同致-华美丽苑项目定位

1、（一）（一） 根据发展商的客观条件提供方案根据发展商的客观条件提供方案（二）（二） 根据本地房地产市场消费特征策划方案根据本地房地产市场消费特征策划方案 （一）住宅反映着特定人群的生活方式（一）住宅反映着特定人群的生活方式 （二）住宅对人的生活模式具有一定的引导（二）住宅对人的生活模式具有一定的引导作作 用为既具消费欲望、又具消费能力的用为既具消费欲望、又具消费能力的人人 群提供品群提供品 二、策划指导思想二、策划指导思想三、策划思路三、策划思路 第一章第一章 龙华房地产市场特征及龙华房地产市场特征及 发展趋势发展趋势 1、紧邻福田中心区，吸引关内人士 2、本 地经济发展迅速，房地产业高速 第

2、二章、项目基本情况及第二章、项目基本情况及SWOT分析分析 1、 距 梅 林 关 口 距 离 较 近 ， 可 面 向 关 内 消 费 市 场 进 行 开 发 。2、 交 通 网 络 较 为 发 达 ， 周 围 有 梅 观 高 速 公 路 和 布 龙 公 路 两 条 重 要 交 通 干 线 。3、 地 块 面 积 较 大 ， 可 开 发 成 郊 区 大 盘 。 1、 周 边 环 境 极 不 成 熟 ， 地 段 荒 凉 ， 缺 乏 生 活 配 套 设 施 。2、 公 共 交 通 不 方 便 ， 没 有 公 共 交 通 线 路 。1、 “ 扩 关 ” 计 划 2、 中 心 区 强 势 开 发 的 辐

3、 射 效 应3、 本 地 高 新 技 术 产 业 迅 速 发 展1、 大 品 牌 地 产 商 抢 滩 、 市 场 竞 争 加 剧2、 消 费 者 日 益 成 熟 和 理 性 自由职业者、其他人士20%中、小企业主10%企业白领70%特区55%龙华30%其它地区5%香港10% 第四章 产品策划产品策划一、项目功能定位项目功能定位多层与小高层相结合的综合性住宅小区。二、档次定位档次定位龙华片区中高档住宅小区三、建筑主题策划建筑主题策划小区建筑主题：小区建筑主题：“新加坡风情园林小区”理由：理由：1、自然环境的相近性滨海亚热带2、建筑风格的借鉴性现代、人性3、文化底蕴的相通性华夏、礼仪4、生活方式的

4、认同性健康、文明新加坡白领的今天 深圳白领的明天=四、楼盘命名策划楼盘命名策划（一）三种发想方向三种发想方向1、凸显建筑主题及其整体形象如“新加坡印象”。2、依托发展商的名称或品牌如“鹏宝华庭”。3、依托地名或片区特征如“华美丽苑”。五、景观规划景观规划（一）高度重视景观规划（一）高度重视景观规划（二）景观主题（二）景观主题“新加坡风情园林新加坡风情园林”（三）聘请新加坡园林设计公司作景观设计聘请新加坡园林设计公司作景观设计六、建筑设计建筑设计（一）立面造型（一）立面造型简洁、明快的现代建筑风格。（二）景观主题景观主题选择蓝、白、粉黄及银灰等较为淡雅、明快的色彩，且要富于变化，使之与建筑主题整

5、体相一致。70-75平方米二房二厅一卫22%50-55平方米一房一厅一卫6%120-125平方米四房二厅二卫10%85-110平方米三房二厅二卫62%（三）户型结构与面积（三）户型结构与面积（四）关于户型创新关于户型创新如“母子型”户型设计、弹性户型的创意空间、大户型的入户花园设计等。（五）预留足够数量的车位预留足够数量的车位1、中产阶层购车数量急剧增加 2、深圳旧住宅设计车位严重不足 7、树立树立“精品建筑精品建筑”建设思路建设思路规划中“大题小做”施工中“小题大做”8 8、规划方案评估、规划方案评估（一）两种方案在整体平面布局上基本（一）两种方案在整体平面布局上基本 相似，无重大差别。相似

6、，无重大差别。（一一） 细细节节差差异异分分析析 比较类型 哈工院 深三院 建筑外型及朝向 外型方正、规则，缺少变化。户型朝向正南正北，直线排列，让人容易产生呆板感觉。 圆融、蝶形设计，体型较为活泼，富于变化； 小区道路流线较为自然。 交通、车位 有大型地下车库， 地面停车位较少，增加了绿化面积，便于今后物业管理，较符合小区档次定位。 地下车位少， 不利于今后拓展车位；且部分地面车位离住户较远，使用不方便。 景观设计 细致、周到，在小区内布置有较多景点，且景点较有创意。 较为粗糙，创意不够，图面简单。 容积率 2.17 2.03 商业面积比例 11、23%，较少。 15%，较多。理论上可以增加

7、销售收入。 市场推广 卖相一般，较稳健 卖相好、操作有难度 第五章 价格定位价格定位一、现状价格定位现状价格定位（一）市场比较法的定价指标（略）市场比较法的定价指标（略） 1、区域因素比较 2、因素修正 3、比较权重（二）实收均价定位实收均价定位 依据房地产价格估价理论和方法，实收均价为：（各比较物业修正价格比较权重）=2913.65元/平方米。二、预期价格定位预期价格定位如果在个别因素上发挥出色，本项目价格每平方米可以提高300-500元，即每平方米价格可以达到3300-3500元左右/平方米。第六章第六章 营销思路与手法创新营销思路与手法创新一、娴熟运用常规营销策略娴熟运用常规营销策略 （

8、一）整体销控策略整体销控策略“分期开发，平稳推进”为整体发展战略 1、内部认购客户累积期2、强势推出产品强销期3、循序渐进产品持销期4、承上启下客户新购期（二）时机运用策略时机运用策略1、“工程形象营销”2、市场机遇“专题营销”3、专业会展“集体营销”4、 “消费节点营销”（三）媒体运用策略媒体运用策略1、媒体立体宣传策略2、重点媒体突破策略（四）项目包装策略项目包装策略1、现场包装“视线内引”策略在现场入口及参观通道装饰新加坡热带风情园林景观。 2、建造“主题风情样板房”选取主力户型做出体现东南亚风情、格调的示范单位。3、营造“风情售楼中心”（1）风格鲜明，与建筑风格和谐统一。（2）空间布局宽敞，功能区域分布即独立又 相互连接。（3）销售人员整体形象可考虑具有鲜明特色 的异域装束。（五）采用特色鲜明的形象展示系统与售楼工具采用特色鲜明的形象展示系统与售楼工具二、营销手法创新二、营销手法创新 （一）“风情营销风情营销”渲染建筑主题渲染建筑主题专题性讲座、新加坡风景摄影展览、提供新加坡旅游机会等专项性活动。（二）“激情营销激情营销”感受生活方式感受生活方式在营销上应尽量创造一种“煽情”气氛。（三）“温情直销温情直销”享受方便与快捷享受方便与快捷在目标客户比较集中的生活区内设立长期展销厅，延长展示时间，提供上门“直销服务”。 （四）“感情营销感情营销”赋予归