对《消法》第54条关于商品房买卖的适用问题探究

1、对?消法?第54条关于商品房买卖的适用问题探究一、?消法?的属性和对商品的定义以及第54条的解读(一)?消法?的社会法属性?消法?是国家对国民经济通过两大途径之一的市场规制进展管理的，在消费者权益保护方面的专门立法，与?产品质量法?,?食品平安法?和?广告法?等构成了我国目前的消费者权益保护法律体系。与民商事法律相比?消法?是以社会为本位的法，其条文多为倡导性标准、限制性标准和制止性标准。?消法?通过强调对消费者利益的保护以增进社会福利，把消费者定位为弱者，追务本质的公平，通过规定消费者的根本权利，经营者的强迫义务以及包括惩罚性赔偿在内的救济方式对消费者权利的保护进展强化。(二)?消法?意义上

2、的商品消法第二条规定消费者为生活消费需要购置、使用商品或者承受效劳，其权益受本法保护:从中可以看出，在理论是，在市场买卖关系中消费者假设要通过?消法?获得保护，其购置的商品必须基于个人生活消费而购置的物品和承受的效劳。(三)?消法?第54条之解读经营者提供商品或者效劳有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购置商品的价款或者承受效劳的费用的3倍:增加赔偿的金额缺乏500元的，为500元。法律另有规定的，按照其规定。从中可以发现，适用这一条应满足一定的条件，目前我国司法实务部门和大部分经济法学者都比较赞成的是四要件说第一，权利主体是经营者和消费者:第二，发生

3、在个人生活消费领域:第三，经营者出于成心而施行了欺诈行为:第四，消费者因对方的欺诈而作出错误的意思表示并遭受到损失。二?消法?第54条适用于商品房买卖存在的缺陷(一)我国商品房的特殊性我国长期以来实行房地一致原那么，既地随房走，或称之为房随地走，即将土地与附属于其上的房屋视为一体，房屋随土地增值而增值。这就区别于通常意义上的商品，因为从本质上说，我们购置的不是房屋，而是一定期限的土地使用权。近年来，我国房地产市场开展迅速，商品房价格大幅上涨，在与其它用于生活消费的商品不具有任何可比性。并且值得注意的是，我国商品房市场上除了有证件齐全的商品房外，还存在大量的小产权房，其法律地位值得考虑，假设消法

4、对其予以保护，那么是将小产权房作为商品予以考量，那么那么等于小产权房的合法性:而假设不予以那么，实际上购置小产权房的业主与购置证件齐全商品房的业主相比，其权利实那么更亟需保护。国土资源部执法监察局局长张新宝在2021年7月8日对外表示小产权房建立规模宏大，不可能全部都撤除，因为消耗的人力、物力太高。一些符合条件的要加以利用。(二)?消法?第54条与我国民法之冲突消法秉承经济法的属性，强调本质的公平，认为消费关系双方之间处于不平等的地位，包括双方经济实力相差悬殊、掌握的各方面信息不对称以及由于商品房质量评估的高度技术性和专业性，双方的市场主体力量实那么己经失衡。我国民法是在成认市场主体具有人格上

5、的平等性、人身的独立性以及意志的自由性的前提下肯定契约自由，尊重当事人的意思自治，并给予当事人以平等保护，从而实现市民社会的公平正义。从上可以看出，消法与民法之间是存在冲突的，在这种情况下，应当适用民法。对此，笔者在此提出自己的理由:首先，消法作为经济法的组成部分，在价值观念上具有强烈的倾向性，强调的是本质公平。笔者认为，从哲学的角度来看，在否认形式公平的前提下追求所谓的本质公平本身就是不可取的，形式公平给每一个个体提供了平等的时机，在资源稀缺的社会中，只要没有打破法律底线，自然应当是各凭本领，能者得之，人本身就有趋利避害的本性，抹杀人之间的才能差异而对弱者进展倾向性保护是不符合市民社会的正义

6、理念的。罗尔斯的正义论也强调公平的时机优于差异原那么。其次，消法上对经营者的强者地位和消费者的弱者地位的认定具有片面性，这是与消法的经济法属性密不可分的，经济法通过市场规制和宏观经济调控来对国民经济进展调整，目的是为维护社会经济的整体平衡，因此其价值取向具有高度盖然性，对纷繁复杂的民事纠纷不可能准确认定，故而对当事人的权利义务也无法做到起码的个案公平。消法将自然人消费者视为弱者，而将公司等社会组织那么看作强者，因此排除在消法的保护范围之外，但现实生活却并非如此。民法的作用本身就在于定纷止争，追求的是本身就是市民社会详细的公平正义，民法标准也有相应的高度精致的制度设计来解决当事人间的利益失衡问题

7、。市场经济作为一种交换经济，交换是社会关系变得丰富且复杂，交换提出的主体资格、产权契约、自由自愿、平等、等价有偿、信誉、责任、救济等市场经济本质所要求的问题的解决方法恰恰首先是并且主要是表如今私法中的。实际上，最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释第三条规定的一倍以下赔偿额便是对民法与消法的折中，笔者持保存意见。(三)商品房买卖适用消法第54条的困难假设商品房买卖合同中出现经营者的欺诈行为，运用消法来解决，并且施行消法第54条规定的惩罚性赔偿，那么会出现笔者认为的以下一系列包括技术上和法理上的问题:1.消法上保护的商品指的是消费者用于生活消费的生活用品商品房确实可以作为生

8、活用品而使用，但由于我国现阶段房地产市场的炽热现状，商品房价格大幅上涨，许多人购置商品房主要是为了投资，使自己的货币资产在如今的严重通货膨胀情况下得以保值增值。由于购置一套商品房所花资金极大，所以很多家庭都只能购置一至两套商品房来进展投资，而购置一至二套商品房用于满足生活需要也可以被人们所承受。这就和购置其它商品在认定用途上存在很大区别，购置包括家用电器在内的根本社会消费品是否用于生活消费很容易认定，因为这些消费品在一次性购置量小的情况下根本上不具有明显的投资价值，而这些消费品也不可能因个人生活需要而大量购置。简单的从购置的物品属于生活消费品作为判断是否为生活消费的标准，是不妥当的。在从消费者

9、的客观行为方面认定主观意图是用于生活需要还是投资获利需要发生困难时，消法适用于商品房买卖便失去合理性。2.惩罚性赔偿具有补偿功能、制裁功能以及遏制功能而惩罚性赔偿的目的主要是为了维护社会公共利益，其主要功能是对严重的不法行为进展惩罚和遏制，其性质主要是公法责任。我国沿袭了大陆法系的传统观点，私法责任在市民社会中用于填平损失，公法责任用于制裁惩罚不法行为，具有预防目的。目前社会主义法制体系已根本建立，我国为了标准经营主体在市场经济中的经营行为，对其不法行为除了规定民事责任外，还规定了行政责任乃至刑事责任等公法责任。在商品房买卖中出现的欺诈行为一般来说是性质比较严重的不法行为，市场执法部门都会对其

10、引起高度重视，追究其行政责任甚至是刑事责任，在弥补购房者损失的同时以惩罚的方式增加经营者更多的民事责任实不应该，因为这样做等于是对一个不法行为作两次处分，这明显有违法治的根本公平理念。三、消法第54条适用商品房带来的社会问题(一)房地产市场的高风险将?消法?适用于商品房买卖欺诈的一个假设前提是房地产企业除了保存有售出一套商品房的价款外还另有一样数额的财产，这样才能实现三倍赔偿。但就目前而言，我国房地产企业获得国有土地使用权都是靠在拍卖中高价竞价获得，再加上建房售房交纳的大量税金，其实房价款的一部分都被政府拿走，据全国工商联房地产商会在08年全国部分省市的调查显示，房地产企业的本钱中流向政府的部

11、分即土地+总税收所占比例为49. 42%。并且更值得注意的是，几乎所有的房地产企业都是通过向银行贷款并以土地使用权作为抵押，有着极高的资产负债率。广发证券根据2021年上市房地产公司披露的中期业绩报告统计指出，今年上半年，我国房企平均资产负债率为75.3 %。假设房地产企业对一部分购房者存在欺诈，事实上也大量存在这种情况，那么根据以上数据，房地产企业根本不具有对受害者进展三倍赔偿的资金，那就只有破产清算。而一旦房地产市场出现这种情况，银行的大笔贷款也将无法收回，国内的整个金融体系也会遭到极大的冲击。从维护市场稳定的大局出发，商品房消费适用消法的时机尚不成熟。(二)法对行为的指引功能将被滥用仅仅

12、是一套商品房就有极大的金钱价值，假设适用三倍赔偿，并通过?消法?的倾斜性保护，那将获得的收益是宏大的。笔者担忧，正如登宁所说，一旦有适当的利润，资本就大胆起来。假设有50%的利润，它就铤而走险:为了100%的利润它就敢践踏一切人间法律:有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒杀头的危险。对于理解商品房行情甚至是不理解商品化行情的个人来说，私下觉察商品房买卖中销售商承诺的内容虚假，他也会购置，甚至是主动去购置，那么消法本是作为维护消费者合法权益的法律，起着指引消法者维权的功能，这一切都会改变，惩罚性赔偿就会指引着人们这样去做。这样的担忧是普遍存在的，否那么前些年的那些打假公司也不会被各地司法机

13、关以涉嫌敲诈讹诈被追究刑事责任。(三)权利与权利之间的法律设计失衡将?消法?适用于商品房买卖的支持者认为，社会法推行社会本位，保护弱势群体，故无法用意思自治、平等保护的私法原那么来调整。这种经济法观点被大量学者所倡导，有的学者更是站在全社会的高度，强调从国民经济的全局出发，国家保护的不是个人利益，而是社会利益。但是，社会假设真的存在既不属于国家也不属于个人的利益，那么，社会就是一个利益主体，并且是带有强烈的集体主义的与国家利益相类似的。(即使不一样)那么受经济法保护的社会利益占有强势地位并要求受民法保护的个人利益作出宏大的让步，其根据是什么?难道是靠为了社会全体成员的共同利益这种话语所挟的道德

14、优势?社会作为主体要追求自身利益，自然得承受与之相适应的风险。否那么通过国家公权利进展直接保护的社会利益亦成为公权利进犯私权利的借口。四、替代消法第54条用于标准商品房买卖的建议为了加强对购房者的保护，笔者提出以下建议，针对的也是交易双方实力不对等、购房者维权困难等作为大多数学者认为应当适用?消法?第54条的理由。(一)建立健全商品房买卖中关于商品房信息的披露，在消法中规定的披露义务过于抽象原那么，在商品房不具有可操作性。应当由房管部门强迫商品房经营者及时、全面披露售房信息，审查其在售房前是否五证齐全，并对房管部门指导的渎职建立问责制度。(二)为了严格防止一房几卖现象的再发生，对预售的房屋应完

15、善房屋预售登记制度，使购房者的期待权得到物权性质的保障。现实当中，由于格式合同排除了房屋预售登记制度以及购房者对此种制度的不理解，或者是不愿意多花钱进展登记，因此很少有购房者进展房屋预售登记，致使一房几卖这种欺诈现象时有发生。笔者认为，为了保护购房者的利益，应当由国家强迫商品房买卖进展房屋预售登记。(三)对于房屋质量问题以及面积缩水问题，商品房开工后的验收在理论中常由业主进展，房屋验收所要求的高度技术性和专业性却不是普通业主所能到达的，所花费的人力物力和时间也不是个人所能承当的，笔者认为我国应当引入国外的住宅质量保证保险机制，由保险公司进展验收并承当一定范围内的保证责任。五、结语笔者反对适用消法第54条来解决商品房买卖合同中经营者可能存在的欺诈问题，但并不意味着笔者反对保护购房者的合