第一章 导 言

1、学习目标学习目标一、了解财产税（房产税、契税等一、了解财产税（房产税、契税等)二、了解土地税二、了解土地税(城镇土地使用税、土地城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税）增值税、耕地占用税）三、了解遗产税（我国尚未开征）三、了解遗产税（我国尚未开征） 一、简述一、简述 财产税是古老的税系之一。财产税是古老的税系之一。 财产税对纳税人所拥有或支配的财产征收。财产财产税对纳税人所拥有或支配的财产征收。财产分为动产和不动产，动产进而又分为有形动产与分为动产和不动产，动产进而又分为有形动产与无形动产。无形动产。 财产税已从单一的土地财产税，发展为广泛的一财产税已从单一的土地财产税，发展为广泛的一般意义上

2、的财产税。般意义上的财产税。 财产税是各国的主要地方税。财产税是各国的主要地方税。二、二、 财产税的种类财产税的种类 按财产税的征收范围，可以将之分为一按财产税的征收范围，可以将之分为一般财产税和特别财产税。般财产税和特别财产税。 以课税对象为标准，财产税可以分为静以课税对象为标准，财产税可以分为静态财产税和动态财产税。一般财产税和态财产税和动态财产税。一般财产税和特别财产税都属于静态财产税。这样，特别财产税都属于静态财产税。这样，就可以把财产税分为三种类型：一是一就可以把财产税分为三种类型：一是一般财产税。二是特别财产税。三是财产般财产税。二是特别财产税。三是财产转移税。转移税。三、财产税的

3、优点三、财产税的优点 （1）它符合税收有支付能力原则）它符合税收有支付能力原则 （2）它有助于提高财产利用效率）它有助于提高财产利用效率 （3）它有助于公平）它有助于公平四、四、 财产税的缺点财产税的缺点 （1）它的纳税能力难以测度）它的纳税能力难以测度 （2）它难以成为广泛的普及性税收）它难以成为广泛的普及性税收 （3）它的收入弹性较小）它的收入弹性较小 （4）财产税有碍于资本的形成）财产税有碍于资本的形成财产税税种一：房产税 房产税是对在中华人民共和国境内拥有房房产税是对在中华人民共和国境内拥有房屋产权的单位和个人征收的一种税。它属于财屋产权的单位和个人征收的一种税。它属于财产税的范畴。产

4、税的范畴。一、一、 征税范围征税范围 征收范围是：城市、县城、建制镇和工矿征收范围是：城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。区，不包括农村。二、二、 计税依据和税率计税依据和税率 （一）计税依据（一）计税依据 1 1从价计征：按照房产计税价值征税的，称为从价计征。从价计征：按照房产计税价值征税的，称为从价计征。 依照房产原值一次减除依照房产原值一次减除10103030后的余值计算缴纳。后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。 2 2从租计征：按照房产租金收入计征的，称为从租计征。从租计征：按照房产租金收入计征的，称

5、为从租计征。 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 （二）税率（二）税率 1 1按照房产余值一次减除按照房产余值一次减除10103030后的余值计征的，税后的余值计征的，税率为率为1 12 2； 2 2按房产出租的租金收入计征的，税率按房产出租的租金收入计征的，税率1212。 三、三、 税收优惠税收优惠税收优惠政策主要有：税收优惠政策主要有： 1 1国家机关、人民团体、军队自用的房产；国家机关、人民团体、军队自用的房产； 2 2由国家财政部门拨付事业经费的单位的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位的房产； 3 3宗教寺庙、公园、名胜古迹

6、自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； 4 4个人所有非营业用的房产；个人所有非营业用的房产； 5 5经财政部批准免税的其他房产；经财政部批准免税的其他房产； 6 6除上述免税情况外，如纳税人确有困难的，可由省自除上述免税情况外，如纳税人确有困难的，可由省自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或免征。治区、直辖市人民政府确定，定期减征或免征。财产税税种二： 契 税 一、征税对象一、征税对象 是境内转移土地、房屋权属。具体包括：是境内转移土地、房屋权属。具体包括： 国有土地使用权出让国有土地使用权出让 土地使用权转让土地使用权转让 房屋买卖房屋买卖 房屋赠与房屋赠与 房屋交换房屋交换 以

7、下视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与：以下视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与： 以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属作价投资、入股； 以土地、以土地、房屋权属抵债；房屋权属抵债； 以获奖方式承受土地、房屋权属；以获奖方式承受土地、房屋权属； 以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。屋权属。二、纳税人二、纳税人 是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。三、税率三、税率 实行实行3%5%的幅度税率。的幅度税率。四、计税依据四、计税依据 为不动产的价格。具体规定：为不动产的

8、价格。具体规定： 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖买卖-成交价格成交价格 土地使用权赠与、房屋赠与土地使用权赠与、房屋赠与-参照市场价格参照市场价格 土地使用权交换、房屋交换土地使用权交换、房屋交换-价格差额价格差额 以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税产时，由房地产转让者补交契税-补交的土地使用补交的土地使用权出让费用或土地收益。权出让费用或土地收益。 土地税是以土地为课税对象的税收，是世界上施土地税是以土地为课税对象的税收，是世界上施行最广泛的特别财产税。行最广泛的特

9、别财产税。 课征土地税的国家，采用了各种名称，如土地税、课征土地税的国家，采用了各种名称，如土地税、农地税、荒地税、城市土地税等。此外还有土地农地税、荒地税、城市土地税等。此外还有土地转让税、土地增值税、地价税等属于土地收益和转让税、土地增值税、地价税等属于土地收益和所得的税种。所得的税种。 土地税种类：以财产税方式征收的土地财产税；土地税种类：以财产税方式征收的土地财产税；以土地收益额为课税标准征收的土地所得税；以以土地收益额为课税标准征收的土地所得税；以土地增值额为课税标准而征收的税（土地转移增土地增值额为课税标准而征收的税（土地转移增益税和土地定期增值税）。益税和土地定期增值税）。土地税

10、种一：城镇土地使用税 城镇土地使用税是以城市土地为征税对象，城镇土地使用税是以城市土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 一、一、 纳税义务人纳税义务人 1 1拥有土地使用权的单位和个人；拥有土地使用权的单位和个人； 2 2拥有土地使用权的单位和个人不在土拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人；纳税人； 3 3土地使用权未确定或权属纠纷未解决土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；的，其实际使用人为纳税人； 4 4土地使用权共有的，共有

11、各方都是纳土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。税人，由共有各方分别纳税。二、二、 征收范围征收范围 征收范围仅限于在城市、县城、建制镇征收范围仅限于在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。 其中城市的征税范围为市区和郊区；县城其中城市的征税范围为市区和郊区；县城的征税范围为县人民政府所在的城镇；建制镇的征税范围为县人民政府所在的城镇；建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。具体征税范的征税范围为镇人民政府所在地。具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。 三、计税依据三、计

12、税依据 城镇土地使用税以纳税人实际城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。占用的土地面积为计税依据。土地税种二：土地增值税 一、纳税义务人一、纳税义务人 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。转让房地产）并取得收入的单位和个人。 （1）不论法人与自然人）不论法人与自然人 （2）不论经济性质）不论经济性质 （3）不论内资与外资、中国公民与外籍个人）不论内资与外资、中国公民与外籍个人 （4）不论部门）不论部门 即：即： 能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并

13、能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=利息利息+（1+2）5%以内。以内。 不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=（1+2）10%以内。以内。 4旧房及建筑物的评估价格。房地产评估机构评定的旧房及建筑物的评估价格。房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 纳税人转让房地产所取得收入减除条例规定扣纳税人转让房地产所取得收入减除条例规定扣除项目

14、金额后的余额，为增值额。除项目金额后的余额，为增值额。 （一）按照房地产评估价格计算征收的情（一）按照房地产评估价格计算征收的情形形 1隐瞒、虚报房地产成交价格的。隐瞒、虚报房地产成交价格的。 2提供扣除项目金额不实的。提供扣除项目金额不实的。 3转让房地产的成交价格低于房地产评估转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。价格，又无正当理由的。 （二）具体方法（二）具体方法 1隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

15、评估价格确定转让房地产的收入。 2提供扣除项目金额不实的，应当评估机构按照提供扣除项目金额不实的，应当评估机构按照“房屋重置成本价房屋重置成本价”乘以乘以“成新度折扣率成新度折扣率”计算的房屋计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目的金额。机关根据评估价格确定扣除项目的金额。 3转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。转让房地产的收入。 第三节第三节

16、 遗产税和赠与税遗产税和赠与税 遗产税概述：广义的遗产税，也称死亡税遗产税概述：广义的遗产税，也称死亡税（death tax 或或death duties）。死亡税以及与）。死亡税以及与此相关的税收可以分为三类：第一，总遗产税此相关的税收可以分为三类：第一，总遗产税（estate tax），即狭义的遗产税。第二，分遗），即狭义的遗产税。第二，分遗产税（产税（legacy duty），或称继承税），或称继承税（inheritance tax）。第三，赠与税（）。第三，赠与税（gift tax）。）。 （1）促进社会公平）促进社会公平 （2）激励作用）激励作用 （3）健全税制作用）健全税制作用 （4）促进社会慈善事业的发展）促进社会慈善事业的发展遗产税的类型遗产税