面积管理实施细则

1、目录第一章术语解释第二章面积的构成及编码第三章提供面积数据及相关信息的责任部门第四章面积台账与面积报表第五章面积基础台帐与面积报表填写指引第六章附则面积管理实施细则为了规范面积管理，统一面积填报口径，利于成本控制与 核算工作，特制订本细则。第一章 术语解释1. 建筑面积是指建筑物按照国家规定的建筑面积计算规则计算出来的面积。2. 销售面积（售楼面积）是指可以用于销售的房屋按照国家标 准房产测量规范 GB/T17986-2000 计算出来的面积。3. 建筑面积与销售面积的主要差异：3.1. 建筑面积：按外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算。3.2. 销售面积：按外墙勒脚以上的外围水平面积计算（包括

2、外装饰面层），高度超过 2.2 米的飘窗计算销售面积。4. 规划设计面积是指项目修建性详细规划的建筑面积。5. 规划批复面积是指规划局批准项目修建性详细规划的建筑面 积。6. 施工报建批准面积是指规划局批准单体报建的建筑面积，即建设工程规划许可证中的建筑面积。7. 施工图建筑面积是指根据施工图并按国家规定的建筑面积计算规则计算出来的建筑面积，该面积用于工程预、结算， 确定工程单方造价等。8. 施工图销售面积是指根据施工图并按国家标准房产测量规范计算出来的面积，该面积用于核对、确认楼盘预售面积。9. 规划验收面积是指规划验收合格证中标明的建筑面积。10. 预测面积是指商品房屋竣工前由房管局根据施

3、工图测算确定 的楼盘预售面积。11. 实测（测绘）面积是指商品房屋竣工后由房管局现场测绘确 定的楼盘销售面积，即产权面积。12. 未开发面积是指尚未开工的项目、分期 /区、单位工程的建筑 面积。13. 在建面积是指在施工的各但我为施工的面积。14. 完工面积是指各单位工程竣工验收合格后的面积。第二章 面积的构成及编码1. 面积按销售属性划分分为可销售面积和不可销售面积。1.1. 可销售面积主要由住宅、商铺、车位、写字楼面积构成。1.1.1. 商铺面积可细分为首层商铺面积和非首层商铺面积。1.1.2. 车位面积可分为地下车位面积和架空车位面积。1.2 不可销售面积主要指公建配套面积，公建配套面积

4、由中学、 小学、幼儿园、变电站、医院、架空活动层面积及其它面积构成； 其它面积指居委会、派出所、邮电所、市场、单车棚等面积，不 同项目根据具体情况而定。1.3 独立的会所、酒店需根据各项目的具体情况进行归属划分， 是划归可销售还是不可销售， 要视具体情况而定， 在面积报表中 将会所、酒店单列。2. 为了方便在面积报表中表示各种类型面积，因此对相应的面积 进行编码。A 规划设计面积， B规划批复面积， C施工报建批准面积， D施工图建筑面积， E施工图销售面积 ,F预测面积 ,G实测 （测绘）面积。第三章 提供面积数据及相关信息的责任部门1. 占地面积、 规划设计面积、 规划批复面积、 施工报建

5、批准面积、 规划验收面积、预测面积（测绘）面积由地区公司开发中心负责 提供。1.1 建筑面积取可建设用地面积（不包括代征市政道路用地面积 和代征城市公共绿化用地面积） 。1.2. 证照中的用地面积只明确到项目未明确到各期 /区的，地区公 司开发中心应根据项目修建性详细规划对各期/区的占地面积进行计算，确定各期 /区的占地面积。1.3. 规划验收面积由地区公司开发中心安排人员进行复核，当发 现规划验收面积错误， 对我司不利时 （当规划验收面积大于施工 报建批准面积时，需补交市政配套费） ，要即时与规划验收部门 联系更正。2. 施工图纸及工程状态（未建、在建、完工）由地区公司工程设 计中心负责提供

6、。2.1 施工图完成后 3 天内，工程设计中心需将施工图纸及电子文 件提供给经营与财务中心及营销中心按国家规定计算公用分摊面积2.2.因设计变个引起建筑面积或售楼面积变化的，工程设计中心 在确认变更后 3 天内将变更图纸及电子文件提供给经营与财务 中心和营销中心。3. 地区公司经营与财务中心收到施工图纸后， 3 天内完成建筑面 积的计算，建筑面积计算要细化到地下室、架空层、裙楼、标准 层，具体细化程度按使用需要确定， 建筑面积计算误差率不得大 于 0.5% 。4. 售楼面积由各地区公司经营与财务中心和营销中心根据施工 图并按照销售面积计算规则（包括飘窗及外装修）同时计算，核 对无误后确定。4.

7、1 售楼面积必须在楼盘预售前 1 个月计算完毕，售楼面积计算 误差率 A（ 售楼 面积 -测绘面 积 ）/测 绘面积 *100% 要控 制 在 0<A<+0.6%范围内，严格禁止 A<0 及 A>3% 。4.2 按施工图计算售楼面积时，其饰面厚度作如下规定：4.2.1. 七层及以下： a.涂料： 20mmb饰面砖： 30mmc干挂石： 80mm4.2.2 八至十四层： a.涂料： 30mmb饰面砖： 40mmc干挂石： 100mm4.2.3 十五层以上： a.涂料： 40mmb饰面砖： 50mmc干挂石： 120mm4.2.4 外墙有外保温的，计算售楼面积时，另加保温层

8、厚度。4.3 因设计变更引起建筑面积或售楼面积变化的，经营与财务中 心和营销中心收到经工程设计中心确认的变更图纸后，3 天内完成面积重算。5. 已销售面积由各地区公司经营与财务中心财务组提供，按在建 工程已销售面积和完工工程已售面积分别提供。6. 预测面积、实测（测绘）面积由各地区公司经营与财务中心和 营销中心共同进行复核，对于房管局没用文件规定而少侧面积 的，经营与财务中心、销售中心需即时通知开发中心，由开发中 心与房管局联系，对少测的面积进行争取测量。7地区公司开发中心，销售中心、工程设计中心每月2 日前必须将上月的面积数据及有关信息提供给经营与财务中心， 由经营 与财务中心进行汇总， 经

9、各中心经办人、 负责人签名确认后上报 集团。8.各单位所需面积数据的采用必须以经营与财务中心确认后的 面积数据为唯一来源。第四章 面积台账与面积报表1.为保证面积数据的及时性、完整性、准确性、地区公司开发中 心、营销中心、工程设计中心、经营与财务中心必须建立相应的 面积统计台帐， 对新增面积及由于公众原因造成的增减面积进行 及时补充登记，并注明相应的依据。2.面积台账是生成面积报表的基础，地区公司每月向集团上报的 面积报表包括 * 地区公司 * 年* 月面积统计汇总表 、* 项目 *年*月面积统计汇总表 、*楼盘面积统计一览表 ；向集团 上报的面积台账为 * 公司地区面积基础台账 ，向集团上报

10、的 面积报表需要提供电子版和签名确认版， 向集团上报的面积台帐 仅需电子版。3. 地区公司必须要个按表中的邀请进行填写，表中各明细项不得 随意更改或删减，表中数据必须如实填报，不得出现错报、漏报 现象。4. 面积报表数据采集的截止日期为每月的 25日（6 月和 12月的 截止日期为月末最后一日） 。5. 地区公司每月 5 日前必须将上月面积报表和面积台账电子版发 送至集团经营与财务管理中心， 每月 8 日前必须将上月面积报表 签名确认版传真至集团经营与财务管理中心， 面积报表电子版与 签名确认版的数据必须保持一致。6. 集团经营与财务管理中心每月 8 日前将各地区面积汇总上报集 团领导，并抄送

11、集团工程设计管理中心、开发与营销管理中心。7. 为了确保各楼盘面积数据的准确性，集团经营与财务管理中心 每月对各楼盘的面积进行抽查， 重点抽查各单位工程的施工图建 筑面积和施工图销售面积（售楼面积） 。第五章 面积基础台账与面积报表填写指引1. * 地区公司面积基础台账填写指引：1.1. * 地区公司面积基础台账由地区公司经营与财务中心和 开发中心共同完成，开发中心如实填写证号及对应的面积数据， 每月 2 日前提交给经营与财务中心， 由经营与财务中心填写施工 图建筑面积 D 及施工图销售面积 E，待经营与财务中心填写完毕 后（ 8 日前）返回开发中心，每月如此循环。1.2 * 地区公司面积基础

12、台帐中的项目分期 /区、单位工程名 称（或编号）必须与 * 楼盘面积统计一览表中的项目分期 / 区、单位工程名称（或编号）保持一致。项目分期/区、单位工程名称（或编号）由开发中心、工程设计中心、经营与财务中心 根据项目修建性详细规划共同确定，确保名称的一致性。1.3. * 地区公司面积基础台帐中数据细化到单位工程的，必 须细化到单位工程，不能细化到单位工程的，可细化到分期/区的，数据填写在项目合计栏中。1.4. 如果证号较多，不能再证号栏一一表示，可将证号单独做附 件清单列示，在证号栏填写附件清单的编号， 附件清单统一 Excel 表格制作。1.5. 对单元格中的某些数据需要作特别说明的（如某

13、项目的规划 批复面积不包括地下室面积等） ，可在相应的单元格中插入批注。1.6 由于各种原因造成面积变化的， 要及时对面积数据进行更新。 2面积报表填写指引：2.1. * 楼盘面积统计一览表填写指引：2.1.1. 面积类型填写面积代码为（ A、B、C、 D、E、F、G）。2.1.2. 工程状态填写未建、在建、完工。2.1.3. 单位工程不填写占地面积，占地面积从项目的分期/区开始填写，占地面积统一取可建设用地面积 （不包括代征市政道路用 地面积和代征城市公共绿化用地面积） 。2.1.4. 写字楼面积指整栋建筑物中办公部分面积，其它部分按相 应的口径填报（商铺、车位） 。2.1.5 住宅、商铺、

14、车位、写字楼面积均含分摊的公用建筑面积， 公用建筑面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、 公共门厅和过道面积等， 具体分摊方法详见建设部办法的 商品 房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 。2.1.6 独立的会所、酒店面积不再细分，将整栋建筑物的面积填 写在面积报表中“会所” 、 “酒店”对应的单元格中。2.1.7. 公建配套建筑面积明细项可根据项目具体情况进行补充 （如居委会、派出所、邮电所等） ，但表中的明细项不得擅自更 改或删减。2.1.8. 面积差异（与上月比较）说明要写详细、具体，将面积变 化的主要原因说明清楚（比如容积率改变、规划调整、面积类型 改变等），若内容过多，可在

15、相应的单元格插入批注进行说明或 单独做附件清单列示，附件清单要进行编号，便于查找、核对， 附件清单统一用 Excel 表格制作。2.1.9. 某些单元格中的数据是明确没有的，要在对应的单元格中 填“ 0”（如* 单位工程没有地下室，则在“其中：地下式建筑面 积”对应的单元格中填“ 0”）。2.1.10. 不能真正用于销售，但可用于出租的车位或商铺，仍划归 可销售科目，按可销售面积进行汇总。2.1.11. 面积数据更新 面积报表中的面积数据按以下优先顺序进行更新：实测（测绘）面积（G）预测面积 （F）施工图销售面积 （E） 或施工图建筑面积（ D ）施工保健批准面积（ C）规划 批复面积（B）规划设计面积 （A ）。如：有规划批复面积 （B）， 不反应规划设计面积（ A ），依此类推。2.1.12. 在规划批复阶段（尚未取得施工保健批准面积） ，若规划 批复面积不包括地下室面积， 则地上部分取规划批复面积， 地下 部分（地下室）取规划设计面积。2.1.13. 取得规划批复后，我司若拟进行规划设计方案调整，在未 取得调整规划批复之前， 面积取得规划批复的面积数据， 取得调 整规