项目建议书拟稿

1、项目建议书2012第 12 号O一二年五月目录一、前言 31、项目建设背景 32、项目概况 4二、* 市概况 71、* 市综述 72、* 市十二五规划 错 误!未定义书签。三、* 市商业市场现状与前景分析 161、* 市商贸业现状 16四、项目建设规模与内容 221、 项目规划思路与经营理念 222、项目规划原则与建设目标 223、项目建设内容 234、项目招商与经营管理 23五、项目选址与建设方案 241、 项目区位 242、项目主要经济技术指标 243、项目开发节奏 25六、项目可行性研究 261、 项目建设意义 262、 社会效益 263、经济效益 274、项目评估结论 275、项目建议

2、 28七、结语 29项目建议书* 2012第 12 号、 前言 党的十七届五中全会全面总结了我国“十一五”时期的发展成就，明确提出了“十二五”时期经济社会发展的指导思想、奋斗目标和主要任务。随着中央“促进中部崛起”战略实施， 中央财政加大对中部六省转移支付力度，并颁布实施了一系列政策措施，扩大了中部地区的 发展容量，增强了发展后劲，为中部经济起飞创造了良好的条件。从国际环境看： 受金融危机影响， 全球经济发生深度调整， 为 * 省发挥资源和产业优 势，承接国际产业转移和要素重组，加快经济结构调整提供了新的机遇。区域经济一体化进 程步伐的加快，为 * 省发挥区位和地缘优势，加快承接产业转移提供了

3、新的机遇。从国内环境看：内生型发展将是今后相当长时期经济发展基点，扩大内需将成为常态化 措施，基础设施建设、产业结构和消费结构升级及社会事业发展等方面存在巨大需求，将进 一步扩大 * 省经济增长空间。从省内环境看：“十一五”时期，全省坚持走新型工业化道路，深入实施重大项目带动 战略，工业化和信息化水平显著提升，全面完成了各项目标任务，为“十二五”时期全省工 业和信息化发展奠定了坚实基础。 工业总量明显扩张。 2010 年，全省工业完成增加值 4359 亿元，比 2005 年增加 2904 亿元，年均增长 19.8%，占 GDP（国内生产总值，下同）的比重达到46.2%，比 2005 年提高10

4、.3 个百分点；规模以上工业企业完成工业增加值 3011 亿元，比 2005 年增加 2129 亿元， 年均增长超过 20%；工业对经济增长的贡献率达到 65.2%，比 2005 年提高 13.6 个百分点。产业结构不断优化。 2010 年，全省有色、钢铁、石化、食品四大产业完成主营业务 收入均超千亿，总量达到 6402 亿元，占全省规模以上工业的 45.1%；高新技术产业实现主营 业务收入 2935 亿元、利税总额 310 亿元，分别占全省规模以上工业的 20.7%、 21.4%；战略 性新兴产业快速发展，光伏、新能源汽车及动力电池、非金属新材料三大产业主营业务收入 增幅均超过 60%。1、

5、项目建设背景 在当前飞跃式的发展形势下，如何依托“长三角”、“珠三角”经济圈，把握“承接产 业转移”发展战略的新趋势，结合 * 发展的阶段特征和在区域发展中的优势，抓住机遇， 以产业聚集和商贸流通布局优化为主线， 打造具有竞争力的区域商贸供应基地是非常必要的。 近年来， * 市的社会经济呈跨越式发展态势，也因此， * 市在“承接产业转移”发展 战略中，随着区域功能和产业布局的进一步明确，产业配套及综合服务功能需进一步提升， 需大力发展商贸流通业以满足新型工业化快速发展的需求。而立足 * 市“十二五” 期间的 整体规划，建设 “ * 项目名” 正是为推进 * 市“工业强市”发展战略的重要举措之一

6、。 项目定位以强化城市综合服务功能为主旨，促进城市公用事业、现代物流、金融服务、文化 创意等现代服务业发展，形成合理分工，优势互补，具有较强竞争力的产业集群，特别是在 培育新兴产业方面，吸引龙头企业带动、配套关联企业紧密对接的完整产业链。因此， * 市亟待建设一个大规模，多功能的区域采购与供应服务平台。通过“*项目名”的建设，有利于搞活大流通，建设大市场，进一步壮大第三产业的实力；有利于以 商贸流通为平台，带动一批与承接产业转移相关产业链，如建材家居产业、五金机电产业、 工艺品产业、会展经济等产业的迅速发展；有利于提高城市品位，提升城市形象；有利于为 广大企业主、投资者，经营者、消费者提供一个

7、“管家式”采购与供应服务平台；推进城市 化的进程，提升产业承接能力和加快 * 市社会经济的跨越式发展。在 * 市经济社会发展中， * 市牢固树立和落实科学发展观，积极抢抓发展机遇， 科学应对各种挑战， 经济社会发展取得重大成就。 但仍然存在一些困难和问题， 主要表现为： 产业尚未形成集聚发展；已建和新建项目中科技含量高、拉动力强的“大、高、外”项目较 少，企业自主创新能力有待提高；三产发展相对缓慢，现代服务业发展相对滞后，城市功能 还不够完善，市场建设、现代物流发展相对滞后，难以支撑工业经济的快速发展；公共文化 等社会事业发展不足， 难以满足人民群众日益增长的物质和精神文化需求。 总体来讲，

8、* 市经济社会发展水平正处于起步快速发展阶段，现阶段经济发展环境仍处于社会矛盾凸显阶 段。当前，便利的交通和优越的区位是 * 市发展的最大优势。从宏观经济环境看， * 的发展必须采取了一系列有力的政策措施促进经济发展，在产业发展、基础设施建设、改善 和保障民生等方面仍须进一步加大投入力度，为 * 加快发展提供政策、项目、资金保障。 特别是发育和壮大商贸物流产业， 增强* 集聚、辐射能力， 进而把区位交通优势转变为市 场优势和经济优势。因此，必须坚定实施项目牵动、工业立市、商贸活市、科教兴市和市域经济社会发展一 体化战略及民生工程， 打造优势产业集群， 建设中部商都， 努力使 * 总体实力得到全

9、面提 升，竞争力全面增强，城乡一体化全面推进，社会民生全面改善，推动全市经济社会实现跨 越式发展，使 * 成为全省经济发展的重要增长极和经济较为发达、环境优美、稳定和谐、 适宜人居创业的生态园林城市。1、项目概况经我集团多次赴 * 市考察调研， 我集团认为： 在 * 市投资建设 “ * 项目名” 项 目具有极好的发展机遇和市场前景。 * 集团在中国市场协会的全程支持下， 携手浙江商会、 温州商会，意向投资人民币 3 亿元，在* 市投资建设以工业用品、工艺品、五金机电产业 为核心，主动汇集上下游企业的产业集中区。通过现代化载体建设、立体化功能组合、新型 业务方式引进和电子商务平台启用，实施开放型

10、的“城城战略联盟”和国际合作，建成集商 贸商务、会展交易及娱乐休闲功能于一体的工业、工艺、五金机电购物中心。项目建成后， 将打造成毗邻地区的区域性商贸物流中心，充分带动 * 市商贸业的跨越式发展。预计 5 年后市场年交易规模可达到 8 亿元以上， 加快实现 * 城市功能性的加速提升， 强化产业链 的集聚和辐射，成为中部采购业务的中心之一和产业带动示范区。根据* 市城市规划， “* 项目名” 项目意向投资现代工业园区、 *路以东、 * 以 北、该地块总用地面积约 110 亩，拟投资人民币约 3 亿元，规划总建筑面积约 10 万平方米， 其中商业占地 80%（容积率 1.4 ，建筑密度 45%），

11、规划建筑面积约 8 万平方米；配套仓储物 流占地 20%（容积率 1.2 ，建筑密度 35%），规划建筑面积约 2 万平方米。以下附图第一部分市概况】* 市概况1、综述 * ，区位优越、交通便捷。 * ，历史悠久、人杰地灵。 * ，资源丰富、旅游发达。 经济基础三、* 市商业市场现状与前景分析1、* 市商贸业现状 不足：现有企业规模小，缺乏竞争能力。 全市商贸流通企业基本上都是小型流通企业，普遍存在着“四大差距”（观念、管理、 营销与服务）、“两大不足”（资金、人才）和“三大不高”（连锁、规模、组织化程度） 的现象， 社会消费水平不高， 适应现代化生活方式的综合性消费发展相对不足， 批发零售贸

12、 易机构功能单一， 品牌较少， 规模太小，缺乏规范化和市场化，急需培育具规模性的商贸集 团。 不足：发展不平衡，商业网点建设滞后全市商贸流通业受地域、 城镇化水平以及交通等因素制约， 发展相对不平衡， 城市商业中心未形成，农村网点数量不多，营销网络不够健全，市场体系有待完善。 机遇1、党中央、 国务院和省委、 省政府对发展以商贸流通业为主的服务业十分重视，加快*市商贸流通业发展有十分广阔的政策空间。2、通过近几年的发展，全市商贸流通业发展的基础设施已明显改观，一批新型的商贸流通 企业已初具规模，为进一步发展奠定了坚实的物质基础。3、国有商贸流通业的改革已基本完成，民营商贸流通业的发展势头强劲。

13、商贸流通业是民 营经济发展最活跃的领域。4、市委、市政府提出的“一主两翼”发展战略，即大抓旅游业开发对以商贸流通业为主的 第三产业的发展提供了难得的机遇。随着旅游产业的快速发展，将为商贸流通业发展开 拓出更为广阔的空间。5、* 市经济社会近年快速发展， 综合实力大幅跃升， 人们的社会购买力将大幅度的增长，为商贸流通业发展提供更有利的契机。第二部分 项目概况】四、项目建设规模与内容1、项目规划思路与经营理念项目定位以改善 * 市商贸业升级换代的需求， 使其进入快速发展通道， 正是整合市场 有效资源，改善落后设施，提升经营性功能亟需对影响城市规划发展空间的各类专业市场进 行升级的有效手段。“ *

14、项目名”按照主题定位的思路，设定以批发、零售、展示、物流等为主要经营功 能，以工业用品、五金机电、工艺品、家居消费为主体，为消费者提供舒适的“一站式”服 务消费场所。经营理念：以精品零售带动周边休闲、娱乐、餐饮等服务产业的聚集； 以会展、物流功能为商家提供展示交流，发挥高速公路与快速通道的枢纽效应，带动商 品集散发展，满足大型商贸物流的发展需求。2、项目规划原则与建设目标总体强调现代化、标准化、实用化和专业化的规划设计效果，以确保项目的可持续经营 发展的目标，注重建筑与城市总体规划、道路、环境的和谐关系，以营造良好的交易环境、 提供优质的产品服务，注重经营区的商业动线与物流动线设计，以获得最佳

15、的经营均好性， 通过对现在商业建筑风格的追求，以体现崭新的城市商业典范品质。3、项目建设内容 项目建设内容包括市场交易区、配套区两大区块。核心区为市场交易区，由工业用品、 五金机电、工艺品组成；配套区由商务区、仓储区构成。交易区根据经营业态、功能划行规市，进行科学的合理布局，高度重视动线组织，建筑 形态由线性商铺与块状卖场相结合。配套区沿区内规划主干道展开，通过敞开式入口广场形成对称的建筑形态，体现鲜明的 标志性建筑形式和识别形象。沿公路线布局物流通道和仓储设施。4、项目招商与经营管理 本项目的运营重点首先是招商。我们将依托自身专业团队、经营资源以及国内极为丰富 的商业、人脉资源，利用浙江、江

16、苏、广东、山东等地的区域品牌和商家企业的优势资源，面向国内外招商，以确保项目实现满铺经营作为浙商，在长期的专业市场开发和运营中，与全国各品牌生产企业、浙江知名专业市 场（义乌小商品城、永康五金城、柯桥轻纺城等上市企业）形成长期战略合作关系，招商资 源及其丰富，项目将直接对接上述著名市场和企业，形成并引入市场直销模式。招商思路：首先是项目完成土地挂牌后，即立即实施浙江、江苏等地的区域直销中心招 商暨主力客户招商；其次面对中小型经营户实施本土商家优先策略，充分保障本地商户的经营需求； 品牌优先策略，为提倡品牌经营、批零兼营的扶持政策，实施品牌优先，提升项目的经 营档次和运营能力，提升 * 市城市品

17、牌形象。项目运营： 一个成功的商业地产项目，不局限于开发和销售，而是招商及运营，本项目的开发重在 运营，更是品牌化运营，有效保障商户、投资者的后续利益。因此，我们将发挥自身集团十 来年商业运营的特长和优势，实施经营先行策略，项目规划完成后即进入运营筹备和团队实 践，同时组织好物流、仓储环节，按照现代商贸业运作的科学规律，实施 “统一规划、统一 招商、统一推广、统一经营及统一服务” 的运作模式，把项目的可持续发展放在首位，与社 会效益、 经济效益相结合， 全力推动 * 市商贸业的良性发展和升级换代， 推进商贸业向中 部地区繁荣发展。五、项目选址与建设方案1、亩2、项目区位：（ * 工业园区）根据

18、* 市城市规划， “项目意向投资南站路以东、 S320以北、该地块总用地面积约 110 项目主要经济技术指标“* 项目名”项目规划占地 110 亩左右（视红线区域实际占地面积为准），规划总建筑面积约 10 万平方米。项目占地：市场交易区：约 100 亩；市场配套区：约 10 亩；总建筑面积：10 万平方米容积率：1.35建筑密度：45%绿化率：15%停车位：260 个市场交易区：8 万平方米容积率：1.4其中工业用品区： 4 万平方米 五金机电 Mall ： 2 万平方米 工艺品城： 2 万平方米 配套物流仓储区 ： 2 万平方3、项目开发节奏项目总体两期滚动建设， 一期占地 80 亩，建设周

19、期为 16个月；二期占地 30 亩，建设周 期为 6 个月；计划在两年内全部建成开业。第三部分 项目综合评估】六、项目可行性研究1、项目建设意义“ * 项目名”的建设是逐步实现 * 经济结构由传统产业为主向以现代商贸业、现 代物流业和加工制造业转变，财政收入由单一收益为主向以工商税收为主转变的工作思路， 确立“物流立区、商贸兴区、工业强区”发展战略，全面推进“二次创业”，是促使 * 市的城市发展进入一个新阶段风向标。2、社会效益首先是促进区域商贸业的繁荣发展“* 项目名”规划占地 110亩，总建筑面积约 10万平方米， 可容纳近 1000个经营户 进场交易，是一个规划年交易额近 8 亿元的规模

20、化第四代新型商贸大市场。通过引入商家与 品类为 * 所没有的知名品牌，能全面提升 * 商贸流通业的档次和品牌知名度，进一步 推动 * 的社会经济繁荣，增强城市发展经济核心竞争力。其次是为城市引进产业奠定基础，优化产业结构 随着市场经营的繁荣发展，我们将依托这一平台，充分利用优势资源大力引进浙江、江 苏、广东等地的工业用品、五金机电产业企业，创建 * 建材行业的特色基地，是二三产产 业互动发展，推动中部地区工业品、五金机电、工艺品产销市场的发展，形成一级产销批发 市场，从而实现对 * 产业经济的拉动和影响。其三是加快商贸产业的升级换代“ * 项目名”项目的建设结合了线形独立商业和卖场式综合商业的

21、互动发展， 必将推 动 * 市商贸业进入一个全新的时代，进一步强化了* 市市场的聚合力和辐射力，对带动产业集聚发展，实现全面的市场转型和升级具有不可替代的作用。3、经济效益“* 项目名”项目建成后， 预计初始年交易额可实现 2 亿元，两年市场培育后能实现 市场年交易规模 5亿元以上，年创地方利税约 2500万元以上，待市场成熟后， 年交易额必将 突破 8 亿元，解决就业预计可达到 2000 人以上。4、项目评估结论近年来， * 市社会经济发展较快，城乡居民收入不断增长，但是，目前全市商贸流通 产业相对滞后，已经很难满足持续增长的消费需要，市场经营多以松散的形式存在，许多应 该整合的功能和外围产

22、业无法与现存的松散市场紧密结合，极不利于建立生产商独立完整的 市场贸易体系， 树立良好的品牌形象，因此， * 市亟待建设一个大规模，多功能的家居生 活采购综合服务平台。故此开发“ * 项目名”项目具有极好的发展机遇和市场前景。通过 工业品、 工艺品、 五金机电及电子信息等产品市场的建设，有利于搞活大流通，建设大市场， 进一步壮大第三产业的实力；有利于以专业市场为平台，带动一批相关产业链如建材加工、 工业产品、装饰装潢等产业的迅速发展；有利于提高 * 市城市竞争力，提升城市形象；有 利于为广大投资者，经营者、消费者提供一个“一站式”商品采购消费服务平台；推进城市 化的进程，加快 * 市社会经济的跨越发展。通过对本项目的调研分析 , 经过公司董事会对项目可行性、 市场环境及经济效