影响抵押房产变现价值的例外因素

1、风险管理部风险管理部20102010年年7 7月月 概念概念o 预期市场价值预期市场价值，即评估价值。，即评估价值。o 处置价值处置价值，即变现价值。，即变现价值。 o 覆盖贷款本息的价值覆盖贷款本息的价值。 理想状态：理想状态：预期市场价值预期市场价值处置价值处置价值覆盖贷款本息的价值。覆盖贷款本息的价值。 实际现状：实际现状：预期市场价值预期市场价值处置价值处置价值覆盖贷款本息的价值。覆盖贷款本息的价值。处置价值在覆盖贷款本息前的两大支出处置价值在覆盖贷款本息前的两大支出预期市场价值预期市场价值处置价值处置价值覆盖贷款本息的价值覆盖贷款本息的价值两者之间必须考虑两大支出项的扣除：两者之间必

2、须考虑两大支出项的扣除：一是，一是，费用费用。包括起诉费、执行费、评估费、拍卖费，及包括起诉费、执行费、评估费、拍卖费，及律师费律师费；二是，二是，税收税收。包括营业税、印花税、所得税、土地增值税。包括营业税、印花税、所得税、土地增值税。影响抵押房产处置价值的五个方面影响抵押房产处置价值的五个方面预期市场价值预期市场价值处置价值处置价值覆盖贷款本息的价值覆盖贷款本息的价值两者之间应考虑多种因素，尤其是如下五方面：两者之间应考虑多种因素，尤其是如下五方面：一是，评估的价值倾向。一是，评估的价值倾向。二是，拍卖市场的人为操控。二是，拍卖市场的人为操控。三是，常住户口迁出有可能难缠。三是，常住户口迁

3、出有可能难缠。四是，租赁行为严重干扰。四是，租赁行为严重干扰。五是，法院五是，法院“平衡平衡”和和“维稳维稳”的政治的政治倾向。倾向。预期市场价值与处置价值之间考虑因素预期市场价值与处置价值之间考虑因素o 评估的价值倾向评估的价值倾向 预期市场价值实际是指贷款发放时的评估价值，贷时评预期市场价值实际是指贷款发放时的评估价值，贷时评估与拍卖评估的价值倾向往往会发生变化。估与拍卖评估的价值倾向往往会发生变化。 贷时评估时贷时评估时： 借款人的强势和客户经理的助推，容易推高评估价值。借款人的强势和客户经理的助推，容易推高评估价值。 拍卖评估时拍卖评估时： 银行的预期和评估人的谨慎，往往会出现低于贷时

4、评估银行的预期和评估人的谨慎，往往会出现低于贷时评估价值的现象。价值的现象。预期市场价值与处置价值之间考虑因素预期市场价值与处置价值之间考虑因素( (续续) )o拍卖市场的人为操控拍卖市场的人为操控 抵押房产的处置局限于拍卖市场。抵押房产的处置局限于拍卖市场。 拍卖市场的二拍、三拍接盘现象非常普遍拍卖市场的二拍、三拍接盘现象非常普遍。 拍卖市场信息公开的局限性。拍卖市场信息公开的局限性。 拍卖市场已经形成固定投机客的联手操盘。拍卖市场已经形成固定投机客的联手操盘。 即使起拍价再合理，也会出现二拍接盘现象。即使起拍价再合理，也会出现二拍接盘现象。预期市场价值与处置价值之间考虑因素预期市场价值与处

5、置价值之间考虑因素( (续续) )o常住户口迁出有可能难缠常住户口迁出有可能难缠 包括常住人员和常住户口。包括常住人员和常住户口。 常住人员和常住户口的迁出有时是一个非常棘手的问题常住人员和常住户口的迁出有时是一个非常棘手的问题。 住房与常住人员和户口不直接关联。住房与常住人员和户口不直接关联。 抵押房产处置不涉及常住人员和户口。抵押房产处置不涉及常住人员和户口。 常住人员和户口的硬性迁出，需要另行起诉和执行常住人员和户口的硬性迁出，需要另行起诉和执行( (难度难度非常大非常大) )，或采取非常手段。，或采取非常手段。预期市场价值与处置价值之间考虑因素预期市场价值与处置价值之间考虑因素( (续

6、续) )o 租赁行为的严重干扰租赁行为的严重干扰 租赁行为一旦成为抵押房产处置的障碍时，就会使处置租赁行为一旦成为抵押房产处置的障碍时，就会使处置价值大打折扣。价值大打折扣。 承租人的承租人的“确认函确认函”不能保证租赁行为的不改变。不能保证租赁行为的不改变。 租赁行为的致命伤：租金低、期限长，以及出租人与物租赁行为的致命伤：租金低、期限长，以及出租人与物业管理为同一人。业管理为同一人。 租赁行为的猫腻：阴阳合同、帐外支付、提前收租，以租赁行为的猫腻：阴阳合同、帐外支付、提前收租，以及二房东风险屏蔽。及二房东风险屏蔽。预期市场价值与处置价值之间考虑因素预期市场价值与处置价值之间考虑因素( (续

7、续) )o 法院法院“平衡平衡”和和“维稳维稳”的政治倾向的政治倾向 法院法院“平衡平衡”和和“维稳维稳”的政治倾向，将直接造成处置价值不的政治倾向，将直接造成处置价值不能实现，或银行贷款本息就是不能被完全覆盖，即银行部分债能实现，或银行贷款本息就是不能被完全覆盖，即银行部分债权不被确认。权不被确认。 正在生产或办公的房产有可能不执行。正在生产或办公的房产有可能不执行。 一套住房不能执行（大房换小房只是一种理想的处置方式）。一套住房不能执行（大房换小房只是一种理想的处置方式）。 家庭困难、其他债权等都将成为法官不执行，或免去我行部分家庭困难、其他债权等都将成为法官不执行，或免去我行部分债权的理

8、由。债权的理由。 律师费、处置后至归还银行贷款期间的利息、罚息等，总有部律师费、处置后至归还银行贷款期间的利息、罚息等，总有部分债权不被确认。分债权不被确认。 预期市场价值与处置价值之间考虑因素预期市场价值与处置价值之间考虑因素( (续续) )o 提示提示 预期市场价值低于处置价值，一般在抵押房产的时间价预期市场价值低于处置价值，一般在抵押房产的时间价值短期内大幅递增才会出现。值短期内大幅递增才会出现。 当前，房产市场非常敏感，结构性的调整不可避免，部当前，房产市场非常敏感，结构性的调整不可避免，部分抵押房产的时间价值有可能走低。对此，我们务必引分抵押房产的时间价值有可能走低。对此，我们务必引起重视。起重视。结束语结束语 正确认识抵押房产的预期市场价值（评估价值）、处置正确认识抵押房产的预期市场价值（评估价值）、处置价值（变现价值）和覆盖贷款本息的价值，确保风险保价值（变现价值）和覆盖贷款本息的价值，确保风险保障底线。障底线。 抵押房产要有所选择，抵押率设置要谨慎，即根据不同抵押房产要有所选择，抵押率设置要谨慎，即根据不同的抵押房产设置不同的抵押率，同时要