凯旋新世界营销总案

1、凯旋新世界营销总案第一部分：第一部分：鸟瞰图鸟瞰图第二部分：营销部署第二部分：营销部署 根据项目独特的地理位置，我们将会跳出与同区传统住宅物业的竞争，并立足于本地市场，形象推广将涉及整个珠三角、北京、上海、港澳地区。建议将项目应定位为：1、战略定位建议、战略定位建议n示范单位、交楼标准、施工材质的达标。n项目规划、园林景观、公共空间设计施工达标。n销售中心、管理服务达标。n目标客户、配套设施达标。 凯旋之商业部分建筑面积有凯旋之商业部分建筑面积有1.71.7万万M M2 2，但作为一个在高尚但作为一个在高尚物业内的商业广场，如要形成类像广州天河城、友谊商店、物业内的商业广场，如要形成类像广州天

2、河城、友谊商店、北京路等商业区可能性不大，与项目定为亦不相符。因此，北京路等商业区可能性不大，与项目定为亦不相符。因此，根据项目定位我们计划将凯旋商圈部分打造成一个能让顾根据项目定位我们计划将凯旋商圈部分打造成一个能让顾客感受休闲、享受，集购物、娱乐、生活、观光于一体的客感受休闲、享受，集购物、娱乐、生活、观光于一体的欧洲名牌购物广场。欧洲名牌购物广场。商场：商场：CBD首席中央生活区首席中央生活区 如尚不合适可由广告公司润色n内部认购登记：5月6日n正式公开发售：6月1日3月14月15日4月165月6日6月1日5月631日预热期引爆期沸腾期加热期正式公开发售内部认购6月1日5月6日对外披露信

3、息户外广告启动报纸电视启动公关活动启动3月1日4月10日4月18日5月6日销售中心进驻4月1日3月15日电台广告启动 凯旋一期开发物业共792套单位，但由于东向六栋物业的工程暂缓。因此，在本次开盘期内可以推出市场只有东向六栋单位共396套单位。计划在内部认购期将第1、4栋物业双数楼层约107套单位推出市场。实行叠瓦式的平开高走策略实行叠瓦式的平开高走策略销售周期销售周期内部认购内部认购公开发售公开发售强销期强销期持销期持销期尾销期尾销期项目状况项目状况具备申请预售条件及园林进入养护期具备销售条件2003年12月交楼业主入住社区氛围形成二期启动日期：日期：2003年6月前2003/62003/6

4、2003/122004/12004/62004/72004/12均价走势：均价走势：10000105001100011500110003月：月：神秘期4月：月：关注期5月：月：内部认购期6月：月：公开发售期项目规划项目内涵项目卖点项目卖点公司品牌珠江新城板块炒作国际公寓珠江新城板块炒作公关活动公关活动公司品牌公关活动项目形象公关活动项目内涵炒作项目内涵炒作板块炒作板块炒作国际公寓炒作国际公寓炒作公关活动公关活动 推动销售推动销售系列公关活动系列公关活动n展出维纳斯头像、蒙娜丽莎画像n邀请法国政要到访，参与活动，标榜法式风情n利用法国城市与广州连成姐妹城市的优势，争取凯旋新世界成为获得2003年

5、度规划及园林设计送法国参展楼盘作品之一 n针对凯旋定位，联络知名商会、知名人士及外国驻广机构，组织各类活动，实行渗透式销售 n时时 间间：2003年3月6月n主主 题题：国际影星凯旋广告片征集女主角n范范 围围：大中华地区n操操 作作： 在港台范围聘请一名成熟、稳重、形象良好、有一 定影响力的国际级男性名星作项目的形象代言人。（如周润发、梁朝伟、成龙等）面向整个大中华区进行招募女主角安排记者追踪报道为项目制造声势。n时时 间间：2003年5月7日n地地 点点：凯旋新世界销售中心n主主 题题：雅诗阁进驻签约仪式暨凯旋新世界内部认 购新闻发布会n项目属于高端市场产品，售价与目标客户层次相对较高，因

6、此项目不适宜抽签认筹，排队购楼的操作方式。n建议项目认购方式以认购登记次序，并以诚意金的操作方式，先订先选得。n虽开售不以认筹方式开售，但仍不排除会有炒家入市，因此，为了吸引卖家与炒家，使到项目令市场更为关注，建议在均价不作变动，内部认购与正式公开发售拉开5%的空间。 计划凯旋的推广区域将会立足广州本地市场、瞄准香港、新加坡等区域的目标客户群，北京、上海市场为辅。十一、推广区域十一、推广区域 建议在建议在L4L4区枫丹丽舍的区枫丹丽舍的1 1、2 2、3 3、4 4、5 5、6 6栋八层全层（除后述示范单栋八层全层（除后述示范单位外）全部按交楼标准施工，提供一个良好环境，预先给客户参观选购。与

7、位外）全部按交楼标准施工，提供一个良好环境，预先给客户参观选购。与此同时，所有的销售通道、大堂、电梯对外展的需要配合全面完工。此同时，所有的销售通道、大堂、电梯对外展的需要配合全面完工。编号编号面积面积标准标准金额金额A171交楼标准交楼标准800元元/B+C192示范单位示范单位第四栋第四栋工程质量示范间工程质量示范间n充分展示公司实力n推动项目品牌n争强客户信心n增加销售卖点 如公司认同将销售中心调整到如公司认同将销售中心调整到L4区位置，则原销售中心将空置，区位置，则原销售中心将空置，由于该销售中心公司已作出巨大的投资，为了不将资源浪费，由于该销售中心公司已作出巨大的投资，为了不将资源浪

8、费，建议将销售中心的功能调整如下：建议将销售中心的功能调整如下：第四部分：营销运作第四部分：营销运作n销售目标n营销费用n凯旋开盘工作表n营销操作理念n营销运作架构n佣金分配n凯旋置业会项目项目费用比费用比例例预计费用预计费用比例比例小计小计品牌品牌类类由市场部由市场部集中使用集中使用14.3%400.4万元14.3%400.4万元万元销售销售类类1、 现场包装费现场包装费5%140万元9.83%275.24万元万元2、 现场管理费现场管理费0.5%14万元3、印刷费印刷费2%56万元4、培训费培训费0.12%3.36万元5、制服制服0.1%2.8万元6、模型制作模型制作1.78%49.84万

9、元7、板房易耗品、板房易耗品、鞋套鞋套0.3%3.64万元8、办公设备办公设备0.2%5.6万元杂费杂费不可预见费、不可预见费、杂费杂费7.1%198.8万元7.1%198.8万元万元合计合计2800万元万元一工作内容工作内容完成时间完成时间跟进人跟进人1、 第第1,4栋各一台电梯到达八楼示范层栋各一台电梯到达八楼示范层2003-4-252003-4-25项目工程部项目工程部2、完成完成1-6栋，栋，32栋三层以下支柱层外栋三层以下支柱层外立面装饰立面装饰2003-5-12003-5-1项目工程部项目工程部3、睇楼通道设档雨蓬睇楼通道设档雨蓬2003-4-152003-4-15项目工程部项目工

10、程部4、拆除拆除L4区东面围墙，设通花围栏及区东面围墙，设通花围栏及古典路灯古典路灯2003-4-252003-4-25项目工程部项目工程部5、 第第2栋设置洗手间栋设置洗手间2003-4-202003-4-20项目工程部项目工程部6、 L4区园林工程区园林工程2003-5-1项目工程部项目工程部7、 L13区园林养护区园林养护2003-4-212003-4-21项目工程部项目工程部8、 销售通道清理、布置销售通道清理、布置2003-4-292003-4-29项目工程部项目工程部工程配合类工程配合类工作内容工作内容完成时间完成时间跟进人跟进人1、 第第1,4栋栋8楼示范层的设计、装修楼示范层的

11、设计、装修2003-4-182003-4-18项目工程部项目工程部3、 第第1,4栋示范单位及样板房家具饰品布置栋示范单位及样板房家具饰品布置2003-4-282003-4-28项目工程部项目工程部工作内容工作内容完成时间完成时间跟进人跟进人1、 确定广告公司确定广告公司2003-3-12003-3-1吕锋华、邓总吕锋华、邓总2、 确定物业管理公司确定物业管理公司2003-3-152003-3-15邓总邓总二、配合公司二、配合公司示范层示范层工作内容工作内容完成时间完成时间跟进人跟进人1、 售楼中心现场包装售楼中心现场包装2003-3-252003-3-25吕锋华吕锋华2、 主入口景观标识主入

12、口景观标识2003-4-252003-4-25吕锋华吕锋华3、销售通道包装销售通道包装2003-4-252003-4-25吕锋华吕锋华4、小区围墙粉饰（小区围墙粉饰（L4区除外）区除外）2003-3-122003-3-12吕锋华吕锋华5、L4近花城大道处设“咨询热线”灯管字近花城大道处设“咨询热线”灯管字2003-3-102003-3-10吕锋华吕锋华6、设专人接听“咨询热线”设专人接听“咨询热线”2003-3-102003-3-10何二晓何二晓三、景观工程三、景观工程工作内容工作内容完成时间完成时间跟进人跟进人1、2003年年3-5月阶段营销细案月阶段营销细案2003-3-52003-3-5何二晓何二晓2、确定宣传主题确定宣传主题2003-3-12003-3-1吕锋华吕锋华3、内部认购计划内部认购计划2003-4-202003-4-20吕锋华吕锋华4、公开发售方案公开发售方案2003-4-202003-4-20吕锋华吕锋华5、确定媒介投放计划确定媒介投放计划20