CPA经济法-第3章

1、第二编民法相关制第二编民法相关制度度第三章物权法律制度第三章物权法律制度本章简介：本章简介：1.本章近几年本章近几年的平均分值在的平均分值在10分左右，属于较分左右，属于较为重要的章节，需要做好应对综合题的准备。为重要的章节，需要做好应对综合题的准备。2.学习中的重点为物权变动、担保物权、善意学习中的重点为物权变动、担保物权、善意取得制度，并需要对物权和债权做准确区分。取得制度，并需要对物权和债权做准确区分。3.本章难度较大，重在理解，需要把法条放置本章难度较大，重在理解，需要把法条放置于生活中去体会和理解。于生活中去体会和理解。【考点一考点一】物权法的概述（两星）物权法的概述（两星）【考点介

2、绍考点介绍】本本考点重点考点重点在于物的概念、主从物在于物的概念、主从物的判断、孳息的判断。的判断、孳息的判断。一、物的特征一、物的特征 不属于物不属于物属于物属于物 有体性有体性权利、行为、智力成果权利、行为、智力成果（包括电脑程序）等（包括电脑程序）等 权利在特殊情况下权利在特殊情况下成为物权客体，如成为物权客体，如权利质权权利质权 可支配可支配性性（1）（不为人力所支配）（不为人力所支配）太阳、月亮、星星太阳、月亮、星星等；等； （2）（不为人所需）（不为人所需）汽汽车尾气车尾气等等 能够为人力控制的能够为人力控制的电、光波等电、光波等 非人格非人格性性人，包括人身体内的血人，包括人身体

3、内的血液液 与人体分离的毛发、与人体分离的毛发、假牙、义肢、捐献假牙、义肢、捐献器官、尸体器官、尸体 （2013多选题）根据物权法律制度的规定，多选题）根据物权法律制度的规定，下列各项中，能够成为所有权客体的有（）。下列各项中，能够成为所有权客体的有（）。A.土地土地B.月球表面月球表面C.药品药品D.存有计算机程序的光盘存有计算机程序的光盘 正确答案ACD答案解析所有权属于物权，所有权客体需要满足物权客体的特点，月球表面不具备可支配性，不能成为所有权客体。二、物的种类二、物的种类1.流通物、限制流通物与禁止流通物。流通物、限制流通物与禁止流通物。2.动产与不动产：不动产包括动产与不动产：不动

4、产包括土地、海域以及土地、海域以及房屋、林木房屋、林木等地上定着物。等地上定着物。（变动）（变动）3.可替代物与不可替代物：视是否唯一、是否可替代物与不可替代物：视是否唯一、是否可替代。可替代。4.消耗物与非消耗物：视是否一次性。消耗物消耗物与非消耗物：视是否一次性。消耗物包括粮食、金钱等。包括粮食、金钱等。【补充补充】以让与为目的的消费物（金钱）移转以让与为目的的消费物（金钱）移转占有即移转所有权。占有即移转所有权。5.可分物与不可分物：视分割是否会影响其价可分物与不可分物：视分割是否会影响其价值。值。6.主物与从物主物与从物 判断标准判断标准 示例示例 （1）独立存在独立存在 房子和门不是

5、主从物房子和门不是主从物 （2）从属关系从属关系 甲的上衣和甲的裤子不甲的上衣和甲的裤子不是主从物是主从物 主从物的常见例子：电视机与遥控器、旅馆主从物的常见例子：电视机与遥控器、旅馆设置的家具、房间的钥匙、书的封套、机器的维设置的家具、房间的钥匙、书的封套、机器的维修工具等。修工具等。7.原物与孳息物原物与孳息物（1）判断标准：）判断标准：“产出产出”+“分离分离” 标准标准 示例示例 产出产出 母猪下的猪仔、银行存款的利息是母猪下的猪仔、银行存款的利息是孳息。孳息。 电灯发出的灯光不是电灯发出的灯光不是孳息。孳息。 分离分离苹果树上的苹果、母牛肚子里的小苹果树上的苹果、母牛肚子里的小牛不是

6、孳息。牛不是孳息。 苹果树上掉下的苹果、母牛生出来苹果树上掉下的苹果、母牛生出来的小牛是孳息。的小牛是孳息。 （2）分类：）分类： 例子例子 归属归属 天天然然孳孳息息 因自然规律因自然规律而产生而产生 母牛生出来母牛生出来的小牛的小牛 由所有权人取得；既有由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，得。当事人另有约定的，按照约定。按照约定。约定约定用益物权人用益物权人所有权人所有权人法法定定孳孳息息 依据法律关依据法律关系所产生系所产生 租金、利息租金、利息 约定约定习惯习惯 【例题【例题多选题】多选题】根据物权法

7、律制度的有关根据物权法律制度的有关理论，下列选项中，属于民法意义上孳息的有理论，下列选项中，属于民法意义上孳息的有（ ）。）。A.出租柜台所得租金出租柜台所得租金B.果树上已成熟的果实果树上已成熟的果实C.母鸡生的鸡蛋母鸡生的鸡蛋D.奶牛体内的牛奶奶牛体内的牛奶 正确答案正确答案AC答案解析果树上已成熟的果实还在果树上，答案解析果树上已成熟的果实还在果树上，没有和果树分离，不属于孳息；奶牛体内的牛没有和果树分离，不属于孳息；奶牛体内的牛奶还在奶牛体内，没有和奶牛分离，所以不属奶还在奶牛体内，没有和奶牛分离，所以不属于孳息。于孳息。三、物权的概念与种类三、物权的概念与种类1.物权的概念：物权的概

8、念：2.物权的种类：物权的种类：（1）自物权和他物权：）自物权和他物权：（2）动产物权与不动产物权）动产物权与不动产物权 动产物权动产物权动产所有权、动产抵押权、动产所有权、动产抵押权、动产质权、留置权动产质权、留置权不动产物权不动产物权不动产所有权、用益物权、不动产所有权、用益物权、不动产抵押权不动产抵押权（3）独立物权与从物权）独立物权与从物权独立物权独立物权所有权、除地役权外的用所有权、除地役权外的用益物权益物权从物权从物权担保物权、地役权担保物权、地役权四、物权法的基本原则四、物权法的基本原则1.物权法定原则：物权法定原则：【VS债权】债权】债权效力及于自己，可自由约定债权效力及于自己

9、，可自由约定（1）种类法定：如增加居住权、优先购买权）种类法定：如增加居住权、优先购买权为物权种类因违反种类法定而无效。为物权种类因违反种类法定而无效。（2）内容法定：如设立质权可以不转移占有）内容法定：如设立质权可以不转移占有因违反内容法定而无效。因违反内容法定而无效。2.物权客体特定原则（一物一权原则）物权客体特定原则（一物一权原则）【VS债权】债权】债权的客体是债权的客体是给付行为给付行为，不直接，不直接存在于物，故并不特定。可能一项债权合同会涉存在于物，故并不特定。可能一项债权合同会涉及数物，可能合同签订时物尚未确定、甚至尚不及数物，可能合同签订时物尚未确定、甚至尚不存在存在。（1）一

10、个物上只能存在一个所有权；）一个物上只能存在一个所有权；（2）一物之上）一物之上可以存在多个所有权人可以存在多个所有权人，如共，如共有；有；（3）一物之上）一物之上可以成立数个互不冲突的物权可以成立数个互不冲突的物权。所有权所有权+所有权所有权所有权所有权+他物他物权权抵押权抵押权+抵押权抵押权 质押权质押权+质押权质押权 抵押权抵押权+质押权质押权 3.物权公示原则物权公示原则【VS债权】债权】债权效力不及于第三人，故无债权效力不及于第三人，故无须公示。须公示。（1）公示的要求：一般情况下，）公示的要求：一般情况下，不动产看不动产看登记，动产看交付。登记，动产看交付。（2）公示的效力：）公示

11、的效力：物权移转效力：根据公示对于物权移转效物权移转效力：根据公示对于物权移转效力的影响程度不同，物权移转有公示生效主义与力的影响程度不同，物权移转有公示生效主义与公示对抗主义。公示对抗主义。物权推定效力：为法定公示方式所彰显的物权推定效力：为法定公示方式所彰显的权利人，被推定为合法权利人。权利人，被推定为合法权利人。公信效力：法定公示方式为权利变动与享公信效力：法定公示方式为权利变动与享有的法律表征，第三人有理由对其表示信赖，因有的法律表征，第三人有理由对其表示信赖，因而公示能够产生公信力。而公示能够产生公信力。【示例】【示例】甲、乙共有一个房子，本该登记为甲、乙共有一个房子，本该登记为甲乙

12、共有，却登记成甲一人，若甲将房子转让给甲乙共有，却登记成甲一人，若甲将房子转让给不知情的丙并办理了登记不知情的丙并办理了登记。 【分析分析】由于由于登记的为甲，所以这个转让登记的为甲，所以这个转让就应当被承认，因此房子所有权属于丙。事后乙就应当被承认，因此房子所有权属于丙。事后乙发现后，不能向丙要求返还，只能向甲追偿。发现后，不能向丙要求返还，只能向甲追偿。（2015多选题）根据物权法律制度的规定，下列属于物权法基本原则的有（）。A.物权相对原则B.物权法定原则C.物权公示原则D.物权客体特定原则正确答案BCD答案解析物权法基本原则包括物权法定原则、物权客体特定原则、物权公示原则。【总结】债权

13、【总结】债权 VS 物权物权 物权物权债权债权支配权支配权 请求权请求权 排他性排他性 兼容性兼容性 客体为物，特定客体为物，特定 客体为行为，不特定客体为行为，不特定 绝对权（对世权）绝对权（对世权） 相对权（对人权）相对权（对人权） 法定法定 约定约定 需要公示需要公示 无须公示无须公示 【考点二】物权变动和物权行为（四星）【考点二】物权变动和物权行为（四星）【考点介绍】本【考点介绍】本考点最主要考点最主要把握的是物权变动把握的是物权变动和债权变动生效关系的判断。和债权变动生效关系的判断。一、物权变动的形态一、物权变动的形态物权变动包括物权取得、变更与消灭三种基本物权变动包括物权取得、变更

14、与消灭三种基本形态。形态。1.取得：取得： 原始原始取得取得 第一次产生者不以原所有第一次产生者不以原所有人意志为根据直接取得人意志为根据直接取得 先占、取得孳息、合先占、取得孳息、合法建造、劳动生产、法建造、劳动生产、征收等征收等 继受继受取得取得 依赖于他人意思表示而取依赖于他人意思表示而取得得 买卖、赠与、互易、买卖、赠与、互易、继承继承2.消灭：消灭： 绝对消灭绝对消灭 物权本身不复存在物权本身不复存在 如书被烧毁如书被烧毁 相对消灭相对消灭 物权转让物权转让 如书被卖掉如书被卖掉 【例题【例题单选题】单选题】下列属于所有权的继受取得的下列属于所有权的继受取得的是（）。是（）。A.甲继

15、承其兄房屋一间甲继承其兄房屋一间B.乙的乙的3万元存款得利息万元存款得利息1000元元C.丙建造完成了房屋丙建造完成了房屋D.丁拾得他人搬家时丢弃的旧电扇一台丁拾得他人搬家时丢弃的旧电扇一台 正确答案正确答案A答案解析本题考核物权取得方式。物权取得答案解析本题考核物权取得方式。物权取得分为原始取得和继受取得。分为原始取得和继受取得。A选项中甲继承取得房选项中甲继承取得房屋，是继受取得，当选，屋，是继受取得，当选，B、C、D都是原始取得。都是原始取得。二、物权变动的原因二、物权变动的原因（一）基于法律行为的物权变动（一）基于法律行为的物权变动1.债权变动与物权变动：债权变动与物权变动：【提问】【

16、提问】若签完合同后，甲后悔，不想去过户，乙若签完合同后，甲后悔，不想去过户，乙该怎么办该怎么办？正确答案乙有权要求甲去办理过户，甲坚决正确答案乙有权要求甲去办理过户，甲坚决不去，乙可以依据生效的合同，让甲承担违约责任。不去，乙可以依据生效的合同，让甲承担违约责任。【总结】两者关系【总结】两者关系 债权行为债权行为 产生债权产生债权债务关系债务关系 （1）合同一般自合同成立）合同一般自合同成立时生效。时生效。（2）物权是否发生变动，）物权是否发生变动，不是该行为的生效要件。不是该行为的生效要件。 物权行为物权行为 导致物权导致物权的变化的变化 （1）物权变动靠不动产登）物权变动靠不动产登记和动产

17、交付这种公示方式。记和动产交付这种公示方式。（2）合同生效，物权未变）合同生效，物权未变动，违约方承担违约责任。动，违约方承担违约责任。 2.物权行为与债权行为：物权行为与债权行为： 债权行为债权行为 物权行为物权行为 本质本质 给付行为（不需要给付行为（不需要处分权）处分权） 处分行为（需要处处分行为（需要处分权）分权） 对财产的对财产的影响影响 不会直接减少，但不会直接减少，但消极财产（义务）消极财产（义务）增加增加 直接减少直接减少 无权处分无权处分 买卖合同有效买卖合同有效 物权效力待定物权效力待定 一物多卖一物多卖同一标的物上成立同一标的物上成立的数重买卖合同的数重买卖合同均均可有效

18、可有效 物权物权只能被转让一只能被转让一次次：买受人若不能：买受人若不能按约定取得所有权，按约定取得所有权，可请求追究出卖人可请求追究出卖人违约责任违约责任 【示例】【示例】甲与甲与乙乙、丙丙均签订了房屋买卖的合均签订了房屋买卖的合同，其中乙已经拿到钥匙入住了，甲却与丙办理同，其中乙已经拿到钥匙入住了，甲却与丙办理了产权登记。问：了产权登记。问：（1）甲与乙丙签的合同生效吗？）甲与乙丙签的合同生效吗？（2）房屋产权归谁？）房屋产权归谁？（3）乙的权利如何保障？）乙的权利如何保障？ 正确答案（正确答案（1）合同生效。如果没有其）合同生效。如果没有其他使合同无效的情形，合同均有效他使合同无效的情形

19、，合同均有效。（2）归丙，因为丙办理了产权登记，不动产的）归丙，因为丙办理了产权登记，不动产的所有权转移登记生效所有权转移登记生效。（3）乙请求追究甲违约责任。）乙请求追究甲违约责任。3.公示的公示的效力：效力：（1）公示生效主义：合同生效）公示生效主义：合同生效+登记登记/交付交付=物权生效物权生效 登记生效登记生效不动产所有权、建设用地使用权、不不动产所有权、建设用地使用权、不动产抵押权动产抵押权交付生效交付生效动产所有权、动产质权动产所有权、动产质权登记或交付登记或交付生效生效权利质权权利质权（特例：票据、债券等有价（特例：票据、债券等有价证券，有凭证交付生效，无凭证登记证券，有凭证交付

20、生效，无凭证登记生效；其余均为登记生效）生效；其余均为登记生效）（2）公示（登记）对抗主义：合同生效）公示（登记）对抗主义：合同生效=物物权生效，登记起到对抗第三人的作用。权生效，登记起到对抗第三人的作用。【示例】【示例】动产抵押采用对抗主义，签了抵押合动产抵押采用对抗主义，签了抵押合同，即使不登记抵押权也产生，但是若该动产被不同，即使不登记抵押权也产生，但是若该动产被不知情的第三人取得，抵押权人就不得追及。知情的第三人取得，抵押权人就不得追及。一般一般动产抵押权（包括动产抵押权（包括浮动抵押）、土地浮动抵押）、土地承包经营权、地役承包经营权、地役权权自合同生效时设立。自合同生效时设立。未经登

21、记不得对抗未经登记不得对抗善意第三人。善意第三人。合合同时生效，登记时同时生效，登记时对抗对抗特殊特殊特殊动产所有权特殊动产所有权船舶、航空器和机船舶、航空器和机动车动车等物权的设立、等物权的设立、变更、转让和消灭，变更、转让和消灭，未经登记不得对抗未经登记不得对抗善意第三人。善意第三人。交交付时生效，登记时付时生效，登记时对抗对抗（2012年B卷案例）甲妻因车祸去世，甲继承两居室房屋一套，但未到房屋登记机关办理产权变更登记。经过上述事件后，甲决意改换生活环境，遂委托丙房地产中介公司（简称丙公司）为其继承所得的两居室房屋寻找买主。问：（1）甲在未办理产权变更登记的情况下，是否取得了亡妻房屋的所

22、有权？并说明理由。（2）为将房屋所有权转让给买主，除了买卖合同须有效外，甲还需办理哪些房屋登记手续？并分别说明理由。 答案甲在未办理产权变更登记的情况下，仍取得了亡妻房屋的所有权。根据物权法律制度的规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。为将房屋所有权转让给买主，除了买卖合同须有效外，甲还需办理两项房屋登记手续。首先将房屋所有权登记在自己名下，然后再将房屋过户到买受人名下。根据物权法律制度的规定，因继承而取得房屋所有权，虽然不以登记为生效要件，但未经登记，不得处分。同时，依法律行为变动不动产所有权的，以登记为生效要件。所以甲必须将房屋过户到买受人名下，买受人才能取得房屋所有权。（二）非基

23、于法律行为的物权变动（二）非基于法律行为的物权变动 政府征收政府征收 自政府的征收决定生效时自政府的征收决定生效时发生效力发生效力 法院、仲裁的法律文书法院、仲裁的法律文书 自法律文书生效时发生效自法律文书生效时发生效力力 事实行为（如合法建造、事实行为（如合法建造、拆除房屋等）拆除房屋等） 自事实行为成就时发生效自事实行为成就时发生效力力 继承或者受遗赠继承或者受遗赠 自继承或者受遗赠开始时自继承或者受遗赠开始时发生效力发生效力 【注意】【注意】非基于法律行为的物权变动，不以非基于法律行为的物权变动，不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记。登记为生效要件，但事后处分时仍要登记。【考点三】物

24、权变动的公示方式（三星）【考点三】物权变动的公示方式（三星）【考点介绍】本考点在【考点介绍】本考点在1414年考查了一道客观题，年考查了一道客观题，重点在于简易交付、预告登记结合案例的理解。重点在于简易交付、预告登记结合案例的理解。一、动产物权变动的公示方式一、动产物权变动的公示方式1.规则（已讲授，规则（已讲授，请熟读请熟读法条）：法条）： 交付生效交付生效总规定总规定动产物权的设立和转让，自交付时发生效动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，法律另有规定的除外。力，法律另有规定的除外。质押质押以动产设定质押的，质权自交付时设立。以动产设定质押的，质权自交付时设立。登记对抗登记对抗特殊动产特

25、殊动产所有权所有权船舶、航空器和机动车等物权的设立、变船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。意第三人。抵押抵押（1）以生产设备、原材料、半成品、产）以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具或者正在建造的船舶、品、交通运输工具或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人；设立，未经登记，不得对抗善意第三人；（2）企业、个体工商户、农业生产经营）企业、个体工商户、农业生产经营者以现有的以及将有的生产设备、原材料、者以现有的以及将有的

26、生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，抵押权自抵押合同半成品、产品抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。三人。2.交付的种类：交付的种类：（1）简易交付：动产物权设立和转让前，）简易交付：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的（如承租、借用），权利人已经依法占有该动产的（如承租、借用），物权自法律行为生效时发生效力。物权自法律行为生效时发生效力。买方先买方先借（租）后买借（租）后买（2）指示交付：动产物权设立和转让前，第）指示交付：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以三人依法占有该动产的，负

27、有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。付。通知到达第三人时生效通知到达第三人时生效【示例】【示例】甲租用乙的相机，乙之后将相机卖甲租用乙的相机，乙之后将相机卖给丙，乙指示甲直接将相机交付于丙，通过这种给丙，乙指示甲直接将相机交付于丙，通过这种交付的方式代替现实交付，而这个指示通知到达交付的方式代替现实交付，而这个指示通知到达甲的时候视为交付，发生了物权效力。甲的时候视为交付，发生了物权效力。（3）占有改定：动产物权转让时，双方又约）占有改定：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生定由出让人继续占有该动产的，

28、物权自该约定生效时发生效力。效时发生效力。卖方先卖后借（自第二个合卖方先卖后借（自第二个合同生效时视为交付）同生效时视为交付）【总结】三种观念交付【总结】三种观念交付 方式方式当事人当事人核心识别标志核心识别标志物权转移时物权转移时间间简易交付简易交付两方两方买方先借（租）买方先借（租）后买后买买卖合同生买卖合同生效时效时指示交付指示交付三方三方购买前为第三购买前为第三人占有人占有通知到达第通知到达第三人时三人时占有改定占有改定两方两方卖方先卖后借卖方先卖后借（租）（租）借用（租赁）借用（租赁）合同生效时合同生效时【例题【例题单选题】单选题】某宾馆为了某宾馆为了8月月8日的开业庆日的开业庆典，

29、于典，于8月月7日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于以抵偿电视台的损失，遂于8月月9日通过电话向电视日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。台负责人表明此意，对方表示同意。8月月15日，宾日，宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权转移馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权转移的时间是（的时间是（ ）。）。A.8月月7日日B.8月月8日日 C.8月月9日日D.8月月15日日 正确答案正确答案C答案解析本题考核简易交付。权利人事先占答案解

30、析本题考核简易交付。权利人事先占有标的物，物权自法律行为生效时发生效力。本有标的物，物权自法律行为生效时发生效力。本题中题中8月月9日买卖合同生效，所以摄像机的所有权日买卖合同生效，所以摄像机的所有权与与8月月9日转移。日转移。二、不动产物权变动的公示方式二、不动产物权变动的公示方式1.规则（已讲授，规则（已讲授，请熟读请熟读法条）：法条）： 登记登记生效生效总规定总规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。生效力，但法律另有规定的除外。抵押抵押以建筑物和其他

31、土地附着物，建设用地使以建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权，以招标、拍卖、公开协商等方式取用权，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，正在建造的得的荒地等土地承包经营权，正在建造的建筑物设定抵押的，应当办理抵押物登记，建筑物设定抵押的，应当办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。抵押权自登记之日起设立。建设用地建设用地使用权使用权（1）建设用地使用权的设立、转让、互）建设用地使用权的设立、转让、互换、出资、赠与，应当办理登记手续，建换、出资、赠与，应当办理登记手续，建设用地使用权自登记时设立、转移。设用地使用权自登记时设立、转移。（2）建设用地使用权消灭的，出让人应）建设

32、用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记，登记机构应当收回当及时办理注销登记，登记机构应当收回建设用地使用权证书。建设用地使用权证书。登记登记对抗对抗土地承包土地承包经营权经营权土地承包经营权人将土地承包经营权互换、土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。登记，未经登记，不得对抗善意第三人。地役权地役权地役权自地役权合同生效时设立，当事人地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权要求登

33、记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。登记；未经登记，不得对抗善意第三人。2.不动产登记暂行条例不动产登记暂行条例：（1）机制：国务院国土资源主管部门负责指）机制：国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，并接受上级人民政府不动产登记主管登记机构，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。部门的指导、监督。（2）需要登记的不动产物权包括：集体土）需要登记的不动产物权包括：集体土地所有权；房屋等建筑

34、物、构筑物所有权；地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；权；海域使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。律规定需要登记的其他不动产权利。3.土地登记与房屋登记：土地登记与房屋登记： 土地登记土地登记房屋登记房屋登记总登记（对辖区内全部总登记（对辖区内全部土地全面登记）土地全面登记）初始登记初始登记初始登记初始登记变更登记变更登记转移登记（权利主体变转移登记（权利主体变更）更）变更登记（权利

35、内容变变更登记（权利内容变更）更）注销登记注销登记注销登记注销登记4.登记不登记不一致：一致：不动产权属证书记载的事项，应当与不动产不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。5.更正登记与异议登记：更正登记与异议登记：更正登记更正登记原因原因权利人、利害关系人认为不动权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误产登记簿记载的事项错误处理处理不动产登记簿记载的权利人书不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登面同意更正或者有

36、证据证明登记确有错误的，登记机构应当记确有错误的，登记机构应当予以更正予以更正异议登记异议登记原因原因不动产登记簿记载的权利人不不动产登记簿记载的权利人不同意更正同意更正处理处理（1）申请人在异议登记之日起）申请人在异议登记之日起15日内日内不起诉，异议登记失效。不起诉，异议登记失效。（2）不能阻止物权变动，但受）不能阻止物权变动，但受让人不可善意取得。让人不可善意取得。责任责任异议登记不当，造成权利人损异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿求损害赔偿（2015年单选题）根据物权法律制度的规定，下列关于更正登记与异议登记的表述中，正确的是（）。

37、A.提起更正登记之前，须先提起异议登记B.更正登记的申请人可以是权利人，也可以是利害关系人C.异议登记之日起10日内申请人不起诉的，异议登记失效D.异议登记不当造成权利人损害的，登记机关应承担损害赔偿责任正确答案B答案解析选项A，提起更正登记之前，不必先提起异议登记；选项C，异议登记之日起15日内申请人不起诉的，异议登记失效；选项D，异议登记不当造成权利人损害的，申请人应承担损害赔偿责任。6.预告登记：预告登记：作作用用为保障将来实现物权，按照约定可以向登记为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该

38、不动产，不发生登记的权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力。物权效力。阻止物权变动阻止物权变动期期限限债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。三个月内未申请登记的，预告登记失效。情情形形预购商品房（期房）；以预购商品房设预购商品房（期房）；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押。定抵押；房屋所有权转让、抵押。【示例】【示例】1月月1日甲和乙签订合同，决定于乙日甲和乙签订合同，决定于乙结婚时，甲将房子转让给乙，为了防止甲在结婚时，甲将房子转让给乙，为了防止甲在这个期间将房子卖给其他人，可以到房屋登这个期间将房子卖给其他

39、人，可以到房屋登记机关办理预告登记。若预告登记有效期间记机关办理预告登记。若预告登记有效期间内，甲将房子再次卖给丙，只要乙未同意，内，甲将房子再次卖给丙，只要乙未同意，丙不能得到所有权。丙不能得到所有权。【例题【例题多选题】（多选题】（2014年）年）根据物权法律根据物权法律制度的规定，当事人可申请预告登记的情形有制度的规定，当事人可申请预告登记的情形有（）。（）。A.预购商品房预购商品房B.租赁商业用房租赁商业用房C.房屋所有权转让房屋所有权转让D.房屋抵押房屋抵押 正确答案正确答案ACD答案解析本题考核预告登记的情形。具体答案解析本题考核预告登记的情形。具体有下列情形之一的，当事人可以申请

40、预告登记：有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（1）预购商品房；（）预购商品房；（2）以预购商品房设定抵）以预购商品房设定抵押；（押；（3）房屋所有权转让、抵押；（）房屋所有权转让、抵押；（4）法律、）法律、法规规定的其他情形。法规规定的其他情形。【例题【例题多选题】（多选题】（2009年）年）甲向乙出售房屋甲向乙出售房屋并订立买卖合同。双方约定：乙应在一年内分期支并订立买卖合同。双方约定：乙应在一年内分期支付完毕价款；甲先将房屋交付乙使用，一年后转移付完毕价款；甲先将房屋交付乙使用，一年后转移所有权。房屋交付后，双方前往房屋登记机构办理所有权。房屋交付后，双方前往房屋登记机构办理了预告

41、登记。下列表述中，正确的有（了预告登记。下列表述中，正确的有（ ）。）。A.乙已取得房屋所有权乙已取得房屋所有权B.若甲未经乙同意，将房屋另行出卖给丙，则若甲未经乙同意，将房屋另行出卖给丙，则甲、丙的买卖合同无效甲、丙的买卖合同无效C.若甲未经乙同意，将房屋抵押给丁，该抵押若甲未经乙同意，将房屋抵押给丁，该抵押行为不能发生物权效力行为不能发生物权效力D.若甲因为乙没有按期支付价款而依法解除合若甲因为乙没有按期支付价款而依法解除合同，则预告登记失效同，则预告登记失效 正确答案正确答案CD答案解析本题考核预告登记。预告登记后，答案解析本题考核预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不

42、动产的，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本题中，由于双方没有办理正不发生物权效力。本题中，由于双方没有办理正式的登记，因此乙并没有取得房屋所有权，选项式的登记，因此乙并没有取得房屋所有权，选项A错误；预告登记的作用在于使得权利人擅自处错误；预告登记的作用在于使得权利人擅自处分不动产时不发生物权变动效力，而对合同的效分不动产时不发生物权变动效力，而对合同的效力没有影响，因此甲丙签订的买卖合同还是有效力没有影响，因此甲丙签订的买卖合同还是有效的，选项的，选项B错误，选项错误，选项C说法正确；预告登记后，说法正确；预告登记后，债权消灭的，预告登记失效，因此选项债权消灭的，预

43、告登记失效，因此选项D正确。正确。【考点四】所有权的概念和种类（三星）【考点四】所有权的概念和种类（三星）【考点介绍】本【考点介绍】本考点的重点是考点的重点是共有制度共有制度。一、所有权的概念一、所有权的概念所有权指所有人依法对自己的财产享有的所有权指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。占有、使用、收益和处分的权利。【注意】【注意】处分权是所有权的核心标志。处分权是所有权的核心标志。二、所有权的法定分类二、所有权的法定分类1.国家所有权国家所有权 专属于专属于国家所国家所有有矿藏、水流、海域；城市的土地；无线矿藏、水流、海域；城市的土地；无线电频谱资源；国防资产电频谱资源

44、；国防资产非专属非专属于国家于国家所有所有森林、山岭、草原、荒地、滩涂；野生森林、山岭、草原、荒地、滩涂；野生动植物资源；文物；基础设施；农村和动植物资源；文物；基础设施；农村和城郊的土地等城郊的土地等2.集体所有权集体所有权3.私人所有权：私人包括自然人、法人和其他社私人所有权：私人包括自然人、法人和其他社会组织。会组织。三、共有三、共有1.定义：指物由数个主体共享。两个定义：指物由数个主体共享。两个以上主体共同享有用益物权、担保物权以上主体共同享有用益物权、担保物权的，参照共有处理，属于准共有。的，参照共有处理，属于准共有。【注意】【注意】共有不是一种独立的所有共有不是一种独立的所有权类型

45、。权类型。2.种类：包括按份共有和共同共有。种类：包括按份共有和共同共有。共有人对共有的不动产或者动产没共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。等外，视为按份共有。约定约定家庭家庭关系等关系等按份共有按份共有3.按份、共同共有的特点：按份、共同共有的特点：（1）按份共有：）按份共有：（2）共同共有：）共同共有：【按份共有【按份共有VS共同共有】共同共有】 按份共有按份共有共同共有共同共有重大修缮或处分重大修缮或处分共有物共有物份额份额2/3以上以上一

46、致同意一致同意收益及占有收益及占有按份额占有按份额占有共同占有共同占有费用费用约定约定份额负担份额负担 约定约定共同负担共同负担分割情形分割情形约定约定随时随时约定约定基础丧失基础丧失或有重大理由或有重大理由对外债务连带对外债务连带 内部追偿内部追偿4.共有物的分割：共有物的分割： 实物分割实物分割如一堆苹果分三份如一堆苹果分三份变价分割变价分割如一头牛卖了如一头牛卖了3000元，每元，每人分人分1000元元折价分割折价分割如一头牛整个归甲，甲给如一头牛整个归甲，甲给乙、丙各乙、丙各1000元元【例题【例题单选题】（单选题】（2012年）年）甲、乙系多年甲、乙系多年同窗，二人共同购买了一套住房

47、。甲出资同窗，二人共同购买了一套住房。甲出资90万元，万元，乙出资乙出资60万元，双方未约定共有类型。一年后，万元，双方未约定共有类型。一年后，甲利用乙出差之机，请丙装修公司对房屋重新装甲利用乙出差之机，请丙装修公司对房屋重新装修，并告知丙，该房屋由自己与乙共有，但装修修，并告知丙，该房屋由自己与乙共有，但装修费用由乙一人承担。乙获悉装修事宜后，表示反费用由乙一人承担。乙获悉装修事宜后，表示反对，并拒绝向丙付款。后乙欲将房屋所有权转让对，并拒绝向丙付款。后乙欲将房屋所有权转让给丁。根据物权法律制度的规定，下列表述中，给丁。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（）。正确的是（）。A.甲、

48、乙对该套房屋形成共同共有关系甲、乙对该套房屋形成共同共有关系B.甲对房屋重新装修，不必征得乙的同意甲对房屋重新装修，不必征得乙的同意C.乙转让房屋所有权，须征得甲的同意乙转让房屋所有权，须征得甲的同意D.对于丙公司的付款请求，乙有权拒绝对于丙公司的付款请求，乙有权拒绝 正确答案正确答案C答案解析本题考核按份共有。根据规定，答案解析本题考核按份共有。根据规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有，因共有人具有家庭关系等外，视为按份共有，因

49、此选项此选项A错误；对共有的不动产或者动产作重大错误；对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同以上的按份共有人同意，因此选项意，因此选项B错误；对外关系上，任何一位按错误；对外关系上，任何一位按份共有人均有权主张全部债权或有义务承担全份共有人均有权主张全部债权或有义务承担全部债务，因此选项部债务，因此选项D错误。错误。【考点五】所有权的取得的具体方式（五星）【考点五】所有权的取得的具体方式（五星）【考点介绍】本考点最突出的亮点是善意取得【考点介绍】本考点最突出的亮点是善意取得制度，在综合题中经常体现，另外公司法、破产法制度，在综合题中经常体现

50、，另外公司法、破产法等很多内容都有运用到该制度。其次需要注意的就等很多内容都有运用到该制度。其次需要注意的就是拾得遗失物的后续处理。是拾得遗失物的后续处理。一、善意取得制度一、善意取得制度1.善意取得的要件：善意取得的要件：2.善意取得的后果：善意取得的后果： 原权利人与让与人原权利人与让与人原所有权人有权向无处分原所有权人有权向无处分权人请求侵权的损失赔偿、权人请求侵权的损失赔偿、违约责任、返还不当得利违约责任、返还不当得利原权利人与受让人原权利人与受让人受让人取得所有权受让人取得所有权；原原所有权人的所有权消灭所有权人的所有权消灭让与人与受让人让与人与受让人受让人承担向让与人支付受让人承担

51、向让与人支付价款的义务价款的义务3.善意取得的适用范围：善意取得的适用范围： 动产动产占有委托物（基于合同、共有关系占有委托物（基于合同、共有关系等而占有）等而占有）适用适用占有脱离物（遗失物、盗窃物等）占有脱离物（遗失物、盗窃物等）不适用不适用不动产不动产（1）夫妻共有房屋，产权只登记）夫妻共有房屋，产权只登记在一人名下；在一人名下；（2）记名产权人和实际产权人不）记名产权人和实际产权人不一致；一致；（3）房屋买卖合同被认定无效或）房屋买卖合同被认定无效或被撤销后尚未办回过户手续期间被撤销后尚未办回过户手续期间适用适用（1）登记簿中存在异议登记；）登记簿中存在异议登记；（2）受让人明知存在登

52、记错误）受让人明知存在登记错误不适用不适用他物权他物权如电脑的承租人将其租赁的电脑向如电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权不知情的债权人设定质权适用适用4.无权处分问题的综合分析：无权处分问题的综合分析：【示例】【示例】甲让乙保管，乙擅自卖给了丙。甲让乙保管，乙擅自卖给了丙。（2015年案例题）2015年3月2日，甲将其生产的一批价值30万元的设备寄存于乙的仓库，寄存期至2015年4月30日。 3月5日，甲将该批设备抵押给债权人A公司，双方签订了书面抵押合同，但未办理抵押登记。 3月9日，乙向丙谎称该批设备属于自己，以35万元的价格将该批设备卖给丙；事后，不知情的丙全额付款取走设

53、备。 3月16日，丙将该批设备以40万元的价格卖给丁。3月20日，丙交付设备，丁向丙付款。【问】1.丙是否取得了从乙处购买的设备的所有权？并说明理由。2.甲是否有权要求丁返还设备？并说明理由。 答案丙取得了设备的所有权。理由：善意取得。答案无权，丙是所有权人，丁从丙处购买设备，已经交付，丁取得该设备的所有权。二、先占二、先占先占人基于先占行为取得先占人基于先占行为取得“无主动产无主动产”的所的所有权。有权。原始取得原始取得1.天然天然的无主物：如捡到贝壳，捡到者为所的无主物：如捡到贝壳，捡到者为所有者。有者。2.抛弃物抛弃物：抛弃物是本意就不想要的，属于：抛弃物是本意就不想要的，属于无主动产，

54、捡到后属于先占无主动产，捡到后属于先占。 比如比如小王扔掉一件衣服，捡到后属于先占。小王扔掉一件衣服，捡到后属于先占。【遗失物【遗失物VS抛弃物】抛弃物】遗失物是不小心弄丢，遗失物是不小心弄丢，但本意还想要的。比如小王扔掉一件衣服，衣服但本意还想要的。比如小王扔掉一件衣服，衣服里面有他偷偷私藏的金链一条。那条金链是遗失里面有他偷偷私藏的金链一条。那条金链是遗失物，捡到的人无法得到所有权。物，捡到的人无法得到所有权。三、拾得遗失物三、拾得遗失物1.处理：处理：2.追及追及方式：方式：【示例】【示例】甲遗失手机，乙拾得，之后卖给不甲遗失手机，乙拾得，之后卖给不知情的丙。适用善意取得吗？知情的丙。适

55、用善意取得吗？【分析】不适用。【分析】不适用。【例题【例题单选题】（单选题】（2012年）年）甲在上班途中遗失手机甲在上班途中遗失手机一部，被乙拾得。甲发布悬赏广告称，愿向归还手机者一部，被乙拾得。甲发布悬赏广告称，愿向归还手机者支付现金支付现金1000元作为酬谢。根据物权法律制度的规定，元作为酬谢。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（）。下列表述中，正确的是（）。A.返还手机是乙的法定义务，故甲虽承诺向归还手返还手机是乙的法定义务，故甲虽承诺向归还手机的拾得人支付机的拾得人支付1000元酬金，乙仍无权请求甲支付该酬元酬金，乙仍无权请求甲支付该酬金，仅有权要求甲支付因返还手机而发生的

56、必要费用金，仅有权要求甲支付因返还手机而发生的必要费用 B.若乙将手机以若乙将手机以3000元的市场价格卖给不知情的丙，元的市场价格卖给不知情的丙，则甲除非向丙支付则甲除非向丙支付3000元，否则无权请求丙返还手机元，否则无权请求丙返还手机 C.若乙将手机送交公安机关，而甲未于公安机关发若乙将手机送交公安机关，而甲未于公安机关发出招领公告之日起出招领公告之日起6个月内认领，则乙取得该手机的所有个月内认领，则乙取得该手机的所有权权 D.若乙欲将手机据为己有，则甲有权请求乙归还，若乙欲将手机据为己有，则甲有权请求乙归还，乙既无权请求甲支付乙既无权请求甲支付1000元酬金，亦无权要求甲支付必元酬金，

57、亦无权要求甲支付必要的返还费用要的返还费用 正确答案正确答案D答案解析本题考核遗失物。拾得人虽不能取得遗失答案解析本题考核遗失物。拾得人虽不能取得遗失物的所有权，却可享有费用偿还请求权，在遗失人发出物的所有权，却可享有费用偿还请求权，在遗失人发出悬赏广告时，归还失物的拾得人还享有悬赏广告所允诺悬赏广告时，归还失物的拾得人还享有悬赏广告所允诺的报酬请求权，选项的报酬请求权，选项A错误；若受让人通过拍卖或向具错误；若受让人通过拍卖或向具有经营资格的经营者购得该遗失物，权利人向其请求返有经营资格的经营者购得该遗失物，权利人向其请求返还时，应向受让人支付相应对价，否则受让人有权拒绝还时，应向受让人支付

58、相应对价，否则受让人有权拒绝返还，选项返还，选项B错误；遗失物自发布招领公告之日起错误；遗失物自发布招领公告之日起6个个月内无人认领的，归国家所有，选项月内无人认领的，归国家所有，选项C错误；拾得人拒错误；拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理，拾得人不得要求支付不返还遗失物，按侵权行为处理，拾得人不得要求支付必要费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务，选项必要费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务，选项D正确。正确。四、添附四、添附添附：原属数人之物成为一新物。添附：原属数人之物成为一新物。 附合附合不同所有人的不同所有人的物物密切结合密切结合不动产不动产+动动产产归不动产所归不动产所有人有人

59、动产动产+动产动产价高者得价高者得or按价值共有按价值共有混合混合相互混杂，相互混杂，难难以识别或分离以识别或分离价高者得价高者得or按价值共有按价值共有加工加工在他人之动产在他人之动产上进行改造上进行改造加工者得，除非加工价加工者得，除非加工价值明显低于材料价值值明显低于材料价值【考点六】用益物权（两星）【考点六】用益物权（两星）一、用益物权概述一、用益物权概述用益物权人对他人所有的不动产或者动产，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权仅涉及物的使用价值，不包含处分权能。仅涉及物的使用价值，不包含处分权能。二、建

60、设用地使用权二、建设用地使用权1.创设取得：创设取得：（1）情形：）情形： 无偿划拨无偿划拨由由县级以上人民政府批准：县级以上人民政府批准： 国家机关用地和军事用地；国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。通、水利等项目用地。不包不包括商业开发用地括商业开发用地有偿出让有偿出让其余其余（2）期限：）期限：无偿划拨无偿划拨无期限无期限有偿出让有偿出让期限期限70年年居住用地居住用地40年年商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地50年年工业用地、教育、科技、工业用地、教育、科技、文化、