物业接管验收作业指导书

1、 物业接管验收作业指导书目 录1 房屋接管验收标准及检验方法2 公共设施(设备 接管验收标准及检验方法3 智能化系统接管验收标准及检验方法4 工程完善和工程遗留问题处理规程5 物业接管工作规程 房屋接管验收标准及检验办法1 目的规定公司各项目房屋接管验收标准及验收办法，确保房屋顺利交 接。2. 适用范围适用于公司各项目房屋及房屋内配套设施的接管验收。3. 职责接管验收小组按指导书对接管房屋进行验收。4 工作程序4. 1标准参照建设部1991年2月4日批准颁布的ZBP30001-90房屋接管验 收标准（建标第69号）及达到设计要求。42标准与检验办法421梁、柱、板主体：a ）按图纸逐间检查，无

2、变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；b ）无钢筋外露。422顶棚a ）抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、脱皮等；b ）无裂纹、霉点、渗水痕迹、污渍等。423墙面a 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、脱皮等；b 块料（如瓷砖）面层：粘帖牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直；c ）外墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。424地（楼）面：a 毛地面：平整，无裂纹；b 块料（如瓷砖）面层： 粘帖牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致，对缝线条顺直；对缝砂浆饱满，线条顺直；c 水泥砂浆面层：抹灰平整，压光均匀，无空、裂纹、起泡等缺陷；d 卫生间

3、、厨房和前后阳台地面：用小桶或塑料胶管向地面倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水；第二天到楼下检查楼面无渗漏。425门窗：a 开启自如，手轻轻摇晃门窗或墙面，接触牢固，无晃动和裂纹出 现；目视零配件，装配齐全，位置准确，无变形；b 从室内轻轻摇晃门锁与门，连接牢固，开启灵活；c 木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；d 单指轻击玻璃安装牢固，无晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层 无裂缝，无损伤和无刮花痕迹；e 防盗铁门无锈迹和刮花痕迹；f 窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法：先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋，普遍为多层住宅区）自上而

4、下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否渗水；查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查墙面和窗台有无渗水。426楼梯、扶手：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露。427插座a ）电器插座：单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求，满足“左零右火”规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常；b ）有线电视天线插座：单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏（收视效果由住户入住后检查）；c ）电话插座：只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏。428接线盒：a 单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏；b 用试电笔检查每处预

5、留线头的电源接通是否正常，并用电胶布 安全缠包线头。429 开关a ）安装牢固，目视盖板无损坏；b ）开关灵活，开启接触效果良好。4210照明灯具a ）用木或竹片等轻碰灯具无轻微晃动，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损；b ）打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常；c ）产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏，并进行换。4211供水系统a ）安装牢固不能摇动；打开每栋的供水总阀门（注意关闭室内的 水阀）管道完好无损，无渗漏水，无锈迹；b ）管道接头无渗水；c ）水龙头（花洒）和水阀：打开水阀，流水畅通，接头无漏水。4212排污管道（含塑料

6、管）：a ）安装牢固，外观完好无损，配件齐全；b ）从楼上各排水管口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞；c ）铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀。4213地漏：过滤铁蓖安装隐固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排 水畅通。4214卫生洁具： a ）安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹；b ）灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹；c ）便器：水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通。4215室内配电箱：a ）安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常； b ）开关符合型号规定；c ）导线与设计相符，布线规范；d ）目视箱盖无损坏，操作一次

7、开关灵活。4216水表、电表和煤气表：安装牢固，无摇动；打开室内水阀，看 表内读数运转是否正常；目视外观完好无损，镜面玻璃无损坏。 三表必须提供计量检验后的标识。4217智能化设备完好齐全，接线牢固。可视对讲机：开启灵活，通话器完好无损，通话清楚，画面清 晰。43房屋接管验收应按物业接管工作规程要求做好记录、签署。1 0引用文件和记录表格51物业接管工作规程 公共设施（设备）接管验收标准检验办法1. 目的规范公司接管各项目物业中公共设施、设备接管验收标准及验收办 法，确保业主（住户）利益。2. 适用范围适用于接管项目物业内内公共设施、设备的接管验收。3. 职责接管验收小组按指导书对接管房屋公共

8、设施、设备进行验收。4. 工作程序4. 1标准参照建设部1991年2月4日批准颁布的ZBP30001-90房屋接管验 收标准（建标第69号）及达到设计要求。42验收标准421基础设施：a ）房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等；b ）散水坡：无下陷、断裂与墙体分裂；面层平整，无脱层；无倒 泛水现象。422天台a ）屋面隔热层、防水层：板端缝、伸缩缝油膏紧贴；隔热板、防水层表面无裂缝；b ）天沟、落水口畅通，管道完好；c ）天面女儿墙面层平整，无脱层，无裂缝。423屋面避雷设施：各种避雷装置的所有连接点牢固可靠。424消防设施（消防栓、消防箱）4241消防栓：a ）油漆均匀，无少刷、漏

9、刷现象；b ）阀门完好，无渗漏水。4242消防箱a ） 消防管、消防带配备齐全；b ） 箱门上标志清楚，箱门玻璃安装牢固，门锁开启自如； c ） 消防管无渗漏水，阀门完好。425小区路灯a ） 按设计要求安装； b ）灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损坏，灯泡照明正常；c ）灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花。426绿化a ）按设计要求种植树木，对照绿化设计图纸，不缺株少苗，无改 品种，成活率达100%，无病虫害发生，无绿化死角，无杂草丛 生；b ）绿化用水：绿化水管布置合理，阀门开关灵活，无漏水，安装 牢固，无摇晃。427小区道路a ）道路面平整，无起砂、空鼓、损伤等；b ）路沿砌筑整齐

10、，灰缝饱满，无损伤；c ）块料面层：拼砌整齐，平面稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角； d ）路牌标志清楚，地面线条顺直。428垃圾桶a ）铁类：油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳；b ）塑料类：桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水，配有桶盖且完 好无损。429垃圾转运站参照房屋接管验收标准和检验方法的室内接管验收相关部分。4210岗亭a ）铝材和不锈钢类：安装牢固，配件齐全，型材面无损，玻璃无 污渍；b ）砌筑类：参照相关室内验收标准；c ）电动道闸：安装牢固，配件齐全，开启自如，控制部分功能符 合设计要求，道闸栏无损伤。4211雕塑饰物、指示牌等a 雕塑：表面无裂纹，无缺棱断角，目视色彩明

11、亮、无污渍；b 指示牌：安装稳固，表面图案清晰，不锈钢表面光泽映人。4212车库 a ）路面平整，无起砂、空鼓、裂纹等，车位画线、编号清晰；b ）入口、出口标志清楚，油漆均匀；c ）车库通风设施符合设计要求；d ）参照房屋接管验收标准和检验办法的相关内容。4213沙井、检查井和化粪池a 池内无垃圾杂物，进排水畅通，池壁无裂痕；b 沙井、检查井和化粪池进出水口高差不小于5CM ，井盖搁置稳妥 并设置井圈，标志清晰；c 井盖要有清晰的标识。4214明暗沟a ）沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整；b ）沟盖板安装平稳、牢固、排水畅通。4215挡土墙、坡a ）砌筑密实，沙浆沟缝饱满；b ）按设计要求

12、设有泄水孔。4216踏步a ）砼砌：踏面、踢面无破损，阴阳角无缺口和断裂；b ）块料砌：参照房屋接管验收标准和检验方法的相关内容。4217台阶参照相关的面层砌筑材料的验收标准。4218水池、水箱a ）按设计要求和有关卫生标准进行验收；b ）无渗漏水现象；c ）内外爬梯无锈蚀现象；d ）通气孔、检修孔、溢流孔防蚊、防鼠网安装牢固。4219信箱信箱门锁开启灵活，房号标志清楚，有序。4220景观、雕塑和文化娱乐 设施：按设计要求达到的效果验收。43公共设施、设备的接管验收应按物业接管工作规程做好记录、 签署。5. 引用文件和记录表格51房屋接管验收标准和检验方法52物业接管工作规程智能化系统接管验收

13、标准及检验办法1. 目的规定公司接管项目物业内智能化系统接管验收标准及验收办法， 确 保智能化系统投入正常运行。2. 适用范围适用于接管项目内的可视对讲系统、IC 卡门禁系统、消防 和电梯及 围墙报警网络系统、闭路电视监控系统、巡更管理系统、自动抄表 系统、车辆出入和停车管理系统、通讯和接入网系统、物业管理数 据库管理系统、家庭智能化系统的验收。3. 职责接管验收小组按指导书对所接管物业的智能化系统进行验收。4. 工作程序参照国家JCJ T1692民用建筑电气设计规范、GB5020094 有线电视系统工程技术规范、GA T7549安全防范工程程序 与要求、CECS8997建筑与建筑群综合布线系

14、统工程施工及验 收规范、GB5016692火灾自动报警系统施工及验收规范、GBJ30388建筑电气安装工程质量检验评定标准、EIA TIA568A 商业建筑物电信布线标准、ANSI/TIA/EIA570家居布线标准、 EIA TIA569建筑通讯线路间距标准及达到设计要求。42验收标准421可视对讲系统：a 主机和各分机面板目视完无损坏、刮伤，连线紧固良好，主电源 工作正常，备用电源在主电源断电情况下能自动切换；b 能实现来访者与楼内住户的双向通话及画面可视，声音、图像清 晰；c 楼内住户可遥控开启或关闭大楼入口的控制装置；d 楼内住户可直接向监控中心报警。422 IC卡门禁系统：a 主机和电

15、磁锁应完好无损，安装牢固可靠；b 电磁门锁安装于每座楼可视对讲机机旁和地下车库的电梯门口 处；c 220V交流电源使用专用电源，备用电源使用电源箱，线路电缆间的绝缘电阻不小于1K ；d ）使用操作员卡可测试开锁，电磁锁在平时使用IC 卡或在可视对讲分机上可进行遥控，紧急情况下里面可以手动开锁，外面可用机械钥匙打开；e 只有合法的持卡者使用自己的非接触IC 卡靠近配套的读写器才 可自动开锁；f 发卡计算机的IC 卡管理软件具有发放初始用户卡、修改或删除已发卡号的功能；g 电磁门闭门器安装牢固，能自动闭门；h 门被强行打开或门保持开启状态超过了预先定义的延迟，则报警响起，系统连续发出蜂鸣音并闪光；

16、i 键盘操作时只有输入合法的命令后方可开门。423消防与电梯、围墙报警网系统：a 破碎按钮装置于每层楼的楼梯间，应完好无损；b 各楼层的声光装置及区域联动装置能可靠动作；c 每个防火区至少设一个手动报警按钮，任意相近两个按钮步行距离不大于30米；d 消防控制、通信和警报线路，金属管保护良好，各线连接牢固，无松动现象；e 消防控制系统有下列功能：控制消防水泵的启、停，显示其工作、故障状态，显示闸阀、水流批示器状态；监视高位水箱液位状态；对泡沫、干粉灭火系统应控制系统的启停，显示系统的工作状态； 火栓泵、喷淋泵的启停；确定火灾时能启动事故广播和消防通讯设备，接通火灾事故照明灯和疏散指示灯，强制电梯

17、全部停于首层，消防主机通过低压配电柜系统切断非消防电源；在监控中心计算机显示动态流程图、参数变化、设备运作情况、状态及故障分析。f 报警状态下，住宅内响起警笛声，监控中心的报警台也开始报警 g 并能显示该触发按钮的楼房号、层数等信息；h 监控中心接到报警后，小区内响起警笛声，并能接通紧急疏散广播系统、启动消防水泵及相关的摄像机和录像机；i 任一防火区设定的两个控测器同时报警时，监控中心发出信号使防火卷帘门自动落下；j 报警、监控中心的双供电自动切换可靠；k 测试安全报警系统的误报率接近于零；l 报警的时间、地点将自动地存储的计算机的数据库中，可查询； m 围墙穿越报警系统在发生线路短路或断路时

18、会引起控制器报警； n 微波、红外线双鉴式移动物体探测器被触发时，监控中心的围墙报警系统控制柜发出报警信号并在平面上显示报警发生的地段；o 电梯故障时，在监控中心能显示电梯有具体位置；监控中心可对电梯轿箱广播。424闭路电视监控系统：a ） 主要公共活动场所、通道和电梯等处的控制装置可进行有效 的监视和记录；b ） 视频线无松动，监视旋钮可正常调节，防护罩控制、镜头控制连线牢固，防雨、防尘罩密封良好；c ） 可使用飞机操纵杆式云台控制该摄像枪的左右旋转、镜头拉 远拉近、定格等操作；d ） 监控系统能与报警系统联动，能根据需要自动把现场图像切 换到指定的监视器上显示，并自动录像；e ） 操作时分

19、切换器可将任意一只摄像枪的信号切换到主监视器 上进行显示，画面上应有摄像机的编码；f ） 摄像枪的观察视野和亮度变化的范围符合图像清晰等要求； g ） 云台和电缆接口防水好； h ） 云台可全方位旋转，水平旋转范围为0360，垂直旋转范围 为±60。，具有自动回旋功能。425巡更管理系统：a ） 巡更系统的设备性能稳定可靠；b ）每支巡更枪都有自己的不同的编码和计算机存储系统；c ）巡更枪轻触微型巡更按钮后，巡更点的到位信息即存入枪内， 将巡更枪插入计算机的插座中，即可读取所有的巡更信息。426自动抄表系统：a ）自动抄表系统可实现水、电和煤气费的计算机自动抄表、查询、 统计、打印功

20、能；b ）每户的LON 控制节点能准确、安全地计量，各参数信息能可靠 地传输到集中抄表计算机进行存储处理；c ）发生故障时自动报警。427车辆出入和停车场管理系统：a ） 读卡机、遥控器、档车杆及其控制器、感应器安装符合要求， 能可靠工作；b ） 购、租了车位的持IC 卡者，由读卡机控制档杆升起或放下计算机存储入车记录及存放时间记录；c ） 非持IC 卡者，由门岗安全管理人员进行人工收费处理，计算机存储存放时间及收费记录。入口刷卡记录车辆入场时间，并对入库车辆统计，入口显示空车位数量，出口刷卡根据停车时间计费收费，财务的专用电脑对所有出入车辆情况进行统计和打印；d ） 可对车辆存放历史记录进行

21、统计、查询及打印；e ） 停电时，档车杆可用人工方法升降。428通讯和接入网系统：a ） 电管竖井内线槽固定牢固，支架涂漆，接地可靠，井内出线口 正对检修门；b ） 电盒安装位置正确，横平竖正；c ） 电缆长度从插座到配线箱不超过90米，跳线、设备线及交叉 跳线的长度不超过10米；d ） 留有数量的通讯插座，插座安装在固定的位置； e ） 符合布线设计要求，支持电话、电视、数据、多媒体等服务； f ） 业主加入INTERNET 可获取物业管理、收费、治安管理、服务 管理等信息。429物业管理系统：a ） 有保证中心计算机数据库信息资源的安全和网络管理中心的正常运行的治安措施；b ）设置安全的分

22、级查询、修改权限；c ）有良好的查询界面，方便有权限的人员进行查询、维护和更新； d ）能自动提醒设备管理人员进行设备检修和维护。4210家庭智能化系统：42101能达到安全防盗报警、家庭自动化和家庭通讯功能。42102安全防盗报警应能满足以下要求：a ） 各安防前端设备布置合理，安装位置正确；b ） 烟感探测器探头，倾斜不大于45。，按5比例喷烟验证报 警。温感探测器安装牢固，按10的比例加温验证报警。 手动报警按钮安装牢固，任选两处验证报警；火灾报警控 制器各接线端子牢固；c ） 当房屋被非法侵入时，防盗报警系统能自动启动，在室内响 起警笛声（要求大于60dB ）的同时，通过电话线自动拔通

23、 物业管理中心报警电话和110电话以及预留电话；d ） 煤气敏感元件启动时, 在室内响起警笛声（要求大于60dB 的同时，通过电话线自动拔通物业管理中心报警电话及预留 电话；e ） 温感、烟感等敏感元件启动时，在室内响起警笛声（要求大 于60dB ）的同时，通过电话线自动拔通物业管理中心报警 电话和119电话以及预留电话；f ） 电话报警时能自动强制占线；g ） 屋主按动家庭检测装置检测按钮，室内的安全装置状态信息 会由红绿灯的显示正确显示；h ） 系统编码设定后，自动投入运行，一旦报警产生自动声光报 警，同时联动闭路电视监控系统，将该区域的摄像机图像自 动切换到电视监控系统的电视屏幕，同时录

24、像。 4 2. 10. 3家庭自动化：a ） 通过电话拔入实行对家用电器远程调节控制；b ） 具有与相关网络联接的接口。43在验收时，应提交下列资料和文件：a 完整的竣工图纸；b 设计变更的证明文件（包括施工内容明细表）；c 安装技术记录（包括隐蔽工程验收记录）；d 网络联接的有关协议文件（包括互联网、电信系统、有线电视系统）；e 竣工验收记录、报告；f 系统性能测试报告；g 系统功能的最终描述；h 系统软件编制说明；i 系统监控点参数设定表；j 系统线路端接与配线架描述；k 提供系统操作手册、系统程序员手册 和系统工程维护手册等教材；l 制造厂提供的产品说明书、实验记录、合格证件及安装图纸等

25、技术文件；m 整个智能化系统的线路布置总图。44智能化系统接管验收应按物业接管工作规程做好记录、签署。 5 引用文件和记录表格51物业接管工作规程物业内工程完善和工程遗留问题的处理规定1. 目的规定公司接管项目物业内工程完善和工程遗留问题的处理要求。2. 适用范围适用于公司所接管物业内工程及配套工程的工程完善和工程 遗留问题处理。3. 职责31项目部负责对工程完善和工程遗留问题的汇总、联系处理、跟踪、 验收和对施工队伍的管理。3. 2工程技术部负责对项目部不能处理的工程完善和工程遗留问题的 联系处理、跟踪、验收。4. 术语4. 1工程完善问题：是指开发建设单位在房屋本体工程竣工验收后，才 进行

26、的部分公共配套设施的工程完善。4. 2工程遗留问题：是指在竣工验收和楼宇使用过程中，发现的安全稳 患、使用的建筑材料不合格、设计未达到使用的要求、保修无法 解决的设计缺陷等方面内容。5. 工作程序 能工程完善和工程遗留问题处理规程5. 2 工程完善和工程遗留问题处理规程5. 2. 1 工程完善和工程遗留问题处规定5. 2. 1. 1 项目部负责将工程完善和工程遗留问题进行汇总。5. 2. 1. 2 对项目部能够与甲方协调落实的问题，由项目部联系甲方请有关单位施工，项目部和甲方验收合格后，记录归档。5. 2. 1. 3 项目部对不能落实的问题，应报物业工程技术部，由物业 工程技术部起草工作联系公

27、函，经公司主管领导审核，总经理审批后送甲方，由甲方组织施工，工程部、管理处、甲方共同验收合格后，记录归档。5. 2. 2 工程完善和工程遗留问题整改管理工作要求5. 2. 2. 1在业主未办理入住手续之前进行的工程完善和工程遗留问题 整改时，客服中心应做工作：a ）对已接管的房屋和设施实施保管；b ）指定专人与施工队保持联系，协调解决交叉工作的矛盾，确保已接管房屋和设施的完好；c ）配合施工队的用水用电，要求（必要时，签定协议）施工队进场有序；d ）按设计要求限制施工队活动范围；e ）对施工质量认真监督，工程完毕后严格验收。5. 2. 2. 2 在业主入住之后进行的工程完善和工程遗留问题整改。

28、5. 2. 2. 1除按规定继续执行以外，客服中心必须在以下工作方面加强 管理：a ）限制施工时间，控制噪音，确保业主的休息、正常办公等；b ）给进场施工队办理出入证，避免与装修施工人员混淆和给已入住的业主带来安全隐患；c ）保安队增强治安力量，加强对施工人员管理；d ）严格执行装修管理工作规程；e ）施工队离场前，必须到管理处申请放行条，在管理人员核查无误后（检查有无违反管理规定，收回出入证，督促水电决算等），并经管理处主任签名后施工队方可撤离本物业。5. 2. 23 所有施工队施工用电、用水都要先向管理处申报。6. 引用文件和记录表格61装修管理工作规程62放行条 物业接管工作规程 1.

29、目的规定公司接管要求和方法，确保物业管理的顺利开展。2. 适用范围本指导书适用于公司对各项目物业的接管。3. 职责31 接管验收小组负责按照本规程进行前期介入、准备验收表格资料，并按有关验收标准进行验收，办理物业接管手续。40工作内容和要求1 1工作流程图 42 工作内容和要求421 成立接管验收小组接管验收小组由公司领导和各部门有关人员组成，由总经理（或总经理助理）任组长，负责物业接管验收工作。4. 2. 2 前期介入：工程人员应提前进驻现场，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位 置及走向，为入住后的管理、维修打下基础。423 准备验收的表格资料：a） 房屋接管验收表；b ）