A房地产公司人力资源管理问题及整合策略研究

1、华中科技大学硕士学位论文A房地产公司人力资源管理问题及整合策略研究姓名:伊雯申请学位级别:硕士专业:工商管理指导教师:胡蓓20091001华中科技大学硕士学位论文摘要经过近年来的发展,房地产开发企业发生了巨大的变化,由单项运营到了集团公司,由区域化运作到全国化运营,从中国特色到与国际接轨。房地产公司开始了由“资金密集型”向“人才密集型”的过程,长远持续健康发展已经成为了优秀房地产公司追求的目标。A房地产公司经过19年在大陆城市的发展,作为一家房地产百强企业,近三年经营情况却不甚理想,排名下降,人员流动性剧增,近三年敬业度调查结果却显示员工敬业度不断提升,A地产公司的战略方向与方案措施亟需变革调

2、整。本文针对A 公司的人力资源管理现状及问题、策略及整合模型进行了研究。首先,本文通过文献研究,以国内外有关人力资源管理战略的理论及模型为指导,并认真分析了目前房地产业的发展现状、前景与中国房地产企业近期动态,然后重点介绍了A公司的成长经历和发展历程,剖析了A公司竞争能力与内部管理能力以及战略调整思路。最后,作为一家有19年发展历史并专注于房地产经营的香港上市公司,分析了人力资源管理现状及问题,并就如何发挥和利用自己的人力资源管理优势,结合A公司目前组织变革思路及组织战略调整方向,构建了人力资源管理策略整合模型,提出了匹配的人力资源管理策略,并尝试提出了具体的人力资源管理策略实施对策。关键词:

3、房地产人力资源管理策略整合模型华中科技大学硕士学位论文AbstractIn recent years, great changes have taken place in Real Estate Company from single operator to a group, from regional operations to the national operations, from the Chinese characteristics to the international practice. Real estate company start to transform from

4、Capital-intensive "to" talent -intensive ".long-term sustainable and healthy development has become a good goal for real estate company.A real estate group company as a hundred real estate company developed in urbans of mainland of china for 19 years has operate badly in recent 3 year

5、s.It is maily revealed in ranking fell and dramatic increase in personal movement. The results of employee engagement surveys shown that employee engagement rate is rising constantly. A real estate company's strategic direction and programmatic measures should adjust and reform. This paper docum

6、ent pays much attention on researching on current status and questions,strategy and total models of Human Resource Management.First of all, this document researches on domestic and foreign human capital development strategies according to theories and models as a guide, and analyses the current stat

7、us of real estate development, the prospects of recent developments with the Chinese real estate enterprises.Whats more, it introduces A real estate company's growth experience and development process, and analyses the A real estate company competitiveness and the internal management capabilitie

8、s, strategic adjustment and A real estate company's overall situation and development prospects and stategy. In the end, As a 19-year history of the development and focusing on the real estate operations in Hong Kong listed company,It analys the status and questions of Human Resources Management

9、 Strategy and how to play and make use of its advantages in Human Resources Management,combines with A real estate company's current organizational change and organizational strategic reorientation of thinking, and tries to structure series of Human Resource Management Stratgy models,and tries t

10、o put forward concrete strategies for the implementation of Human resource Management Strategy.Key words: Estate Human Resource Management Strategy Total Models独创性声明本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知,除文中已经标明引用的内容外,本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承

11、担。学位论文作者签名:日期:年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定,即:学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版,允许论文被查阅和借阅。本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。保密,在年解密后适用本授权书。本论文属于不保密。(请在以上方框内打“”学位论文作者签名:指导教师签名:日期:年月日日期:年月日华中科技大学硕士学位论文1 绪论1.1 问题的提出新的时代,是经济全球化、社会国际化、文化多元化、信息网络化和竞争白热化的时代。新时代的竞争是战

12、略的竞争,战略的竞争是资源的竞争,而资源的竞争,最重要和起决定作用的是人力资源。没有高素质的人力资源,战略就没有实现的可能性。人力资源是战略性资源,是决定组织战略成败的第一资源。人力资源战略寓于组织战略之中,为组织战略服务,对组织的生存和发展具有非常重要的作用1。中国房地产业,作为一种典型的资本密集型产业,受宏观经济政策的影响大。随着百年一遇的金融海啸逐步消退,中国大陆经济也在政府的强有力的刺激政策后开始复苏。作为国民经济主要支柱之一的房地产同样也迎来了转机。有研究表明在未来几年伴随着竞争的加剧,房地产还将面临巨大的挑战与不确定性。同时,经过近年来的发展,房地产开发企业发生了巨大的变化,由单项

13、运营到了集团公司,由区域化运作到全国化运营,从中国特色到与国际接轨。中国的房地产行业已经了纯粹的利润追求阶段,房地产公司开始了由“资金密集型”向“人才密集型”的过程,长远持续健康发展已经成为了优秀房地产公司追求的目标。房地产企业人力资源管理成熟度升级,从基础级到战略级。品牌化运营,跨区域开发,专业化分工,精细化管理为特点的房地产企业,经策略的转变带动自身企业管理的升级,一线管理成熟度从基础级到战略级演进,为员工知识和能力的持续提供支持,使人力资源管理成为支撑企业发展的关键所在。二、三线由被动性的人事工作,变成注重人力资源配置,激励和核心团队能力提升的阶段,为持续的人力资源管理改进奠定了基础。对

14、于从事这一行业的企业来说,要分析企业的内外部环境和企业提升竞争力的途径和方法,对适应企业战略调整的人力资源管理策略模型及策略进行研究。本文致力于针对A公司目前的人力资源管理现状及问题,研究适应A地产公司组织战略需要的人力资源管理策略模型问题。作为一家香港上市公司的房地产百强企业,如华中科技大学硕士学位论文何打造一支人力资本投入产出高,对A公司价值观高度认同的管理团队和专业队伍,为A公司战略目标实现提供匹配的人力资源支撑,这是本文希望通过研究达到的目的。1.2 理论综述与国内外研究现状人力资源是指一个国家和地区内,具有劳动能力人口的总和;在一个组织中发挥生产力作用的全体人员;一个人所具有的劳动能

15、力。人力资源管理是指企业的一系列人力资源政策以及相应的管理活动。这些活动主要包括企业人力资源战略的制定,员工的招募与选拔,培训与开发,绩效管理,薪酬管理,员工流动管理,员工关系管理,员工安全与健康管理等。即:企业运用现代管理方法,对人力资源的获取(选人、开发(育人、保持(留人和利用(用人等方面所进行的计划、组织、指挥、控制和协调等一系列活动,最终达到实现企业发展目标的一种管理行为。1战略管理战略管理,是指在“制定、实施和评价指导全局工作并决定全局命运的方针、方式和计划活动中,通过一定的程序和技术,获取最优效率和效果的过程”。战略管理过程主要分为战略制定、战略实施和战略评价三个阶段。企业的战略管

16、理主要致力于对人力资源、生产作业、市场营销、财务会计、研究与开发和信息系统的综合管理,已实现企业年度目标和长期目标1。2战略人力资源管理概念战略人力资源管理是指为了完成组织战略使命,实现组织战略目标,落实组织战略计划,规划、获取、配置、使用与建设组织中员工生产能力的一系列政策措施和实践活动。人力资源管理职能发生了质的变化,由行政支持角色转变为企业“战略伙伴角色”。作为企业的战略伙伴,人力资源管理部门和人员全面参与企业发展战略的制定和实施。如今,几乎所有的人力资源管理职能都被赋予了战略层面的意义。人力资华中科技大学硕士学位论文源管理在美国企业中从“功能性”到“战略性”的转变,意味着在企业经营中要

17、扮演以下四种角色:(1战略伙伴。人力资源管理部门全程参与企业战略管理过程。人力资源管理者既要作为公司战略的制定者,又要作为基于公司战略的人力资源管理战略专家,为战略管理中所涉及的所有人力资源问题提供解决方案。(2行政管理专家。人力资源管理部门要不断开发高效率的人力资源管理系统,提高人力资源管理的服务质量。(3员工激励者。人力资源管理者要及时了解员工的需要,采取措施提高员工对组织的忠诚度,重视激发员工的潜能,促进员工个人职业成长目标与企业发展目标一致性程度的提高。(4变革推动者。人力资源管理者要及时、准确地了解内部和外部环境因素发生的变化,预测、诊断、分析出现的新问题,并提出解决方案。当企业战略

18、发生变化时,人力资源管理者要做好员工的沟通、协调工作,保证员工对组织战略变化的认同与支持。3战略管理与战略人力资源管理的关系人力资源与组织的战略密切相关。组织为了完成使命而确定分阶段、分层次、分部门的战略目标。制定恰当的战略是实现目标的重要保证。战略的制定必须以分析环境中的机会和威胁,以及系统自身的优势和劣势为基础。环境分析和系统分析必须重点考察人力资源因素,而且分析、选择本身的质量,取决于人力资源质量。人力资源是“第一资源”,是组织战略目标顺利实现的必要条件和根本保证。人力资源战略与组织战略制定的关系见图1-1。华中科技大学硕士学位论文 图1-1 人力资源与组织战略制定的关系资料来源:王建民

19、.战略人力资源管理学战略的实施对组织资源,特别是人力资源(知识、技能和文化的需求,往往会发生变化。这时,人力资源管理部门需要开展一系列工作,使人力资源能力得到提高,需求得到满足,进而使员工的行动更加积极和有效率。积极的、有效率的人力资源是保持和提升绩效水平的保证,是实现组织战略目标的必要条件。人力资源战略与组织战略实施的关系见图1-2。 图1-2 人力资源与组织战略实施的关系资料来源:王建民.战略人力资源管理学组织制定和实施新的战略,必然对人力资源的需求,即对员工的知识、技能、态华中科技大学硕士学位论文度及其数量和质量发生变动。此时,人力资源管理部门需要及时制定满足组织战略要求的人力资源战略规

20、划。按照规划中的目标,人力资源管理部门通过一系列的人力资源管理实践活动,调整或变动人力资源的需求。战略人力资源管理模型见图1-3。 图1-3 战略人力资源管理模型资料来源:王建民.战略人力资源管理学1.3 本文主要研究内容与思路以文献研究和问卷调研为主要方法,笔者在A公司从事人力资源管理工作,熟悉整个公司的发展规划与目标,对公司运营现状和内部管理政策比较清楚。A公司针对近三年的经营情况和面临的外部环境,开展了员工调研,并召开了A公司战略研讨会,沟通了变革思路、研究战略调整方向与方案、措施,讨论研究提升企业竞争力的途径与方法。这也为本论文的研究提供了政策上的保证。论文开题后本人与同行和公司内部部

21、分员工进行了充分沟通,查阅了大量文献资料,咨询了部分有关人力资源领域的专家。在此基础上,在导师的指导下撰写了本论文。本研究将以国内外有关人力资源战略的理论为指导,认真分析房地产行业发展趋势和A公司整体状况与发展前景,重点介绍了A公司的成长经历,分析A公司的人力资源管理体系及实施现状。最后,结合A公司目前组织变革思路及组织战略调整方向,提出了促进职能与一线协同作战,实施人事垂直管理把用好人、培养好人作为核心工作等人力资源管理策略,并构建了人力资源管理策略实施模型和提出了华中科技大学硕士学位论文具体的促进企业的组织能力、专业能力、文化有根本性的改变的对策建议。见图1-4。 图1-4 本文研究思路与

22、框架华中科技大学硕士学位论文2 房地产行业的整体状况与发展前景2.1 房地产行业的整体状况与发展趋势1房地产是国家的支柱行业之一房地产与国民经济有着密切的关系,具有很强的产业关联性,如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业。据统计,中国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设中。房地产业的发展能促进这些产业的发展,其比例达到1:1.7,即每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售。2从GDP看房地产以国民经济为背景的中国住宅产业正处在持续快速发展阶段。但与发达国家相比,中国的住宅产业无疑处于比较落后的阶段,仍存在较大差距,例如,

23、美国住宅产业约占GDP的25%,而中国仅占9%左右。国际经验表明,人均GDP在800015000美元之间时,将是个人购房的高峰期。我国现在人均GDP在3266美元左右,可以认为中国房地产行业的发展前途似锦。3从人口红利看房地产20-60岁人口为财富创造期,目前我国该阶段人口占总人口比例仍超过60%,这种特殊人口结构至少10年内不会发生骤变。上世纪80年代之后,我国总人口中劳动适龄人口的比重不断上升,抚养比不断下降。4城市化为房地产发展提供持续动力改革开放以来中国大陆城市化率从15%左右迅速增加到08年的45%。但与发达国家80%以上的城市化率相比,仍有较大幅度的提升空间。未来10多年中,预计中

24、国的城市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度。不言而喻,为满足需求,产品供应量必须实现几何型增长。5中国房地产未来行业演变市场规模不再像1997-2007年一样快速扩张,而土地稀缺性愈发明显;战略重点华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文从重视规模、速度(周转率转向品质、效益(利润率;演变格局不是“大鱼吃小鱼”,也不是“快鱼吃慢鱼”,而是产品能力强的淘汰产品能力弱的,产品能力超群的企业将得到客户和投资者的青睐9。中国房地产历史严格与未来预测,见图2-1。 0.00.55.05.56.06.57.07.58.019861发展趋势(1长期趋势目前,我国房地产价格在一定程度上回落,主要是中央

25、银行控制商业银行商贷、提高个人两套以上住房首付比率及贷款利率的结果,是对前几年房地产业过度发展的一种主动调整。这种回落并不能代表我国房地产业发展的长期趋势。我国房地产发展的长期趋势主要取决于我国城市化的进程、人口规模与结构的变化以及居民收入水平等因素。我国是一个拥有13亿人口的大国,但城市人口的比例还不到50%,而根据联合华中科技大学硕士学位论文国出版的世界城市展望2007,截至2007年底,全世界约33亿人居住在城市中,世界城市化水平已突破50%。这就是说,我国城市化水平还低于世界平均水平。总体来看,我国仍处于城市化加速阶段,城市化进程还远未结束。除少数特大城市外,我国城市人口主要集中在中小

26、城镇。在今后一定时期,虽然会有一部分大城市或特大城市的居民向郊区流动,但总体上看,人口的主要流向将是农村人口向城镇流动,中小城市的人口进一步向大城市及特大城市流动。我国的人口规模迄今为止尚未达到峰值。尽管我国早已实行计划生育,但人口规模还将进一步扩大,三口之家、两口之家以及单身家庭的比例也可能进一步提高。除少数一线城市外,大多数二线、三线城市房地产价格虽然相对居民收入水平来说较高,但离国外及国内一线城市有较大差距,因此还存在上升的空间。同时,房地产价格的高低始终是与一定的收入水平相对而言的,一定的房价水平相对于现在的收入水平可能较高,但随着收入水平那个的提高,同样的价格水平就可能是居民可接受的

27、。广东已在全国率先提出收入倍增计划,这标志着我国今后一定时期将进入居民收入加速增长期,从而将为房地产业的发展提供有力的支撑2。(2中短期走势从中期看,我国房地产的发展可能经历一个或长或短的调整期。调整期的长短及深度具有许多不确定性,受多种因素的影响和制约,其中主要有以下几方面。一是实体经济的基本面。如果实体经济保持平稳增长,房地产可以得到消费需求扩大的支撑,房价回落到成本加开发商合理利润的水平就可以趋稳;但如果实体经济出现周期性的衰退,失业增加,居民收入下降,房地产价格将首当其冲。二是通货膨胀率。如果通货膨胀率能够得到有效控制,中央银行不需要进一步加大货币政策的紧缩力度,房地产价格的下调有限;

28、但如果通货膨胀率继续走高,中央银行不得不继续加大货币政策的紧缩力度,房地产资金链条进一步绷紧,甚至大面积出现断裂,房价有可能出现深度下调;如果中央银行放任通货膨胀,房地产价格短期内可能继续在高位运行,甚至进一步攀升,一定时期后,房价下挫回调的幅度则会更大。三十国际金融与经济的发展。目前,西方国家正经受着自20世纪30年代经济华中科技大学硕士学位论文危机以来最大的金融危机的考验。这场危机表面上看主要原因是美国的次贷危机,但实际上是多种因素综合作用的结果。此次金融危机已经波及实体经济,未来还将产生哪些影响仍具有许多不确定性。2发展趋势影响因素房地产发展的最终趋势还取决于相关主体的博弈。房地产市场的

29、基本特征为垄断竞争市场,房地产供需平衡取决于相关主体的博弈。首先看中央政府的行为。中央政府要对全国的经济发展和社会稳定负责。为了维持经济发展和社会稳定,必须防止通胀,包括稳定房价;同时又必须防止衰退,增加就业。目前,中央政府宏观调控政策的取向已由两防(防通胀、防衰退转向主要防止经济衰退。其次看地方政府。土地收益已成为地方财政的重要来源,房地产增长已成为拉动经济增长的重要牵引力。如果房地产价格不断下降,不仅会拖累各地经济的发展,而且还会严重影响地方政府的财政收入。目前,地方政府已纷纷采取“救市”政策。再次看商业银行。房地产开发企业一般采用的商业运作模式是只投入少量的资本金用于项目前期工作和支付部

30、分土地款项;在签订土地使用权协议或获取土地使用权后,便向银行借款用于后期的投入;工程施工通常要求施工企业垫付工程施工款,其中相当一部分也来自银行;工程施工进行到一定程度便开始预售商品房,由银行向购房者提供按揭贷款。房地产开发企业资金来源的60%左右直接或间接来源于银行,其资产负债率平均维持在75%左右,有的甚至更高。如果房地产价格下降超过一定幅度,受损的将不仅是开发商和房地产持有者,商业银行也将受损。而我国房地产信贷主要集中于国有或国有控股的商业银行,商业银行一旦出现危机,必将影响整个金融业甚至整个经济。因此,当房地产价格下降到一定程度,商业银行必然呼吁中央政府放松对房地产的管制,而中央政府不

31、得不考虑金融的稳定。最后看居民。居民可以分为两大类:一类是住房持有者,包括住房消费持有者和投资持有者。这类居民总体上说并不希望住房价格大幅下降,投资性持有者更是如此。另一类是住房待购者,包括消费待购者和投资待购者。这类居民希望住房价格进一步下降。华中科技大学硕士学位论文总体来说,从长期看,我国总体上仍将处于房地产快速发展时期;从短期看,我国房地产可能进入调整期,但是调整的幅度不会太大,出现美国、日本类似的房地产衰退并引发金融危机的可能性不大。2.2 房地产企业发展的战略转型在房地产业发展周期的上行阶段,市场需求旺盛,房地产企业只要能够获得土地,能够从银行贷到款,大多比较容易赚取丰厚的利润。但是

32、,随着房地产业发展周期的变化,市场需求不振,房地产企业必须实行发展战略转型。1内涵扩展战略房地产不等于住宅,但我们在谈论房地产问题时,通常是在谈论住宅市场。房地产包括房产与地产,除住宅外,还有商业地产、文化地产、旅游地产、工业地产和基础设施地产。我国房地产市场的发展不平衡,住宅投资一度增长过快,但并不等于所有的房地产都发展过快,事实上许多非住宅地产发展严重不足,具有广阔的发展前景。在住房市场低迷不振的情况下,房地产企业可以转向开发非住宅房地产,如投资开发商业地产(商店、购物中心、酒店等,文化地产(影视城、文化广场等,旅游地产,工业地产(标准厂房、创业中心以及基础设施地产等。近年来,如家在酒店业

33、的激烈竞争中,以其独特的市场定位和新的经营理念,异军突起:保利集团着力于文化地产的开发,将房地产业与文化产业有机地整合起来,推出了一系列文化地产项目并获得成功。这类成功的例子还很多,对我们不无启示意义。房地产企业实行内涵扩展战略,可以采取组合投资方式:即对同一物业类型,进行跨地域的投资;在同一区域,进行跨物业类型投资;还可以同时选择跨物业类型和跨区域投资。2适度多元化战略首先,房地产企业可以实行从开发为主向开发持有并重的转变。国际上许多大型房地产企业,大多把房地产资产的投资、拥有、经营作为其主营业务,其参与开发的房地产,有很大比例是作为长期投资自己拥有、进行资产经营。这样,房地产华中科技大学硕

34、士学位论文企业可以实行稳健发展,在房地产市场处于低潮时能够经受市场周期的考验;市场走出低潮时,则能够更加容易抓住发展机会。其次,房地产企业可以适度发展与房地产相关的产业。房地产开发周期性强,为了避免房地产周期波动的影响,可以适度投资发展一些能够提供稳定现金流的实业:如码头、水电站等。这样,在房地产业处于衰退期时,企业可以依托码头、电站的稳定现金流或用这些资产作抵押从银行获取贷款,而不至于因资金流的断裂而陷入危机。3差异化战略长期以来,我国房地产企业总体上看是同质竞争。许多企业不仅经营手段大同小异,甚至在房地产项目的设计中也采取简单“克隆”其他设计的办法。伴随着居民收入水平的提高,房地产需求日趋

35、差异化。在房地产业的调整期,尤其需要考虑居民对房地产产品的差异化需求。房地产企业实行差异化战略有如下几种途径:一是产品的差异化。在目前市场投资需求不旺的情况下,企业可以优化考虑开发一些大学毕业生租住的住房;适合新婚夫妇购置的小户型住房。二是区域的差异化。目前,房地产投资过度主要是一线城市的房地产投资过度,房地产企业可以选择转向二、三线城市进行投资。三十商业模式的差异化。4品质提升战略房地产的品质取决于多种因素:一是环境,包括房地产的区位选择、土地容积率、配套设施与社区文化等;二是房产品质,包括房产的风格样式、外观、户型、结构、建筑材料、使用功能、智能化及信息平台等;三是服务,包括生活服务和安全

36、保卫等。提升房地产的品质,必须进行经营观念创新、设计理念创新,同时还必须进行精细化的建筑和物业管理。5多元化筹资战略房地产开发商必须注重拓宽资金来源渠道,改变单纯以银行贷款为主的融资方式。可以利用房地产信托、房地产基金、债券、上市等多元化的融资方式筹措资金。在资金筹措过程中,必须注重财务风险的防范,避免负债比例过高引发企业危机;注重各种资金来源的选择,尽可能减少财务成本。特别需要强调的是,在房地产开华中科技大学硕士学位论文发的实践中,还可以结合具体项目的实际情况,尽可能引入第三方付费,不断地进行创新。例如,在住房开发中可以采用节能设备,争取政府的财政补贴,这样既可以减少能源消耗,又能增进住户福

37、利。将住房的开发与湿地公园的建设结合起来,既可改善住户的居住环境,又可以争取政府的投入或以较低的成本获取土地2。2.3 中国房地产企业动态1经营业绩(1中报业绩在上半年宽松货币政策的刺激下,房地产市场“价量”快速反弹。作为行业内的优势企业,房地产上市公司在经历行业寒冬后,业绩出现较为明确的复苏。从已公布中报的房地产企业来看:企业上半年收入和利润明显增长,业绩进入上升通道;企业融资增加,货币资金充足,现金流状况明显改善;在市场回暖趋势的带动下大幅上调下半年新开工计划,多数企业战略转为扩张。收入和利润明显增长,业绩进入上升通道3。2009年部分企业中报业绩,见表2-1。表2-1 2009 年部分企

38、业中报业绩企业名称091H营业收入(亿元081H营业收入(亿元091H净利润(亿元081H净利润(亿元万科218.09 172.55 31 23.07 中国海外发展* 136.45 94.49 27.05 20.5 保利82.91 53.81 14.89 14.35 金地34.93 22.68 3.7 2.61 招商28.76 14.47 4.82 2.18 富力46.61 41.82 1.59 15.57 碧桂园92.03 74.38 18.42 10.66 复地20.04 10.33 3.02 1.33 金融街15.04 11.24 7.63 1.31 首开股份15.17 13.26 2.

39、98 1.84 北辰实业31.17 14.88 5.55 2.47 新湖中宝18.28 8.55 2.82 2.13 荣盛发展14.12 10.46 2.49 2.21 北京城建8.95 5.28 1.79 1.72 滨江集团 1.99 13.11 0.22 3.29 数据来源:公司公告、中国房地产TOP10研究组监测数据表华中科技大学硕士学位论文2009年上半年部分企业营业收入及同期增长率,见图2-2。 图2-2 2009年上半年部分企业营业收入及同期增长率数据来源:公司公告、中国房地产TOP10研究组监测数据2009年上半年部分房地产企业净利润,见图2-3 图2-3 2009年上半年部分企

40、业净利润数据来源:公司公告、中国房地产TOP10研究组监测数据从已公布2009年中报的房地产上市公司的经营数据来看,房地产企业业绩表现高于市场预期,万科、中海、保利、金地等龙头企业的半年报业绩值得圈点,招商、北辰、复地等企业的业绩增长强劲。尽管受到去年市场整体销售低迷的影响,2009年上半年房地产市场的高调回暖,仍带动了企业销售结转面积和结转收入的上升。2009年上半年企业营业收入和净利润普遍呈明显增长,部分企业甚至远超2008年同华中科技大学硕士学位论文期水平,业绩进入明显上升通道。(2绿城、远洋、富力上调销售目标由于2009年第二季度以来市场的良好销售形势,截至8月很多房地产企业均取得了出

41、色的销售业绩,一些企业已接近甚至超过全年计划销售目标,绿城、远洋、富力等企业在8月销售统计出炉后纷纷调高年度销售目标。百强代表企业8月销售情况,见表2-2。绿城中国:2009年前8个月销售金额达315亿元(含协议销售额及联营公司销售额,同比增长158%。9月1日,公司将今年销售额目标由300亿元再调高至380亿元,绿城于年初订立目标销售额200亿元,并在今年5、6月份期间首次将销售目标调升至300亿元。远洋地产:9月2日发布公告,称因公司2009年1-8月销售额达90亿元,已超过了最初的80亿元全年目标,将全年合同销售额目标提高至110亿元,比原定目标上调38%。表2-2 百强代表企业8月销售

42、情况企业2009年1-8月累计2009年8月销售金额(亿元销售面积(万销售金额(亿元销售面积(万万科 406.9 456.6 48.2 49.5中海地产 339.7亿港元 361.5 36.1亿港元 36.7 保利 279.19 339.25 34.56 41.78 富力 164.22 168.54 21.16 18.61绿城中国 315 - 68 - 金地 131.78 120.47 21.26 16.66首创置业 77 75 12.4 11.6新城地产 24.57(结算 48.32(结算 6.19 11.51远洋地产90 - - - 碧桂园110.8 - - - 数据来源:中国指数研究院数

43、据信息中心.中国房地产指数系统华中科技大学硕士学位论文2投资融资(1多家房企发债集中获批近期,房地产企业上市增发潮未退,公司债融资热潮又起。九月下半月,中华企业、复地集团、天房发展和万通地产四家企业的公司债发行计划接连获得批准,共计融资可达44亿元。2009年以来,已有保利、远洋、龙湖等多家大型房企通过发行公司债的方式增加融资金额。与传统的银行信贷相比,债券融资利率较为适中,发行门槛低于增发等股权融资方式,且所募资金可以灵活运用,因而使得众多房企趋之若鹜4。(2恒盛地产成本年度首例香港地产IPO在2008年赴港上市计划搁置后,恒盛地产上市进程本月取得重大突破,9月4日通过港交所讯,并将于10月

44、2日在港挂牌。作为今年首支登陆香港的房地产新股,公司首次公开发行拟集资99亿港元,将成为今年香港市场规模第三大的新股。宝龙集团也将于10月9日在香港挂牌上市,公司计划发行10亿股股份,全球发售所得款项净额约为33.88亿港元。恒盛地产和宝龙集团的顺利上市,为其他房地产企业的上市注入了更大的热情和信心。另有恒大、卓越、万达等地产企业正在努力争取加快上市进程。下半年,本轮房地产市场和股市强势回暖带来的房地产企业IPO融资热潮仍将持续。(3绿城获百亿银行授信9月21日,绿城中国与中国农业银行在杭州签订了银企合作协议,未来两年农行将为绿城提供人民币100亿元的授信额度,双方将展开全方位的合作。绿城20

45、09年前8个月累计销售额已达315亿元,呈现较为强劲的发展势头。随着全国性扩张步伐的不断深入,绿城需要更为强大的资金支持,而良好的业绩也使其更容易获得金融机构的青睐。近期房地产企业主要融资情况,见表2-3。华中科技大学硕士学位论文表2-3 近期房地产企业主要融资情况(2009年9月16-30日企业类型概要绿城中国银行授信9月21日,公司与中国农业银行在杭州签订合作协议,未来两年农行将为绿城提供100亿元的授信额度,并展开全方位的合作香江控股定向增发提案9月18日,公司公告称,将向包括控股股东南方香江在内的不超过10家特定对象公开发行不超过2.83亿股,拟募资18.8亿元,用于收购控股股东股权及

46、投资住宅开发项目上海外高桥非公开定向增发提案9月26日,公司发布公告称,拟以不低于14.04元每股的价格向特定对象非公开发行方式发行1亿至2亿股,募集资金不超过28亿元,发行对象不超过10名特定投资者天房发展公司债获批9月17日,天房发展获准发行不超过人民币3亿元的公司债券万通地产公司债获批9月17日,万通地产获准公开发行面值不超过10亿元的公司债券中华企业公司债获批9月18日,中华企业获准公开发行面值不超过12亿元的公司债券复地集团公司债发行9月18日,复地集团发债申请获批准,公司将在上交所发行不超过19亿元的公司债;9月25日,公司本次获批的债券发行结束首创置业公司债提案9月22日,公司发

47、布公告拟发行10亿元公司债券,中金公司为保荐人及主承销商北京城建公司债发行9月23日,北京城建发布公告称,已于8月经证监会批准发行的9亿元公司债券,将于9月28日举行网上路演;本期发行90000万元公司债券,期限7年,票面利率6.50%-7.10%万业企业公司债提案9月17日,公司公告称,拟发行10亿元公司债券,票面利率7.3%,期限5年,募集资金将用于偿还借款及补充公司流动现金恒盛地产港股IPO 恒盛地产将于10月2日挂牌,上市编号“0845”,拟集资99亿港元宝龙集团港股IPO 公司IPO将于9月30日定价,10月9日挂牌,上市编号“1238”,计划发行10亿股股份,招股价区间为每股3.3

48、-4.9港元,全球发售所得款项净额约为33.88亿港元碧桂园优先票据继9月初完成3亿美元的优先票据发行后,9月17日公司宣布,将追加发行7500万美元的优先票据,年利率同为11.75%数据来源:中国指数研究院数据信息中心.中国房地产指数系统(2中海地产将和中国建筑合作开发新地王项目本月10日,中海地产以70.06亿元投得位于上海普陀区长风商务区的地块,刷新了本年中国“地王”记录。公司近日宣布,与母公司中国建筑订立了合营协议,共同发展9月10日投得的上海普陀区地王项目,计划总投资约103亿元。该项目投资额超华中科技大学硕士学位论文过百亿,获得母公司的资金支持,对地王项目顺利开发有十分重要的意义。

49、近期房地产企业主要投资情况,见表2-4。表2-4 近期房地产企业主要投资情况(2009年9月16日-30日企业类型概要保利香港收购母公司项目9月18日,保利香港发布公告称,公司附属公司向母公司中国保利全资附属保利控股,收购Big Support及Golden Huge全部已发行股本及股东贷款,总价为27.42亿元华润集团项目投资9月21日,华润集团旗下南宁华润中心一期总投资逾60亿港币的大型综合性地产项目在南宁市中国-东盟国际商务区正式奠基合景泰富项目收购9月24日,合景泰富宣布,将以总价24.95亿元全资收购广州增城“誉山国际”项目,计划发展成为一个国际级配套的城市大型综合体中国建筑项目投资

50、9月25日,公司公告称,日前与湖南发展投资集团公司签订战略合作协议,双方将合作开发投资建设长株潭“两型”社会试验区“3+5”城市群的基础设施项目,计划总体目标为5年内拟合作投资200亿元复地集团项目收购9月25日,复地发布公告称,将收购南京项目公司的全部股权,交易总价为10.45亿元中国建筑、中海地产合作开发中海地产近日宣布,与母公司中国建筑订立合营协议,共同发展9月10日投得的上海普陀区地王项目,计划总投资约103亿元数据来源:中国指数研究院数据信息中心.中国房地产指数系统3土地储备(1龙头企业频频出手,土地市场竞争不断加剧进入9月,全国土地市场的争夺进一步升级,土地市场成交活跃,且上海、宁

51、波、南京、深圳等城市土地成交价格不断创出新高,多城市土地拍卖过程争夺激烈。上半月,万科、中海地产、保利、雅居乐、华润置地、万达、SOHO中国等多家知名房地产企业参与各地土地市场竞争,并成功拿地;下半月,保利、绿城、万科、金地、万达、雅居乐、合生创展、龙湖等地产大颚又频频出手。九月份,房地产企业用于购地的资金总计已突破500亿元,企业拿地热情持续高涨。(2上海、北京成新一轮“地王潮”集中爆发地9月17日,海航集团以36480元/平方米拿下上海黄浦江中心段一地块,创楼面地价新高;同一天,保利地产以30.05亿元的价格拿下黄浦江中心段另一地块,楼面地价达33826元/平方米。此前已有9月10日中海力

52、挫绿城等竞争对手以70.06亿元高价拿华中科技大学硕士学位论文下上海普陀长风地块,创下全国总价“地王”;另有万科、SOHO中国等上半月斥资几十亿元北京拿地。上海和北京的高成交地价和不断升级的地王之争,表明了一线城市土地市场的持续活跃。(3绿城61亿元进驻苏州,创中国住宅用地“单价地王”9月22日,上海绿城集团以61亿元在苏州拿下两块住宅用地,并以28057元/平方米的楼面地价创下中国住宅用地的“单价地王”。2009年1-8月公司累计销售额已达315亿元,并于本月获得中国农业银行100亿元的授信额度,良好的销售业绩和强大的金融支持促进了其全国性拓展的信心。自8月开始,绿城已经先后在杭州、无锡和北

53、京三地累计花费近70亿元拿地,再加上此次苏州拿地的61亿元,短短2个月时间,绿城用于增加土地储备的投资高达130亿元。不断增加的土地储备为公司未来业绩增长提供了有力的支持4。近期房地产企业主要新增土地储备情况,见表2-5。表2-5 近期房地产企业主要新增土地储备情况(2009年9月16日-30日企业城市地块名称规划用途规划建筑面积(万交易总价(亿元楼面地价(元/保利地产上海小陆家嘴黄金地段黄浦江中心段E18单元1-8地块经营性办公用地土地面积3.730.05 33826杭州杭州48号地- -10.27458 重庆玉带山转盘观农贸附近等3地块- -23.8-绿城中国苏州苏园土挂(200906号地

54、城镇住宅、商服综合用地25.28 36 28057 苏州苏园土挂(200907号地城镇住宅、商服综合用地25 20075台州市中心中央商务区南面地块批发零售市场、城镇住宅10.72 15.2 6000万科、中粮北京房山区长阳镇起步区五号地住宅、居住服务设施、商业设施51.17 29.3 -雅居乐佛山顺德乐从沙滘居委会附近195020-001号地块商住地块土地面积9.7510.1(顺德地王3454金地深圳宝安区观澜横坑水库片区两幅居住用地居住用地 28.32 24.4 8617华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 续表2-5 近期房地产企业主要新增土地储备情况 (2009年9月16日-

55、30日企业 城市 地块名称 规划用途 规划建筑面积 (万交易总价 (亿元 楼面地价(元/合生创展 慈溪 杭州湾新区西北部36块土地住宅、商业、酒店用途武昌积玉桥滨江亩土地 居住、商业金融业用地 11 19.65 3931 华润集团 南京 南京所街7号地块 住宅商业混合用地 土地面积8.222.2 7992(南京新地王 龙湖集团 重庆 江北区大石坝组团B 分区地块- 94.08 22.8 2424 上海三湘 上海 宝山区淞南镇长江西路南侧地块商住综合 土地面积9.2 14 8959 股份 海航集团 上海 黄浦江中心段E18单元1-10地块经营性办公用地- 18.24 36481(沪单价地王仁恒置

56、地 上海浦东外高桥 居住用地 逾10 26.14 16000 合景泰富 广州广州珠江新城土地 高端服务公寓 3.45 4.65 13500 越秀投资 广州广州大学城两幅相邻土地 住宅开发用途 5.87 4.27 - 中冶置业 南京 城南江宁开发区 - 土地面积4.37 3.42 3910数据来源:中国指数研究院数据信息中心.中国房地产指数系统华中科技大学硕士学位论文3 A公司人力资源管理现状及问题分析3.1 背景介绍及战略调整A集团房地产公司于1990年在香港成立,是香港上市公司A有限公司的全资子公司。A地产布局全国,致力于成为中国健康住宅的领跑者。作为全国性的品牌开发商, A集团房地产公司立

57、足香港,辐射全国,在大陆拥有多家独资、合资及合作企业,现有员工近2000人,已形成良好的跨区域经营能力和完善的管理体系。A地产房地产业务集中在中国东北、华北、华中、华东、华南和西南区域的13个主要城市。目前年开发量达120多万平方米建筑面积,拥有500余万平方米可开发建筑面积的土地储备。A地产良好的经营业绩更在资本市场获得嘉许,为其投资者赢得了良好的收益。基于公司的杰出表现及公司对创造客户价值的不懈努力,2004年-2008年,A地产连续五年荣膺“中国最具价值房地产企业品牌TOP10”称号。放眼未来,A控股将以境内外资本市场为依托, 推进A集团企业的业务发展,提升A控股的综合实力,为A控股成为一家大型全国性的多元化综合性企业的目标奠定良好的基础。近5年,A公司与“房地产行业第一方阵”的差距逐渐拉大,为提升企业竞争力,亟需进行战略调整和变革,使成长中的A房地产公司不断突破成长的瓶颈,不断促进经营发展的组织能力的提升。A公司连续四年获得TOP10,但是A公司的业绩排名却也连续下降;A公司从上市到今天已经过去10个年头,但专家们仍将A公