打造区域特色经济项目的设想

1、项目助推城乡一体打造区域特色经济关于规划建设九花片区“运动休闲公园”项目的设想为加快推进城乡一体化,构建城乡一体产业发展新格局,按照区委、区政府关于抓好“三新”突破年,加快新农村建设步伐,促进城乡同发展,共繁荣的要求。我们根据区领导的指示精神,与机投桥街道、区规划办、区一体局、区国土局等部门对打造九花片区运动休闲公园的相关问题进行了共同研究,认为在机投桥九花片区建设一个以运动休闲为主题、集生态观光、餐饮娱乐等为一体的大型生态休闲游乐公园的条件已基本具备。为此,提出打造九花片区“运动休闲公园”的设想。一、九花片区的总体情况(一地理位置九花片区位于武侯区机投桥街道九架车、花龙门村所辖区域,属于城市

2、规划(198范围。该片区地处城区西南角,与青羊区交界,处于上风上水位置。周边城市主要干道草金路、双星大道、三环路、光华大道等已基本形成交织;水系有江安河、黄堰河、苏坡支渠。项目区域位置图(二人口及土地状况经调查统计,该片区涉及2个村10个社,有户数1020户(其中农户733户、外来户287户,有人口3057人,(其中农业人口2151人、外来人口906人。现有土地不含征地面积共2741.19亩(其中在耕地531.35亩,空地44.78亩,宅基地534.31亩,企业占地1104.56亩,沟渠道路218.78亩,花木苗圃152.52亩,其它154.89亩。(三现状及规划定位该片区历来属传统农业生产区

3、,近几年来,随着城市化进程的加快,苏坡上游沟渠阻塞,当地灌溉农田的沟渠已断水,农业生产条件已经丧失。由于缺乏自来水、排污管网、天然气和光纤电视线路等基础设施,农民居住条件相对落后,加之该片区缺乏产业支撑,农民增收途径少,人均纯收入低于全区平均水平。九花片区属于非城市建设用地(198范围,已纳入武侯区“三个集中”规划,该片区已规划为生态观光农业区、生态林地、运动休闲公园、新型社区等用地。二、打造九花片区运动休闲公园的必要性(一有利于推进城乡一体化规划建设九花片区是城市发展的必然趋势,是落实“三新”突破年、统筹城乡协调发展的重要举措。在该片区建设运动休闲公园,既可以改变当地乡村的落后现状,改善农民

4、的生活居住条件,提供就业岗位,促进农民增收,又可以优化区域经济结构,培育新的经济增长点,同时还对构筑城乡一体、加快全区经济发展有着十分重要的促进作用。(二有利于提高土地资源使用效益目前,该片区农民居住分散,企业点多规模小,土地利用率较低,使当地经济发展相对滞后。如果对该片区农民进行拆迁集中安置、对企业实行整体搬迁,将能置换整合出土地2000余亩,把该片区的土地集中起来,由政府统一规划,集约利用,引进具有实力的企业进行整体开发,打造对该片区经济具有支撑作用的运动休闲特色产业,将能激活和带动区域相关产业的发展,拉动经济健康快速增长,使有限的土地资源发挥最大的使用值价。(三有利于发挥联动作用,增强规

5、模效益九花片区西邻永康森林公园、江安河生态公园,东靠清水河公园。目前,三大公园对外知名度不高,缺乏吸引和带动该片区整体提升的大型特色项目。如果能成功打造九花片区运动休闲公园,将可把永康森林公园、江安河生态公园连成整体生态绿化片区,并逐步在该区域内形成集运动休闲、餐饮会务、生态观光和大众健身娱乐等为一体主题游乐公园,实现公园之间错位经营,优势互补。这样既能体现各公园特色鲜明,主题各异的经营发展思路,又能充分发挥公园之间相互联动、相互促进的作用,从而形成规模优势,增强该片区游乐公园的整体效益三、打造“运动休闲公园”项目的可行性分析(一符合城市片区规划在九花片区建设运动休闲公园,主要以健身游乐、趣味

6、体育、花园式酒店、生态观光等项目为主。这些项目在实施过程中,将按照该片区的土地使用性质、植绿比例等相关规定进行建设。该主题公园若能建设成功,将有利于当地生态环境的优化,有利于城市形象的提升,既为成都最佳旅游城市增添新的旅游景点,又符合成都市对该片区定位为生态观光、生态林地的规划要求,同时,还能在推动当地产业发展过程中,很好的保护该片区的自然环境和生态原貌(二市场发展前景广阔成都作为休闲之都的城市特色已闻名全国,休闲娱乐、美食已成为成都吸引国内外游客的靓丽名片。近年来,人们随着物质文化生活水平的不断提高,健康意识的不断增强,休闲消费习惯也逐渐从好静、悠闲向运动、健身方面发展。打造九花片区运动休闲

7、公园,既抓住了成都市作为休闲城市的特点、又满足广大市民的消费需求。纵观成都东面的红砂村、北面的北湖、南面的大型农家乐等近郊乡村观光旅游业发展来看,其社会和经济效益十分突出。再看温江“国色天香”观光游乐园的经营状况,开始试营业就显现出人气旺盛,场面火爆。经调查,该公园在节假日每天接待游客有三万余人,平时也有几千余人。然而到目前为止,在成都市五城区内还没有一个上规模、上档次、有影响的运动休闲主题公园。如果在九花片区建成一个有特色,集运动健身、观光游乐等为一体的大型主题公园,在成都乃至西部首屈一指,将吸引大批的消费群体。据预测,就成都市的消费人群也能支撑运动休闲公园的成功运作,其市场发展潜力巨大。(

8、三区位优势突出九花片区运动休闲公园地处成都市西南角,周边紧靠三环路、光华大道、草金路城市主干道,武青路、机九路和货运大道(已规划待建形成交织,交通十分便捷。江安河、黄堰河在片区内穿流而过,水源方便充足。目前,作为成都市最适合于居家的西南面,近年来涌现出大批的高档楼盘,集聚了大量的高收入群体,其消费市场较大,若在该区域打造一个高品质的大型运动休闲公园,既避免了大家舍近求远带来的不便,又正好迎合了他们运动休闲的消费需求。四、规划初步方案打造九花片区运动休闲公园,涉及到区域经济结构调整、产业布局和农民拆迁安置等诸多问题。因此,在对公园布局时,要重点考虑项目的针对性和有效性。首先要明确公园的市场定位及

9、功能分区,其次要做好各功能区的规划布局,以使该项目具有科学性、前瞻性和可操作性。(一市场定位以运动休闲为主题,集大众健身、趣味体育、餐饮娱乐、生态观光等为一体的大型游乐公园。(二功能分区由主题运动休闲区、餐饮娱乐区、观光游乐区三大部分构成。(三三大功能区的布局设想经初步调查,九花片区现有土地面积2740余亩,除去道路、沟渠等用地,可整合出土地2000余亩。根据该片土地使用性质,其中,植绿面积为1500亩(2000×75%、建设占地面积为500亩(2000×25%。按容积率1.5测算,建筑规模50万平方米(666.7平方米×500亩×1.5,建筑限高为12

10、米。在功能区的规划布局上,应着力体现公园的主题特色。1、主题运动休闲区。规划用地1100亩,按照该公园建设规划指标测算,主题运动休闲区建设占地面积275亩(1100亩×25%、建筑规模27.5万平方米(666.7×275×1.5。在九花片区的中心位置重点布局运动休闲、大众健身、趣味体育项目。开发建设具有高科技和运动理念以及时尚、新颖的大型运动健身项目,凸显运动休闲公园的主题内容,增强主题公园的吸引和辐射作用。2、餐饮娱乐区。规划用地300亩,餐饮娱乐区建设占地面积75亩(300亩×25%、建筑规模7.5万平方米(666.7×75×1.

11、5,属运动休闲公园的配套项目。在九花片区周边适当位置或靠近草金路布局中高档餐饮娱乐及配套设施项目,开发建设花园式酒店12家,在货运大道两旁,开发建设相应配套的商业设施,完善服务功能,满足不同消费层次的需求。3、观光游乐区。规划用地600亩,观光游乐区建设占地面积150亩(600亩×25%、建筑规模15万平方米(666.7×150×1.5。在九花片区靠近黄堰河位置布局观光游乐项目,在能引进水源的前提下,开发建设一个400亩的人工湖,并在湖的周边修建几处观光亭等景观,满足游客划船、垂钓及观光休闲的需求,这样既能提升运动休闲公园的档次,又能增添吸引消费的游乐项目。五、项

12、目投资测算及效益分析(一九花片区经济现状目前,经机投桥街办统计该片区年产值近3.4亿元,年税收2700万元(其中九架车村年产值1.4亿元,年税收1100万元;花龙门村年产值2亿元,年税收1600万元。(二拆迁安置赔偿及建设投资资金测算1、农户安置用房面积及资金测算(1安置面积。现有农户人数2151人,按照武侯区新居工程安置标准,人均安置住房面积42平方米,同时按人均30%住房安置面积配置营业性用房12.6平方米(42×30%,应安置面积人均为54.6平方米,合计安置总面积为117444.6平方米(2151人×54.6平方米。(2安置资金。每平方米暂按1500元计算,共需资金

13、17616.69万元(2151人×54.6平方米×1500元。针对该片区农民进入“三个集中”新型社区进行安置,因此,该项费用(17616.69万元不计入该项目开发成本。2、对现有农房超过应安置面积的补赔偿(1有证部份。农户有房产证的面积96149.15平方米,按现有标准应安置面积90342平方米(2151人×42平方米,对农户超出的面积按每平方米300元进行补偿终结产权,共需资金174.21万元【(96149.15平方米-90342平方米×300元】。(2无证部份。目前有无证使用面积共计96366.55平方米(其中九架车村有60388平方米,花龙门村有3

14、5978.55平方米,参照武侯区拆迁安置补赔偿标准,每平方米按100元进行赔偿,共计需资金963.67万元(96366.55平方米×100元。农民有证和无证房屋面积补赔偿资金合计1137.88万元(174.21+963.67。3、企业占地搬迁赔偿,按企业用房建筑面积测算(1楼房面积47142.21平方米,每平方米按250元赔偿,需资金1178.56万元(47142.21×250。(2钢结构厂房面积4844.18平方米,每平方米按140元赔偿,需资金67.82万元(4844.18×140。(3砖混结构厂房面积271057.19平方米,每平方米按100元赔偿,需资金2

15、710.57万元(271057.19×100。企业三项赔偿资金合计3956.95万元(1178.56+67.82+2710.57。4、拆迁外来户住房建筑面积赔偿该片区共有外来户住房建筑面积76004.83平方米(其中九架车村43727平方米,花龙门村32277.83平方米,每平方米按600元赔偿,需资金4560.29万元(76004.83×600。5、其它补赔偿(1集体资产。现有道路、沟渠218.78亩,每亩按30000元赔偿,需资金656.34万元(218.78×30000。(3青苗费。总占地面积2000亩,每亩按3000元/年赔偿,需资金600万元/年(200

16、0×3000,此项费用按土地租赁年限每年实数赔偿。(4农户搬迁过度费。搬迁过度时间暂按18个月计算,人均每月400元,需资金1548.72万元(18×400×2151,同时搬迁费按每户5000元计算,需资金366.5万元(733户×5000元。五项共需资金3446.1万元(656.34+274.54+600+1548.72+366.5。农民房屋补赔偿、企业搬迁赔偿、拆迁外来户赔偿及其它赔偿共计13101.22万元(1137.88+3956.95+4560.29+3446.16、项目投资测算该项目按1.5容积率测算,可建设面积50万平方米,每平方米建筑成本

17、按800元测算,需投入资金40000万元(500000×800。植绿面积1500亩,每平方米按150元测算,需资金15000万元(1500×150×666.7。二项合计55000万元。项目总投资预计68101.22万元(13101.22+55000。各项资金的测算有一定的出入,最终以实际拆迁安置补赔偿及建设投入资金为准。(三经济效益测算九花片区运动休闲公园建成营运后,其经济收入初步预测主要从以下三个方面进行体现。一是主题公园项目收入,按平均每天接待5000人次、人均消费按60元计,年收入10950万元(年182.5万人次×60元。二是餐饮、住宿、娱乐项目

18、收入,按每天接待约4000人、人均消费80元计,年收入约11680万元(年146万人次×80元。三观光游乐项目收入,按每天接待约2000人次,人均消费30元计,年收入约2190万元(年73万人次×30元。以上三项年合计收入24820万元,再加上该公园内相关配套服务设施项目年收入1000余万元,总计年收入约25820万元。根据税务相关规定,税收第一年个体服务业按10.55%、零售业按7.44%、公司营业税按5.5%缴纳。折中按8%测算,第一年纳税约2065万元(25820万元×8%。从第二年起,公司有盈利后,企业所得税按25%缴纳,随着公园的成功运作,税收会逐年有较

19、大增长。项目投资静态回报期:公园投入营运后,年营业收入预计24820万元,纯利润按30%计算,每年可收回成本7446万元(24820万元×30%。静态投资回报期为9年左右(68101万元÷7446万元。(四社会效益运动休闲公园建成后,其社会效益十分显著。一是构筑起城乡共繁荣的新局面。它将极大的改变九花片区的落后现状,既可改善当地农民居住条件,又可优化生态环境,提升城市整体形象。二是提高市民的生活品质。它为广大市民增添健身游乐的场所,满足市民追求健康娱乐的消费需求,丰富精神文化生活的内涵。三是培育壮大特色产业。它的辐射作用将逐步把永康森林公园、江安河生态公园连成整体生态绿化片

20、区,形成特色产业集群,带动区域相关行业的发展。四是扩大就业渠道。据测算,该公园投入营运,可向社会提供就业岗位2000余个(其中主题功能区1000个、餐饮娱乐区500个、观光游乐区300个、配套设施项目200个,对拆迁农民就业率达到全覆盖,能满足当地农民就业,减轻社会就业压力,有力促进社会和谐发展。六、实施方案推进九花片区运动休闲公园项目的实施,涉及到方方面面,因此,要加强统筹协调,按照区政府的总体部署,搞好分工协作,采取分阶段、有步骤的推进。第一步,积极做好宣传动员工作,争取农民和企业对打造九花片区项目工作的支持，为启动整体拆迁工作奠定良好的基础。 第二步，整体拆迁当地农民和企业。将农民向新型

21、社区集中，对农民 进行妥善安置；对企业按有关政策规定给予一定的经济赔偿全部迁 出。 第三步，制定九花片区运动休闲公园总体建设发展方案，进行整体策 划包装，统一进行打造。 第四步，做好项目宣传招商，引进实力雄厚、管理先进，信誉良好的 国内外投资公司前来开发建设，力争 2 年初建成效，3 年内公园建成 投入营运。 七、运作模式 （一）统一规划，整体打造 打造九花片区运动休闲公园是功在当代、 利在千秋的系统工程， 因此， 不能把该公园当作一个简单的运动健身游乐的开发项目， 孤立与江安 河生态公园、永康森林公园的联系互动，而要从打造该区域整体特色 产业的长远思路，从全区经济发展和经营城市的高度来通盘研

22、究思 考，要“立足武侯、面向成都、放眼全国” ，高起点、大手笔进行总 体规划，整体打造。建议运动休闲主题公园的开发，仅限 12 家有 实力的投资公司进行整体运作，引进类似迪斯尼、嘉年华等具有世界 名牌影响力的项目， 以此带动片区内相关行业的发展,避免主题不明， 布点分散，不易管理，效益不佳的局面。 （二）政府引导、市场运作 本项目的实施，坚持政府引导、市场化运作。政府可通过总体规划来 导向和约束投资公司对土地的利用及发展方向等， 最大限度提高该片 区资源的利用率。在项目运作时，建议对以下三种方式选择其一： 1、政府协调，公司运作。由投资开发公司出资，政府协调对该片区 内农民及企业进行拆迁安置及

23、赔偿， 将置换整合出的土地整体出租给 投资公司， 投资开发公司在符合主题公园总体规划的前提下全权开发 经营。为保障投资公司的利益，可根据该公园年预测的经济效益、开 发公司的投资数额，协调商定土地出租的年限。同时开发公司要给拆 迁农民提供一定的就业岗位， 对符合就业条件的农民由政府相关部门 进行上岗前培训，确保农民就业增收，实现政府、企业、农民多赢效 果。 2、村（社）牵头，企业经营。由企业出资，村社集体经济组织代表 全体村民将整合置换出的土地整体出租给企业进行运作。 为保障农民 的利益，可借鉴温江“国色天香”游乐公园的经营模式，开发该项目 的投资公司要酌情将公园内停车场、 卫生保洁等经营业务交由集体经 济组织来管理，以便扩大农民就