VKSYWICB成本管理软件操作指引

1、沈阳万科房地产开发有限公司SHENYANG VANKE REAL ESTATE DEVELOPMENT CO., LT编号：VKSY-WI-CB003版号：A/0成本管理软件操作指引编制：王贺宇日期：2003-03-13审核：日期：批准：日期：修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1 .目的加强项目成本管理规范化、信息的透明化，明确软件在应用、维护过程中相 关的责任和权限。2 .适用范围沈阳万科房地产开发有限公司3 .术语和定义成本管理软件：项目全过程动态成本数据操作平台。4 .职责4.1. 成本管理部负责本指引的制定、修改、解释并检查执行情况。4.2. 成本管理软件使用总体要求4.2

2、.1. 成本管理软件能够及时、准确、完整地反映项目成本情况，成为成本数 据的反馈中心、存储中心。4.2.2. 各部门在操作成本管理软件过程中应分工合理、运作协调，提高效率并 减少重复劳动；4.2.3. 成本管理软件应涵盖各地产公司在建和新建的所有项目。4.3. 系统管理员4.3.1. 系统管理员由成本管理部动态成本岗担任4.3.2. 系统管理员是软件管理工作的主控者，负有以下职责：4.3.2.1. 与集团、公司有关人员对接，负责软件的升级、修改、维护和定期备 份工作；4.3.2.2. 负责与总部职能部门进行与软件有关的工作对接；4.3.2.3. 负责建立、修订软件管理制度，监督执行情况；4.3

3、.2.4. 负责设定软件操作权限、密码管理；4.3.2.5. 负责成本管理部维护数据部分的搜集、录入；4.3.2.6. 系统管理员离任或调离岗位时，应做好相关交接工作，包括密码、用 户及权限设置、数据备份等等；4.4. 软件使用权限4.5.数据维护单位数据模块数据子模块维护单位目标成本（全部）成本管理部预算管理（全部）成本管理部合同管理（全部）成本管理部合同执行（全部）成本管理部资金计划（全部）财务管理部动态成本非合同性成本引入财务管理部非合同性成本录入及查询财务管理部待发生非合同成本预测财务管理部待发生合同成本预测成本管理部系统维护自动对帐财务管理部万能报表使用人其它成本管理部注：开盘前营销

4、费用中的合同成本由财务部界定1.6. 软件操作管理规定1.6.1. 为确保数据安全，软件系统密码应每六个月更换一次，数据应至少每周 由财务部备份一次。1.6.2. 软件数据属公司机密，禁止被授权人员将密码转告他人。1.6.3. 拥有软件使用权限人员未经主管领导许可，不得擅自将软件内数据打印输出、复印。1.6.4. 拥有软件使用权限人员离开办公位前，应退出软件。1.6.5. 成本管理部负责人或动态成本管理岗应定期（每月）检查上机记录，以 便及时发现问题，防患于未然。注：因软件原因此条款暂不执行，待执 行后应附相应检查记录。1.7. 项目经理部成本组1.7.1. 负责成本管理软件合同执行中设计变更

5、与签证数据的提供，提供时间为每月25日。1.7.2. 具体格式及要求请参见责任成本管理体系操作指引中项目经理部 台帐5 .工作程序5.1. 基础资料设置5.1.1. 开发项目设置为三级：一级为公司名称，二级为项目名称，三级为跨期 分摊、一期、二期、，能确定开发期数的项目应尽量将各期列出，一 般不设后期，如项目期数和方案较难确定，可设置后期。三级即为开发项目设置的最低级，其下不设置子级项目，不同类型产品（多层、商业 等）的成本反映由软件的成本功能分摊模块完成。开发项目设置结果及 核算内容如下：项目设置核算内容深圳地产（SZO四季花城（SJ）核算项目的全部成本，为三级之和。跨期分摊（KQ 核算跨期

6、合同，目标成本本项目为零 一期（1Q） 核算各期直接成本以及由待分摊转入的成本 二期（2Q） 后期HQ （一般不设）核算暂未确定开发规划方案的后续土地成本 金域蓝湾（JY）跨期分摊（KQ一期（1Q）二期（2Q） 开发项目及机构简码如下：名称简码名称简码深圳地产SZX项目X取项目名称前一字拼音首字母上海地产SH跨期分摊XKQ北京地产BJY期YQ （Y为数字）沈阳地产SY后期HQ天津地产TJ成都地产CD南京地广NJ武汉地产WH长春地产CC南昌地产NC5.1.2. 集团成本科目及代码统一设置，具体参照万科集团房地产企业成本核算指导，设置情况如下表:成本科目代码合计成本科目名称4301开发成本4301

7、.401土地获得价政府地价合作款项红线外巾政配套费4301.402开发前期费4301.4034301.404主体建筑工程费 主体安装工程费4301.408开发间接费4302期间费用基础资料”项目及成本科目设置”结果参见下图：5.1.3. “跨期分摊” (KQ的成本项目设置土地获得价款、开发前期准备费、 配套设施费三大类成本科目，录入并归集所有开发分期均受益的成本合 同及事项，在录入成本事项的同时，应根据规划分期情况，及时拆分到 相应期别的成本科目，平时该项目下成本合同应“完全拆分”状态，当 规划条件变化引起拆分标准变化，应重新进行拆分。虽属上述三大类科目但非为所有开发期别受益的成本事项，不归集

8、到“ KQ项目，直接记入开发当期，如分期发生的土地出让金、分别开展的施工 图设计费等。主体建安、社区管网、园林环境、开发间接费等科目发生的成本事项，如 在受益当期的同时也受益于其他开发期，该成本合同或事项直接录入合同发生 的开发当期，并按当时标准拆分相应成本给其他受益的开发期， 此后若建筑规 划面积调整，引起分摊标准变化，也可不再重新改变成本拆分金额。5.1.4. 同一开发期中，包含不同类型的产品，应在基础资料中设置成本分摊对 象：成本对象可为：别墅、多层、小高层、高层、车库、商业、幼儿园 等；按给定分摊标准“占地面积、建筑面积、可售面积”输入参数，当 规划和设计数据变动，应及时更新该基础数据

9、。应输入分摊对象及参数如下表：分摊对象建筑面积可售时积占地面积其他别墅多层小高层高层商业 Illi5.2. 目标成本5.2.1. 估算录入模块录入可行性研究报告成本测算数据（暂可不使用），并直接将可行性研究报告成本测算表上传到目标成本录入模块的项目文档 中。5.2.2. 目标成本必须分期确定，不设置跨期分摊成本（即跨期分摊为0）,目标 成本应录入工作量、单位、单价、说明等项目，并应将施工图阶段最终 确定目标成本电子文档（集团统一格式）上传至相应项目各期项目文档。 在项目概念设计和规划设计阶段，目标成本测算一稿、二稿等各可作为 一次修订反映，施工图确定后的测算稿为最终目标成本，目标成本除规 划条

10、件变化、政府政策变化等情况外，一经确定，不得随意修订。5.2.3. 目标成本录入时，可研报告成本测算表的引入由成本管理部完成。目标 成本中土地成本、工程管理费、利息、物业完善费、配套设施的分摊等 由财务管理部和成本管理部共同完成，其余由成本管理部完成。成本管 理部和财务管理部应对目标成本进行交叉审核。5.3. 预算管理：本模块可暂不使用。5.4. 合同管理5.4.1. 合同录入应及时，一般应在合同签订后 3个工作日完成。5.4.2. 合同录入信息必须全面，其中合同类型、合同编号、合同名称、签约乙 方、合同金额、造价性质、合同性质、签约时间、形成方式以及招标项 目的招标信息必须填完整。5.4.3

11、. 合同在录入的同时必须上传相应的电子文档。电子文档的存储及上传程 序如下：5.4.3.1. 工程合同书面文稿签定的同时，应提供电子文档底稿。5.4.3.2. 办公室经办人员在工程合同文稿签章时， 应同时检查电子文档是否提 供（可直接发送工程合同专储邮箱或由办公室经办人员转发）、电子文档与书面 文稿是否相符，未提供电子文档或所提供电子文档与书面文稿不符者，不得签早。5.4.3.3. 对于政府部门出版之书面的格式化文件，由经办人员在盖章后3天内扫描输入；5.4.3.4. 工程合同电子文档存储办法：在各地产公司邮件服务器上新建一个邮 箱（例如：sy5.4.4. 直接录入各期的合同，原则上应在合同的

12、录入同时进行拆分，对于不能 立即拆分的合同（仅限于金额不能确定或预计变化很大的合同）可在合 同金额确定后再拆分。录入待分摊的合同在各期分摊标准确定以后进行 拆分。分摊至后期的成本，待规划方案确定后对待分摊合同进行二次分 摊，后期更改为相应各期。5.5. 合同执行：5.5.1. 变更与签证按对应的合同录入，其中合同调整类型、调整单编号、调整 单名称、调整时间、提出部门、调整金额、调整说明、归属成本科目等 项必须填写。如果现场签证较多，不能做到一单一结的，可以按合同汇 总录入合计数，但每月月末必须根据 项目部成本组所报数据 汇总录入一 次。5.5.2. 合同结算：所有录入的合同必须进行结算，合同执

13、行完成后应及时进行 合同的结算，并将结算录入成本管理软件。5.5.3. 结算拆分：在合同结算录入的同时应进行结算拆分，结算拆分条件一般 与合同拆分条件相同。5.6. 资金计划5.6.1. 付款计划暂不作要求。5.6.2. 付款录入：每次合同付款时均应将付款金额录入，并生成付款凭证，付 款录入需填写编号、付款说明、合同完成摘要、金额、付款日期、对应 计划ID和审核人，没有付款计划的付款录入应将 “对应计划ID”后的空 格双击打开再关闭即可保存。5.6.3. 付款数据引入：从金蝶财务软件录入的付款应 及时（录入后3日内）从 本模块引入。5.7. 动态成本5.7.1. 非合同性成本录入 引入：非合同

14、性成本应 及时从本模块录入 引入。录 入需不超过发生后3日，引入需每月引入一次。5.7.2. 待发生成本预测：待发生成本必须经常调整，否则动态成本反映不准确， 待发生成本预测时，应详细列出待发生成本的工程量、单价，并作必要 的说明；待发生成本的调整至少每月一次，并在月初的 3个工作日内完 成；非合同成本的待发生成本预测由财务管理部完成，其他合同成本预 测由成本管理部完成。5.7.3. 同一开发期中，包含不同类型的产品，应使用“功能分摊成本表” 模块将各期动态成本分摊到各类型产品，分摊时各成本费用项目应按不同 的标准进行选择，各产品成本的分摊遵循配比性原则， 无经营净收入(或 甚微)的配套设施均

15、计入成本科目的配套设施费，不分摊保留成本。成本分摊方案参考如下:成本项目多层TOWNHOUSE商业地上车库地下室幼儿园土地获得价按占地面积分摊；若各区容积率相差不 大按可售分不能 取得租 售收入， 不保留 成本； 可租售， 留部分 成本，但 不超过 售 价 50 %或 10年净 租金收 入总和。可获 稳定出 租净收 入，按建 筑面积 300 元/ 平米保 留成本其中：巾政配套 费按建筑面积或可售时积分摊前期准备费按可售时积分摊主体建筑工程 费(1)扣除直接费用后，按建筑面积分摊；(2)根据经验系数和建筑面积，确定标 准分摊；主体安装工程 费(1)扣除直接费用后，按建筑面积分摊；(2)根据造价经验系数和建筑面积相 乘，确定标准分摊；社区管网工程 费按可售面积分摊；若能区分可按占地面 积分摊园林环境工程 费公享性强，按可售时积分摊；公享性不 强