商业项目返租方案doc7(1)

1、商业项目返租方案 doc7(1)返租方式返租期限： 3 年或 5 年年回报：总房款的 8回报运算期：实际交付使用期，如 2002年 2 月 28 日交付使用，回报期为 2002年 2月 28 日开始计。进展商回报偿付方式：交付使用之日起两年内时刻，慧都公司一次性给付16的回报，之后按月给付。或3 年一次性给付24的返租租金。风险责任：不管租出与否，业主零风险，享受 3 年 8的年回报，进展商承担 3 年回报的全部风险，同时享有超出年回报差额的租金收入。甲乙双方：签定返租协议，明确双方权益义务关系乙方：交纳有关税费，累计税率(营业税与房产税)为17.5。并在获得给付回报时扣除。甲乙双方分别签定房

2、地产买卖合同与返租合同。乙方在返租期间不承担物业治理费与空调费，招租的客户承担这些费用。而通过招商的品牌商家不承担，由商场的项目治理公司承担。开出极具诱惑力、促使力的优待条件吸引有知名度的百货公司以租赁或合作的方式对商场进行经营治理。6、商场运营方案按照商场主题及市场定位的要求，结合当前房地产市场走势，通过招租、招商形式吸引产品品牌商家进场经营，营造专业化、规模化、品牌化的商场形象，确保所采取的返租方案顺利实施。为此，查找经营商场的商家可谓方案可否执行的重要前提及保证。那么，以什么样的合作方式与之联手打造商场形象呢？以下两个方案为我们做出了可行性分析。方案 1商家二、三楼整层租赁的方式进场经营

3、优点： 1、幸免直截了当参与经营治理，幸免经营风险。2、品牌商家有一定的市场知名度及号召力，同时有丰富的经营治理体会。3、通过商家的物流配送体系，节约经营成本，增加盈利。缺点： 1、因为商场体量较小，较难找到有意向的商家进场经营。2、 出租租金收入是否能与年回报8的返租租金持平或盈利较难把握。谈判要点： 1、物管公司承租二、三楼的商场，确定租金受益，租赁期限以 10 年以上为宜。2、物管费用及其他由物管公司承担。3、双方签定租赁协议，明确双方权益义务关系。4、合同中列明租金的增长幅度及增长周期。5、修理基金由投资小业主承担。方案 2由慧都公司牵头，聘请有实力有体会的商场运营公司或个人组织招租招

4、商进行商场的统一经营治理。优点： 1、具丰富的商场治理体会，体现专业化经营治理特色。2、有一定的招租招商客户基础及渠道。3、对二、三楼商铺的实现理想价位的销售产生重大阻碍。4、充分体现商场的个性定位，树立市场形象，充分具备商场经营的条件。5、提升慧都大厦的知名度，提升产品的附加值。6、 提升慧都大厦整体形象与品质， 对写字楼的销售有一定的促动作用。缺点： 1、公司承担全部的经营治理风险，招租招商风险。2、公司缺乏商场经营治理体会，提升商场经营的成本。3、增加人力、物力、财力的投入，有关费用有所增加。谈判要点： 1、物业治理费最好由商场项目治理公司承担。2、 超出年回报8的盈利部分进行分成， 公

5、司得 70， 项目公司 30。3、商场经营治理所需人力物力财力哟由双方按比例承担，最好完全由项目公司承担，公司承担低于小业主年回报 8%的经营收入的全部缺失。4、双方签订合作经营的协议，明确双方的权益义务关系。方案1为最优方案，尽量找到有意向的商家通过租赁的方式进场经营，规避不确定的风险因素。如果找不到如此的商家，方案 2可作为次优方案 实施，打造专业化、规模化、品牌化商场形象与风格。以上分析阐明了与 商家谈判的差不多基调，具体事宜需双方在谈判中明确与深化。2、税收分析销售过程中发生的税种（销售合同一经签定已产生法律效力）税种税率税目计税范畴印花税万分之三购销合同合同金额营业税5%购销合同合同

6、金额城建税7%营业税的7%附加类附加3%营业税的3%附加类土地增值税2% （预收金额）购销合用合同金额按照决算金额多退少补其他类个人出租4%3%7%出租公司出租房产税12%营业税5.5%合计（租赁税）17.5%所得税33% （税后利润）3、市场形势分析： 通过对济南市场业态的调查分析可知，市场中独立铺位的销售一样都在一楼，如万达沃尔玛商场；而能单独销售商场二楼铺位的开发商几乎没 有，进展大厦采取的销售方式也只是一、二楼捆绑销售的模式，且售价较 低。一样而言，项目价格的高低要受到市场需求、成本费用、竞争情形等 因素的阻碍和制约，而不管是采纳需求定价、成本定价依旧竞争定价方法， 项目的最高价格都要

7、受到市场需求的阻碍。而市场投资者普遍不看好二三 楼铺位的销售。那么如果单纯地为了迎合市场确信是行不通的，而突破这种瓶颈的全然方法只能是引导市场需求甚至制造市场需求。例如嘉恒大厦为了吸引深 圳国贸进场经营，提升商场附加值，不惜向国贸给出前三年免租金进场经 营的优待条件，然后通过与国贸合同约定后期租金的增长幅度来抵补其前 期所遭受的缺失。由此可见，实现最后的合同销售，及时回笼资金，才应 是公司的战略指导方向。否则，因市场需求严峻不足，几乎无法实现销售， 形成有价无市的海市蜃楼现象，造成的缺失远远大于给予的让利，这完全 是一种表面上让利给客户，实际上暗升地行之有效的营销策略。为此，我 们需要给商场培

8、养一定的特色，树立一定的市场形象，以求在目标客户心 中形成一种专门的便爱。通过对周边业态的调查分析及本商场的品质需要，寻求商场产品差异化的经营理念，商场主题确定为慧都服饰购物广场将是恰当的选择。先吸 引投资客户促使资金及时回笼，然后通过返租的经营方式统一进行招商、 招租，营造个性化的商场品牌形象。4、商场平面布局要点分析 充分考虑人流的合理互动，在此基础上实现各展位最大利用率。按照商场主题、市场定位以及其他商场的规化情形，结合本项目的平面布局，从而划分最小单位、最大单位及其比率。针对投资者的资金状况，尽量把铺位划得更小，促使套内总价较低，扩大市场需求面，提升成交率。商场差不多采纳放开的货价式分割布局， 一样在实际摆放中还要退出 30 50 公分的距离，公共通道的宽度为 1.5米，加上退出的面积大致2米左右的路面宽度，差不多保证人流之间的互动。各分割单位标准面积约为18m2,使用面积9m2左右，套内总价大都在20 万以内，投资者较易承担其价格。墙角面积大都在30 70m2,适合经营