房地产企业融资问题研究_百度文库

1、房地产企业融资问题研究发布日期 :2013-09-02摘 要:房地产业是我国经济发展的支柱产业,随着房地产的持续发展,融资 难的问题也日益突出。目前房地产的主要融资来源是银行贷款,渠道单一,资金量 不大,因此,应积极拓宽融资渠道,发展信托资金,开发房地产金融产品,采取股 票融资等一系列措施,满足企业对资金的需求。本文研究了房地产融资的现状及所 处的困境,提出了应多渠道发展融资途径,解决融资难的问题,以利于房地产企业 健康持续地发展。关键词:房地产融资,房地产信托,银行贷款房地产业是一个资金密集型产业,资金周转期长,前期需投入大量资金,因此 融资问题关系到企业的生死存亡。多数开发商的资金是来自银

2、行贷款,来源单一。 近几年,随着国家对房地产业的宏观调控,银行信贷紧缩,加剧了房地产业的资金 供应紧张,房地产业融资体系的缺陷日益暴露出来。为了实现房地产业持续健康地 发展,应建立多元化的融资体系,创造新的金融产品,采取多种融资方式。一、房地产业的特点及其给融资带来的困难房地产业是典型的高投入、高回报、高风险的资本密集型行业,其在发展的过 程中必须得到金融业大量的资金支持才能健康发展。但是自 2006年来,随着国家宏 观经济转向稳健发展的要求,为了防范房地产泡沫出现可能引发的金融危机,国家 陆续出台了一系列严厉的调控政策,提高了开发商资金门槛,收紧开发贷款,从 “管严土地,看紧信贷”入手,压缩

3、了开发商的融资空间,加剧了融资难的问题, 房地产业的资金供应面临断血的危险。二、房地产业融资的现状及存在的问题(一银行贷款是主要的资金来源,融资风险巨大银行贷款是我国多数开发商采取的融资方式,开发商通过土地抵押取得第一笔 信贷资金进行项目开发。随着房地产调控力度的加大,银行加强了对房地产贷款的 风险审查,提高了贷款门槛,开发商越来越难以从银行取得贷款,无法保证开发过 程的顺利进行。(二自筹资金,融资金额偏小在房地产企业初始阶段,自筹的资本金是主要的资金来源,主要用于购置开发 的土地。在房地产价值较低时,自筹资金基本可以满足投资需求。当市场销售不景 气及土地价值持续升高的情况下,土地投资成本加大

4、,投资规模增大,资金周转期 延长,自筹的资金就难以满足企业投资的需求,开发目标难以实现。(三房地产金融工具稀缺,金融市场的功能没有得到发挥目前,我国金融市场的金融工具品种不多,融资能力不强,尤其针对房地产业 的金融工具更是几乎处于空白状态。由于没有专门设计的针对房地产业的金融工具, 开发商就难以从资本市场融通资金,金融市场的融资能力没有发挥作用,影响了我 国金融业对房地产业的服务水平,限制了房地产业自身抵御风险的能力,也使房地 产业与发达国家的差距进一步拉大。(四债券融资比例较低债券融资是指上市公司发行可转债和公司债,非上市公司通过发行企业债筹集 资金。由于房地产债券比一般债券收益高,又可以按

5、期收回本金和利息,同时具有 一定的流动性,所以房地产债券融资有一定的优势。但是国家对房地产发行债券控制得很严格,只有上市公司和国有独资公司等设 立的公司才能发行债券,多数非上市公司不具备发行条件,而且债券市场本身发育 就不成熟,市场规模小,交易量不大,组织能力差,这些都制约了房地产债券的发 行,导致债券融资在开发资金来源中所占的比例一直很低。三、融资出现问题的原因(一经济原因近年来,房地产业持续快速地发展,泡沫经济也逐渐显现,美国的次贷危机也 给中国的经济敲响了警钟。为了避免房地产泡沫经济破裂带来的金融危机,我国从 2010年以来连续出台了多项调控政策,诸如停止流动资金贷款,提高资本金比例,

6、严格审批房地产项目贷款条件,限制了银行对房地产的信贷支持。由于政策的持续 打压,导致房地产行业的资金链捉襟见肘。宏观调控政策仍将持续,面对力度不断 加大的调控政策,房地产企业迫切需要寻求多元化的融资道路。(二行业原因一直以来,房地产与银行就像一对孪生兄弟,互相依赖,互相支持,银行就是 房地产最基本、最主要的资金来源。这些房地产特有的特点,促成了房地产企业的 融资困境。(1房地产开发企业普遍不具备多渠道的融资能力。我国房地产市场长期处 在卖方市场,开发商通过预售提前回笼大部分资金,同时通过工程垫款延迟支付资 金,因此开发过程中需要投入的资金量并不是很大,所以只要银行的信贷资金一到 位,企业基本上

7、就高枕无忧了,对后续的融资需求不强,对融资渠道的危机意识不 强。因此银行信贷政策一收紧,开发商的日子就很难过。(2房地产企业的融资结构不合理。房地产企业的资金来源主要有:自有资 金,开发贷款及其他资金。自有资金是开发商的资本金,开发贷款一般是银行的信 贷资金,其他资金则是预售款及施工企业的工程垫款。从这些资金的来源分析,开 发贷款无疑属于银行的贷款资金,预售款也有 60%左右是银行提供的按揭贷款,施 工企业的工程垫款也大多是银行提供的流动资金贷款,因此开发商的资金几乎都来 源于银行。这种高度依赖银行的融资结构是非常不利的,较低的融资成本与贷款门 槛使企业利用银行信贷杠杆进行高负债经营,这在增加

8、企业财务风险的同时也加剧 了企业的违约风险,同时市场过热存在投资投机的风险,一旦泡沫破裂房地产价格 下跌,作为抵押的房地产价值将大幅度贬值,开发商的违约成本将转嫁给银行承担。(3市场发展现状和房地产行业规则之间的差距,也是产生融资困境的原因 之一。银行业对房地产项目贷款的要求是企业自有资金达到总投资额的 35%,同时 还必须具备土地、规划和施工等四证齐全。由于土地特有的稀缺性,开发商拿地的 成本也在不断攀升,土地的购置成本几乎占了总投资的 50%甚至更高。因此,开发 商的实际门槛已经提高,自有资金 35%与 50%之间的差额部分,是得不到银行的信贷 支持的,也就是说,开发商的自有资金必须要达到

9、 50%才能够进入这个行业,行业 政策与市场现状的差距,直接增加了开发商的融资数额和融资难度。四、解决融资问题的建议(一积极发展房地产信托基金房地产信托基金是由特定发起人发起,通过发行受益凭证的方式汇集投资者的 资金交专业的房地产投资机构运作,基金主要投资房地产及相关产业,并将收益对 投资者进行分配的一种信托基金。信托基金对于房地产业属于股权投资,是对银行 资金不足部分的补充,不增加企业的财务风险,拓宽了企业的融资渠道,因此应大 力推广发展。(二加快开发房地产金融产品随着房地产业的不断发展,房地产对新的金融产品的需求也越来越渴望。因此, 为了实现融资渠道的多元化,就必须抓紧开发房地产业的金融产

10、品,形成稳定的金 融产品供应体系,满足企业日益增长的融资需求。(三推动企业进行股票融资股票融资是国际通行的融资方式,具有融资规模大,时间短的特点。通过上市, 企业可以获得大量持续发展的资本,使企业规模迅速扩张。房地产业应采取一系列 措施促成企业直接上市融资或者通过借壳上市,利用资本市场取得大量资金,从而 达到企业快速发展的目标。(四完善债券市场,推动债券融资进入正常渠道房地产项目开发周期长,投资金额大,发行债券是较好的融资选择。针对我国 目前债券市场企业债券发行规模很小的现状,为了使债券融资成为房地产企业主要 的融资渠道之一,国家就应该出台鼓励企业发行债券的政策和相应的措施,吸收社 会闲余资金投资房地产。具体可以采取扩大债券发行主体、推行房地产债券利率市 场化、健全房地产企业债券信用评级体系,发展和培育房地产债券的市场体系,增 加相应的避险工具等。五、总结总之,房地产业的竞争已经进入资本竞争的时代,房地产融资已成为房地产开 发企业生死存亡的关键。目前房地产面临的大环境是银行信贷紧缩,针对房地产业 目前的融资现状及所处的困境,房地产企业迫切需要摆脱过度依赖银行的单一融资 局面,积极拓宽融资渠道,走多元化路线。同时,国家也应进一步完善相关的法律 法规,努力创新金融工具,促进房地产企业持续健康地发展。参考文献:1吕根铨 . 新政下房地产开发企业融资策略研究