房地产信托_房地产企业融资新渠道_百度文库

1、第4卷 第4期 中 国 水 运 ( 理 论 版 Vol.4 No.4 2006年 4月 China Water Transport(Theory EditionApril 2006收稿日期:2006-3-10作者简介:李 立 男(1979- 武汉理工大学建筑学院 (430070 研究方向:建筑经济与工程管理房地产信托房地产企业融资新渠道李 立摘 要:随着国家宏观经济的调整,国家对于房地产信贷的限制性条款的逐步出台。房地产融资渠道的多元化已经成为必然。而房地产信托做为多元化一个重要的组成部分,本文将从现有的信托业务模式的角度进行一定的探析 关键词:防地产信托 融资 防地产业中图分类号:F293.

2、30 文献标识码:A 文章编号:1006-7973(200604-0201-02房地产业是一个典型的资金密集性行业。如果不借助于各种融资手段,开发商将寸步难行。同时,房地产开发融资方式的优劣,也直接影响着融资成本的大小,密切关系到开发风险的大小和开发效益的好坏。因此,如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求,是房地产开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题。一、房地产信托的定义房地产信托是指信托机构受委托人的委托,为了收益人的利益,代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。目前国内房地产信托的主要内容包括:房地产资金信托、房地产财产信托、房地产代理保管以及咨询等内容。

3、对于我国来说,房地产信托还处于起步发展和逐渐规范的时期,而且房地产信托的投资者还是以中小投资者为主。房地产信托产品的业务模式和其相关的风险以及利益问题已经成为大家共同关注的焦点。二、目前我国房地产信托业务的分类 1.按资金来源从投资者的数量来分,分为单一信托和集合信托。前者就是一个投资者拟定一个信托计划;而后者是属于集合类信托计划,集合类信托计划的投资人则不能超过200人,也就是说信托合同不能超过200份。2.按资金运用方式按照资金的运用方式;可分为贷款类、股权投资类和财产信托受益权转让类三种。贷款类信托和银行贷款基本相同,但是存在风险和操作方式以及具体条件上略有区别;股权投资类信托,我国的商

4、业银行不开展这种业务,国际基金有类似的投资方式,这也是信托区别于银行的一个主要方式;第三类是财产受益权转让类信托,即接受房地产开发商的财产作为信托财产,然后将其受益权(或者称为未来的期权向公众进行转让。3.按信托计划管理方式按照信托计划管理方式,可分为两类,一种是指定用途信托,即信托计划在募集时,就明确了信托资金用于某个特定项目;还有一种是信托公司代定项目,即投资人基于对信托公司的信任,把资金或财产委托给信托公司,由信托公司代为寻找合适的项目进行投资。三、目前我国的信托业务模式探析 1.房地产信托贷款房地产信托贷款是指信托公司通过发行信托计划募集资金,对符合条件的房地产企业进行贷款融资。从20

5、03年统计的结果来看,我国信托投资公司发行集合信托计划227个,其中信托资金以贷款形式出现的约为130个,占发行总量的57。5%,其金额为信托融资总额的63。2%,该项业务依然在目前我国现行的信托市场中占据主导地位。房地产信托贷款最明显的不足在于:该业务模式缺乏核心的竞争能力。在现行的中国金融市场中、商业银行开展的理财服务、委托贷款业务、证券公司所开展的资产管理型业务、以及保险公司的投资型保险业务及基金业等、都在一定的程度上具有相同的信托性质,对投资者产生了很强的分流作用。虽然信托贷款具有非常强的投资的广阔性。但是对于单一领域的融资时,信托都处在绝对的劣势。房地产企业融资选择的时候都会考虑融资

6、成本的问题,企业通常会优先考虑银行的信贷资金。在无法取得银行信贷或者房地产开发项目本身不成熟的时候才会考虑信托资金的运用。而一旦房地产开发项目成熟后,出于对融资成本的考虑企业通常将信托资金的使用中止,转而使用银行的信贷资金。这样使得信托资金在房地产开发的过程中成了名副其实的桥资金。这样不仅使得信托贷款的收益会整体的下降,而且房地产项目流动性差,在项目前期的时候,信托资金承受了比较大的风险。现行的的信托公司的管理费用通常在1%-1。5%。扣除相关项目的评估费用、信托产品的设计费用、信托产品的发行费用的后。回报率不足0。8%。该模式下的信托贷款存在着成本和收益不对称的问题。2.房地产股权投资模式股

7、权投资模式是指信托公司通过募集资金,购买房地产项目公司的股权或者对房地产项目公司进行增资,等到项目202 中 国 水 运理 论 版 第4卷结束以后或者项目的收益达到一定的约定的程度时候,由项目公司的母体公司或者项目公司的关联公司溢价回购该部分股权(通常该价格已经事先约定好,信托公司用出售股权款对受益人进行分配。该模式具有一定的特殊性质,其基本特征如下:(1适用于项目资质优良的特殊情况;(2该模式具有一定的再融资的杠杆效应:在对项目公司的股权增资的时候(股本金得到增加的时候,可以有效的改善项目公司的资产负责结构,有利于取得后续贷款的支持。(3该模式的风险较高因为在该模式下约定了到期回购的条款,实

8、际上信托资金充当了一笔债权性质的融资,而导致了企业的实际负债率在提高。(4由于在再融资的时候,依照法律的优先受益顺序,信托资金将处于一个不利的位置。相对来说,该模式对于担保、质押、帐户的监管会比一般的贷款模式更加的严格。该模式的意义:该模式的优点和缺点都是明显的,其最主要的优点在可以使得房地产项目在取得信托资金后不完全排斥其他资金的介入,使得资金需求大的项目可以有效的拓宽融资的渠道,一定程度上保证了项目资金的取得不会受到限制而产生现金流短缺的问题,也保障了信托资金的收益合理化。该模式的缺点在于所承担的风险相对于简单的信托贷款而言是比较高的,在项目再次融资后,企业的实际负债水平往往是很高的。而且

9、该模式中最难确定的就是对未来预期收益的合理判断以及对于交易期权的风险的判断;以及回购价格(交易价格和回购的模式(交易结构的确定。3.房地产财产权信托模式房地产公司将自己拥有的不动产、在建工程、其他权利等经过评估后通过信托的方式信托给信托公司,设置财产信托,取得信托受益的权利、然后信托公司应用受益权分级技术、将优先受益的权利进行转让从而获得实现融资的目的。该模式的过程:(1由房地产公司委托信托公司、成立财产信托、房地产公司取得该信托下全部信托收益的权利。(2投资人所购买的受益权利均为优先的受益权,未转让的受益权为普通的受益权。(3优先受益权的投资者享有处置上述信托财产所得全部收入的优先分配权、在

10、投资人的全部本金和收益未完全支付完毕时,普通受益权不得参与信托财产处置收入的分配。该模式下的信托业务的风险相对是比较低的。当房地产公司有成熟的项目在建,而又急需资金开发余下的项目或者开发其他的项目时,该信托模式可以有效的帮助房地产企业融到资金。4.期权模式信托公司通过发行信托计划募集资金,买断房地产企业拥有物业的一段时期内的收费权、租赁权或者其他的收益权,并用以后所产生的租赁其他收益支付给受益人信托利益。房地产企业以未来的期权作为代价实现融资。5.债务资产处置模式信托公司应用信托制度的灵活优势,理顺债权债务关系,对烂尾楼注入资金,用销售所得支付受益人本金以及收益的融资模式。该方式是充分利用信托

11、制度的灵活性,可以有效的盘活一块不良资产。通常烂尾楼的产生是因为市场的原因或者是企业因自身现金流断流而导致无力后续开发,而往往其他投资者不愿或者无力承受巨额债务和日后的销售风险而不敢介入。信托可以巧妙的利用信托制度的优势,由房地产企业把烂尾楼所有的债权和股权作为信托的标的物委托给信托公司,使得烂尾楼成为信托独立运作的信托财产。然后由信托公司发行信托计划募集资金,投入烂尾楼后期的建设工程,保证烂尾楼可以顺利实现完工,达到销售的条件,从而取得收益。再用该销售的收益优先的偿还后来的投资者的收益,利用受益权分级的技术,偿还各类债务。6.基金(REITS模式REITS(Real Estate inves

12、tment Trusts是起源于美国的一种房地产的投资工具、该模式是采用公司或者信托的形式,通过发行可以在证券市场上交易的受益证券(股票或者受益的凭证,向社会的投资者筹集资金以投资到房地产市场,同是把房地产开发所获得收益,以红利的形式分配给投资者,并享受一定税收优惠的投资工具。实质上该模式一种证券化的产业投资基金。具有投资基金集中管理、分散投资、专业理财的特点。现阶段,我国通常把房地产信托按照最后的投资项目的不同分为资金型和资产型。现行我国房地产信托的发展趋势还主要集中在资金型的信托。和传统意思上美国的资产型的信托还有非常大的区别。传统的美国的REITS也有以房地产开发项目为投资对象的,但是和

13、我国现阶段最大的区别在于,现行的我国以资金型的信托没有有效的分散房地产市场的风险,而功能只是单一的募集资金。资金型信托的存在只是分散了部分银行的金融风险。而并没有真正的分散房地产行业的风险。目前的“联信、宝利就属于典型的资金型的信托,虽然从某种意义上来说,他还不是一个完全的资金型的信托基金,作为中国优质房地产投资系列信托计划来说,他已经具备了很多资金型信托基金雏形的特点。(1按照房地产信托基金的标准来设计,基本接近于契约型封闭投资基金的模式。(2没有指定用途(但是限制了用途,投资于房地产开发项目,先通过信托计划募集资金,然后通过专业的团队在房地产行业前景看好的地区投资房地产行业。四、结论和建议目前我国的房地产信托还处于起步阶段,很多业务还处于初级的阶