容积率、建筑密度、绿化率等_百度文库

1、容积率,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定 地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好 的居住小区,高层住宅容积率应不超过 5,多层住宅应不超过 2,绿地率应不低于 30%。但由 于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。定义容积率(Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction :又称建筑面积毛密度,项 目用地范围内地上总建筑面积(但必须是正负 0标高以上的建筑面积与项目总用地面积的 比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值,通常以 地块面积为

2、 1,地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数,即为容积率的值。 计算公式容积率 =地上总建筑面积÷规划用地面积当建筑物层高超过 8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算容积率各个地区或城市有各自相关规定 。容积率越高,居民的舒适度越低,反之则舒适度越高。绿地率也是如此。绿地率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回 收资金的面积就越少,而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人 的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。相关规定容积率一般是由政府规定的。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划 , 一般而言 , 容积率分

3、为 独立别墅为 0.20.5,联排别墅为 0.40.7,6层以下多层住宅为 0.81.2,11层小高层住宅为 1.52.0,18层高层住宅为 1.82.5,19层以上住宅为 2.44.5,住宅小区容积率小于 1.0的,为非普通住宅。并根据不同城市的特点有所差别。建筑特点(一 容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理 的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地,其面积不包括公用的道路、 公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下,才能反 映土地的具体利用强度,宗地间才具有可比性。(二 容积率 (R、建筑密度 (C与层数 (

4、H之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地” 内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建 筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:R=C·H ,此种情况下,建筑层数与容积率成正比 例关系。(三 容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进 行开发,建设房屋。房屋的单方开发成本 =房屋单方造价 +楼面地价 +税 +费楼面地价 =宗地总价 /宗地内允许总建筑面积 =土地单价 /容积率因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。(四 容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效 益,但建筑容量

5、的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度。为做到经济效益、社 会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。容积率指标计算规则一、容积率系指一定地块内,地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建 筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和;地下有经营性面积的,其 经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下,建筑面积计算值按照建筑工程建筑 面积计算规范 (GB/T50353-2005的规定执行;遇有特殊情况,按照本规则下列规定执行。 二、 当住宅建筑标准层层高大于 4.9米 (2.7米 +2.2米 时, 不论层内是否有隔层, 建筑 面积的计算值按

6、该层水平投影面积的 2倍计算; 当住宅建筑层高大于 7.6米 (2.7米×2+2.2米时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 3倍计算。三、当办公建筑标准层层高大于 5.5米 (3.3米 +2.2米 时,不论层内是否有隔层,建筑 面积的计算值按该层水平投影面积的 2倍计算; 当办公建筑层高大于 8.8米 (3.3米×2+2.2米时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 3倍计算。四、当普通商业建筑标准层层高大于 6.1米 (3.9米 +2.2米 时,不论层内是否有隔层, 建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 2倍计算; 当普通商业建

7、筑层高大于 10米 (3.9米 ×2+2.2米 时, 不论层内是否有隔层, 建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 3倍计算。 五、计算含阳台建筑的容积率指标时,阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积 计算。六、地下空间的顶板面高出室外地面 1.5米以上时,建筑面积的计算值按该层水平投影 面积计算;地下空间的顶板面高出室外地面不足 1.5米的,其建筑面积不计入容积率。 如建筑室外地坪标高不一致时,以周边最近的城市道路标高为准加上 0.2米作为室外地 坪,之后再按上述规定核准。七、 住宅、 办公、 普通商业建筑的门厅、 大堂、 中庭、 内廊、 采光厅等公共部分及屋顶, 独立式住宅建筑

8、和特殊用途的大型商业用房,工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂 不 按 本 规 则 计算 容 积 率, 其 建 筑 面 积的 计 算 值按 照 建 筑 工程 建 筑 面积 计 算 规 范 (GB/T50353-2005的规定执行。八、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。九、本规则规定的数值均含本数。十、对本规则执行过程中遇到的其它情况,我委将及时予以补充和修正。十一、本规则自发布之日起执行。 建筑密度是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用 地面积之比(% ,它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。规格建筑密度 =建筑首层面积

9、 /规划用地面积。比如一块地为 10000平方米,其中建筑底层面 积 3000平方米, 这块用地的建筑密度就是 3000/10000=30% 。 建筑密度一般不会超过 40%-50%, 用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。建筑密度与建筑容积率考量的对象不同,相对于同一建筑地块,建筑密度的考量对象是 建筑物的占用面积,建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。?标准居住建筑密度指标,取决于包括院落的组织,绿地所占的比率,气候、防火、防震、地 形条件等对住宅建筑布置的要求,以及建筑层数、层高、房屋间距和排列方式等各项因素。 在一般情况下, 平均建筑层数愈高, 建筑密度愈低。 根据 1980年中国国家基本建设委员会颁发的城市规划定额指标暂行规定 , 新建居住区的居住建筑密度是:4层楼区一般为 26%左 右, 5层楼区一般为 23%左右, 6层楼区不高于 20%。建筑容积率:是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附 属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附