市房地产市场调研报告[002]

1、1 1 / / 1010徐州市房地产市场调研报告一、徐州简介徐州市位于江苏省的西北部，人口约 900900 余万，徐州东西长约 210210 公里，南北宽约 140140 公里，总面积 1125811258 平方公里，占江苏省总面积的 1111%。地处苏、鲁、豫、皖四省 交界，为东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部。京沪、陇海两大 铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿 徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪 宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要十字路口”徐州历史悠久，是历代兵家必争之地，古称彭城。徐州是历史形成的区域性商贸都会和物资集散中心

2、，近年来，商业设施不断完善，商贾云集，市场繁荣，商品流通业的高速发展，使得 徐州向辐射淮海、沟通全国、连接 国际的区域性商贸大都会迅速迈进。二、徐州市宏观经济指标分析相关经济指标如下表所示：表 2-12-1 （来源于江苏省统计局网站）指标项目国民生产总值（亿）城镇固定资产投资（亿）房地产开发投资（亿）城镇居民人均可支配收入（元）在岗职工平均工资（元）04 年1095.800.21318.750.4030.910.0398400.10158090.1703 年905.660.14227.180.2830.100.208954135510.1402 年791.440.11177.60-0.3825

3、.01-0.20118870.1301 年715.71287.8531.3410502由上表可以看出，徐州市国民生产总值逐步上升，城镇居民人均可支配收入稳步提 高，平均工资稳步上升。从这些因素可以看出：徐州市居民生活水平逐步提高，消费能 力逐渐增强。对新商品房的需求会不断提高，长期来看，徐州的房地产市场的有效需求 会逐步释放出来，房地产市场会有一个长远的发展。从上表还可以看出，房地产开发投 资增幅较缓，而同期市场需求不断提高，会给徐州市房地产市场的价格带来一定幅度的 上涨。三、徐州市房地产市场行情分析度住宅均价为2047元/平方米，房价继续上涨，但涨幅趋缓。在国家房地产宏观调控政策下，徐州市

4、房地产市场上的价格2005年第三季度徐州市住房均价为2283元/平方米，二季度住宅均价为2189元/平方米，一季2 2 / / 1010表现平稳。1、2005年徐州市各区住宅市场价格走势季度均值中心区东区南区西区北区05-322834.2931463.7916371.802421-1.432475-1.08169110.5205-221896.9430318.6816088.8024562.98250216.2615303.5905-120478.1827898.6814781.1623851.7521528.2514772.8604-418922.0526873.8014614.962344

5、3.2619882.8514369.1204-318541.2026043.191392-0.5022704.7519336.5013165.9604-21832 -2.3925920.7813996.472167-5.74181512.451242-2.0504-11879-2572-1314-2299-1614-1268-由上表可以看出，徐州市住宅市场价格两年来保持着稳步增长，在0 5年 一 季 度 和 二 季 度 增 速 较快，到了三季度增速减缓。中心区、南区和西区住宅市场价格较东区和北区为高，但南区和西区的住 宅市场价格出现了小幅下降趋势。见下面两图。中心区：中心区住宅市场价格上涨幅度

6、较上季度有所减缓，该区域在市中心，属于商业服务区，生活便利，商业发达，地价相对于周边更为昂贵，促使该区域房价较高。预计今后房价走向为以小幅 度上涨，稳中有升。东区：东区住宅市场价格继续小幅度上涨，但较上季度上涨幅度减缓。由于该区域基础设施不够 发达，生活设施还不齐全，故房价保持在较低水平。随着城市化的发展和人们生活水平的提高，预计 今后房价走向为稳中有升。南区：南区的生活环境比较好，有大量购房者在这里购房置业，带动了南区房价的上涨故此区房地产价格相对较高。本季度房价走势有所下调，原因在于国家房地产调控政策的出台、还有相关媒体对房价将会下调的一种预测，导致了购房者虽然有需求但暂时持币观望，部分房

7、地产商迫于回款的压力而被迫下调楼盘价格。随着房地产市场的逐渐回暖，预计本区域住宅市场房价将会是逐渐小幅度上 升。西区：上季度本地区住宅市场房价上涨非常快，达到16.26%，原因在于西部多个新增楼盘的项目的带动以及该区域居住条件和周围环境的不断改善。本季度房价有所下调原因如南区。预计今后房价不会有太大的波动。北区：北区本季度住宅市场价格在上季度上涨的基础商继续快速上涨，高达10.52%。原因在于本区域新住宅楼盘增多，居住环境的到不断改善，同时本地区房价基数本来较低，故有一定的上涨空3 3 / / 1010间。预计北区房价今后是稳步上升。从上图可以看出，徐州市房价保持着稳步增长，05年一季度增速较

8、快，随后房价虽然继续上涨，但涨幅逐渐下降。原因在于两个方面，一是随着徐州市经济的发展，人们生活水平的提高，对购置新房的需求逐步的释放出来，同时随着土地成本的提高和新楼盘质量的提高，即楼盘成本的提高必然会导致房价的上涨；二是随着国家各项调控政策的实施，对房地产市场造成了一定的影响，普通购房者持币观望，使有效需求受到压制，故房价涨幅有所下调。2、房地产交易情况三季度增量住房交易为1670户（宗），交易面积为17.6万平方米，交易额2.84亿元，比二季度分别下降37.57%、38.14%、42.28%;存量房交易为2601户（宗），交易面积为16.39万平方米,交易额2.31亿元，比二季度分别下降3

9、9.83%、36.45%、31.86%。相关具体情况见下表:年、季度户数交易面积交易金额增量住房（商品房）2005年第三季度1670-37.5717.6-38.142.84-42.282005年第二季度267562.7128.4546.504.9269.712005年第一季度1644-19.42-2.91-存量住房（私房）2005年第三季度2601-39.8316.39-36.452.31-31.862005年第二季度432329.9025.7923.633.3925.092005年第一季度3328-20.86-2.71住宅均价走势图25002000150010005004 4 / / 101

10、0由上表可以看出，2005年第二季度三项指标较一季度由大幅上涨，而三季度的三项指标较二季度有大幅下降，大致和一季度持平。幅度下降的原因在于国家政策的陆续出台，给了人们一种房价将会下降的预期，加上各项媒体的推波助澜，加强了人们的这种心理，有效需求受到压制，交易量就会大幅下降；同时，7、&9月份天气炎热，是房地产市场的传统淡季，销售量一般不高。3、商品房预（销）售情况三季度商品房批准预（销）售面积为41.67万平方米，同比2004年三季度上升49.89%，其中住宅34.87%，同比上升45.84%。但对比2005年第二季度而言，供应量有所下降。季度商品房预售面积变化情况2005年第三季度4

11、1.67-49.832005年第二季度83.05225.812005年第一季度25.49-4、徐房指数分析2005年第三季度徐房指数为2700点，比上季度上涨111点，涨幅为4.29%。（基期为2003年第三季度，基期指数为2000点）季度03-303-404-104-204-304-405-105-205-3指数200020542220216721932238242125892700涨幅-2.708.08-2.391.202.058.186.944.29徐房指数走势图300025002000150010005000总结徐州市房地产市场的情况，可以看出，房地产市场的价格有所上升，交易量和交易额

12、却大幅下降，原因可以从以下几个方面来分析：1国家新政的影响。0303 年 121121 号文的出台，大幅限制了开发商贷款的门槛，由于开 发商的融资渠道相对单一，因此融资难度大幅提高，开发商迫于迅速回笼资金的压力， 只有快速将手上楼盘出手，而在徐州市房地产市场同质楼盘较多，要想快速出手，只有 降低价格。0505 年 5 5 月份国八条的出台，其中重要的一项是在住房转让环节征收营业税， 这项政策对二手房影响甚大，因此二手房交易迅速降温。同时，各项调控政策的综合效 应也逐渐发挥出来，购房者普遍认为房价将会有所下降，加上媒体的推波助澜，更是加 深了购房者的这种心理预期，购房需求受到了极大的压制，故交易

13、量03年 03 04 045 5 / / 1010和交易额会大幅下 降。同时，这也导致了部分楼盘房价的下调。宏观调控是交易量和交易额下降的主要原 因。2一般来说，在房地产市场，7 7、8 8 9 9 月份是销售的淡季，这几个月天气炎热，人们 一般都不愿意出来看房，故销售量会有所下降，这是房地产市场交易量和交易额下降的 第二个原因。3由于前两个原因的存在，房价应该有所下降。但从总体来看，房价为什幺还有所 上升呢？主要原因是成本拉动型的房价上涨，近些年来，土地实行招、拍、挂等制度， 土地成本大幅上涨；各项制度的实施，如对容积率、绿化率、建筑密度、楼间距、环保 等要求的提高，还有建筑材料价格的上涨，使楼盘的开发成本逐渐提高，这些原因都导 致房价的上涨。四、徐州市土地市场分析1 1、土地挂牌信息（9.159.1510.2710.27）编号地块坐落性质面积（就）容积率楼面地价（元）底价（万元）备注16 知春园下淀小学东，白云山北居住697461.3551.55000拆迁17 橡胶厂火车东站西北角商业办公居住367854.8712.56000(65