物业管理师考试管理实务最后冲刺试卷2中大网校

1、2012年物业管理师考试管理实务最后冲刺试卷(2)总分：100分 及格：60分 考试时间：120分一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1)二级资质物业管理企业的注册资本为人民币（）万元以上。A. 500B. 300C. 200D. 100(2)只要条件允许，合同应当尽可能采用（）形式。 A. 书面合同B. 口头合同 C. 综合合同D. 事实合同(3)垃圾的收集与处理工作包括：收集公共区域及业主住户日常生活垃圾、清运装修及建筑垃圾、垃圾分类，以及将垃圾统一清运到市政垃圾填埋场填埋或（）。 A. 绞碎B. 投河C. 焚烧D. 堆置(4)客户沟通的形式不包括（）

2、。A. 书面交流B. 网络交流C. 语言交流D. 肢体交流(5)三级资质物业管理企业的专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于（）人。 A. 30B. 20C. 10D. 5(6)物业管理项目财务管理因具有不同的特性，其与普通的财务管理是有区别的，从目前物业管理项目机构财务管理的现状来看，主要分为（）的形式。 A. 动态核算与静态核算B. 定量核算与定性核算C. 宏观核算与微观核算D. 独立核算与非独立核算(7)人住通知书是建设单位向业主发出的办理入住手续的书面通知，主要内容包括（）。A. 物业不同部位保修规定B. 物业名称、楼号C. 物业具体位置D. 验收情况简要描

3、述(8)前期物业管理服务的对象是（）。A. 全体业主B. 建设单位C. 业主大会D. 业主委员会(9)关于专项维修资金的管理，表述错误的是（）。 A. 专项维修资金属物业服务企业所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造B. 在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨C. 为了保证专项维修资金的安全，在维修资金出现闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用D. 因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修资金代管单位应当将维修资金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主(10

4、)前期物业服务合同是具有委托性质的（），由建设单位代表全体业主与物业服务企业 签订。 A. 口头合同B. 集体合同C. 专项合同D. 管理合同二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分)(1)全国物业服务企业信用档案建设按照（）的原则，由国家建设部统一部署。A. 统一规划B. 重点建设C. 分级建设D. 信息共享E. 分步实施(2)物业管理外部客户包括（）。 A. 物业使用人 B. 专业公司C. 建设单位D. 物业服务企业E. 政府部门(3)员工的解聘，即物业服务企业与员工解除劳动合同，包括员工的（

5、）。A. 辞职B. 病退C. 辞退D. 退休E. 资遣(4)物业管理招标的程序包括（）。 A. 编制招标文件B. 根据招标文件规定进行分工C. 成立招标领导小组D. 投标申请人的资格预审E. 公布招标公告或发出投标邀请书(5)物业管理承接查验的方法中，观感查验是对查验对象外观的检查，一般采取（）的方法 进行。 A. 目视B. 估测C. 触摸D. 敲击E. 对比三、案例分析题(共3题，共80分)(1)物业服务企业和相关管理部门的责任包括哪些?(2)结合实际，谈一谈装修管理应注意的问题?(3)某高层楼宇巡楼员张某在例行的巡检过程中，发现了15层有两户业主未经申报擅自违章更换了铝合金门窗。于是巡楼员

6、马上开出违章整改单，要求其进行整改。 根据以上案例，回答TSE题：(4)装修人和装修企业在装饰装修活动中的责任包括哪些内容? (5)下面是ABC集团物业管理有限公司的一份会议纪要，阅读并回答下列问题。ABC集团物业管理有限公司文件 ABC物纪总字200601号 总经理办公会议纪要X会议主要内容： 本次会议，各分公司、管理处和职能部门汇报了春节以来的工作情况，公司领导对近期工作作出如下安排。 一、4月份将召开机电分公司运行、经营管理、合同续签、外地分公司管理和企业文化建设五个专题研讨会，切实加强和改进相关工作。 二、加强培训工作。要明确培训目标，建立培训激励机制，坚持每周定期培训，形成学习提高技

7、能的良好风气。 三、加强安全工作。要加强责任心，提升安全意识，稳定安全管理品质，坚决实行岗前培训制，要注意防范台风、雷雨等自然灾害，确保一方平安。 四、办好食堂，切实关心员工生活。 五、各单位对两个专业公司要扶持、支持、关心、善意批评和协调合作，相关职能部门要义不容辞地做好协调工作，大家共同努力促进专业公司尽快正常运作。 六、加强社区文化建设。要采取联谊、互动等有效方式，加强与业主的沟通。 根据以上案例，回答TSE题：(6)会议纪要主体部分的表述方法包括哪些? (7)物业管理应用文书的类型包括哪些?(8)业主孙女士于2009年6月人住某高档公寓单元，但至今未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业

8、服务企业多次追缴其所欠物业服务费，未果。 根据以上案例，回答TSE题：(9)物业服务费的测算编制应考虑的因素有哪些?(10)针对孙女士拒交物业服务费的行为，物业服务企业应该怎么办?答案和解析一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1) :B本题考核的是物业服务企业不同资质等级的注册资金额。我国物业服务企业资质等级分为一、二、三级。一级资质：注册资本为人民币500万元以上。二级资质：注册资本为人民币300万元以上。三级资质：注册资本为人民币50万元以上。 (2) :A本题考核的是书面合同的优点。合同采用书面形式，不仅可以强化双方当事人的责任心，敦促双方严肃认真全

9、面履行合同义务，而且在发生纠纷时，可以形成比较可靠的证据。因此，只要条件允许，合同应当尽可能采用书面形式。 (3) :C本题考核的是清洁卫生服务垃圾收集与处理的内容。包括：垃圾的收集与处理工作包括收集公共区域及业主住户日常生活垃圾、清运装修及建筑垃圾、垃圾分类，以及将垃圾统一清运到市政垃圾填埋场填埋或焚烧等。(4) :D本题考核的是客户沟通的形式。沟通的形式有语言交流、书面交流和其他形式交流(如网络等)。 (5) :C本题考核的是物业管理专业人员在不同资质等级的人数。一级资质：物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人，其中，具有中级以上职称的人员不少于2

10、0人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。二级资质：物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人，其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。三级资质：物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。 (6) :D本题考核的是物业管理项目财务管理的类型。物业管理项目财务管理因具有不同的特性，其与普通的财务管理是有区别的。从目前物业管理项目机构财务管理的现状来看，主要分为独立核

11、算与非独立核算两种形式。(7) :C本题考核的是人住准备工作中的资料准备。入住通知书是建设单位向业主发出的办理入住手续的书面通知。主要内容包括： (1)物业具体位置； (2)物业竣工验收合格以及物业服务企业接管验收合格的情况介绍； (3)准予入住的说明； (4)入住具体时间和办理人住手续的地点； (5)委托他人办理入住手续的规定； (6)业主人住时需要准备的相关文件和资料； (7)其他需要说明的事项。 (8) :A本题考核的是前期物业管理服务的对象。前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。 (9) :A本题考核的是专项维修资金的管理内容。专项维修资金属全体业主共同

12、所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。由于其所有权及使用的特殊性，房地产主管部门或其指定机构、开发企业以及物业管理单位代收的专项维修资金不计征营业税。专项维修资金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证专项维修资金的安全，在维修资金出现闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主大会成立后，维修资金的使用由物业服务企业提出年度使用计划，经业主大会审定后实施。在物业服务企业发生更迭时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误

13、后，应当办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。在业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修资金代管单位应当将维修资金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。 (10) :B本题考核的是前期物业服务合同的概述。前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代表全体业主与物业服务企业签订。 二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分)(1) :A,C,D,E本题考核的是物

14、业服务企业信用档案建设的原则。全国物业服务企业信用档案建设按照“统一规划、分级建设、分步实施、信息共享”的原则，由国家建设部统一部署。 (2) :A,B,C,E本题考核的是物业管理外部客户的内容。外部客户是指与物业管理服务相关的单位和个人，包括业主(或物业使用人)、建设单位、专业公司和政府部门等。 (3) :A,C,E本题考核的是员工解聘的内容。员工的解聘，即物业服务企业与员工解除劳动合同。员工的解聘包括： (1)辞职，是指员工要求离开现任职位，与企业解除劳动合同，退出企业工作的人事调整活动； (2)辞退，就是终止劳动合同，辞退员工必须慎重考虑，恰当处理，一般而言，对无重大过失者，不要使用辞退

15、的手段； (3)资遣，是企业因故提出与员工终止劳动合同的一项人事调整活动，资遣不是因为员工的过失原因造成的，而是企业根据自己经营的需要，主动与员工解除劳动契约。 (4) :A,C,D,E本题考核的是物业管理招标的程序内容。主要包括：成立招标领导小组、编制招标文件、公布招标公告或发出投标邀请书、发放招标文件、投标申请人的资格预审、接受投标文件、成立评标委员会、开标、评标和中标。 (5) :A,C本题考核的是物业管理承接查验中观感查验的方法。观感查验是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行。三、案例分析题(共3题，共80分)(1) :物业服务企业和相关管理部门的责任包括： (1)物业管

16、理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费23倍的罚款； (2)物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，应依法给予行政处分。 (2) :装修管理应注意的问题包括： (1)服务与控制是装修管理过程的一对矛盾这就需要物业管理各级各类人员真正做到坚持原则，熟悉装饰装修管理规定，要换位思考，为业主着想，规范操作行为； (2)装修人在准备资料的阶段，常常不知道如何表达需做的装饰装修项目，甚至因为语言表达不同，致使装

17、修人与物业管理单位出现理解歧义，此时，物业管理单位有必要进行现场核对，避免出现漏项或错报项； (3)在装饰装修项目申报登记时，物业管理单位必须到现场对所附图纸进行核对，以防有漏项，或有大的拆动项目漏报； (4)在办理开工手续前，物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备； (5)在施工过程中，物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料； (6)验收工作是装修管理的最后一道工序，也是控制违章的最后一天，如果在此之前已经发现了违章，则需在处理了违章后再进行验收工作； (7)对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为，应根据相关法规、管理规约及物业装饰装修管理服务协议进行处理； (8)装饰装修资料的

18、一部分为业主资料，另一部分为操作记录表，在每一单项装饰装修完成后，物业管理单位需及时整理好相关资料，属业主资料的部分需归入业主档案资料，并长期保存，以备后查，操作记录则按文件管理办法进行相应的归档。 (3) :本案例中有如下问题需引起注意第一，在发现问题之前，巡楼员的巡查工作做的是否到位?为什么事前没有发现违章?这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况第二，大堂负责值班的岗位是如何控制材料进出的?这需要检查大堂值班的环节第三，开章整改单，必须说明违章的依据、要求整改的时限以及拒不整改时将采取的措施，而不能简单要求其整改就行了。这是巡楼员如何出具整改通知单必须掌握的基本要点。 (4) :装修人和装修

19、企业在装饰装修活动中的责任包括： (1)因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿； (2)装修人装饰装修活动侵占了公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，应依法承担赔偿责任； (3)装修人未申报登记就进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款； (4)装修人违反规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款； (5)装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产

20、行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任； (6)未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的， 或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的，由城市规划行政主管部门按照城市规划法及相关法规的规定处罚； (7)装修人或者装饰装修企业违反建设工程质量管理条例的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚； (8)装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处罚款。 (5) :在会议纪要的X处，项目从上到下

21、的顺序依次是：会议时间、会议地点、参会人员、主持人、会议记录。 (6) :会议纪要的主体部分要根据会议的原始材料，经过认真分析整理、提炼加工，相对具体地把会议的主要议题、讨论意见、基本结论、任务、要求等会议的主要情况、精神、成果表述出来。主体部分一般有两种常用的表述方法，具体内容如下。 (1)概述法，把会议的发言、讨论的情况综合到一起，围绕会议的中心，分自然段概括地表述出来，这种写法多用于小型会议或讨论的问题比较集中、意见比较一致的会议； (2)归纳法，会议的规模较大，讨论的问题较多，涉及面较广，需要将会议的原始材料加以分类整理，对许多意见或内容进行归纳叙述。 (7) :物业管理应用文书的类型包括：决定、通知、通报、报告、请示、批复、意见、函、会议纪要。 (8) :物业服务费编制的依据如下。 (1)收入的编制方式通常是根据收费标准(单位时间费率形式)和可收费的管理面积。(2)支出的编制依据包括： 1)管理计划及实施计划所需物业服务成本，管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划、