林海彬商业地产操盘务实

1、商业地产真正需要的项目策划案房地产企业启动一个商业项目，希望引入的专业商业策划公司进行全程服务，其目的就是通过优势互补来减少其运营风险，实现公司的目标效益。在此地产知行者不过多的探讨商业地产策划案的大纲格式和写作风格，而是剖析一部分成功商业地产策划案的核心应该是怎样的？什么样的策划案才是商业地产开发商真正需要的？    一 形式：标准、规范；内容：简洁、易懂    大多数商业策划公司往往认为一本厚厚的案子更有说服力，更可以显示自己的高超水平和雄厚的实力。地产知行者也不可否认：一份厚厚的文字是很有气势的，并且可以证明你付出了很多的辛劳。

2、但是真正需要靠这份策划案来答疑解惑的开发商却往往被其中错综复杂、长篇大论的分析和论证弄的是头晕眼花、不知所云，说到最后就是仍然不明白你到底说的什么、到底该怎么办。    其实造成这种现象正好说明了某些商业策划公司自己在面对项目时，心中并没有良好、成熟的方案，不敢轻易下结论。就象某些江湖郎中一样，开一大堆的药方，治好了是他的功劳，治死了，那是说明你没有把握好，与本商业策划公司无关。    相信绝大部分同行都知道面对SHOPPINGMALL这个庞然大物，要涉及的内容、专业、知识等等是非常多的，几页纸肯定是说不清楚的，但是，即便无法削减策划

3、案的物理厚度，却应该可以看到清晰的思路、分明的条理，准确知道目标值，现在应该做什么，未来应该做什么，为什么这样子做，怎么做。    二 要有较强的可操作性    开发商花钱请商业策划公司，是希望能够获得解决实际问题的指导性方法和步骤。根据地产知行者的经验这份东西不需要多少引经论典的内容，开发商需要的是有较强的操作性、解决问题的办法或者指明发展方向的内容，要看到通过怎样的操作流程让他们可以最终赢利（达成预期目标）。而很多商业策划公司提交的策划案多是格式化的框架内容和无关痛痒的分析，究竟怎样执行，仍然不明所以。因此，商业策划公司在作商业地

4、产案子之初，就要分析开发商究竟最关心的是什么？并明确解决方法，确定以后，要把它做透、做深，可执行性要强，便于开发商在实际运用中的操作。    三 商业策划公司必须要真正懂得商业地产的运营、操作现在大多数从事商业地产的策划公司并没有多少这方面的专业人才，多是从住宅、写字楼甚至二手房方面招聘来的人员。这些人在住宅、写字楼等传统地产方面可能经验丰富，况且住宅、写字楼在中国已经发展10余年了，他们可以去借鉴。但是面对商业地产呢？难道去借鉴超市、百货大楼的运营操作模式吗？（地产知行者非常清楚的就是重庆某大型购物中心招聘的一个百货商场总经理去操盘该项目而最终导致死盘）再或者把

5、超市、百货大楼、住宅、写字楼等这些东西拼凑一下吗？地产知行者提醒其实目前很多的商业地产策划公司甚至开发商就是这样子做的。所以商业策划公司必须要有一批从商业地产策划、全程操盘实践中磨练出来的精英，需要对商业地产的操作流程了如指掌，懂得商业地产如何规划、怎样运营、以及解决企业发展过程中的危机应对策略等问题才可能让项目成功。     四 以实际市场调查数据为基础、不可闭门造车    其实这一点和上面有些重复，但还是应该再单独列出来。为什么强调一定要进行实际市场调查呢？因为由于实地进行市场调研将花费巨大的人力、财力、物力，所以多数商业策划公司

6、的方案中的数据大都是臆造出来或者蜻蜓点水般的调查结果而已（究其原因是因为很多策划公司是没有或者无法收到前期费用导致的）。这些不全面、不实际的数据一方面会使自己的策划案得出错误的结论，另一方面会误导开发商(甲方)，并且在项目运营过程中会产生极为恶劣的后果。所以商业策划公司应该就市场和项目的实际变化和开发商及本地行业人士探讨存在的问题和如何解决，并最终完成商业项目策划案。地产知行者最后提醒商业策划公司一定要遵守职业道德，不能只为了利益的需求及为了接单而接单，否则无疑是饮鸠止渴。林海彬 中国商业地产危盘实操解码系统=创始人    一针见血洞穿商业地产本质；