商业项目市场比较法定价

1、名汇国际二期市场比较法定价2013.112 一、写字楼市场分析 二、市场比较法定价 三、入市及销售策略3竞品分布卓越世纪卓越世纪中心中心 崂山商务区 市北CBD永业大永业大厦厦名汇国名汇国际际大荣中大荣中心心金岭广金岭广场场商务二商务二区区商务三商务三区区商务一商务一区区鹏丽南鹏丽南华华项目概况开发商青岛大荣置业有限公司项目地址海尔路与银川东路交汇总建筑面积9.11万办公主楼北楼25层，南楼36层电梯数量5电梯品牌西子奥的斯公摊25%户数4物管公司仲量联行物管费9.85元/平米面积范围187-278售价22000元/交房时间2013.12装修标准2000元/空调系统土壤源热泵平面辐射式空调系统

2、（新风系统）内部配置办公楼标准层面积789-1152办公区建筑层高3.2米办公区净高2.85米大堂层高9.8米商业配置5200平25层，在售，其中14-18层有空中花园35层，尚未取得预售证大荣中心八大科技系统打造恒温、恒湿、恒氧、低噪、适光，不用空调暖气的生态写字楼，大荣中心项目以绿色生态建筑为卖点，以空中花园为附加值，提升了项目整体档次。 大荣中心项目依托地源热泵技术等多重科技系统打造山东首家恒温恒湿恒氧低噪适光的生态写字楼； 位于14-18层的超高空中花园更是独创性的大手笔设计，共同形成了青岛市独一无二的公园式的生态办公大环境。大荣中心6 2#从2012年6月份开盘，推出68套房源，目前

3、签约24套，去化35%，签约均价21844元/平米（含2000元装修）。大荣中心2#1#金岭广场项目概况开发商青岛金岭实业股份有限公司项目地址崂山区苗岭路28号总建筑面积53019办公主楼1#27层、2#28层，裙楼3层电梯数量1#4部，2#5部空调系统中央空调公摊25%户数2物管公司待招标物管费8元/平米面积范围300-400售价25000元/交房时间2014.12装修标准毛坯内部配置办公楼标准层面积1#760，2#1112办公区建筑层高1#3.6米，2#3.45米大堂层高8米商业配置5130平1号楼：地下3层车库、地上27层（可售3至27层），层高3.6 m，单层面积760，可售面积189

4、91 ；2号楼：地下3层车库、地上28层（可售3至28层），层高3.45 m ，单层面积1112，可售面28901 。苗岭路规划路2#1#金岭广场9 项目从2013年7月份开盘，2#整栋（包括裙楼）销售给平安银行，1#整层销售，推出25个整层，目前签约8个整层，去化32%，项目因定向招商和关系客户认购原因，对外宣传较少。金岭广场是才高集团和青岛金岭实业股份有限公司合作的，实际成交均价为2.5万元/平米（毛坯），网签均价1.7万元/平米左右。金岭广场鹏丽南华项目概况开发商青岛鹏丽南华商业发展有限公司项目地址崂山辽阳东路12号总建筑面积114625办公主楼1#11层电梯数量1#5部空调系统中央空调

5、公摊33%户数16物管公司青岛均豪物业管理有限责任公司物管费6.55元/平米面积范围50-130售价17000元/交房时间2014.6装修标准1000元/平米内部配置办公楼标准层面积1028平米办公区建筑层高18层以下3.6米，18-22层3.9米大堂层高9米商业配置75000平1#写字楼写字楼2#精装公寓精装公寓3#SOHO办公办公4#SOHO办公办公11 标准层1028平米，划分11户。鹏丽南华12鹏丽南华 项目从2013年8月份推出，共推出203套，网签18套，去化率9%，网签均价15609元/平米。项目概况开发商青岛信发兴地置业有限公司项目地址崂山区石岭路39号总建筑面积61915办公

6、主楼1#22层电梯数量1#6部空调系统中央空调公摊30%户数8物管公司戴德梁行物管费7.5元/平米面积范围105-223售价15800元/交房时间2014.7装修标准毛坯内部配置办公楼标准层面积1#1240，办公区建筑层高1#4米大堂层高9.8米商业配置3175平1#2#名汇国际 项目从2012年7月份开盘，1#推出158套，目前签约141套，去化89%，签约均价15705元/平米（毛坯）。名汇国际1#23F2#24F3#24F白金广场项目概况开发商青岛金岭慧谷置业有限公司项目地址崂山区文岭路5号总建筑面积65863办公主楼1#23层；2#、3#24层电梯数量1#5部；2#、3#4部空调系统中

7、央空调公摊25-27%户数物管公司待定物管费待定面积范围1#200-300；2#、3#90-150售价待定交房时间2015.5装修标准简装内部配置办公楼标准层面积1#1200；2#、3#740办公区建筑层高1#3.85米；2#、3#3.6米大堂层高1#8.4米；2#、3#9米商业配置项目入市时间初定为2014年年初。2#、3#标准层7401#标准层1200白金广场1#2#3#4#卓越世纪中心项目概况开发商卓越集团（青岛）昌业房地产开发有限公司项目地址市北九城路31号总建筑面积440000办公主楼1#57层，2#38层，3#39层，4#24层电梯数量1#20部、2#12部、3#12部、4#6部空

8、调系统中央空调公摊33%户数26物管公司卓越物业管理有限公司物管费8元/平米面积范围67-120售价19000元/平米交房时间2016装修标准毛坯内部配置办公楼标准层面积3#1900办公区建筑层高1#4米，2#、3#3.75米，4#3.7米大堂层高8.5米商业配置80000平项目计划月底开盘，目前处于蓄客状态。3#标准层1900，26户，2户起售。卓越世纪中心永业大厦项目概况开发商青岛永业建设有限公司项目地址崂山区海尔路166号总建筑面积56591办公主楼25层电梯数量7部空调系统中央空调公摊25%户数2、4、7物管公司待定物管费待定面积范围150-340售价待定交房时间待定装修标准毛坯内部配

9、置办公楼标准层面积1360办公区建筑层高3.6米大堂层高7.8米商业配置2600平20 写字楼竞品市场标准层面积集中在1000-1300，主力面积多为100-300平，永业大厦13-25F均为大面积户型，总价相对较高。竞品案名 标准层面积 户数 主力面积 大荣中心789-11524187-278白金广场1#1200；2#、3#74051#200-3002#、3#90-150金岭广场1#7602300-400鹏丽南华1#12801150-130名汇国际一期12408105-223卓越世纪中心（3#）19002667-120永业大厦13602、4、7150-340面积段划分21 写字楼竞品市场公摊

10、集中在25%-30%，电梯多为5-6部，中央空调配置，永业大厦板楼结构，公摊相对较小。竞品案名 公摊 电梯数量配置大荣中心25%5部地源热泵白金广场25-27%1#5部；2#、3#4部中央空调、无地暖金岭广场25%1#4部，2#5部中央空调、无地暖鹏丽南华33%1#5部中央空调，地暖名汇国际一期30%6部中央空调、无地暖卓越世纪中心33%12部中央空调、无地暖永业大厦25%7部中央空调、无地暖公摊、电梯22 写字楼竞品市场标准层高3.3-4米，大堂层高8-10米，永业大厦层高属于正常值，但交房时间较晚，在竞品市场处于劣势。竞品案名 层高大堂交房日期大荣中心3.2米9.8米2013.12白金广场

11、1#3.85米；2#、3#3.6米1#8.4米；2#、3#9米2015.5金岭广场1#3.6米，2#3.45米8米2014.12鹏丽南华18层以下3.6米，18-22层3.9米9米2014.6名汇国际一期4米9.8米2014.7卓越世纪中心3.75米8.5米2016永业大厦3.6米7.8米？层高、交房时间23 一、写字楼市场分析 二、市场比较法定价 三、入市及销售策略写字楼市场比较法定价写字楼市场比较法定价 通过市场比较，永业大厦整盘均价为17900元/平米。因素区位区位交通商务、生活配套建筑形象、大堂电梯、中央空调层高面积分割公摊率商务配置交房日期使用年限物业管理开发商品牌升值潜力合计项目/

12、权重15%15%9%3%7%5%7%7%3%7%5%5%5%7%100%崂山同区位竞品大荣中心99997.5788.58999888.54 金岭广场9998.57.57.58.5988988.598.60 鹏丽南华7.586.58.5788.57989887.57.75 名汇国际一期887.5988.58.57.57.5898888.05 市北同品质竞品卓越世纪中心8888.59897979998.58.23 本案永业大厦88.57.588.588.597.57.57.58888.10 项目名称比准系数R均价比准均价比准权重权重均价备注崂山同区位竞品大荣中心0.95 1984418810 30

13、%5643 竞品均价为折算成毛坯的网签均价。金岭广场0.94 2500023546 10%2355 鹏丽南华1.05 1560916314 10%1631 名汇国际一期1.01 1570515803 35%5531 市北同品质竞品卓越世纪中心0.98 1843018128 15%2719 本案永业大厦100%17879 25 一、写字楼市场分析 二、市场比较法定价 三、入市及销售策略入市及销售策略入市及销售策略销售策略面积均价总价整盘货值3415018000614700000下调5%30%1024517100175189500上调5%30%1024517955183948975上调5%40%1366018853 257528565合计100%34150616667040根据青岛市写字楼市场规律，写字楼项目开盘成功是整个项目操盘最为重要的一部分（远雄国际、大荣中心），永