万科地产目标成本测算系统

1、11,591成 3,409 本 核算数 %筑面积 可售车位 说明68 268总占地面积29210m2建筑用地面积29,210.0m2总建筑面积72,320m2建筑物占地面积5308.14m2建筑密度0.182绿地率42.20%计容积率面积57,320m2容积率1.962区内车行道面积m2产品构成占地面积容积率建筑面积可售面积产品比例平均每户面积户数1联排别墅2高层52,73052,660100%130405小计52,73052,660100%130.02405公共配套建筑商业50004,3804,380需分摊所有八大类费用会所0成本全部摊入可售部分，不单独保留成本市政公用210成本全部摊入可售

2、部分，不单独保留成本行政管理及社区服务0成本全部摊入可售部分，不单独保留成本主楼外6级人防地下车库只预留7万元/个车位成本主楼内6级人防地下车库成本全部摊入可售部分，不单独保留成本车位停车人防地下车位2只分摊主体建安成本及大市政配套费架空层根据是否可售及收入配比原则自行确定地面车库根据是否可售及收入配比原则自行确定地面露天60不单独留成本小计328合计72,32057,040序号成本项目高层商业地下车库高层商业地下车库合计建筑面积*可售车位52730.004380.0057110.00可售面积*268.0052660.004380.0057040.00一土地获得价款2370.554272.55

3、12483.321871.380.0014354.701政府地价及相关费用2097.963999.9611047.841751.9812799.822合作款项0.000.000.000.000.003红线外市政设施272.59272.591435.48119.401554.884拆迁补偿费0.000.000.000.000.00二开发前期准备费166.74166.74878.0673.030.00951.101勘察设计费91.2391.23480.4239.96520.382报批报建增容费58.0858.08305.8425.44331.283三通一平费8.938.9347.033.9150.

4、944临时设施费8.508.5044.773.7248.49三主体建筑工程费1464.522383.6970000.007712.191044.061876.0010632.251基础工程260.93439.971374.05192.710.001566.762结构及粗装修823.171044.9070000.004334.83457.671876.006668.493门窗工程127.61156.81672.0168.680.00740.694公共部位装修250.14636.291317.23278.690.001595.935室内装修2.67105.7314.0746.310.0060.38

5、四主体安装工程费286.30143.841507.6863.000.001570.681室内水暖气电131.0382.19690.0036.000.00726.002设备及安装费122.2961.64644.0027.000.00671.003弱电系统32.980.00173.680.00173.68五社区管网工程费140.00140.00737.2461.32798.561室外给排水系统35.6835.68187.8715.63203.502室外采暖系统0.000.000.000.000.003室外燃气系统3.5831.5720.404室外高低压线路86.45337.86493.095室外智

6、能化系统14.3016.2681.576其他0.0000.000.00六园林环境费188.57982.591075.581环境设计费0.0000.000.002绿化建设费188.57982.591075.583建筑小品0.0000.000.004道路广场建造费0.000.000.000.000.005围墙建造费0.000.000.000.000.006室外照明0.000.000.000.000.007室外零星工程0.000.000.000.000.008其他0.000.000.000.000.00七配套设施费259.51259.511366.58113.671480.251游泳池11.4011

7、.4060.054.9965.042会所43.1043.10226.9718.88245.853幼儿园0.000.000.000.000.004学校0.000.000.000.000.005地下室198.53198.531045.4586.951132.406行政管理及社区服务6.486.4834.122.8436.967车站建造费0.000.000.000.000.008市政用房0.000.000.000.000.00八开发间接费362.71362.711910.01158.862068.871工程管理费115.53115.53608.3850.60658.992资本化利息180.53180

8、.53950.6679.071029.733营销设施建造费28.8028.80151.6712.61164.284物业完善费15.0615.0679.286.5985.885不可预见费22.7922.79120.029.98130.00开发成本5238.907917.617000027588.13467.91876.032931.98九期间费用254.20254.201338.60111.341449.941管理费用65.2965.29343.8228.60372.422销售费用188.91188.91994.7882.741077.523财务费用0.000.000.000.00项目总投资54

9、93.108171.8028926.673579.251876.0034381.923.5818.886.45455.214.3075.30.000.0188.57992.90.000.0188.57992.90.000.0地价及前期费用金额单位：万元72320105759.361372320110795.52130.00951.1016520.3891序号成本项目原始指标系数工作量单价(元)合价(万元)可售面积单方造价工程量及单价说明一土地成本14,354.702,516.601政府地价及相关费用12,799.822,244.01土地出让金12,307.522,157.70一期商业占地按50

10、00M2，计5000/133563*45000=1684.6万元，住宅为（45000-13000/133563*45000）*52660/201362=10622.92万土地使用费0.00大市政配套费0.00政府收益金0.00应交契税492.3086.31地价的4%其他0.002合作款项0.003红线外市政设施费1,554.88272.59大市政配套费建筑面积3.13该费用已调整为105元/M2，不能确定人防新规定规费减免是否能实行，人防部分费用本次未调减，需设计部进一步确认河西市政配套设施增加费建筑面积9.47单价为政府收费标准，不能确定人防新规定规费减免是否能实行，人防部分费用本次未调减，

11、需设计部进一步确认4拆迁补偿费二开发前期准备费6.741勘察设计费.23勘察丈量费85.9215.06商品房测绘费可售面积1723201.6011.572.03单价为政府收费标准文物古迹勘探占地面积0.00初勘可售面积2.410.42已发生8.9万元，一期占57040/210646.2=27.1%。详勘建筑面积1723202.6218.973.33暂估70万元，一期27.1%。施工验线8.131.43单价暂估30万元，已发生15.84万元（其中：地形图费13.13万元，测坐标及放线费2.71万元，），一期27.1%。竣工测量费8.001.40暂估日照分析栋1573200.704.000.70已

12、发生试桩费8.641.51结算价为31.88万元，一期分摊27.1%试桩试验费6.301.10结算价为23.23万元，一期分摊27.1%城市规划测量费17.903.14已发生17.9万元规划设计费426.4774.77交通分析费5732015.731.00已发生（1元/M2）概念设计建筑面积8.131.43光明城市概念设计平涛为10万元，兴业为15万港币（折合人民币16万元），其他暂估4万元，一期27.1%地价及前期费用金额单位：万元46.408.0.870.1.360.2.710.8.001.331.2858序号成本项目原始指标系数工作量单价(元)合价(万元)可售面积单方造价工程量及单价说明

13、规划设计建筑面积17232017.8129.0622.63规划设计费合同价425万港币，折合人民币454.75万元；已发生规划设计补偿费21.5万元，合计476.25万元，一期27.1%施工图设计建筑面积17232024.91180.1831.59住宅等设计费22.8元/M2，6级人防增加12.2元/M2，7.25*22.8+12.2*1.5=183.6万元。施工图设计奖金5.420.95共20万元，一期分摊27.1%市政接口至水池的室外自来水管道设计费0.350.06已发生，一期分摊27.1%小区配电工程正式用电方案设计费16.262.85合同价，一期分摊27.1%其它（立面设计等）30.0

14、05.26晒图增加费、电梯厅、电梯大堂、架空层等装修设计费暂估30万元（整个项目已发生电梯大堂等装修设计费30万元）贝尔高林环境设计13合同价为160万港币，折合人民币171.2万元，一期分摊27.1%人工湖初步设计咨询费15已发生3.2万元，一期分摊27.1%人工湖景观水体项目咨询设计费24已发生5万元，一期分摊27.1%民用院景观设计费48合同价10万元，一期分摊27.1%建筑研究用房40暂估，已发生6.7万元2报批报建费.08报批报建费196.2434.40政府综合报建费建筑面积1723202.215.912.79参照金色家园暂估，已发生规划许可证综合服务费等12.42万元人防易地建设费

15、建筑面积0.00白蚁防治费（七层以上）建筑面积307590.702.150.38市房管局、宁价房字（98）273号白蚁防治费（七层以下）建筑面积2.307.981.40市房管局、宁价房字（98）273号，图纸审查费建筑面积1723201.5611.281.98一期施工图及抗震设计审查费为1.56元/M2。消防审查费建筑面积100.00教育附加费建筑面积100.000.00无新墙体材料保证金建筑面积18.0052.919.28已预交市墙改办，因本项目墙体全为粘土砖，新墙体费按不退考虑散装水泥保证金建筑面积12.0013.232.32市散装水泥办公室，苏价管（95）339号，已按2元/M2预交卫生

16、防疫审查费建筑面积0.00工程招投标管理费主体建安费1.980.35参照金色家园暂估，一期已发生1.98万元。地价及前期费用金额单位：万元527303.0015.822.195905.009.801.723202.0014.462.15.002.序号成本项目原始指标系数工作量单价(元)合价(万元)可售面积单方造价工程量及单价说明招投标代理服务费主体建安费0.00合同鉴证管理费主体建安费0.00项目环境影响评测费5.420.95参照金色家园暂估，已发生环境咨询评估及空气质量检测费用6.2万元，预计还将发生14.5万元，一期分摊27.08%标底编制审查费主体建安费0.00并入预结算编审费中规划执照

17、费概算成本1.500.26暂估（已发生一期商业临设执照费0.51万元）劳保统筹费主体建安费0.00城市生活垃圾服务费栋520,000.0010.001.75垃圾增容费，参照金色家园按2万元/栋污水处理费建筑面积0.00消防检测费建筑面积723201.6011.572.03单价参照金色家园暂估供水检验试验费建筑面积723201.007.231.27单价参照金色家园暂估房屋交易手续费（住宅）建筑面积177参照金色家园暂估房屋交易手续费（其他）建筑面积172参照金色家园暂估商品房价格认证费建筑面积154南京市物价局收费标准其他63暂估15万元，已发生2.9万元（土地拍卖公正费0.3万元，安全局外销审

18、批技术防范设备费2.4万元，地名公告费0.2万元）增容费135.0423.67供电贴费建筑面积6.241.09光明城市双电源供电贴费220元/KW，已发生23.03万元，一期分摊27.1%水增容费（住宅）建筑面积1527300.00住宅部分管网建设费已含在河西市政配套设施增加费中水增容费（商业、配套等）建筑面积1195905.009.801.72商业、配套部分管网建设费在河西市政配套设施增加费中按抵冲15元/M2，另有5元/M2需另外支付给自来水公司水增容费（临时用水）按转入主体水增容费考虑，此处不计煤气增容费户数14252,800.00119.0020.86市煤气总公司，宁价工字（98）51

19、3号，住宅1510户，商业等按20户考虑3三通一平费50.948.93临时道路道路面积30.005.26一期至火炬路修砼路、至黄山路、至工地办公室临时道路等，暂估30万元临时用电临时电KVA17.493.07一台630KVA箱变、两台400KVA箱变，已发生64.53万元，一期分摊27.1%临时用水3.460.61已发生12.75万元，一期分摊27.1%场地平整占地面积列入主体建安费中地价及前期费用金额单位：万元2801,300.036.40723201283.171472320428.935.0.000.000.000.00序号成本项目原始指标系数工作量单价(元)合价(万元)可售面积单方造价

20、工程量及单价说明4临时设施费48.498.50临时围墙长度24.394.28原暂估价为60.2万元（280元/M），现结算价约80万元，后期拆除及外运费估计10万元，一期分摊27.1%。临时办公室建筑面积24.104.23已发生24.1万元。临时场地占用费0.00临时围板0.00五社区管网工程费798.56140.001室外给排水系统203.5035.68室外给水系统7232012.691.4016.02单价暂估泵房施工费25.00根据施工图预算调整变频供水系统30.00根据金色一期标准调整水箱140吨雨污水系统.58单价暂估，考虑化粪池、污水管采用UPVC加筋排水管、雨水管采用砼管室外消防水

21、系统07单价暂估2室外采暖系统管道系统热交换站锅炉房3室外燃气系统20.403.58管道系统户数42548020.403.58共按3280元/户（参照金色家园一期），其中增容费及室内管道工程费按2800元/户，室外管道工程费按480元/户（物价局最新文件，原为400），住宅405户，商业等按20户考虑调压站0.004室外电气及高低压设备493.0986.45高低压配电设备及安装346.8860.81箱变23台，含环网柜及高低压柜根据设计院估价为1130万元，地下室人防配电房估价为150万元，一期分摊27.1%室外强电管道及电缆敷设138.2124.23小区外高压电缆考虑从沙洲变电站接电，总长约

22、1公里（两回路），计100万元；小区内高低压电缆根据设计院估价为410万元。一期分摊27.1%室外弱电管道埋设8.001.40电话、宽带由电信局等负责施工并承担相应施工费用，电视工程费参照金色家园一期暂估（室内管线由开发商预埋并承担相应费用、已在室内安装费中考虑）地价及前期费用金额单位：万元1,075.58181,075.58184200600252441970241882414序号成本项目原始指标系数工作量单价(元)合价(万元)可售面积单方造价工程量及单价说明5室外智能化系统81.5714.30停车管理系统292104.8214.092.47合同已签，签证变更按10%，一期分摊27.1%小区

23、闭路监控系统2921012.0635.236.18合同已签，签证变更按10%，一期分摊27.1%周界红外防越292101.725.010.88合同已签，签证变更按10%，一期分摊27.1%小区门禁系统292104.2712.472.19合同已签，签证变更按10%，一期分摊27.1%电子巡更系统292100.351.030.18合同已签，签证变更按10%，一期分摊27.1%电子信息公告系统292101.735.070.89合同已签，签证变更按10%，一期分摊27.1%背景音乐广播系统292102.326.781.19合同已签，签证变更按10%，一期分摊27.1%别墅区及人工湖电子提示系统2921

24、00.651.900.33合同已签，签证变更按10%，一期分摊27.1%6六园林环境费8.571环境设计费环境面积2绿化建设费绿化面积8.57一期商业广场绿化面积.18公司确定的商业广场景观目标成本为600元/M2不含一期商业广场的景观绿化面积4.39整个一期按景观面积450元/M2（含人工湖已发生水处理费60万元，各期分摊）3建筑小品雕塑水景水景面积桥桥面面积4道路广场建造费车行道道路面积广场、人行道硬铺装面积5围墙建造费长度6室外照明景观用地面积7室外零星设施8七配套设施费1,480.25259.511游泳池65.0411.40总价估计240万元,一期分摊27.1%2会所245.8543.

25、10估计总费用为907.19万元，一期分摊27.1%设计费建筑面积16.262.85基坑支护8.131.43地价及前期费用金额单位：万元16.262.32.525.0.000.001,132.4053序号成本项目原始指标系数工作量单价(元)合价(万元)可售面积单方造价工程量及单价说明桩基工程建筑面积6.101.07结构及粗装修建筑面积43.097.55安装费建筑面积2.030.36会所室内精装修建筑面积82.3114.43外墙铝合金门窗门窗面积10.671.87外墙面砖面砖面积5.280.93外墙石材石材面积16.942.97屋面瓦屋面面积3.450.60屋面花架、钢结构等85设施费703幼儿

26、园建筑面积4学校建筑面积5地下室.76基坑支护土方建筑面积结构及粗装修建筑面积150002,438683.9032.47施工图预算价为2145万元，钢筋按3800元/T调整，增加240万元，预算未计部分按20元/M2，签 证变更6%，扣除每个车位7万元计1876万元，单 独计入车库成本安装费建筑面5014.88按施工图预算价调整人防设备费建筑面积150005582.503.92单价为光明城市一期合同单价车挡及停车位建筑面积150003552.502.49单价根据金色家园暂估6行政管理及社区服务建筑面积2101,76036.966.48桩基工程建筑面积2101503.1

27、50.55按静压管桩考虑，含桩基检测结构及粗装修建筑面积2101,06022.263.90单价暂估安装费建筑面积210501.050.18单价暂估室内精装修建筑面积21050010.501.84单价暂估7车站建造费0.008市政公用用房建筑面积桩基工程建筑面积结构及粗装修建筑面积安装费建筑面积室内精装修建筑面积八开发间接费2,068.87362.71未加密版下载地址:地价及前期费用金额单位：万元723201.07.231.1,029.7349164.28280.000.006844,50083.4114序号成本项目原始指标系数工作量单价(元)合价(万元)可售面积单方造价工程量及单价说明1工程管

28、理费658.99115.53工程监理费建筑面积723201072.3212.68单价参照金色家园暂估预结算编审费建筑面积72320643.397.61单价参照金色家园暂估行政费用项目人数464.8581.49考虑22人的费用,其中10人为项目部人员，人均人工行政费用20万元/年,按3.5年计算；成本、设计、工程、项目发展分摊人员费用，按12人计算，按3.5年计算，人均人工行政费用20万元/年施工奖金建筑面积25.004.38暂估工程质量监督费建筑面积15.002.63单价参照金色家园暂估，已发生11.13万元安全监督费建筑面积4.000.70暂估工程保险费建筑面积7.961.40暂估工程细部检

29、查费建筑面积723202.719.243.37单价参照金色家园暂估工程竣工保洁费地上面积27根据金色家园暂估2资本化利息.08财务提供3营销设施建造费.80广告设施及发布费现场包装费接待厅及销售办公室装修费装修面积.62售楼处按在商业内考虑，装修费按2000元/M2，家具按1800元/M2，设计费按700元/M2，一期分摊27.1%样板间费用装修面积5404,60067.3211.80样板房按四套（三房）、在现房内考虑，装修费按2300元/M2，家具按1600元/M2，设计费按700元/M2，一期分摊27.1%示范景观带13.552.38暂估，一期分摊27.1%0.004物业完善费572501

30、585.884.09财务提供5不可预见费130.0022.79按住宅、商业、车库建安费的1%计130万元暂估黄山路景观改造费30.005.26已发生22万元预留交房后期维修费72320536.166.34根据金色家园一期后期维修情况，估5元/M2其它63.8411.19九期间费用1,449.94254.201管理费用372.4265.29财务提供人工费用236.5041.46总办9人，财务6人，老总3人,按2年考虑行政费用财产费用119.6120.97考虑05、06年的财产费用地价及前期费用金额单位：万元0.000.000.000.00序号成本项目原始指标系数工作量单价(元)合价(万元)可售面

31、积单方造价工程量及单价说明其他16.312.86预估2销售费用1,077.52188.91财务提供媒介广告费922.57161.74项目营销费用按照项目销售收入16亿元的2.5%计提,扣除样板间及售楼处费用营销活动费0.00促销活动费0.00宣传资料及礼品费0.00现场销售器具费0.00销售人工费123.9621.7312人，人均人工行政费用19万元/年30.995.43增加2人，人均人工行政费用19万元/年看楼交通费0.00万客会费用销售代理费及佣金中介策划及咨询费229.6544095100415172140111高层主体建安工程费序号成本项目原始指标系数工程量单价(元)合价(万元)可售单

32、方工程量及单价说明三主体建筑工程费7712.191464.521基础工程费1374.05260.93土方工程基底面积15000.00305.16457.7586.92土方挖运329.0762.49基坑深按5.5M，基底面积为15000M2，土方外运量按1.35系数，总量为112000M3，单价24.5元/M3，其中9、10栋共45000M3，后调价为30元/M3，考虑签证变更10%。土方回填128.6824.44基坑深按5.5M，基底面积为15000M2，外运土方回填量按0.35系数，车库部分总量为39200M3，单价26元/M3，主楼一层回填量为3409*1.3=4430M3，单价为34元/

33、M3，考虑签证变更10%。护壁护坡3.61基坑壁挂网喷浆35放坡1：1.2，坡面采用挂网喷浆，单价暂估（含车库）深搅桩止水及护坡96单价暂估（含车库）基坑木桩及预制方桩支护7867约78万元（含车库）桩基础建筑面积52730127.38671.65127.55静压管桩D500，有效桩长平均按26.5M，桩数根据施工图1221根，单价按一期一标段投标价，另计07、08栋桩偏位补桩费用86万元桩基检测费(沉降观测)建筑面积527302.8415.002.85已发生降水0.002结构及粗装修52730822.084334.83823.17单价按施工图预算价调整(钢筋按3800元/T)，签证变更按6%

34、混凝土框架建筑面积0.00砌体建筑面积0.00找平及抹灰建筑面积0.00防水防水面积0.00其它建筑面积0.003门窗工程672.01127.61单元门单元数000.00并入铝合金门窗中616301.850595084.760558.41103147442.00132.192入户门户数4054000162.0030.76单价暂估（不含施工费，单扇防盗门、密码锁，密码锁按2000元/把）户内门户数0.00窗、阳台门建筑面积13013342.00445.0484.51数量根据施工图测算加6变更签证费用，单价根据招标价。防火门138247064.9712.34数量根据施工图测算加6变更签证费用，单价根据金色三期价。4公共部位装修1317.23250.14一层大堂精装修大堂面积4413000132.3025.121T2H、1T3H每个单元54M2，1T4H75M2，单价暂估架空层装修架空层面积706004.200.80仅10#底层局部架空，单价暂估，为地面和吊顶价格，墙面已在外立面装修中考虑地下室大堂精装修大堂面积2454