试论楼顶空间的权属争议及解决规则

1、滨江学院 毕业论文题 目 试论楼顶空间的权属争议及解决规则 院 系 滨江学院花旗营校区 专 业 法学 学生姓名 杨碧云 学 号 20129328042 指导教师 张争先 职 称 副教授 二一六年四月二十日目 录摘 要31、楼顶空间共有说的产生51.1楼顶的自然属性51.2楼顶空间的属性52、对共有说的逻辑合理性的论证及检讨62.1依据区分所有境界理论所作的论证62.2从构造与使用标准做出的论证72.3小结83、楼顶空间的权属利益冲突83.1楼顶空间的利益所在83.2楼顶空间的权属冲突84、根据利益衡量所做出的楼顶空间权属争议考量94.1专有性的价值合理性思考94.2开发商的利益思考104.3反

2、思与总结115、弹性共有说的可行性主张11结 语11参考文献12致 谢 14试论楼顶空间的权属争议及解决规则杨碧云南京信息工程大学滨江学院法学系，江苏 南京 210044 摘 要：随着我国的发展，人口越来越多，城市人口的增多必然面临着土地资源的紧缺，然而土地面积是不变的。为了满足生存的基本需求，人们将目光聚焦在地下空间和地上空间，于是挖掘楼顶空间的实用价值就成为人们当今最重要的课题。在法律上，这部分空间的所有权并有明确的规定，所以一些权利纠纷由此产生。楼顶空间具有一定的特殊性，从地理方位的角度来说它虽然在建筑物的边缘处，但从性质上来说它与建筑物是一样的。我国在建筑物方面所制定的相关法规中，对其

3、并没有明确的所有权和空间权规定，所以对于楼顶空间的开发过程和产生的纠纷事故缺少有效的管理和解决措施。除此之外，这方面的管理还缺少统一的理论意见，在实践中会遇到诸多的阻碍。所以，想要解决楼顶空间权利方面的纠纷，不仅应该统一理论意见，还需要从法律方面入手，完善这方面的规章制度，理论结合法规共同进行管理。 关键词： 楼顶空间 建筑物区分所有权 空间权 空间利用权 立 法The Ownership of the Space Right Abovethe Condominium Building AbstractBecky YongNUIST，Nanjing 210044，ChinaAbstract：W

4、ith the increment of the city population and the comparative shortage of the land, its necessary to make space exploitation and utilization .The value of the space above the condominium building has been raised because of multiform use and the disputes occurred .The location of the space above the b

5、uilding is so special that it is next to the proof and a part of the base land. When using the space of the building, the condominium ownership and the space right are both involved. But the lack in legislation in both makes it difficult to settle the dispute. And the differences of the doctrine int

6、ensify the confusion.Key Words：the space above the roof, condominium ownership, space right, the right to use, legislation随着我国的发展，人口越来越多，城市人口的增多必然面临着土地资源的紧缺，然而土地面积是不变的。为了满足生存的基本需求，人们将目光聚焦在地下空间和地上空间，于是挖掘楼顶空间的实用价值就成为人们当今最重要的课题。在法律上，这部分空间的所有权并有明确的规定，所以一些权利纠纷由此产生。楼顶空间具有一定的特殊性，从地理方位的角度来说它虽然在建筑物的边缘处，但从性质上

7、来说它与建筑物是一样的。我国在建筑物方面所制定的相关法规中，对其并没有明确的所有权和空间权规定，所以对于楼顶空间的开发过程和产生的纠纷事故缺少有效的管理和解决措施。除此之外，这方面的管理还缺少统一的理论意见，在实践中会遇到诸多的阻碍。所以，想要解决楼顶空间权利方面的纠纷，不仅应该统一理论意见，还需要从法律方面入手，完善这方面的规章制度，理论结合法规共同进行管理。 就此问题，我国已经制定的法规还没有做出明确的规范。只有建设部发布的城市异产毗连房屋管理规定和公有住宅售后维修养护管理暂行办法有些涉及到。而在理论中和实践中对该问题的观点也分为两种情况。即全体区分所有人共有说（简称共有说）及顶楼住户专有

8、说（简称专有说）之间的对立 王利明.物权法研究M.北京：中国人民大学出版社，2002.400，第124-125页。，但共有说占多数。对此，本文以为，虽与专有说相比，共有说更为广泛，但由于我国学术上对共有说的论证并不十分充分，有的甚至具有错误性，所以本文将对共有说的理论依据予以更深一层的反思和论证，且在这基础上本人偏向我国坚持的，顶层空间在推定为全体区分所有人共有的同时，例外地允许楼顶空间由特定人专有。1.楼顶空间共有说的产生1.1楼顶的自然属性楼顶大部分情况下是说多层楼房的顶部，是一栋建筑物的固有成分。它处于建筑物的顶上，对整个建筑物的结构、外貌具有重要意义与作用。从构成上看，楼顶是整座大楼的

9、外部构架，具有遮阳、挡风雨、维持温度的作用。根据城镇建设的需要，和对美观的要求，楼顶以各异的形式呈现在我们的日常生活中。其中，平顶最为广泛，这是本文论证的楼顶的主要形态，即楼顶平台 实践中所使用的与楼顶平台意义相近或相同的用语还有屋顶、天台、屋顶平台、楼顶空间等。露台 建设部住宅设计规划第2章第18条 则是由于建筑物缩建，地层地面伸出室外的围栏无盖的部分。1.2楼顶空间的属性 1.2.1.区分所有建筑物的共有部分与专有部分共有部分和专有部分组成组成了区分所有建筑物。所谓专有部分，是指拥有构造中与适用中的独立性。所谓共有部分 尹章华、王惠光公寓大厦管理条例解读，中国政法大学出版社2003年版，第

10、16页，指区分所有人拥有的独自私有部分之外的建筑物的其余部分。对于怎么样来区分所有建筑物的共有部分，各国主要采取排除法定或者直接定义楼顶共有部分的概念，或者直接列出每个共有部分，或认定共有部分是区分所有的建筑物的专有部分以外的其他部分和不属于专有的附属建筑物。 唐先锋论区分所有建筑物共有部分的合理使用，浙江万里学院学报 2004 年第 6 期1.2.2.楼顶是否为顶层房屋所有人的专有部分所谓的楼顶，它不但是一栋楼房的屋顶，而且还是整座大楼的房顶。同时因为楼顶的位置处于顶层住户的屋顶，与顶层住户的房屋密切相关。所以才会有楼顶空间是顶层房屋户主的私有财产，归其所有。区分所有权的专有部分需要同时具备

11、以下两方面的要求，即结构独立、使用独立。从结构来看，楼顶违背区别独立性的特定要求，而且需要存在于底下多层房屋的支撑，明显不能独自存在；从使用上看，楼顶的存在，是为了满足该栋建筑全部区分所有权人的利益与需求而存在的，也不具有独立性。从中可以看出，即便楼顶处于顶层房屋的结构中 但淑华屋顶平台问题的法律分析中国律师2003 年 11 期，我们也不能将其简单的看成是某一层的专有部分。楼顶对于整个建筑来说都是及其重要的组成部分，是必不可少的构建元素，在其广泛被顶层房屋使用的同时，它也应当归为共有部分。1.2.3.楼顶为区分所有建筑物的法定共用部分根据共用与约定的不同性质，可以将共用部分分为以上两个组成部

12、分。法律意义上的共用部分称为当然共用部分，就是在构架上仅为区分所有人一起享有，每个区分所有权人无法通过合议改变，转化成专有所有权的部分。约定共用部分，即规约共用部分，是说通过规约或者合意改变，将原专有部分，变更成共用部分 尹章华、王惠光等公寓大厦管理条例解读，中国政法大学出版社 2003 年版，第 30 页。建筑物的基本构造、附属部分以及附属设备都是法定共用部分。在如台湾公寓大厦管理条例第 7 条第 3 项规定“公寓大厦基础、主要梁柱、承重墙壁、楼地板及屋顶之构造”不得为约定专用部分。显然楼顶是属于法定共用部分的。2.对共有说的逻辑合理性的论证及检讨 2.1.依据区分所有境界理论所作的论证我们

13、国家的学者认为：“确定区分所有建筑物楼顶空间的权属问题，最基础的依据就是区分所有建筑物的专有部分和共用部分的界限确定。如果采用壁心说界定顶层所有权人的权利界限，其权利界限只及于顶层楼板的壁心，不可能冲出壁心，而达到整个顶层楼板，更不能达到顶层空问由此推论，楼顶空问当然也应为全体区分所有权人共有。” 杨 立新：建筑物区分所有权权属规则在实务适用中的难点问题2005，(1)：70.这个论证很具有说服力，然而却有一大漏洞。该论证是以区分由墙壁或楼板所隔开的，不同所有权利空间的归属问题。该结论有一个大前提，就是墙壁或楼板所隔开的两个界面空间，在此之前是已经有明确归属主体的。换而言之，如果一墙相隔的两个

14、空间，本身没有明确的归属主体，那么再通过境界理论来研究其归属，显然是无法得出定论的。在这个前提上，再去看楼顶空间的归属问题。如果要把楼顶空间归为共有的话，就必须先确认楼顶空间属于共有部分，然后通过境界论来维护该认证。就好比一个一室一厅的房子，卧室与客厅通过一堵墙，一扇门隔开。将门关上后是两个不同的空间，但是此刻我们根本不用去通过境界理论去研究两个空间的归属问题。同样，如果确定了楼顶空间归顶楼住户专有，那么境界理论根本无用武之地。由此可以看出，如果以境界理论来确定楼顶空间的共有性，显然是本末倒置的。2.2.从构造与使用标准做出的论证 针对共同建筑的不同所有权的竞合，应归于单一主权的例外情况，因此

15、必须加以特殊规定或者有其相对应的条件才行。对此，大陆法各国一般都认为，区分所有权的专有部分需要同时具备以下两方面的要求，即结构独立、使用独立。在此前关于楼顶是否为顶层房屋所有人的专有部分中，已有阐明，可以浅显地看出，即便楼顶处于顶层房屋的结构中，我们也不能将其简单的看成是某一层的专有部分 王扦鉴：融法物权第一册通则·所有权中国政法大学出版社，2001250。楼顶对于整个建筑来说都是及其重要的组成部分，是必不可少的构建元素，在其广泛被顶层房屋使用的同时，它也应当归为共有部分。根据以上结构与商用之独立的理论来说，共有论似乎已经可以站住脚跟了。而且楼顶空间之所以是空间而不是楼顶房间，在他的

16、周围当然不可能有封闭的围墙、顶盖，也就自然无法满足结构独立。同时，楼顶空间即使会有单独的进出道口，也是与一栋大楼相连相依的，但是楼顶空间不具备经济效益，所以也没有使用独立可言。到此，传统的论证已经大致阐明清楚了，我们不难看出，这一论证具有其独到的逻辑合理性，但还存在一些细小的问题。本文以为，以上结论还不足以完全否定专有论的成立，有待商讨的地方有下列两点：首先，从日常生活中的实际情况来看，楼顶空间成为一些主体的专有财产的例子也不在少数。第一，在某些国家和地区，已经将楼顶空间认定为专有，并且受到法律的承认（比如日本，中国台湾地区）。仅此一条，构造和使用不具独立性的论证就不攻自破。第二，生活中的楼顶

17、空间样式多种多样。在售房处的样品房沙盘中，我们很容易可以找到一些这样的顶层房屋，他们附带阁楼。而我们买下这些附带阁楼的房子通常会赠送楼顶空间，也就是我们所熟知的露台。该露台只与该栋楼房的顶层房屋相连，具有专门通道，仅与特定人的专有部分形成一体。同时，大部分此类露台在建造过程中已经形成了围墙，虽然顶楼住户不得加盖屋顶，但是不可否认的是，这种楼顶空间是专有无疑，它满足使用上的独立性。日本的“观念上的隔壁”学说，就是对该类现象的一种见解 日香川保一：区分所有建筑物的成立要什及具体例文商事法务研究，352，(5)。其次，通过现有学说及理论来看。楼顶空间是一物一主权的特殊情况，究其根本来说，它需要满足一

18、栋建筑物中，各个户主对该楼房的不尽相同的支配要求，而建立的区分机制。而结构和使用之独立，也只是为了使这一要求有凭有据，该标准就是这种区分方式的具现化形式。他的本质目的，是为了确定楼顶空间，是否具有“排他适配”性。这是由于在法律上，区分所有物是否具有“排他支配性”，才是判断其是否为为特定人专有的唯一标准。就像土地的上、下空间，并没有满足结构与使用上的独立。而各国却普遍认可空间的排他支配性，这是它作为独立物权的依据。在生活中的具体体现就是，停车位的划分。在一块空旷的土地上，没有围墙，没有明确的顶部接线，单通过对车位的划分与租赁或买卖，它实实在在等同于可设定区分所有权的房间。这种特殊情况，无法满足构

19、造上的独立。同理，依据“排他支配性”原则，理论上楼顶空间也可以成为类似停车位般的存在。2.3.小结 根据上述剖析，笔者认为，共有说的两大重要论证，实际上相互抵触，相互矛盾。它无法成为专有说的理论依据，也不可论证共有论。在这种状况中，我们就需要有更加完善的依据来支撑这一理论。这时价值导向的思考方式就十分重要了。从根源上来说，法学是一门引导人们思考的价值导向之学问 德卡尔·拉伦茨：法学方法论商务印书馆200395。法学源于生活，超脱于生活，是我们的行为处事的准则，具有价值导向的作用。因此，我们更不应该抛开价值而单单从逻辑出发，去片面的研究法律问题。由此可见，要对楼顶空间的权属争议做出准确

20、的判断与解答，还需要回归生活，对其相连的利益做出正确的价值判断与合理的利益剖析，发挥法律的价值引导作用。3.楼顶空间的权属利益冲突3.1.楼顶空间的利益所在随着人口的增长，城市人口的集中，用地紧缺的当下，楼顶空间逐步被推向了风口浪尖。而楼顶个空间之所以可以吸引大家的眼球，最重要的理由是它所拥有的巨大潜在利益和价值。被大多数人所认可的楼顶空间的价值，主要体现在很多方面，而共有说也是基于这些价值，而被认为应当确定成共有。3.1.1.楼顶空间的物理共用性价值楼顶空间的平台，是一栋建筑物的必要构成部分 我国台湾地区的建筑法第8条就规定：本法所称之建筑物主要构造，为基础、主要粱柱、承重墙壁、楼地板及屋顶

21、之构造。，它所有用的价值不仅仅体现在基础上档风阻雨、遮阳。同时，它的存在还直接影响到整栋楼房的使用寿命。而且，在楼顶空间，楼顶平台上还可以安装特定户主的专有设备，像闭路天线、太阳能热水器等。这都是确定其共有的价值所在。3.1.2.楼顶空间的避险价值当一栋大楼发生火灾时，楼顶空间通常处于火灾发生的楼层上方。那么楼顶平台就将成为火源上方住户逃离大楼的重要途径。我国已有相应的规定 参见我国建筑设计防火规范第5.3.2条、第5.3.3条以及高层用建筑设计防火规范第52.3条。台湾内政部所颁布的建筑技术规则建筑计施工编第九十九条对此也设有更为详尽的规定。在许多大楼设计的时候，楼顶平台也被赋予了防火避难的

22、效能。所以，将楼顶空间认定为共有，更有益于维护公共安全的作用。3.1.3.楼顶空间的潜在利用价值在当今社会，无论是空间，陆地，水域都物尽其用。而楼顶空间同样具有丰富的内涵。其潜在价值还未未被从分开发出来。平时我们可以看到的已被利用的楼顶空间大多数被广告所用。楼顶空间的这种潜在利益，显然不能仅仅归于顶层户主所专有 杨立新：建筑物区分所有权权属规则在实务适川中的雄点问题。民商法学，2005(1)：72。此外，楼顶空间还可以作为娱乐休闲、健身纳凉的场所。3.2.楼顶空间的权属冲突3.2.1.房地产开发商与区分所有人之间的权利冲突这一冲突实质上主要体现在买房售房之时。开发商在卖方的时候，通常把楼顶空间

23、作为附属物，一并出售给特定人专有。也就是把楼顶出售给顶层住户，为顶层住户私人所有。而顶层空间是否能作为专用使用权的客体来进行搭售，如果搭售，会否侵犯了其与区分所有人的权利呢？就这一问题，还存在着一定的争议。当下，大部分的学者或者理论，对楼顶空间能否作为专有。都持否定看法。在无法明确共有还是私有的情况下，开发者对其处分，显然侵犯了全体区分所有人的合法权利，因此不发生法律效力。 杨立新楼顶空间的权属争议及解决规则人民法院报 2005 年 2 月 1 日版3.2.2.区分所有人之间的冲突温丰文学者曾表示过：一栋大楼中的每层每户区分所有人，他们的每层房屋，就像堆叠在一起的火柴盒一般，紧密相连。其实他们

24、都是立体的相邻关系 温丰文区分所有建筑物法律关系之构造法令月刊 1992 年第 43 卷。但生活中，区分所有建筑物的相邻关系并没有这么简单。它不仅仅具有表面的专有部分的相邻，也表现为共有部分的相邻义务关系。现实生活中，不和谐的例子每每发生。例如私自在楼顶空间蓄养宠物、禽畜，增设雨棚、护栏等。更有甚者将其出租以谋取利益，这些都是未明确权属而带来的冲突。3.2.3.区分所有人与第三人之间的冲突 通常情况下，对楼顶空间的处分权不是单独的顶层住户所有，而是全体区分所有人共有。他们合意将楼顶空间出租给第三人，那么随之而来的就不可避免会产生一些冲突。4.根据利益衡量所做出的楼顶空间权属争议考量有利益的地方

25、，就有冲突。由于现有法律法规还不能完美的解决楼顶空间的权属问题，所以冲突在所难免。围绕楼顶空间的利益问题，全体区分所有权人、顶楼住户以及房地产开发商之间的冲突，时有发生。因此，一个对顶层空间权属规划的合理规则就亟待出台，用以确定和解决这些利益冲突。4.1.专有性的价值合理性思考对于楼顶住户对顶层空间的专有性说法，主要有两个依据。第一，楼顶空间和顶楼住户是紧密相邻的，所以楼顶平台的利益和顶楼住户的利益紧密相关。并且对于顶楼住户来说，楼顶的存在是他们可以正常生活活动的必备条件。楼顶平台与顶楼住户的住宅是一个整体，对顶楼住户而言，楼顶平台就好比门窗、墙壁一般不可或缺。但是对于非楼顶住户的其他区分所有

26、权人来说，楼顶空间并不是这么必不可少。可见，如果将楼顶空间归于顶楼住户专有，那么必定尽心竭力的对楼顶平台加以维护，使其自身利益得到保全，同时也福泽其余与之一栋的非楼顶住户的利益。相反，认定为共有的话，也许会造成所谓的“公地的悲剧” 自1968年美国生物学教授哈定在科学杂志上发表了一篇题为公地的悲剧(Hardin the Tragedy 0f the Commons, in scienceVo1162(1968)，ppl243f.)的文章以来“公地的悲剧”作为一种隐喻被广泛应用到各学科领域用来指称追求个人利益最大化的个人，往往会无视公共利益，对公共资源进行低效率的甚至破坏性的利用。基于此种观点，

27、部分台湾学者反对将楼顶空间为共有 台湾学者黄茂荣就认为：“屋顶在最上层，就遮雨而言，仅对最上层之住家有关系，且又与他层接界，故屋顶是否为共同部分，值得考虑。”黄茂荣.有关公寓法律问题之研究A. 郑玉波，民法物权论文选辑（上）。第二，因为楼顶空间，楼顶平台直接构架于顶楼。其物理价值通常只与顶楼住户直接相关，因此其维护修理的工作往往是由顶楼住户承担的。如果楼顶空间为共有物，那么显然是对顶楼住户的不公平，所有就需要全体区分所有权人共同承担。那么对于费用的分摊问题，就应该按份（所占有建筑物比例，或者所有用房屋价值比率）来分担。这样一来，很可能造成与楼顶空间关系最为疏远的一楼二楼住户，却承担了最高额的维

28、护费用，那么这与价值对等相背离。在这种情况下，共有理论就会造成两种不好的后果。即享受利益最少的主体，却承担了最多的负担，而直接享受利益最多的楼顶住户，却承担相对少的付出。这与违背权利与义务对等原则。同样的，如果不分摊费用，那么，非顶楼住户，却可以无偿享受利益，这一样是不平等的。那么，专有说就更为合理了。上述理由就是支持专有说的主要依据，看上去合情合理，但是笔者认为仍有不足。1、楼顶空间虽然是与顶楼住户具有最直接的联系，其自然功能对于顶楼住户来说息息相关。但是，问题在于，楼顶平台所拥有的自然价值，不仅仅关系到顶楼住户一方。楼顶空间的各种功能都涉及到全体区分所有权人的利益。覆巢之下岂有完卵，一个道

29、理，在对于楼顶空间、楼顶平台的维护工作，大家的利益都是一致的。同时在共有之下，楼顶住户的特殊利益并没有被抹杀，相反，还受到法律的保护；恰恰相反，当确定为专有后，其他所有非顶楼住户的利益受到了排斥。2、并不是说专有化就能杜绝破坏现象。无论专有、共有，都有可能出现权利滥用的情况。在共有的情况下，可能出现的是“公地的悲剧”，但是谁又能保证，专有的情况下不会出现“自利的个人”这一情况。所以，专有，并不是减少不当使用的办法。3、对于楼顶空间维护费用责任分摊问题，我们都需要一定的法律法规来明确权责。可以采取按面积比例分摊，也可采取价值分摊法，或者通过设立公共维护基金来解决此类问题。为维护权利与义务的对等，

30、法律必不可少。我想，这应该是楼顶权属争议的立法方向。4.2.开发商的利益思考我们所熟知的，将楼顶空间搭售或赠送来促进顶楼销售；将楼顶空间租赁给各广告公司打出广告等。这些都是开发商对楼顶空间的价值开发利用。对此，开发商的这种价值利用不应该受到法律保护。第一，如上文所述。全体区分所有权人对楼顶空间的利益要求各方各面。不但具有自然价值的要求，也有人身安全方面的利益要求，同时价值需求也是当然的。那么根据一般法律原则来看，人身权利益高于经济利益。那么，关于楼顶空间的权属争议规则首先要保护的就是人身安全。假如把楼顶空间的支配权交给开发商所有，这将会是对全体区分所有人权利人的安全隐患。对其人身安全具有潜在威

31、胁的同时，也会造成经济上的损失。第二，一栋建筑物是一个整体，楼顶空间作为该建筑的一部分，与房屋、地皮一样。其建造成本已经在售房过程中，均摊到了每一个购房主体，有全体户主共同享有。据此，根据权利义务相一致的原理。每个户主对楼顶空间当然享有所有权。那么，开发商的搭售或另卖行为就是不合理行为。这是一种一物二卖的非法牟利行为。这种做法由于缺少法律的规范，不但侵犯了区分所有权人的经济、人身利益，也对交易安全产生影响。4.3.反思与总结至此，我们的方向已经大致清晰了。从价值导向出发，相对于专有说而言，共有说更加有利于实现利益与价值的统一。共有说更具有正义性原则，也就是价值导向的正当性。通过对法律的价值导向

32、的思考，已经可以作出一些定论。即楼顶空间应归结于共有。但问题其实还未真正解决。公平与正义告诉我们，对于同一事物我们当然要同样对待，而不同的物，也必须不同对待。那么，我们所说的楼顶空间，真的都一模一样吗，显然不是。无论是没有单独通道的公共楼顶，还是从阁楼进入的专有通道。楼顶空间的结构与作用并不都是相同的。当楼顶空间的构造发生改变时，其作用于性质也会大相庭径，并不是简单的归为一类可以解决的。在楼顶空间多样化的今天，一棍子打死的全体共有说，就显得捉襟见肘了。5.弹性共有说的可行性主张楼顶空间的权属争议究其根本，就是对于所有权的区分。对此，各国立法都有相同之处。就是首先确认专有客体，然后依照排除法。排

33、除专有则推定为共有。所有实际上，立法并没有给出明确确定共有的方法，是推定产生的。既然是推定，就会可能存在纰漏，造成反应有失公平的情况。而就该特例来说，法规将面对的是：究竟要坚持原有的共有推定，维持法的严肃性；还是要给该情况留有余地，为其保持相对弹性，肯定特殊个案的正确性，允许其个别情况，特殊处理。针对这种情况来看，笔者以为，楼顶空间的规则中，应首先肯定共有说。再通过“但”书，来允许特定主体，根据反正来推翻这一推定。前文有阐明，日常生活中具有一类只跟顶楼阁楼相通的，专门到达楼顶空间的通道。在结构上，这种楼顶空间明显具有专有性。此种楼顶空间在客观存在中，当然的产生了仅为顶楼户主私有的情况，楼下户主

34、无法对其享有权利；同时，房地产开发商在出售这一类顶楼时，实际上在受房价中已经暗含了楼顶空间的价值。顶楼户主在购买时，也是心知肚明的。所以，就所有权来说，大家都默认了楼顶住户对楼顶空间的专有权利。就这一种楼顶空间而言，如果推定成共有，显然是不可能的。因此，法律应该允许特殊主体对此提出依据，用以推翻共有推定，由法院作出合理裁决。结语在当下社会，尽管各种关于楼顶空间的权属形式已经自然产生，但终究没有明确的法律规则对其进行管理。楼顶空间的权属冲突其实就是实践与理论的碰撞，法律源于生活高于生活，法学是价值导向的学问。因此，笔者通过对现有学说理论的研究，对实践的比照，作出一些个人的见解。 首先，据前文所述

35、，由于楼顶空间共有化可以最大化的体现正义与价值，所以法律首先应当肯定将楼顶空间推定为共有，这可以最大化的保证全体区分所有人的权利，维护我们日常生活的稳定，这与我们的现实生活息息相关，紧密相连。其次，不能将专有说一棍子打死。普遍的共有说已经不能满足建筑学、美学、物尽其用等各方面的需求。随着社会的进步，越来越多日新月异的楼顶空间构造也呈现在我们眼前。此刻，特殊的楼顶空间，将其归结为专有，其实也是维护正义与价值导向的需要。最后，笔者认为，弹性共有说的主张，才是应对楼顶空间权属规则的出路。正是因为建筑学的发展，技术的提升，与时代美学的要求。楼顶空间不断多样化，这使得楼顶空间不再是无人问津的一个楼板可开

36、的上层空间了。对此，法律的共有推定保持一定的弹性，可以更好的适应社会的发展。参考文献专著1王利明.中国民法典学者建议稿及立法理由物权篇M.北京:法律出版社，2005.2王利明.空间利用权研究.法律出版社,199.3陈华彬.建筑物区分所有权研究M.北京:法律出版社，2007.4陈鑫.建筑物区分所有权M.北京:中国法制出版社，2007.5屈茂辉.用益物权制度研究.中国方正出版社,2005.6陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究M北京: 法律出版社，1995 1367陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究M.北京: 法律出版社，2007.93.8周珂.物业管理法教程M.北京:法律出版社，2004.9全

37、国人大法工员民法室.物权法立法背景与观点全集M.北京:法律出版社，2007.期刊10陈华彬.论建筑物区分所有权的构成兼议物权法第70条的规定J.清华法学，2008,(2).11程磊.业主撤销业委会违法决议之诉的现实困境J.现代物业,2008,(8).12薛源.论建筑物区分所有区分所有权人组织大会决议方法及效力J.法律适用，2007,(11).13陈文涛.论建筑物区分所有制度中业主的利益冲突J.南方论刊,2008,(7).14齐恩平.“业主权”内涵的法理解读J.河北法学,2009,(9).15于定明.论少数业主合法权益的保护兼谈物权法第78条第2款的实施问题J.中国政法大学学报,2009,(3). 16徐海燕.业主大会决议瑕疵的司法救济兼析物权法第78条第2款J.北京大学学报(哲学社会科学版),2009,(4). 17张庆东：部分业主能否享有独立而充分的诉权J.现代物业,2008,(5).学位论文18唐先锋.论区分