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1、房地产估价师考试真题汇总2007年房地产估价师考试房地产估价案例与分析试卷 及答案一、问答题（共 3题，每题10分） （一）李奥有一 处房产，其房屋所有权证记载的建筑面积为300m2,用途为住宅，土地为由让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李莫于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于 2006 年6月以3000元/m2的价格将其卖给张奥。由于融资的需要，张奥于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2o请问1.张莫认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为200

2、7年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。张莫认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性（二）甲公司 有一建筑面积为 50m2的临街首层店面，已由租，现拟以该 店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的 3个临街首层 店面的成交情况，具体如下物业名称 ABC 建筑面积/m2 65 48 50 成交单价 / （元/m2）15500 1450015000 成交日期 2007年9月 2007年8月 2007年10 月 请问1.你

3、认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素（说明回答若超过 5个，只按前5个评分） （三） 2003年8月甲公司购买了莫幢写字楼的第68层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对由租人权益价值和承租人 权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。请问1.评估由租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。2.说明评估承租人权益价值的技术路线。二、单项选择题（共3大题

4、，10小题，每小题2分） （一） 奥公司有一钢筋混凝土结构厂房，于 1997年12月31日建 成投入使用，经济寿命为 50年。经批准，该公司于 2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使 用权由让金，将土地转变为由让商业用地，土地使用期限为 40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不 可续期。2007年6月30日，该公司与他方合资， 以该二手汽车交 易市场的房地产作价由资。1 .若评估二手汽车交易市场房地产的作价由资价格， 下列说法中正确的是（）。A、作价由资价格应为二手汽车交易市场房地产的原 始价值B、作价由资价格应为二手汽

5、车交易市场房地产的账面价值C、作价由资价格评估应采用公开市场价值标准D、作价由资价格应较评估生的价值低2.如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（）年计算建筑物的折旧。A、38.5 B、40.5 C、48.0 D、50.03.如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场 房地产的客观年净收益为 300万元。且未来每年不变，报酬率为7.5%,则收益价格为（）万元。A、3752.92 B、3786.20 C、3875.70 D、3892.444.若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按生资比例在由资各方间分配，则下述描述中最准确的是（） A、业主方的作价由资额为

6、二手汽车交易市场房地产现值B、业主方的作价由资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值C、业主方的作价由资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用。D、业主方的作价由资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整（二）奥市土地管理部门桂牌整体由让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。奥房地产开发公司拟取得该宗土地。由让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下 开发期开发面积 开工时间 完成时间 开始销售时间 第一期 20万m2第1年6月第3年6月第3年1月第二期 15万m2第4年6月第

7、5年6月第5年1月第三期 15万m2第5年6月第6年6月第6年1月由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平 均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市 场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高桂牌由让地价。、房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时，用现 金流量折现法进行测算。5.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正 确的做法是（）。A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量 分别折现至当期开发活动起始点B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折

8、现至整个开发活动起始点 D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发 活动结束点6.在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（）。A、目前住宅市场价格B、未来住宅市场价格，折现至估价时点C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点7.在确定开发成本时，应采用（）。A、该开发公司测算的开发成本B、现时的客观开发成本 C、各期销售时的客观开发成本D、各期开发时的客观开发成本 8.在计算扣除项时，除开发成本、管理费 用外，还应包括（）。A、销售费用、销售税费和开发利润B、销售费用、销售税费和所得税 C、销售费用、销售税费和购地税费D、销售

9、费用、销售税费、投资利息和购地税费（三）奥房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估， 该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算由的结果分别为2000元/m2和2300元/m2。假设2006年10月和2007年10月该区域的该类土地定 基价格指数分别为102、106; 土地报酬率为6%。建设工程教育网提供9.运用加权算术平均法得生的最终估价结果的分布范围是（）。A、2000, 2300 B、2030, 2270 C、2060, 2240D、2090, 221010.假设该宗地于 2007 年 10 月21日的土地使用权价

10、格为 2250元/m2,则该宗地于2006年 10月21目的土地使用权价格是（）元/m2。A、2136 B、2165C、2179 D、2206三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13处（每指明一处错误得 3分，本题全对得40分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空 格处的不计分）封面和目录（略）致委托人函 市中级人民法院 受贵法院的委托，我公司对位于市路 3号楼5层 整层957.3m2办公用途的房地产（以下简称估价对象）进行 了估价。GB/T502911999）的要估价时点2007年3月5日我公司根据房地产估价规范（求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科

11、 学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价 经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满 足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为人民币壹仟零玖拾万元整（RMB 1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB 11433 元/m2）。估价报告应用的期限 自2007年3月16日起1年。随函附交3份房地产估价报告。房地产评估有限公司（盖章）法定代表人（签字）2007 年3月16日 注册房地产估价师声明 我们郑重声明 1.我 们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2 .本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正 的专业

12、分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假 设和限制条件的限制。3 .我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也 与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4 .我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5 .我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。6 .没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7 .本报告不可作为任何形式的产权证明文件。8.未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部 分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方 式公开发表。注册房地产估价师（签名盖章）注册号（略）注册房地产估价师（签名盖章）注册号（略）估价的假设和限制条

13、件（略）估价结果报告一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象根据房屋所有权证（证号房地字2000第号）、国有土地使用证证号地字（ 1999）第号、实地查看 情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况 如下 （一）区位状况位置坐落市路 3号楼5层整层城市规划行政办公区环境景观优美整洁 公共服务及基础设施完备程度基本完备商务氛围处于市行政中心范围 （二）实物状况1.土地状况 用途办公 地号区街道163街坊1/6丘 四至（略）土地等级1级 土地共用面积 3500m2地势土地平整其中土地分摊面积500m2 2.建筑物状况建筑面积957.3m2 建筑结构砖混一等 层数7层，无地下室，估价

14、对象处于 5层 层高 3.3m,檐高24m 用途办公竣工日期1999年12月1日装修室内普通装修、公共部分精装修设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等（略）利用现状现空置（三）权益状况1.建筑物权益状况 根据房屋所有权证（证号房地字2000第号）记载估价对象建筑物 权利人、，所有权性质私有，用途办公，建筑面积957.3m2,砖混一等。2 . 土地使用权权益状况 根据国有土地使用证 （证号地 字1999,第号）记载估价对象土地用途为办公， 其土地使用 权性质为国有由让。土地共用面积 3500m2,其中分摊土地面积 500m2, 土地 使用期限自1999年3月5日起50年。本报告按

15、无续期考虑。3 .他项权利状况 估价对象已设定他项权利 （抵押权）， 抵押权人为中国工商银行支行，至估价时点尚未注销。具体情况如下他项权利人中国工商银行支行权利种类期房抵押 建筑面积9573m2 ; 权利价值574.38万 元 抵押部分5层整层 设定日期1999年8月 他项权 证号房地他字（1999）第号四、估价目的为法院办案提供价格参考。五、评估的价值类型和定义采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价 时点的市场价值。六、估价时点估价时点为2007年3月15日七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法本报告选用的估价方法为市场法和收益法。市场法是根据类似

16、房地产的成交价格来求取估价对 象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价 对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求 取估价对象价值的方法。收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估 价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估 价时点后相加来求取估价对象价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价 值。十、估价结果根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基 础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确 定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5目的市场价值为人民币壹仟零玖拾肆万元

17、整（RMB1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433元/m2）。十一、估价报告应用的限制本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即 2007年3月16日至2008年3月 15日。十二、估价作业日期2007年3月5日至2007年3月16日 十三、注册房地产估价师及其他参与估价的人员（略） 估 价技术报告一、估价对象分析（略）二、房地产市场分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对 象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价 对象进行比较，对可

18、比实例的成交价格进行适当的修正来求 取估价对象价值的方法。建设工程教育网提供收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当 的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价 值。五、估价的测算过程市场法的基本步骤为搜集交易案例-选取可比实例 -建立价格可比基础 -交易情况修 正-市场状况（交易日期）调整 -房地产状况调整（区域因 素、个别因素） -求取比准价格其基本计算公式如下估价对象比准价格可比实例成交价格交易情况修正系数市场 状况调整系数房地产状况调整系数（一）市场法1.选取可比实例 搜集类似房地产的交易

19、实例，根据估价对象的 用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件 （表1）, 选择3个可比实例进行比较。表1可比实例表 项目 实例A 实例B 实例C 坐 落路14号楼4层路4号楼2层路6号楼3层用途 办公 办公 办公 交易价格/ （元/m2）12915 1143812504价格类型 成交价格成交价格 成交价格交易 日期 2006年11月 2006年9月 2006年8月 土地状况 由让由让由让 2.可比实例与估价对象比较分析 可 比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表2。表2因素条件对比说明表比较因素 估价对象实例A实例B 实例C坐落路3号楼5层路14号楼4层 路4号楼2层 路6号

20、楼3层 交易情况 整层转让市 场价格 成交价格 成交价格 成交价格 交易日期 2007年3月5日 2006年11月 2006年9月 2006年8 月 房地产价格/ （元/m2）12915 11438 12504 区域因素商务氛围较好较好较好较好公共配套较好较好较好较好公交便捷度较好较好较好 较好基础设施状况较好 较好较好 较好区域规划环境较好较好较好较好主朝向 南北向 南北向 南北向 南北向个别因素建筑面积957.3m21050m2930m2885m2 容积率 1.92.12.2 2.0 土地使用年限42年 43年 43.5年 42.5年竣工年代成新度1999年12月1日 九成新 2000年3

21、月九成新 2000年5月九成新2000年8月九成新 建筑结构混合混合混合混合配套设备一般、齐备 一 般、齐备 一般、齐备 一般、齐备 停车位 可满足 可 满足 可满足 可满足 内部装饰 普通 高档、部分豪华 中高档 中高档 建筑外观 风格新颖 风格一般 风格 新颖 风格新颖 户型、布局 合理、便于使用合理、便于使用合理、便于使用 新型办公平面布局3.修正调整过程 以估价对象的备因素条件为基准，相应分值为 100, 将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定由 相应的分值。（区域因素与个别因素中子因素权重相同）表3因素条件分值表比较因素估价对象 实例A实例B 实例C坐落路3号楼5层路14

22、号楼4层路 4号楼2层 路6号楼3层 房地产价格/（元/m2）1291511438 12504 交易情况100 100 100 100 交易日期 100 99 98 99 区 域因素 小计 100 100 100 100 商务氛围0 0 0 公共配套 0 00公交便捷度000基础设施状况000区域规划环境0 0 0 主朝向 0 0 0 个别因素 小计 100 106 104 106 建筑面积-0.5 00.5 容积率 -1.5 -2 -1 土地使用年限1.521 竣工年代成新度000建筑结构000配套设备 0 0 0停车位 0 0 0 内部装饰 7.5 4 4 建筑外观-10 0 户型、布局

23、0 01.5根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格。表4 可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表 项目 实例A 实例B 实例C 可比实例价格/ （元/m2） 12915 11438 12504 交易情况修正 100/100100/100100/100 交易日期调整 99/100 98/100 99/100 区域因 素调整 100/100100/100100/100 个别因 素调整100/106 100/104100/106 比准价格 / （元/m2）1206210778 116784.市场法估价结果3个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术

24、平均值为市场法求取的估价对象的 比准价格（ 120621077811678） /311506 元/m2（二）收益法测算收益法的基本步骤为搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料 -估算潜在毛收入 -估算有效毛 收入-估算运营费用 -预测估算净收益一求取适当的报酬 率-选用适宜的报酬资本化法公式求生收益价格。建设工程教育网提供根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比 率递增、有限年期的公式。其计算公式如下 式中 V 一房地产的收益价格； A 房地产未来每年净收益；Y 房地产的报酬率；n一一房地产的收益期限；g 一净收益逐年递增的比率。1 .租赁收入的确定根据估

25、价人员现场调查，该地区类 似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1.82.5元/ （m2天），根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现状条件下可能实现的市场 租金水平为2元/ （ m2天）。2 .空置率及租金损失率的确定根据估价人员的调查， 考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平，该 地区办公用房紧张，由租率水平在90%左右，确定空置率及 租金损失率合计为10%。3 .年有效毛收入的确定有效毛收入日租金收入天数/年（1-置及租金损失率）4.净收益的确定根据目前房地产租赁市场由租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管 理费、保险费、房地产税、租赁

26、费用、租赁税费、物业管理 费、采暖空调费等，其他由承担人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为20%。现时年净收益有效毛收入（1-运营费用率）5.报酬率的确定房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资 本的比率，报酬率可采用累加法确定。报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率 缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率房地产报酬率确定为6%。6 .剩余收益期限的确定根据国有土地使用证，估价对 象登记土地性质为由让，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。7 .租金年增长率的确定经估价人员综合分析，确定估 价对象租金年增长率为 2.5%。8 .收益

27、价格的确定。表5收益法计算过程（每平方米）租金收入/元/ （m2天）2 年计算天数/天 365 空置及租金损失 率10第1年有效毛收入/元 657租赁运营费用率20减租赁运营成本费用131第1年净收益/元 526 土地剩余使用年限/年 42 报酬率 6 租金收入年增长率 2.5 收益价格/ （元/m2）11360运用收益法求取的估价对象收益价格为11360元/m2 o（三）估价对象房地产价格的确定采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均具有一定的意义和客观依 据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结 果的算术平均值作为本次估价结果。估价对象房地产单价 （1150611360） /2

28、11433元/m2 估 价对象房地产总价 11433957.310944811元 取整为1094万 元。单价为11433元/m2六、估价结果根据房地产估价规范（GB/T50291-1999 ）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采 用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合 估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象 在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5目的市场价值为人民币 壹仟零玖拾肆万元整（RMB 1094万元 整），折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB 11433元/m2）。附 件1.委托司法鉴定函（复印件）2.房

29、屋所有权证（复印件）3.国有土地使用证（复印件）4.估价对象地理位置示意图5.估价对象小区实景照片6.估价机构资质证书（复印件） 7.估价机构营业执照（复印件） 8. 房地产估价师注册证书（复印件）四、指由并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的 错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分）。估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2,分析其所在区位特点和周边环境，适宜 装修改造成纯办公楼由租；装修改造方案获得政府主管部门 批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限

30、自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在 2007年10月1目的市场价格（购 买总价和单价）。有关资料如下1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租由，可由租面积为建筑面积的97%。经调查，附近同档次办公楼可由租面积平均为建筑面积 的85%,可由租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2 ,空置和租金损失率为10% ,由租成本及税费为年租金收入的 25%。建设工程教育网整理2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。3.折现率为12%,销售费用及销售税费率为7% （与销售同时发生），购买现厂房的税费为

31、3%。估价测算如下（节选）一、估算净 收益 净收益1000600085% （1-10%） （1-25%） 344.25 （万元）二、测算报酬率 Y采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式采用试算法推算报酬率。具体如下求取可比实例报酬率表 序号项目案例A 案例B 案例C 案例D 1 租金元/ （m2月）150 80 82 85 2 剩余收益年限n/年 40 46 47 46 3 房地 产售价 V/ （元/m2） 10000 6900 6500 6700 4 报酬 率 9.994 7.909 8.092 8.005注上表计算结果无误。报酬率（9.994% 7.909

32、% 8.092% 8.005%） /48.500 % 取整报酬率为8.5%。三、估算装修改造后的办公楼总价值四、装修改造费用总额 装修改造费用10006000/（18.5） 0.5576.02 万元五、销售费用与销售税费 销售费用与销售税费3981.457%/ (112%) 248.84 万元六、购买现厂房的税费设估价对象的市场价格总价为V ,则购买现厂房的税费总额 V3 %七、计算估价对象在估价时点的市场价格。估价对象的市场价格总价V3554.87-248.84-576.02-0.03VV2650.50 万 元单价 2650.50/60004417.49 元/m2 参 考答案一、问答题 (一

33、)答1.理由包括(1)二者的时点不同，价值不同。(2)二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为 正常市场价格和减法定优先受偿后的价值。(3)二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值；转 让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。2.理由包括 (1)二者的时点不同，价值不同。(2)拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装 修补偿费。(3)对估价对象的界定可能不同。(二)答1.甲公司应提供的资料包括权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁合同或租赁协议；法

34、定优先受偿款的说明或证明，以及关于他 项权利的说明或证明。建设工程教育网信息2.应考虑的因素包括土地使用年限（或房地产受益年限或新旧程度或成新度）；宽深比或临街宽度或临街状况使用面积比例或得房率或面积、使用面积 等；装修或实施设备情况；净高或平面布局或内部格局或平 面形状等。（三）答 1.（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。（2）承租方对估价对象已投入的成本大小。（3）承租方与由租方约定的保证金数额大小及约定 的租约条件。2.取租赁期内的租赁合同约定的租金和市场租金的差 额在估价时点的现值之和为承租人权益的价值。二、单项选择题 （一）1.C; 2.C; 3.A; 4.A;（二）5

35、.C; 6.D; 7.A; 8.C;（三）9.D; 10.D。三、指错题1.致委托方函中缺估价目的。2 .注册房地产估价师声明中没有说明现场察看估价师的姓名。3 .估价结果报告中区位状况描述中缺方位、与重要设 施的距离、交通条件、朝向等介绍。4 .环境景观及公共设施设备完善程度描述过于简单。5 .建筑物权益中没有交代共有人及房屋共有权证。6 .没有交代土地使用权人。7 .没有交代如何处理没有注销的他项权利。8 .他项权利设定日期错误。9 .估价目的描述不准确。10 .估价技术报告中缺估价方法选用和未选用的理由。11 .估价对象比准价格应该为比准价格。12 .市场法中没有在交易情况中对成交价格进

36、行说明。13 没有对比较因素进行详细分析说明。14 .可比实例的总楼层数没有交代。15 .楼层间差异没有进行因素差异调整。16 .可比实例的土地登记状况没有说明。17 .主朝向应在个别因素中调整。18 .以估价对象因素条件为基础， 相应分值为100的说 法不准确。19 .市场法中市场状况分值取值缺乏依据。20 .收益法中的计算公式中的A应该为第一年的净收益。21 .租金水平确定依据不够。22 .没有说明租金的计算基础是建筑面积还是使用面积，没有说明由租面积比例。23 .租赁收益没有包括其他收入，应包括租赁保证金或押金的利息收入等。24 .报酬率6 %没有确定过程且取值不正确。25 .年增长率2

37、.5%的确定缺乏依据。26 .租金增长率和净增长率混淆，g为净收益逐年递增 的比例。27 .附件中缺估价对象内部状况照片。28 .附件中没有房屋所有权证书复印件。四、改错题1.净收益测算错误，应采用估价对象的可由租面积比例为87% 净收益1000600087% ( 1-10%)(1-25%) 352.35万元2.测算报酬率 Y中，案例A与估价对象差异较大，应剔除报酬率7.909% 8.092%8005%18.002%3.装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为49年装修改造后的办公楼价值或装修改造后的办公楼价值4.装修改造费用的计算错误，折现率应为12%。装修改造费用10006000+11

38、2%) 0.5566.95万元2007 年房地产估价师考试房地产估价理论与方法试卷及答案一、单项选择题共 35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑具相应的编号1、房地产估价从莫种意义上讲是房地产的价值。A.发明 B.发现 C.创造D.隐定2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点 下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为。A.掌握的有关信息不同B.作曲的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托人不同3、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是。A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11日签署B.内地

39、房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于 2004年8月举办C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自 动成为香港测量师D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资 格之一 4、奥夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离 婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房 改房的价格，则较合理的估价结果是。A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应 缴纳的土地使用权由让金B.现时该房改房上市交易的正常价格 建设工程教育网提供C.现时该房屋的房改成本价D.当时该房屋的房改成本价5、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直

40、接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润直接成本利润率。A.后续开发成本管理费用B.后续开发成本管理费用销售费用C.待开发房地产价值后续开发成本D.待开发房地产价值后续开发成本取得待开发房地产的税费6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地 产。A.目前是否有经济收入建设工程教育网提供B.过去是否带来了经济收益C.是否具有产生经济收益的能力D.目前的收入是否大于运营费用7、奥套住宅总价 30万元，套内建筑面积 125平米，套内墙体面积 20平米，分摊 的共有建筑面积 25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价 格为元。A.1765 B. 2000 C. 2069 D. 24008、房地产

41、估价师从莫个特定投资者的角度由发评估由的价值属于。A.市场价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值9、TN关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。A.原始价值高于账面价值B.投资价值高于市场价值 C.谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值 10、莫期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类500似在现房价格为 4500元每平米，由租的年末净收益为 元每平米。假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的 3%,则该期房目前的价格为元每平米。A.3473B.4365C.4500D.463511、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求生的价值是。A.有租约限制下的价值B.共有房

42、地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值12、引起真正的房地产自然增值的原因是。A.装修改造 B.需求增加C.通货膨胀D.改进物业管理13、下列情况中会导致房地产价格上升的是。A.上调贷款利率建设工程教育网信息B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应 14、莫宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年 净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价。建设工程教育网提供A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则 15、下列关于房地 产估价本质的表述中，错误的是。A.房地产估价是模

43、拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格16、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是A.独立、客观、公正原则属于普适性原则B.合法原则属于一般性原则C.最高最佳使用原则属于技木性原则D.谨慎原则属于一般性原则17、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查看之日D.未来处置抵押房地产之日 18、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下

44、，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲 宗地的拥有者合理的索价范围是万元。A.0 50B.50 75C.50 10OD.100 15019、为评估奥房地产 2007年9月1日的市场价格，选取的 可比实例资料是交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元每平米，约定建筑面积为95每平米，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房 地产价格平均每月比上月上涨 0.3 % ,则就上述情况对该可 比实例成交价格进行处理后的单价为元每平米。A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.8920

45、、莫地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%,奥宗房地产建筑面积为120平米，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为元每平米。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.5721、为估算莫建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真 接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米其中人工费为50元每平米，装饰装修工程直接费为900元每平米其中人工费为 45元每平米，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%,安装工程综合费率为安装工程人工费的75 % ,装饰装修工程综合费率为装饰装修

46、工程人工 费的72%,税金为3 5%,则该建筑物的建筑安装装饰工程 费为元每平米。A.2204.55B.2397.99C.3237.60D.3345.6422、奥房地产的重建价格为 2000万元，已知在建造期间中 央空调系统因功率大较正常情况多投入 150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为万元。A.1838.00B.1844.55 C. 1845.87 D. 1850.0023、奥估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年， 该厂房建成5年后补办了土地使用权由让用续，土地使用期 限为4

47、0年，土地使用权由让合同约定土地使用期间届满不 可续期。建筑物经济寿命为 50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧 率为。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D250%24、莫宗房地产是于3年前通过由让方式取得，当时获得的土地 使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收 益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为 8%。用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为 万元。A.35B.85B.360.49C.362.93D.365.2925、奥商品住宅总价为 98万元，首付款为30%,其

48、余为抵押贷 款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为 7.5%,自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为。A.7.65%B.B.75%C.9.42%D.10.19%26、奥公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了 8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长 2%,从第8年开始，净收益保持稳定， 该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.9027、莫在建工程规划建筑面积为12400平米，土地使用期限为 40年,从开工之日起计算。项目建设期为 2年，建成后半年

49、可全部由租，按可由租 面积计算的月租金为60元每平米，可由租面积为建筑面积的65% ,正常由租率为90% ,运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的 60%。假设报酬率为 8 % ,折现率为14%,则该在建工程续建 完成后的房地产价值现值为万元。A.2281.83B.2474.60C.379B.30D.4119.1828、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的 是 。A.估算后续开发经营期建设工程教育网整理B.估算后续开发的各项支由、收入C.估算后续开发各项支由、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润29、通过市场调研，获得莫类房地产 2002年至200

50、6年的价格分别为3405元每平米、3565元每平米、3730元每平米、3905元 每平米、4075元每平米，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为 元每平米。A.4075.0B.4242.5C.4410.0D.4577.530、奥幢大厦的总建筑面积为10000平米，房地产总价值为7000万元。其中土地总价值为 3000万元。王奥拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250平米，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王奥占有的理份额为。A.1.67%B.2.33% C275%D.3.33%31、设临街深度价格修正率见下表。另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次旁街路线价的40、20,则下图的宗地B的单价为元/m2。A.6400B.6800C.6960D.760032、某房地产开发用地，其土地面积为10000平米，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为