关于小产权房的问题探讨

1、关于小产权房的问题探讨法律15班李津摘要:几年前,小产权房以其低廉的价格出现在房地产市场时，曾引发了各界的关注。最近,随着"水岸江南工程被强制拆除,小产权房问题又一次成为房地产界的热点事件。本文通过对小产权房性质、产生原因及利弊分析后,结合近期相关政策对小产权房问题的解决对策提出一些建议，以及能对小产权问题的妥善解决起到些许作用。关键词:小产权房、原因、利弊、对策Abstractafewyearsago,smallpropertyrightwithitslowpricesappearintherealestatemarket,hastriggeredaconcern.Recently

2、,as""construetionbeforcedwaterfrontjiangnandemolished,smallpropertyrightproblemonceagainbecomerealestatesectorhotissues.Thisartic1ethroughtosmallpropertyrightnature,reasonsandafteranalyzingtheadvantagesanddisadvantagesofre1atedpolicies,combinedwithrecentsma1lpropertyrightproblemso1vingcoun

3、termeasures,andputsforwardsomeproposalstothepropersolutionofthesmallpropertyrightshassomeeffect.Keywordssmallpropertyright,cause,theadvantagesanddisadvantages,countermeasures目录：引言一、关于小产权房的界定二、小产权房产生的原因（一）房价高涨是小产权房产生的直接原因（二）城乡二元体制是根源（三）各方利益驱动小产权房的发展三、小产权房利弊分析（一）小产权房有一定的社会效益（二）小产权房弊大于利1 .小产权房难以保障购房者利益

4、2 .小产权房构成对国家利益的侵犯四、解决小产权房问题的意见和建议（一）对已建成的小产权房要区别对待（二）完善小产权房的法律规制（三）维护公民利益才是处理小产权房问题的关键注释参考文献引言国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利7闰攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”

5、是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。说明一开始相当多的农民本身自己没有建设能力为了尽快建好自己的房屋把一部分小产权的房子卖出去。差不多以集资的形式把自己的房子建起来。虽然暂时没有权证，还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房。既购买了相当便宜的房子自己居住，同时也是很大程度帮助农民解决了建房的资金难题。一、关于小产权房的界定所谓"小产权房",是指建设在农村集体土地上的商品性住宅，未经规划、未缴纳土地出让金等费用，向本集体经济组织之外的居民销售的房屋。一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设，由于这些房屋的土地使用没有经过国家的规划、审批手续，也没

6、有缴纳土地出让金等费用，未获得国家房管部门颁发的房屋所有权证，其产权证也只是由乡镇政府或村委会所颁发，不构成真正法律意义上的产权，也称为乡产权房。简而言之，小产权房占用的是农村集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不能出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权,更没有国家土地使用权证和预售许可证。因此,所谓小产权,实质就是没有产权。二、小产权房产生的原因（一）房价高涨是小产权房产生的直接原因近年来,各大城市房价飞涨，这就造成了中低价房源的严重缺失,现在随着提供住房的单位越来越少,加上很多外来务工人员涌入大城市,经济适用房和限价房根本无法满足较低收

7、入者的需求,而商品房很多人又消费不起。小产权房由于不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本,且没有缴纳房地产开发相关的各项税费,因此售价只有大产权房价格的1/4到1/3。所以，小产权房价格上的优势掩盖了其产生的风险，一部分因房价高涨无法释放的住房需求,自然流向小产权房。就这样,价格较低又有一定发展空间的小产权房就出现在大家视线中了。（二）城乡二元体制是根源上一个原因是我们比较容易看到的,其实更深的原因是我国的法律制度给了小产权房存在的空间,城乡二元的土地所有制结构是小产权房产生的根源。我国宪法第10条规定:"城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有

8、的以外,属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。"1998年修订的土地管理法第43条规定："任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。"第63条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。"这两条法律事实上剥夺了集体土地的部分开发权和处分权,即农村集体不享有自由的土地发展权。农村集体建设用地必须转为国有,才能进入二级市场流转,未经征收转为国有土地而直接进入市场用于住房建设,就成为小产权房。（三）各方利益驱动小产权房的发展快速、大量的利润获取是“小产权房”产生的原始驱动力。当前农村基层组织实行4年

9、1届的差额选举,新一届领导上任后都尽量作出政绩以求连任,而作出政绩主要就是带领村民致富,提高生活水平，改善村内基础设施。在过去带领村民致富主要是通过办乡镇企业、发展农林牧副渔等,但这些项目往往周期较长,见效较慢。与这些相比在集体土地上建商品房出售就是立竿见影的方法了。但这么做虽然带来了眼前利益,但无异于缘木求鱼,不利于农民、农村的长远发展。除此之外,乡政府、部分非法开发商、承建商在巨额利益的驱动下也推动了小产权房的迅速蔓延。三、小产权房利弊分析（一）小产权房有一定的社会效益小产权房在各处层出不穷,在全国范围内形成一定影响,这就说明它是有一定社会效益的，首先我们能看到的就是它为市民提供了买的起的

10、住房,小产权房少了政府征收转手开发商那一道手续就降低了土地成本进而降低开发成本，房价也就能为普通城镇居民所接受。第二方面就是农民得到了几倍于土地补偿费的土地开发收益,依据土地法第47条规定:征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍,征收其他土地的土地补偿费,法律授权省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。从这一条可以看出,耕地补偿费最高仅达到该耕地被征收前三年平均值十倍,我们假设平均值能达到一万元,十倍才十万元,远远不如进行土地开发来的收益高,而且又有几个地区的耕地年产值能达到一万,耕地尚且如此，其他农用地就更不用说。三是小产权房较之完全产权房交易受到限制,

11、自然而然地抑制了投资房的需求。（二）小产权房弊大于利1. 小产权房难以保障购房者利益小产权房尽管已经大量存在,但其存在是违反我国现行法律的,首先小产权房的土地适用不合法,即属于非法用地,所为非法就是不符合法律规定也不符合国家的统一规划，如遇国家征收,按规定应补偿给土地所有权人即村集体和村民,这是购房者就会因为缺少权属证明而无法维权,还有就是随着北京市怀柔区江南水岸小产权房的强制拆除,购房者还面临着房子被强制拆除无任何补偿的风险。其次是小产权房的开发建设程序违法,从事相关建筑活动的单位不全，缺少勘察、监理单位,承建和设计单位资格缺失,难以保证建筑工程的质量和安全。最终仍然侵犯购房者利益。再次小产

12、权房无合法产权证书,村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋产权证"不具有房屋产权证的法律效力,小产权或乡产权实质上无产权证书。这样就造成小产权房是无法自由流转的，如果有一天村集体要收回土地,购房者的利益也是难以维护的。2. 小产权房构成对国家利益的侵犯小产权房开发首先是对国土资源的侵害。土地是不可再生的资源,是十分珍惜和宝贵的，而小产权房的大规模开发会对我国国土资源造成巨大侵害,导致关乎全国民生和国防安全的18亿亩耕地不断受到蚕食。其次小产权房的开发和销售处于正规房地产开发管理体系之外,大量税收必然流失。第三是小产权房的开发破坏了国家的宏观调控，国家对商品房和经济适用房开发是有规划的,由于

13、小商品房并不在国家统计之列,会造成国家对市场分析不清，造成宏观调控在这一领域的失调。四、解决小产权房问题的意见和建议（一）对已建成的小产权房要区别对待对已建成的小产权房一概拆除,不仅会造成资源浪费还会激化社会矛盾。那区分标准应如何确定呢？国土部的官方说法是"对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除；对2007年12月30日以前销售的已建成房屋，待全国小产权房处理政策出台后一并处理。"依此规定，水岸江南2008开发的二期工程被强制拆除，而2006年的一期工程却完好无损，这样人为为小产权房画一条时间线合理吗？笔者认为对小产权房拆与不拆应以所占土地用途为划

14、分标准。对于占用耕地的小产权房，我们的态度应是坚决的,就是强制全部拆除,国家三令五申要保护耕地安全,我国是一个人口大国,虽难能做到粮食自给自足但每年还是要进口大量粮食,而且耕地仍为农民的最后生存保障，只有给与全部拆除才能体现国家处理小产权房和保护耕地的决心。但是对于利用合法取得的宅基地和农村集体建设用地开发的小产权房如果全部拆除就不太合适了,这种小产权房的开发,使用的土地均为宅基地或者集体建设用地,虽然违反了土地管理法关于宅基地和集体建设用地使用的有关规定,但并没有影响农民的生存安全。对于这些不属于耕地性质、没有经过规划的小产权房,应当考虑补办手续，向国家支付相关的税费补偿,使其合法化。（2）

15、 完善小产权房的法律规制小产权房的非法性已经确立,但这种性质上的认定仿佛根本没有遏制小产权房的发展势头，一方面是利益驱使,"羊群效应在作祟,另一方面是政府对房地产市场管理和监督的力度不够,国土资源部针对小产权房的最新表态是:一案一处理。并由国土资源部、住房和城乡建设部等14部委牵头成立小产权房整治处理领导小组，制订小产权房整治方案。实践证明这样的政策在遏制小产权房发展方面效果并不明显o小产权房已经成为中国社会一个很有代表意义的词汇,它反映了政府、开放商、农民、购房者之间的利益博弈。现阶段正处于经济发展的转型期，对于"小产权房"这种不能为现有法律体制容纳的新事物,不

16、应采取简单取缔的方法，而应及时修改有关的法律、法规,引导房地产市场健康发展,预防应大于治理。（3） 维护公民利益才是处理小产权房问题的关键从长远来看,民生才是根本，无论政府采取什么措施保护公民利益才是其落脚点。首先就是农民的利益,从一定意义上来说农民是市场经济发展中的弱者，在改革开放发展中作出重要贡献,进行小产权房开发也是无奈之选,如果政府不能做到通过提高土地补偿费保障农民利益或加大三农投入缩小城乡差距，那么允许集体土地进入市场，再通过立法进行严格的限制和保护不失为一个好办法。其次是对于购买小产权房的城镇居民的利益,这部分人虽属于明知违法而为，但其利益也是值得关注的，如果能够通过让其补缴税款，补差价的方式取得房屋所有权,就不宜一杆子打死。要解决小产权房问题要考虑的因素很多很复杂,而且需要各部门的配合，总之任重而道远需要我们的不懈努力。注释：所谓土地补偿费,即国家在实施征收集体所有的土地时,对丧失土地利益的集体经济组织依据法定标准一次性给予相应数额的补偿费用。土地补偿费用于集体成员