房地产合同法律实务培训

1、关于合同概念的问题关于合同主体的问题关于合同订立过程的问题关于格式合同的问题大纲大纲关于合同法的相关问题关于合同效力、履行与解除的问题关于违约责任的问题一、关于合同法的相关问题一、关于合同法的相关问题 合同法是调整平等民事主体利用合同进展财产流转或交易而产生的社会关系的法律标准的总和。合同法的适用范围应该为各类由平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更和终止民事权利义务关系的协议。但是，根据?合同法?第2条的规定：“婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。 合同法的根本原那么，是指合同立法的指导思想以及调整合同主体间合同关系所必须遵循的根本方针、准那么，其贯穿于合同法律

2、标准之中。合同法的根本原那么也是制定、解释、执行和研究合同法的根本依据和出发点。 平等原那么、公平原那么、自愿原那么、合法原那么、老实信用原那么二、关于合同概念、条款和形式的问题二、关于合同概念、条款和形式的问题一合同的概念一合同的概念合同也称为契约、协议，是反映交易的法律形式。我国合同也称为契约、协议，是反映交易的法律形式。我国?合同法合同法?第第2条规定，合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设条规定，合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。立、变更、终止民事权利义务关系的协议。二合同条款内容、形式二合同条款内容、形式合同在生活中也有称合同在生

3、活中也有称“契约契约“协议，而合同条款内容是合协议，而合同条款内容是合同订约主体依法订立，经各方协商一致，达成的合同条款。同订约主体依法订立，经各方协商一致，达成的合同条款。合同条款的内容包括合同条款的内容包括1当事人的名称或者姓名和住所；当事人的名称或者姓名和住所；2标的。标的是合同权利义务指向的对象；标的。标的是合同权利义务指向的对象；3数量；数量；4质量；质量；5价款或报酬；价款或报酬；6履行期限、地点和方式；履行期限、地点和方式；7违约责任；违约责任；8解决争议的方法。解决争议的方法。合同的形式：合同的形式：1口头形式；口头形式；2书面形式。比方合同书、信书面形式。比方合同书、信件、电

4、报、电传和件、电报、电传和以及电子数据交换和电子邮件。以及电子数据交换和电子邮件。三、关于合同主体的问题三、关于合同主体的问题?合同法?中所列的平等主体有三类：自然人、法人和其他组织。1、自然人自然人是指基于出生而依法成为民事法律关系主体的人。在我国?中华人民共和国民法通那么?(以下简称?民法通那么?)中，公民与自然人在法律地位上是一样的。但是，自然人的范围要比公民的范围广。公民是指具有本国国籍，依法享有法律所赋予的权利和承担法律所规定的义务的人。在我国，公民是社会中具有中华人民共和国国籍的一切成员。自然人那么既包括公民，又包括外国人和无国籍的人。Placeholder for your ow

5、n sub headline限制民事行为能力人限制民事行为能力人完全民事行为能力人完全民事行为能力人无民事行为能力人无民事行为能力人自然人民事行为能力分类自然人民事行为能力分类1完全民事行为能力人：A、年满18周岁且精神状态正常，为完全民事行为能力人；B、年满十六周岁不满十八周岁的公民，能够以自己的劳动取得收入，并能维持当地群众一般生活水平的，可以认定为以自己的劳动收入为主要生活来源的完全民事行为能力人。2限制民事行为能力人：A、年满10周岁，不满18周岁；B、年满18周岁但精神状态不正常的人。3无民事行为能力人：不满10周岁的未成年人及不能识别自己行为的精神病人是无民事行为能力人。2、法人

6、法人是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人须具备的条件包括：1依法成立2有必要的财产或者经费 (3)有自己的名称、组织机构和场所 (4)能够独立承担民事责任。我国?民法通那么?将法人分为两大类企业法人和非企业法人：1企业法人是指具有符合国家法律规定的资金数额、企业名称、组织章程、组织机构、住所等法定条件，能够独立承担民事责任，经主管机关核准登记取得法人资格的社会经济组织。2非法人企业指不具有企业法人资格但有自己的名称、组织机构、经营场所的营业活动单位，又称经营单位。营业登记的对象是非法人企业和企业法人的非法人分支机构。3、其他组织其他组织是指依法或者

7、依据有关政策成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的各类组织。四、关于合同订立过程的问题四、关于合同订立过程的问题以上只是合同的一般成立要件。实际上由于合同的性质和内容不同，许多合同还可能具有其特定的成立要件。 订约当事人对主要条款达成合意合同的成立应具备要约和承诺阶段存在双方或多方订约当事人一合同成立的概述一合同成立的概述1、概念：合同的成立是指订约当事人就合同的主要条、概念：合同的成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。款达成合意。 2、合同成立的条件：、合同成立的条件：二要约二要约 1、概念：要约又称为发盘、出盘、发价或报价等。要约是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人

8、所作的意思表示。发出要约的人称为要约人，承受要约的人那么称为受要约人、相对人和承诺人。 2、要约的主要构成要件： 1要约是由具有订约能力的特定人作出的意思表示； 2要约必须具有订立合同的意图； 3要约必须向要约人希望与其缔结合同的受约人发出； 4要约的内容必须具体确定。 只有具备上述四个要件，才能构成一个有效的要约，并使要约发出后产生应有的拘束力。 3、要约的法律效力： 1要约的生效时间：我国法律采纳到达主义。 2要约法律效力的内容：要约在发出以后即对要约人和受要约人产生一定的拘束力。 4、要约的撤回和撤销。 1所谓要约的撤回是指要约人在发出要约以后，未到达受要约人之前，有权宣告取消要约。根据

9、要约的形式拘束力，任何一项要约都是可以撤回的，只要撤回的通知先于或同时与要约到达受要约人，便能产生撤回的效力。由于撤回是在要约到达受要约人之前作出的，因此在撤回时要约并没有生效，撤回要约也不会影响到受要约人的利益。2所谓要约的撤销，是指要约人在要约到达受要约人并生效以后，将该项要约取消、从而使要约的效力归于消灭。要约是允许撤销的。但是，如果要约中规定了承诺期限或者以其他形式说明要约是不可撤销的，或者尽管没有明示要约不可撤销，但受要约人有理由信赖要约是不可撤销的，并且已经为履行合同作了准备工作，那么不可撤销要约。如果受要约人在收到要约以后，基于对要约的信赖，已为准备承诺支付了一定的费用，在要约撤

10、销以后应有权要求要约人给予适当补偿。5、要约失效。所谓要约失效，是指要约丧失了法律拘束力、即不再对要约人和受要约人产生拘束。要约失效以后，受要约人也丧失了其承诺的能力，即使其向要约人表示了承诺，也不能导致合同的成立。 1、概念：所谓承诺，是指受要约人同意要约的意思表示，即承诺是指受要约人同意承受要约的条件以缔结合同的意思表示。承诺的法律效力在于一经承诺并送达于要约人，合同便告成立。 2、承诺的构成要件：承诺必须由受要约人向要约人作出；承诺必须在规定的期限内到达要约人；承诺的内容必须与要约的内容一致；承诺的方式必须符合要约的要求。 3、承诺的效力：1生效时间：承诺生效时间以到达要约人时确定。2效

11、力：承诺的效果在于使合同成立，即一旦承诺生效，合同便宣告成立。 4、承诺的撤回： 所谓承诺撤回，是指受要约人在发出承诺通知以后，在承诺正式生效之前撤回其承诺。根据?合同法?第27条，“承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。三承诺三承诺五、关于格式合同的问题五、关于格式合同的问题 一概念：格式条款是指合同当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。包含有格式条款的合同为格式合同，又称为标准合同。 二格式合同的特征 、要约对象的广泛性或持续性； 、格式合同承诺内容确实定性； 、格式合同的高效性和低本钱性； 、格式合同当事人双方经济

12、地位的不平衡性； 、格式合同条款具有事先确定性和普遍性。 三格式条款提供者的义务三格式条款提供者的义务合同法第合同法第39条第条第1款规定：款规定：“采用格式条款采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原那么确定当事人之间的权利和义务，并采平原那么确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。明。 四格式合同的效力四格式合同的效力 由于格式合同在订立的时候未与对方进展必由于格式合同在订立的时候

13、未与对方进展必要的协商，从而使制定者在制定时为了自身的要的协商，从而使制定者在制定时为了自身的利益尽量使自己的权利较多，责任更少，从而利益尽量使自己的权利较多，责任更少，从而很容易产生对对方当事人利益的侵害。很容易产生对对方当事人利益的侵害。合同法第四十条对存在这种严重违反公平原那么的合同加以规定并确认其无效 、具有合同法第五十二条规定的五种情形之一的，该格式合同无效；1一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3以合法形式掩盖非法目的；4损害社会公共利益；5违反法律、行政法规的强制性规定。 、具有合同法第五十三条规定的二种情形的免责条款，无效：1

14、造成对方人身伤害的；2因成心或者重大过失造成对方财产损失的。 、格式条款免除提供格式条款一方责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款无效。六、关于合同效力的问题六、关于合同效力的问题 一合同生效的概念和内容一合同生效的概念和内容 1、概念：所谓合同生效，是指已经成立的合同、概念：所谓合同生效，是指已经成立的合同在当事人之间产生了一定的法律拘束力，也就是在当事人之间产生了一定的法律拘束力，也就是通常所说的法律效力。通常所说的法律效力。 2、内容：合同对当事人的拘束力具体表达为权、内容：合同对当事人的拘束力具体表达为权利和义务两方面。权利依法受到法律保护的同时，利和义务两方面。权利依法受到法律保

15、护的同时，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，如果当事人应当按照约定全面履行自己的义务，如果当事人违反合同义务那么应当承担违约责任。当事人违反合同义务那么应当承担违约责任。二合同的生效要件二合同的生效要件合同生效要件是判断合同是否具有法律效力的标准。合同生效要件是判断合同是否具有法律效力的标准。?民法通那么民法通那么?第第55条规定，条规定，“民事法律行为应当具备以下条件：民事法律行为应当具备以下条件：1、行为人具有相应的民事行为能力。、行为人具有相应的民事行为能力。行为人必须具备正确理解自己的行为性质和后果、独立地表达自己行为人必须具备正确理解自己的行为性质和后果、独立地表达自己的意思的能

16、力。当事人依法可以委托代理人订立合同。合同的主的意思的能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。合同的主体包括自然人、法人和其他组织。体包括自然人、法人和其他组织。主体资格、资质问题关系到合同的效力，影响对第三方的法律责任主体资格、资质问题关系到合同的效力，影响对第三方的法律责任的承担。签订合同前应认真审查签约对象的主体资格、资质、资的承担。签订合同前应认真审查签约对象的主体资格、资质、资信、履行能力、营业执照、组织架构，调查合作方的商业信誉和信、履行能力、营业执照、组织架构，调查合作方的商业信誉和履约能力。尽可能对合作方进展实地考察，或者委托专业调查机履约能力。尽可能对合作方进展实地考察，或者

17、委托专业调查机构对其资信情况进展调查。和分公司签订合同的，必须审查分公构对其资信情况进展调查。和分公司签订合同的，必须审查分公司是否得到公司的书面授权。如果合作方是个人和个体工商户，司是否得到公司的书面授权。如果合作方是个人和个体工商户，应详细记录其身份证号码、家庭住址、应详细记录其身份证号码、家庭住址、。了解这些信息有利于。了解这些信息有利于更好地履行合同，同时，当发生纠纷的时候，有利于诉讼和法院更好地履行合同，同时，当发生纠纷的时候，有利于诉讼和法院的执行。的执行。 2、意思表示真实。所谓意思表示真实，是指表意人的表示行为应当真实地反映其内心的效果意思。 3、不违反法律和社会公共利益。合同

18、不违反法律，是指合同不得违反法律的强行性规定。 4、合同必须具备法律所要求的形式。我国法律成认当事人可以依法选择合同的形式。但是，如果法律对合同的形式作出了特殊规定，当事人必须遵守法律规定。有一些合同依照法律规定，当事人在签订书面合同后还必须登记，方为有效。三无效合同三无效合同1 欺诈一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益2恶意串通、损害国家、集体或第三者利益的；3以合法形式掩盖非法目的；4损害社会公共利益；5违反法律、行政法规的强行性规定的。1.概念：所谓无效合同，它是指合同虽然已经成立，但因其在内容和形式上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，因此应确认为无效。2.无效合同

19、的范围：四效力待定的合同四效力待定的合同无行为能力人所无行为能力人所订立的合同；订立的合同；因无权代理而订立因无权代理而订立的合同。的合同。限制民事行为能限制民事行为能力人依法不能独力人依法不能独立订立的合同；立订立的合同；1、概念：所谓效力待定的合同是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合有关生效要件的规定，因此其效力能否发生，尚未确定，一般须经有权人表示成认才能生效。 2、效力待定合同的范围：主要是指主体不合格而订立的合同。五、可变更、可撤销的合同五、可变更、可撤销的合同 1、概念：可变更、可撤销的合同，它是指当事人在订立合同时，因意思表示不真实，法律允许撤销权人通过行使撤销权而使已经生效的

20、合同归于无效。 2、撤销权的行使： 撤销权通常由因意思表示不真实而受损害的一方当事人享有。撤销权的行使，不一定必须通过诉讼的方式。如果撤销权人主动向对方作出撤销的意思表示，而对方未表示异议，那么可以直接发生撤销合同的后果；如果对撤销问题，双方发生争议，那么必须提起诉讼或仲裁，要求人民法院或仲裁机关予以裁决。 撤销权人有权提出变更合同，请求变更的权利也是撤销权人享有的一项权利。 撤销权人必须在规定的期限内行使撤销权。我国合同法规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权或具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权，那么撤销权消灭。 3、可变

21、更、可撤销合同的范围： 1因重大误解订立的合同； 2在订立合同时显失公平的； 3因欺诈、胁迫而订立的合同； 4乘人之危而订立的合同。六合同被确认无效或被撤销的后果六合同被确认无效或被撤销的后果 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。因此合同被确认无效和被撤销以后，将溯及既往，自合同成立之日起就是无效的，而不是从确认合同无效之时起无效。一旦合同被确认无效或被撤销，合同关系不复存在，原合同对当事人不再具有任何拘束力，当事人也不得基于原合同而主张任何权利或享受任何利益。七、关于合同履行的问题七、关于合同履行的问题合同的履行是指合同债务人全面、正确履行合同所约定或者法律规定的义务，使合同债权人

22、的权利得到完全的实现。（一）合同的履行原则（一）合同的履行原则 实际履行原则、协作履行原则、经济合理原则、适当履行原则、情势变更原则。二合同的履行规那么二合同的履行规那么 1、履行主体：履行主体是指履行合同义务和承受合同义务履行的人。在一般情况下债都是由债务人向债权人履行义务，由债权人承受债务人的履行的。债务人相债权人就是债的履行主体。但是、在某些情况下，第三人也可以成为履行主体。 2、履行标的：履行标的是指债务人向债权人履行义务应交付的对象，又称给付标的。 合同当事人须严格按照合同约定的标的履行义务，是实际履行原那么的要求。只有在法律规定或者合同约定允许以其他标的代替履行时，债务人才可经债权

23、人同意后以其他标的履行。如果合同中对标的物的质量规定不明确，按照国家质量标准履行；没有国家质量标准的，按部颁标准或者专业标准履行；没有部颁标准或者专业标准的，按经过批准的企业标准履行；没有经过批准的企业标准的，按标的物产地同行业其他企业经过批准的同类品质量标准履行。在标的物需要包装的场合，货物的包装须符合合同的约定。当事人没有具体规定包装要求的，应按照货物性能的要求予以包装。以完成一定工作或劳务履行义务的，债务人应当严格按合同和法律规定的质量、数量完成工作或提供劳务，否那么，应承担相应的民事责任。以货币履行义务的，除法律另有规定的以外，必须用人民币计算和支付。除国家允许的现金交易外，法人之间的

24、经济往来，必须通过银行转帐结算。在支付标的之价金或酬金时，当事人应按照合同约定的标准和计算方法确定的价款来履行。合同中约定价款不明确的，按照国家规定的价格履行；国家没有规定价格的，参照市场价格或者同类物品的价格或者同类劳务的报酬标准履行。如果当事人订立的合同是执行国家订价的，那么在合同规定的交付期限内国家价风格整时，按交付时的价格计价。逾期交货的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行。逾期提货或逾期付款的，遇价格上涨时，按新价格执行；价格下降时，按原价格执行。3、履行期限：履行期限是指债务人向债权人履行义务和债权人承受债务人履行的时间。履行期限可以是具体的某一期日，也可以是某一

25、期间。合同当事人必须严格技合同中约定的履行期限履行合同。如果合同中约定的期限不明确，当事人又协商不成的，那么合同债务人可以随时向债权人履行义务，债权人也可以随时要求债务人履行义务，但应当给对方必要的准备时间。4、履行地点：履行地点是指债务人履行义务和债权人承受履行的地方。当事人应当在法定或约定的履行地点履行。如果履行地点不明确时，按照法律规定：“给付货币的，在承受给付一方的所在地履行，其他标的在履行义务一方的所在地履行。但标的为工程工程和建筑物的，应在标的的所在地履行。凡符合上述规定的履行地点的履行，为适当履行。否那么，债务人的履行为不适当的、应改在履行地点履行并承担相应的费用。5、履行方法：

26、履行方法是指债务人履行义务的方式。履行方法是由法律规定或合同约定的，债的性质和内容不同，其履行方法也不同。八、关于合同解除的问题八、关于合同解除的问题二类型二类型 1 1、协议解除：是指当事人双方通、协议解除：是指当事人双方通过协商同意将合同解除的行为。它过协商同意将合同解除的行为。它不以解除权的存在为必要，解除行不以解除权的存在为必要，解除行为也不是解除权的行使。为也不是解除权的行使。 2 2、法定解除：合同解除的条件由、法定解除：合同解除的条件由法律直接加以规定者，其解除为法法律直接加以规定者，其解除为法定解除。在法定解除中，有的以适定解除。在法定解除中，有的以适用于所有合同的条件为解除条

27、件，用于所有合同的条件为解除条件，有的那么仅以适用于特定合同的条有的那么仅以适用于特定合同的条件为解除条件。件为解除条件。 3 3、约定解除：是指当事人以合同、约定解除：是指当事人以合同形式，约定为一方或双方保存解除形式，约定为一方或双方保存解除权的解除。权的解除。一概念：一概念：合同解除，是指在合同有效成立合同解除，是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，当事人一方或双方的意思表示，使合同自始或仅向将来消灭的行使合同自始或仅向将来消灭的行为，它也是一种法律制度。在适为，它也是一种法律制度。在适用情事变更原那么时，合同解除用情事变更

28、原那么时，合同解除是指履行合同实在困难，假设履是指履行合同实在困难，假设履行即显失公平，法院裁决合同消行即显失公平，法院裁决合同消灭的现象。灭的现象。三合同解除的条件三合同解除的条件合同解除的条件，大致有四大类型：一是协议解除的条件；二是约定解除的条件；三是不可抗力致使不能实现合同目的；四是违约行为。1、协议解除的条件。协议解除的条件，是当事人双方协商一致，将原合同加以解除的协商一致，也就是在双方之间又重新成立了一个合同，其内容主要是把原来的合同废弃，使基于原合同发生的债权债务归于消灭。2、约定解除的条件。约定解除的条件，是当事人双方在合同中约定的或在其后另订的合同中约定的解除权产生的条件。只

29、要不违反法律的强行性规定，当事人可以约定任何会产生解除权的条件。3、不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力致使不能实现合同目的，该合同失去积极意义，失去价值，应予以消灭。我国合同法允许当事人通过行使解除权的方式将合同解除。 4、迟延履行。迟延履行，又称债务人迟延，是指债务人能够履行、但在履行期限届满时却未履行债务的现象。 5、拒绝履行。拒绝履行，又称毁约，是指债务人能够履行却不法地对债权人表示不履行。 6、不完全履行。不完全履行，是指债务人虽然以适当履行的意思进展了履行，但不符合法律的规定或者合同的约定。不完全履行可分为量的不完全履行和质的不完全履行。?合同法?第94条第4款关于“其他违约行为

30、致使不能实现合同目的时可以解除合同的规定，可解释为是对不完全履行致使不能实现合同目的作为解除条件的成认。 7、债务人的过错造成合同不能履行。?合同法?第94条第4款关于“其他违约行为致使不能实现合同目的的规定包含了这一解除条件。四合同解除的程序四合同解除的程序合同解除的条件只是解除的前提，条件具备时，合同并不当然且自动地解除。欲使合同解除，还必须经过定的程序。解除的程序包括三种，即协议解除的程序、行使解除权的程序和法院裁决的程序。1、协议解除的程序。协议解除的程序，是指当事人双方经过协商同意，将合同解除的程序。2、行使解除权的程序。行使解除权的程序必须以当事人享有解除权为前提。所谓解除权，是指

31、合同当事人可以将合同解除的权利。它的行使，发生合同解除的法律效果，因而它是一种形成权。解除权按其性质来讲，不需要对方当事人的同意，只需解除权人单方的意思表示，就可以把合同解除。解除权人主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。根据?合同法?司法解释二的规定：当事人对合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，

32、依照其规定。行使解除权的程序适用于不可抗力致使合同不能履行、当事人一方违约和约定解除等场合。五合同解除的效力五合同解除的效力 1、合同解除与溯及力。合同解除有溯及力，是指解除使合同关系溯及既往地消灭，合同如同自始未成立。合同解除无溯及力，是指合同解除仅仅使合同关系向将来消灭，解除之前的合同关系仍然有效。我国的合同解除是否有溯及力，法律尚无明确而系统的规定，我国的通说认为无溯及力。 2.合同解除与恢复原状。恢复原状是有溯及力的解除所具有的直接效力，是双方当事人基于合同发生的债务全部免除的必然结果。在合同尚未履行时，解除具有溯及力，基于合同发生的债权债务关系全部溯及地消灭，当事人之间当然恢复原状，

33、不存在产生恢复原状义务的余地。恢复原状义务只发生于合同局部或全部履行的情况。由于合同自始失去效力，所以当事人受领的给付失去法律根据、应该返还给付人，也可以来取其他补救措施(?合同法?第97条)。 3.尚未履行的债务免除与不当得利返还。合同解除无溯及力时，解除前的合同关系仍然有效，因此解除前进展的给付还有法律根据，只是自合同解除之时起尚未履行的债务被免除。这样，就发生了如下问题：当事人一方已经局部或全部履行了债务，对方却未履行对待给付，或者虽然也履行了债务，但双方各自的履行在数量上不对等。对这一问题采取所有物返还显然不妥，因为给付人在合同解除后仍未取得给付物的所有权。惟一的方法是运用不当得利制度

34、加以解决，即受领人将其多得的利益按不当得利规那么加以返还。不当得利返还在效力方面不属于物权效力，而属于债的效力、在范围方面以受领人知道其取得利益无根据时尚存的利益为限，至于在返还时受领人有无利益存在，那么在所不问。 4.合同解除与赔偿损失。?民法通那么?第115条规定，合同解除不影响当事人要求赔偿损失的权利。九、关于违约责任的问题九、关于违约责任的问题2、分类：、分类：1预期违约：预期违约亦称先期违约，包括明示毁预期违约：预期违约亦称先期违约，包括明示毁约和默示毁约两种。所谓明示毁约，是指在合同履行期约和默示毁约两种。所谓明示毁约，是指在合同履行期到来之前，一方当事人无正当理由而明确、肯定地向

35、另到来之前，一方当事人无正当理由而明确、肯定地向另一方表示他将不履行合同。所谓默示毁约，是指在履行一方表示他将不履行合同。所谓默示毁约，是指在履行期到来之前，一方当事人有确凿的证据证明另一方当事期到来之前，一方当事人有确凿的证据证明另一方当事人在履行期到来时将不履行或不能履行合同，而另一方人在履行期到来时将不履行或不能履行合同，而另一方又不愿提供必要的履约担保。预期违约表现为未来将不又不愿提供必要的履约担保。预期违约表现为未来将不履行合同义务，而不是实际违反合同义务。履行合同义务，而不是实际违反合同义务。2实际违约实际违约：A.拒绝履行；拒绝履行；B.不适当履行；不适当履行；C.迟延履行；迟延

36、履行；D.其他违约行为其他违约行为一违约行为一违约行为 1、概念：违约行为是指违反合同债务的行为。这里的合同、概念：违约行为是指违反合同债务的行为。这里的合同债务，既包括当事人在合同中约定的义务，又包括法律直接债务，既包括当事人在合同中约定的义务，又包括法律直接规定的义务，还包括根据法律原那么和精神的要求，当事人规定的义务，还包括根据法律原那么和精神的要求，当事人所必须遵守的义务。所必须遵守的义务。 二违约责任二违约责任 1、概念：违约责任，是合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依法产生的法律责任。 2.违约责任的承担方式：我国?合同法?共规定了五大类违约责任形式： 1继续履

37、行，又称强制履行，指在违约方不履行合同时，由法院强制违约方继续履行合同债务的违约责任方式。 2采取补救措施：根据?合同法?第111条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 3赔偿损失，即债务人不履行合同债务时依法赔偿债权人所受损失的责任。我国合同法上的赔偿损失是指金钱赔偿，即使包括实物赔偿，也限于以合同标的物以外的物品予以赔偿。 4定金责任：?合同法?第115条规定：“当事人可以依照中华人民共和国担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保