房产项目营销规划报告与营销推广战略构架

1、“荣森世纪新城”项目营销策划报告营销推广战略构架托付个体:花费的太阳智诚Sungshan园东西工业有限公司1 / 65报告个体:Shanghai打开房地产投资请教有限公司报告日期:二000年9月河南博越房地产咨询有有限公司第一部分：产品研究2 / 65、地段1、 地理位置本项目位于道北区域老城区与西工区交汇处，属于市郊偏僻地带。依照目前洛阳市整体市场走势，市政府建设重点在洛阳新区，广泛市场调研以及定向产品测试后，我们发觉：本案所处地段社会认知度和认可度较低 在大部分客户眼中，本案所处地段相对偏远，配套设施比较缺乏。然而，在调研中发觉：通过对本案周边环境改善的介绍后，尤其是建华西路改造，定鼎路道

2、口的 打通等重大工程的启动，使得 客户对本地段前景关注程度提高，升值概念专门快被接收，转而看好本 区域的前景 。看到这种转3 / 65变 ， 我们的信心也增强了！ 因此，这种转变带有某种潜意识里的投机性，不 应该过于庆幸。鉴于客户对地段概念在感知和认知上有一定出入的现象，地段教育显得尤为重要， 关于地段的形 象营造和概念传播显得至为关键！2、交通本案所谓的交通由 “道路”和“公共交通线路”构成 。本案处于道北路。目前，道北路通往市区有三个出口，其中只有两个能够过车，而且分布在道北路的两端，道路交通状况不十分理想一一 实际道路状况相对糟糕。然而建华西路以及定鼎路道口的打 通，将极大地改善道路状况

3、。4 / 65本案由于所处位置相对比较靠里，出口不专门理想，建议小区出口应当及早整改。本案附近 公共交通线路匮乏 ，仅有少量公交线途经，18路、19路，而且公交车辆的次数明显偏少。 交通问题已成为极为关键的问题，值得我们高度重视 ！关于地段改造是否能够完全，能否打消消费者的心存疑虑是本案成败的先决因素之一！配套在本案推出后相当长的时刻内， 本项目区域生活配套欠缺 一一属于各种专业市场、仓储库房的集中地，其他生活、娱乐、健康医疗等设施屈指可数，成为消费者选择居住区域的一大抗力。 在营销推广中，对消费者的引导，勾5 / 65勒前景和升值潜力的描述十分重要。三、产品1、规划“均好性”是本案最显著的规

4、划特征，尽管也带来“均不行”的嫌疑，然而在同质楼盘的“个案 博弈”中本案总体规划差不多处于“不优不劣” 的局面。本案的社区规模效应远远优于其达竞争楼盘，假如对景观规划进行适当的包装。假如真能操作到位：6 / 65卓越的特色环境规划将是本案最大的卖点！多次的市场调研差不多证实。在今后的传播包装过程中，大型社区概念将是去化速度最有力的利器！2、房型本案因为是大型经济适用房小区， 就整盘户型比操纵而言，本案户型主力户型为80多平方米中档户型 象本案如此的经济适用房楼盘，在前期品牌知名度完成后，市场迅速认能够至于产生热销的形式极有可能出现。然而在推出时期，明显偏大的房型将带来销售压力！7 / 653、物业物业治理将是本案品牌塑造的另一个重点，应当启用具有公认品牌知名度的物业公司，在项目本 身不具备知名度的前提下，我们建议打着具有广泛社会知名度“品牌物业”完成局部“借势”的功能。4、价格由于本案为经济适用房小区，又加上