房地产项目策划培训第四章 房地产投资策划

1、 第四章第四章 房地产投资策划房地产投资策划第一节第一节 房地产投资策划技术要点房地产投资策划技术要点第二节第二节 房地产投资策划案例解读房地产投资策划案例解读第一节第一节 房地产投资策划技术要点房地产投资策划技术要点n一、房地产投资策划的内容一、房地产投资策划的内容n二、项目投资环境分析与评价二、项目投资环境分析与评价n三、项目投资时机分析和选择三、项目投资时机分析和选择n四、项目投资区位分析和选择四、项目投资区位分析和选择n五、项目投资内容的分析和选择五、项目投资内容的分析和选择n六、项目投资模式与开发模式的选择六、项目投资模式与开发模式的选择n七、项目投资的经济分析与评价七、项目投资的经

2、济分析与评价一、房地产投资策划的内容一、房地产投资策划的内容 二、项目投资环境分析与评价二、项目投资环境分析与评价 1社会环境社会环境 2政治环境政治环境 3法律环境法律环境 4经济环境经济环境 5文化环境文化环境 6自然地理环境自然地理环境 7基础设施环境基础设施环境 8社会服务环境社会服务环境二、项目投资环境分析与评价二、项目投资环境分析与评价（二）项目投资环境的评价（二）项目投资环境的评价 1多因素和关键因素法多因素和关键因素法 （1）多因素分析法）多因素分析法 影响因素子因素权重政治环境政治稳定性；国有化可能性；当地政府的外资政策0.15 经济环境经济增长；物价水平0.10 财务环境资

3、本与利润外调；对外汇价；集资与借款的可能性0.15 市场环境市场规模；分销网点；营销的辅助机构；地理位置0.10 基础设施国际通讯设备；交通与运输；外部经济0.15 技术条件科技水平；适合工资的劳动生产力；专业人才的供应0.05 辅助工业辅助工业的发展水平；辅助工业的配套情况等0.10 法律制度与执行商法、劳工法、专利法等各项法律是否健全；法律是否的得到很好执行0.10 行政机构效率机构的设置；办事程度；工作人员的素质等0.05 文化环境当地社会是否接纳外贸公司及对其的信任与合作程度；外资公司是否适应当地社会风俗等0.05 竞争环境当地竞争对手的强弱；同类产品进口额在当地市场所占份额0.05

4、二、项目投资环境分析与评价二、项目投资环境分析与评价 1多因素和关键因素法多因素和关键因素法（2）关键因素评估法）关键因素评估法投资动机影响投资环境的关键因素降低成本适合当地工资水平的劳动生产率；土地费用；原料及元件价格；运输成本发展当地市场市场规模；营销辅助机构；文化环境；地理位置；运输条件；通信条件获得元件和原料的供应资源；当地货币汇率的变化；当地的通货膨胀率；运输条件风险分散政治稳定性；国有化可能性；倾向汇率；通货膨胀率追随竞争者市场规模；地理位置；营销的辅助机构；法律制度等获得当地的生产技术和管理技术科技发展水平；劳动生产率二、项目投资环境分析与评价二、项目投资环境分析与评价 三、项目

5、投资时机分析和选择三、项目投资时机分析和选择 三、项目投资时机分析和选择三、项目投资时机分析和选择 四、项目投资区位分析和选择四、项目投资区位分析和选择四、项目投资区位分析和选择四、项目投资区位分析和选择（二）房地产投资项目的区位因素分析（二）房地产投资项目的区位因素分析 1地域因素的分析 2具体地点的分析 3开发潜力的分析 4土地使用权获取方式分析 四、项目投资区位分析和选择四、项目投资区位分析和选择（二）房地产投资项目的区位因素分析（二）房地产投资项目的区位因素分析 5区位选择的具体影响因素区位选择的具体影响因素四、项目投资区位分析和选择四、项目投资区位分析和选择 1从宏观上选择区位从宏观

6、上选择区位2从微观角度选择区位从微观角度选择区位 3投资区位的具体选择方法投资区位的具体选择方法 四、项目投资区位分析和选择四、项目投资区位分析和选择四、项目投资区位分析和选择四、项目投资区位分析和选择 四、项目投资区位分析和选择四、项目投资区位分析和选择 四、项目投资区位分析和选择四、项目投资区位分析和选择 五、项目投资内容的分析和选择五、项目投资内容的分析和选择 五、项目投资内容的分析和选择五、项目投资内容的分析和选择 1土地房地产 2住宅 3写字楼 4商场、酒楼、旅店 5工业类房地产 6休闲性房地产 7综合房地产 六、项目投资模式与开发模式的选择六、项目投资模式与开发模式的选择 2“投资

7、开发出售投资开发出售”模式模式 3“投资开发出租投资开发出租”模式模式 4“投资开发出售、出租投资开发出售、出租”模式模式 5“投资开发自营投资开发自营”模式模式 6“投资开发投资开发”模式模式 7“收购包装租、售、营收购包装租、售、营”模式模式 8“思路选定城市融资拿地开发思路选定城市融资拿地开发 租售租售”创新模式创新模式 六、项目投资模式与开发模式的选择六、项目投资模式与开发模式的选择七、项目投资的经济分析与评价七、项目投资的经济分析与评价 1.房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资 项目项目总投资总投资估算说明估算说明1开发建设投资1.11.21.31.41.51.61.71.81.

8、91.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）3.13.23.3开发产品成本固定资产投资经营资金七、项目投资的经济分析与评价七、项目投资的经济分析与评价 2.开发产品成本开发产品成本 序序 号号项项 目目开发产品成本开发产品成本固定资产投资固定资产投资合计合计123456789101112土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费合 计七、项目投资的经济分析与评价七、项

9、目投资的经济分析与评价 七、项目投资的经济分析与评价七、项目投资的经济分析与评价 表表4-5 房地产开发项目销售计划及收款计划表房地产开发项目销售计划及收款计划表 单位：，元单位：，元销售期间销售期间第第1期期第第2期期第第 N期期合计合计销售计划面积百分比100%收款计划期间百分比销售收入百分比销售收入百分比销售收入第1期第2期第3期第N期总计 表表4-6 房地产开发项目出租计划及出租收入计划表房地产开发项目出租计划及出租收入计划表 单位：，元单位：，元 序序 号号项目名称项目名称建设期建设期经营期经营期第1期第2期第3期第N-1期第N期1可出租建筑面积2单位租金3可能毛租金收入4出租率（%

10、）5有效毛租金收入6转售收入7转售成本及税费8净转售收入七、项目投资的经济分析与评价七、项目投资的经济分析与评价七、项目投资的经济分析与评价七、项目投资的经济分析与评价 表表4-7 房地产项目销售收入汇总表房地产项目销售收入汇总表 单位：万元单位：万元 项 目建筑面积（）售价 （元/）2001年2002年2003年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商业部分公寓楼部分地下商业部分地下车库部分总 计七、项目投资的经济分析与评价七、项目投资的经济分析与评价 表表4-8 房地产项目出租收入计划表房地产项目出租收入计划表 单位：万元单位：万元 物业类型初始租金（元/）年期3451415合计入住

11、率地上商业部分公寓楼部分地下商业部分地下车库部分其他面积总 计七、项目投资的经济分析与评价七、项目投资的经济分析与评价 表表4-10 销售收入与经营税金及附加估算表销售收入与经营税金及附加估算表 单位：万元单位：万元 序号序号项项 目目合计合计123N1销售收入销售收入1.11.21.3可销售面积（平方米）可销售面积（平方米）单位售价（元单位售价（元/平方米）平方米）销售比例（销售比例（%）2经营税金及附加经营税金及附加2.12.22.3营业税营业税城市维护建设税城市维护建设税教育费附加教育费附加七、项目投资的经济分析与评价七、项目投资的经济分析与评价 表表4- 11 出租收入与经营税金及附加

12、估算表出租收入与经营税金及附加估算表 单位：万元单位：万元 序号项 目合计123N1租金收入1.11.21.3可出租面积（平方米）单位租金（元/平方米）出租率（%）2经营税金及附加2.12.22.3营业税城市维护建设税教育费附加3净转售收入3.13.23.3转售价格转售成本转售税金七、项目投资的经济分析与评价七、项目投资的经济分析与评价 表表4-12 自营收入与经营税金及附加估算表自营收入与经营税金及附加估算表 单位：万元单位：万元序号项 目合计123N1自营收入1.11.21.3商业服务业其他2经营税金及附加2.12.22.3营业税城市维护建设税教育费附加七、项目投资的经济分析与评价 表表4

13、-13 投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表 单位：万元单位：万元 序 号项 目合计123N1项目总投资1.11.2开发建设投资经营资金2资金筹措2.12.22.32.42.5资本金借贷资金预售收入预租收入其他收入七、项目投资的经济分析与评价七、项目投资的经济分析与评价序号项 目合 计123N1现金流入1.11.21.31.41.51.61.7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金表表4-14 全部投资财务现金流量表全部投资财务现金流量表 单位：万元单位：万元 七、项目投资的经济分析与评价七、项目投资的经济分析与评价序号项 目合 计123N2现金流出2.12

14、.22.32.42.52.62.7开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、财务内部收益率（%）：2、财务净现值3、投资回收期（年）：4、基准收益率（%）：表表4-14 全部投资财务现金流量表全部投资财务现金流量表 单位：万元单位：万元 七、项目投资的经济分析与评价七、项目投资的经济分析与评价表表4-15 资本金现金流量表资本金现金流量表 单位：万元单位：万元 序号项 目合计1 2 3N1现金流入1.11.21.31.41.51.61.7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金七、项目投资的经济分析

15、与评价七、项目投资的经济分析与评价表表4-15 资本金现金流量表资本金现金流量表 单位：万元单位：万元 序号项 目合计123N2现金流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、资本金财务内部收益率（%） 2、财务净现值七、项目投资的经济分析与评价七、项目投资的经济分析与评价表表4-16 投资各方现金流量表投资各方现金流量表 单位：万元单位：万元 序号项 目合计123N1现金流入1.11.2（1）（2）（3）（4）应得利润资产清理分配回收固定资产余值回收经营

16、资金净转售收入其他收入2现金流出2.12.2开发建设投资出资额经营资金出资额3净现金流量4累计净现金流量七、项目投资的经济分析与评价七、项目投资的经济分析与评价表表4-17 现金来源与运用表现金来源与运用表 单位：万元单位：万元 序号项 目合计1 2 3 N1资金来源1.11.21.31.41.51.61.71.81.9销售收入出租收入自营收入资本金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入七、项目投资的经济分析与评价七、项目投资的经济分析与评价表表4-17 现金来源与运用表现金来源与运用表 单位：万元单位：万元 序号项 目合计123N2资金运用2.12.22.32.42.52.6

17、2.72.82.92.10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金七、项目投资的经济分析与评价七、项目投资的经济分析与评价表表4-18 损益表损益表 单位：万元单位：万元 序号项 目合 计123N1经营收入1.11.21.3销售收入出租收入自营收入2经营成本2.12.2商品房经营成本出租房经营成本3运营费用4修理费用七、项目投资的经济分析与评价七、项目投资的经济分析与评价表表4-18 损益表损益表 单位：万元单位：万元 序号项 目合 计123N5经营税金及附加6土地增值税7利润总额8所得税9税后利润

18、9.19.29.3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）七、项目投资的经济分析与评价七、项目投资的经济分析与评价表表4-19 资产负债表资产负债表 单位：万元单位：万元 序号项 目合计123N1资产1.11.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.21.31.4流动资产总额应收帐款存货现金累计盈余资金在建工程固定资产净值无形及递延资产净值七、项目投资的经济分析与评价七、项目投资的经济分析与评价表表4-19 资产负债表资产负债表 单位：万元单位：万元 序号项 目合计123N2负债2.12.1.1 2.1.2 2.22.2.1