(培训体系)某知名企业推销培训九连环实训宝典

1、商品房销售培训问题 16-3616 为什么要办理商品房预售、预购登记手续 办理商品房预售、 预购登记手续， 可以通过房地产管理部门对房屋买卖交易的合 法性和唯一性进行确认， 有效保证买卖双方的合法权益。 对买方来说， 预购的商 品房是一种期得利益， 通过办理预售， 预购登记手续， 可以减少因不了解政策或 其它情况而造成投资风险；对卖方来说也可以减少因不必要的纠纷造成的损失。17 商品房的销售面积如何计算商品房的销售面积是指购房者在与开发商签订的 商品房买卖合同 中约定的建 筑面积，即套内建筑面积 （即套内建筑面积 ） 与分摊公用建筑面积之和。 即：商品 房销售面积 =套内建筑面积 +分摊的公用

2、建筑面积。套内建筑面积的计算方法：套内建筑面积 =套内使用面积 +套内墙体面积 +阳 台建筑面积。 （1） 套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范 （GBJ96-86） 规定 的方法计算，其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。 （2） 套 内墙体面积： 商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体， 有共用墙及非共用墙 两种： 1 共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑面积的分隔墙以及外 墙（包括山墙）；共用墙墙体水投影面积的一半计入内墙体面积。 2 非共用墙墙 体水平投影面积全部计入套内墙体面积。商品房分摊的公用建筑面积计算公式：公用建筑面积 =整栋建筑的面积 -各

3、套套内建筑面积之和 - 已作为独立使用空 间租售的地下室、车棚、人防工程地下室。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积十各套套内建筑面积之和。分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积X公用建筑面积分摊系数。18 哪些公用建筑面积可摊给购房人？哪些公用建筑面积不得分摊给住户 可分摊的公共部分为本幢楼的大堂，公用门厅，走廊、过道、公用厕所、电 （ 楼） 梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、 水箱间、冷冻机房、消防通道、变 （ 配） 电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、 空调机房，热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他 功能上为该建筑服务的专用设备用房

4、，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙 （ 包括山墙 ） 墙体面积水平投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅 炉房、作为人防工程地下室、 单独具备使用功能的独立使用空间； 售房单位自营、 自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理 （ 包括物业管理用房 ）。19 公用建筑面积分摊的原则是什么新修订的相关文件规定， 商品房公用面积的分摊以幢为单位， 与本幢楼房不相连 的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。20 阳台面积怎么计算 按现行的建筑面积计算规则 ：（1）封闭式的阳台，按其外围水平投影面积的 100%计算建筑面积，（2）没有封闭的阳台按其水平投影面

5、积的 50%计算建筑面积。21 什么是套内墙体面积 商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体， 分为共用墙体和非共用墙体。 共 用墙体是指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙 ）。共用墙体水平投影面积的一半计人套内墙体面积，非共用墙水平投影 全部计入套内建筑面积。22 什么是使用面积 使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部的净面积的总和。 其中包括卧室、 起 居室、过厅、过道、厨房、卫生间，储藏室、壁柜 （不吊柜）、户内楼梯 （按投影面 积）、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于 2.20 米的部分不计入面积。 22商品房买卖合同中的销售面积是由哪几部分构成？按有关

6、规定，商品房按 “套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单位内建 筑面积 （以下简称套内建筑面积 ）与应分摊的公用面积与套内墙体面积和阳台建 筑面积之和。23 什么是房屋建筑面积 房屋建筑面积系指房屋外墙 （柱 ）边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、 挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20米以上（含 2.20 米）的永久性建筑24 什么是房屋建筑面积？ 房屋建筑面积系指房屋外墙 （柱 ）边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、 挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20米以上（含 2.20 米）的永久性建筑。25 什么是使用率？什么

7、是实用率？ 住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在 78%至 80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比， 大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。25 现房期房分别怎样判断合法性？按新规定，手续齐全的 “合法 ”的期房，销售必须 “五证 ”两“书 ”齐全，而现房销售 则未必，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房， 将不再办理商品房 销售许可证， 购房人买这样的现房。 只要看国有土地使用证和房屋所有权证这两 证二书就可以， 但已竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房， 仍 须按照有关规定办理商品房预售许可证，

8、购房人购买时仍需要看“五证”两“书 ”。26“两书 ”是指什么？“两书 ”是指新建住宅质量保证书和使用说明书 。27“五证”是指什么？商品房的 “五证 ”包括：建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证，国有土地使 用证，建设工程开工证，商品房预 （预 ）售许可证。28 请问 : 目前， 商品房销售有哪几种类型， 现房销售和商品房预售有什么不同？ 目前，商品房销售分现房销售和期房销售 （ 即预售）两种。按 2000 年年底出台的 最新规定， 现房销售，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房， 将不 再办理商品房销售许可证， 已竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的 现房，仍须按照有关规

9、定办理商品房预售许可证。 商品房预售是指房地产开发企 业与购房者约定， 由购房人交定金或预付款， 而在未来的一定日期拥有现房的交 易行为。29 单位不给上住房公积金如何解决？按照住房公积金管理条例规定，住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇 集体企业、外商投资企业、 城镇私营企业及其他城镇企业、 事业单位及其在职职 工缴存的长期住房储金。市政府明确规定，除离退休职工、 1993 年以前按照标 准价优惠办法购买住房且未按有关规定补价的职工夫妻双方不建立住房公积金 外，1996年 6月 3 日前，北京市行政区域内所有党政机关、群众团体、事业单 位、企业单位 （ 包括全民、集体、民办、私营、股份制、

10、外商投资企业及其他进 行工商税务登记的企业和中外机构驻京办事机构 ） 的中方固定职工，劳动合 同制职工， 均应按照规定比例建立住房公积金。 中央在京企事业单位建立住房公 积金也按此规定办理。 在京单位聘用外地非农业户口职工， 凡签订正式劳动用工 合同，且没有在户口所在地建立住房公积金的， 单位可以其建立住房公积金； 凡 与单位签订正式劳动用工合同， 且工资由单位支付的职工， 无论其档案是否调入 单位，单位均应为其建立住房公积金。对于尚未建立住房公积金的企业职工， 可向北京市住房资金管理中心或所属 分中心举报。对企业亏损、缴存住房公积金确有困难的单位，按照住房公积金 管理条例 规定，须经本单位职

11、工代表大会或者工会讨论通过， 并经住房资金管 理中心审核，报有关部门批准后，可降低缴存比例或者缓缴。30请问：是否能够用A市的住房公积金购买B市的住房？问：我在一个城市A工作了两年(其间单位给我交纳了住房公积金)，然后又继续 攻读博士学位 3 年(其间基金转到市人才中心账户上 ) ，现在我和我爱人想在她工 作的城市B购买住房，我目前仍在读博士学位，户口不在城市 B.现在我有一个 问题请教：在购买住房时，能否利用我的公积金进行贷 ?答：首先住房公积金封存状态下不能申请公积金贷款， 其次北京申请公积金 贷款不能 购买外地住房，第三到外省市工作可以将本市建的住房公积金支取出 来，但目前不能直接转移到

12、外省市。31 请问如何查询公积金余额，公积金贷款的流程？问：您好，我想问以下几个问题：1、个人住房公积金余额的查询方法 2、新出台的住房公积金贷款额度及年限的具体计算方法3、公积金贷款的借款申请表一定要到管理中心领取吗？是否可到就近的管理中心领取？一些代办机构在网上 发布的借款表是否可用？ 4、公积金贷款的流程及各阶段 ?答： (1) 请拨打电话 67606291或 67606292查询。如已发到住房公积金缴存 卡的交存人可通过工、建两行的自动取款机查询； (2) 参照 2000年京资中心计字 088号文件； (3) 一般应到资金管理中心领取申请表，一些代办公司在管理中心领取申请表后 发给个人

13、也是可以的，但应用原件 (资金管理中心印制的 ) ；(4) 流程：第一步查 清自己公积金交存的资金管理中心或分中心，第二步到分中心申请，领取材料， 第三步分中心初审，第四步银行调查，填写合同，第五步放款，需带的材料因各人购房等情况不同而不同，可以申请贷款时问分中心。32 缴纳住房公积金满几年才可贷款？现贷款倍数是多少？问：我今年想要买房，关于公积金贷款我有一些问题： 1。缴费满几年才可公积 金贷款？ 2。现贷款倍数是多少？ 3。我老公现有公积金 5000 元，缴费已两年多； 我现有公积金 1680元，缴费 6 个月，问用公积金贷款可贷多少？答： (1) 目前政策没有规定公积金建立期限与贷款资格问题，但政策有可能 近期有一些调整； (2) 参照 2000年京房资中心计字 088 号文件计算贷款额度。33 二手房贷款政策二手房贷款一般要求抵押登记后，再予放款，且必须经过指定评估机构评估。34 还清住房公积金贷款后还可以再申请公积金贷款吗？还清后可以再次申请