房地产开发与运管.docx

1、房地产项目开发流程与运营管理项目计划管理的工具项目计划管理项目里程碑管理项目节点管理 项目供应商管理招标与合约管理风险管理目录一.房地产项目的整体开发流程F . 土地获取节 占计步与棒匍'、三.方目定位决策节点计划与控制四.产品设计节 点计划与控制五.项目报建节点计划与控制七.施 工建设节点计划与控制八.推广销售节点计划与控 制九.入伙交付节点计划与控制房地产企业土地获取主要渠道获取土地五类渠道：1. 政府招拍挂（招标、拍卖、挂牌）2. 收购、合作3. 招商引资，配套土地4. 变更土地性质5. 划拨拿地及价格考虑因素口市场未来预期项目或区域发展预期规划条件的市场实现及经济实现企业发展战

2、略和机会成本竞争对手状况分析 拿地各部门职责投资开发部：收集土地信息 项目立项报告（分公司） 项目立项 审批（董事会）一一项目可研报告（集团）一一项目投资决策（董事 会）一一项目获取（招牌挂、股权收购）一一成交确认书移交给项目公 司。营销部：初步市场调研及定位草案。设计部：概念规划设计方案。工程部：现场踏勘（确定是生地、熟地还是毛地）。财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。口成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成 本（根据设计部提供的规划要点进行估算）。采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。目录一.房地产项目的整体开发流程二.土地获取节点 计划与控制三.项目

3、定位决策节点计划与控制四.产品设计节点计划与控制五.项目报建节点计划与控制七.施工建设节点计划与控制八.推广销售节点计划与控制九.入伙交付节点计划与控制 房地产项目开发四大核心要素U!决策资金决策项目决策人力决策时I可地产项目开发三大核心要素：钱、地、人、时间! 房地产项目开发决策模型项目常规五种投资开发模式-城市运营投资模式-城市运营与大盘结合模式-现金流项目开发模式-高周转开发模式-稀缺资源开发模式项目定位决策各部门职责投资开发部：建设规划许可证一一国有土地使用证。营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定 价方案、示范区方案）。设计部：概念设计任务书一一概念设计深化方

4、案。工程部：编制项目工程节点计划。财务部：概念版投资收益（三个指标）。成本部：可研版成本（根据设计部提供的规划要点进行估算）。采购部：营销合作方资源（广告、代理公司、概念性设计单位）。关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案。目录一.房地产项目的整体开发流程二.土地获取节点计划与控制三.项目定位决策节点计划与控制U!产品设计节点计划与控制五.项目报建节点计划与控制 七.施工建设节点计划与控制八.推广销售节点计 划与控制九.入伙交付节点计划与控制设计前准备：0天;目录一.房地产项目的整体开发流程二.土地获取节点 计划与控制设计过程：高层：方案50天 +扩初35天多层可省扩初， 方案65天；成果

5、确认：5 天；设计前准备：0天;设计过程：多层55 天高层70天；成果确 认：不计时间市场定位：15天；概念规划：32天；成果 确认：8天；拿地与项目论证时间论噌策肾设计饕阶前期策划与设计周期指标设计周期：高层215天；多层180天大盘（一期多层）305天概会濒划实施方案）施工图概念规I甄善I概念规划/ 战略规划I扩初域“ 5 5天侈层）多层70天大盘180天耳层/复杂户型多层.天X至少1 1.5个月中小盘55天大盘至少3个月房地产设计管理程序优化个拿地节点 I个方案报建 !|工口论证阶凯渣划阶E F设计管理阶段淫膏;:J方案设计 十扩初设计 f广施工图设计七昌I1部品!施工图设计/譬腱腰翻案

6、设予诜型I咔聿筑平面皆设计扩初设成实施方案设计阶段一IIBi Ill建筑、规划方案）结构、设备初步方案 /土建扩初施工图J、'I开品配置建议）施工图设计指引）;:模型研死、!r:/ ： |部品材料调研j部品材料清单）部品材料定板封的销售配合;资料 n景观施工图设计;产品、技术创新研发景观概念方案设计景双I方案设计销售示范区设计主要设计阶段与周期 概念设计：大概6周；详规设计：大概6周；口单体方案：大概12周；口扩初方案：大概6周；施工图设计：施工标准和结构形式大概10周; 景观设计：大概5-6周；样板房及会所设计：大概4周常见的问题：进度问题：进度难以控制、专业公司难以衔接。实施方案完

7、 成基础施工图全套施工图 完成景观设计销售包装设 计设计周期质量问题：评价体系和评价经验的缺失。设计控制点概念设计研究区域确认概念设计研究结论规划方案设计区域规划设计评审会单体确认限额设计设计差错率（设计错漏变更 费用/总变更费用）4k5i 6 a 7前期 L 土地获取t策划定位 > 规划设计 > 工程施工J开盘销售 > 入伙交房XJT /x /J 土地信息收集:获取土地使用-政策、市场调权研卜签订土地出让-可行性研究合同获得用地规划 许可证"确权"办理土地证区域市场调研项目定位设计建议方案设计施工图设计方案送审取得施工许可工程招标.七通一平施工图纸、资料

8、、 材料、设备准备临时用地或临时占道手续办理.施工许可批文及办理开工手续设计、施工、监理单位的协调申办预售证竣工验收建设 或销售许可工程规划验收 证-进行权属登记，商品房销售取得相关证书办理银行按揭"物业移交三.项目定位决策节点计划与控制四.产品设计节项目重要节点详规报建口方案报建初步设计报建施工图报建开工时间开盘时间各部门职责投资开发部：方案设计报批批复意见书一一建设工程规划许可证 基础施工许可证。营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。设计部：编制方案设计任务书一一规划设计方案评审（含单体设计方 案）一一景观方案评审一一初步设计成果评审（含基坑支护设计图） 建筑施工图评审（含基

9、础设计图）一一正式施工图评审。工程部：地质初堪地质详堪土方开挖及边坡支护基础施 工。财务部：方案版投资收益（三个指标）。成本部：方案版成本、施工图预算（根据设计部提供的规划要点进行估 算）。各部门职责采购部：施工图顾问单位一一景观、室内、方案设计单位一一监理单位 招标一一土建总包招标工程材料设备采购。客服、物业部：物业策划方案。关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护关注风险点工程部、投资开发部、设计部关注设计指标表工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准 设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图工程部、设计部、营销及客服部、投资开发部关注变更和 报建图纸目录一.房

10、地产项目的整体开发流程二.土地获取节点 计划与控制三.项目定位决策节点计划与控制四.产品设计节点计划与控制*五.项目报建节点计划与控制七.施工建设节点计划与控制八.推广销售节点计 划与控制九.入伙交付节点计划与控制人办计委 规划局建设工程规划许可方案审肚环境评估及排污费消防设施费墙改基金人防异地建设费开发管Ei费基冏设施牌套费国有土地使用权证建设用地规划许可项目立项定资产投资计划办办站水保额散劳定中惊通知书质楼委托散水押金劳保统筹定额鉴别安全许可施工许可证硕售许可证放线管哩建设项目用地预审规划设计条件申请建设用地规划许可证4总平面规划方案审查建设用地批准书或土地使用证房地产项目一般报批报建流程

11、用地面积 3500M2消防审查环保审查防雷设计审查修建性详细规划审批I管线综合规划设计条件申请4（用地面积V20000M?）管线综合规划审批建筑设计方案审查卫生防疫审查 道路交通审查一园林绿化审查临时用水申请初步设计审查4建设工程测量建设工程规划许可证人防审查临时用电申请永久用水申请永久用电申请煤气报装申请工程质量监督登记一施工安全监督登记一施工图设计审查一排污许可证一白蚁防治合同I建筑工程施工许可证I1II电梯验收 规划验收消防验收 环保验收建设工程施工安全评价竣工验收备案建设工程档案验收与移交4房产测量申领房地产证加快项目报批报建进程内部控制：设计图纸的图纸质量、出图时间、图纸变更 （报建

12、图纸的变更）；口现场配合：项目现场现状、项目现场接待；外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、 城管、质检站、消防等各类工作协调；口合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要 是现场）、合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作 方的资源配合（尤其是专业部门）。目录一.房地产项目的整体开发流程二.土地获取节 点计划与控制三.项目定位决策节点计划与控制四.产品设计 节点计划与控制五.项目报建节点计划与控制十 六.施工建设节点计划与控制七.推广销售节点计 划与控制八.入伙交付节点计划与控制 施工建设 阶段控制关键要点关键要点：-质量控制!-进度控制!-成本控制!-协调管理

13、!工程建设的相关知识工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备；整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线；建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等；口项目施工周期（合理进度）：-多层及低密度：912个月；小隔层：1年半；-高层建筑：2年到2年半。施工组织次序：基础部分一主体工程一外墙装饰及安装一园区管线一景观施工一竣工 验收。点计划与控制五.项目报建节点计划与控制七.施 工建设节点计划与控制八.推广销售节点计划与控 制九.入伙交付节点计划与控制 房地产项目开 发流程（住宅项目）3房地产项目的整体开发流程一一企业视角与客户视角企业视角的房地产流程项目进程设计与实施房地产项目开发进程计划与实施，是

14、为了在计划时间内完 成房地产开发任务，回收资金，达到投资收益的日标。项 目进程计划的实施受多方面因素干扰：-工程施工因素-房地产政策因素-市场环境因素-开发商资金因素-当地政府规划与关系因素-外部干扰因素-其它不可抗力因素房地产开发前期工作的质量管理房地产开发前期工作挑选咨询单位重视可行性研究报告的质量严格项目前期工作成果的质量评审房地产开发设计质量（功能质量）管理建立了基本的工作流程，为规范设计质量管理奠下基础；但是更有效的设计质量管理应该发生在施工之前，根据设计管理的控制流程，从以下两阶段完成设计质量（功能质量）的有效管理：-1、规划设计阶段质量管理-2、施工图设计阶段质量管理施工是开发项

15、目形成实体的过程，也是决定最终产品质 量的关键阶段。-工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素 很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动、 机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。-工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆 卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程 项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。施工阶段的质量控制-制定适当的质量目标，因为质量目标常与项目进度控制、成本控制 处于相同优先级。因此，质量目标必须坚持实事求是，因地制宜。 目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入 成本加大，

16、综合开发绩效降低。适当增加项目的一致成本，减少非 一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。-强调施工现场的技术质量管理，建立统一的标准化的质量管理体 系，编制详尽的施工作业指导书和施工方案，严格检验标准，强调 执行力！现场有效质量管理关键环节-工程样板先行-技术方案先行-施工关键工序控制口项目实施阶段成本管理、y财务宿际的动态眼计划财务部Dia造价采购部7 签证变更的费用审 医专项工程的成D本分折动态成本的眼踪和回顾成本调整4-研发部akW的 优 化X制专顷工程设 计 变 更 的 障腿供施工图既场签证技术核定 的职场整制工侵质 量和进度的管|5扁 /制进度计划目录一.房地产项目的整体开发

17、流程二.土地获取节点计 划与控制三.项目定位决策节点计划与控制四.产品设计节点 计划与控制五.项目报建节点计划与控制六.施工建设 节点计划与控制七.推广销售节点计划与控制八.入伙交付节点计划与控制项目营销策划与推广销售三个 阶段售前阶段售中阶段H 策划咨询、代理公司客户 传罪销售代理、广告代理、媒 n体售后阶段律师行、银行、房管部 门关键节点组建销售团队；（销售总监、销售经理、销售员、策划总监、策划经理、策划师） 项目形象定位；（主推广语、主形象画面、项目案名、项目LOGO等） 项目销售卖点提炼；（区位、地段、产品、环境、价格、品牌等）项目营销执行方案；（开盘方案、销售手册、销售周期、价格、法

18、律文件、培训等）项目营销推广方案；（推广周期、媒体组合、费用计划、重大营销活动方案等）项目展示区包装方案；（外围导示、售楼处、样板房、看楼通道、工地等）关键节点合作方资源使用；（广告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒体 、印刷等）项目第一次广告出街；公司及项目品牌推广；项目展示区开放；项目价格听证会；项目一期开盘；营销费用预算。客户视角的房地产流程看楼 比较决策 签约发展商等待 收楼 收拾 乔迁> kV物业管理居住_7各部门职责投资开发部：面积预测报告一一取得预售许可证。营销部：开盘方案、价格、洗筹、开盘实施。设计部：配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。工程部：施工进度达

19、到预售条件（产品类型不同、城市不同， 情况有异）成本部：项目动态成本（成本月报）。采购部：分包工程及材料设备采购。关键要素：工程达到预售条件、取得预售许可证、开4III目录一.房地产项目的整体开发流程二.土地获取节点计 划与控制三.项目定位决策节点计划与控制四.产品设计节点计划与控制五.项目报建节点计划与控制六.施工建设 节点计划与控制七.推广销售节点计划与控制*八.入伙交付节点计划与控制关键节点客户预验房流程；（工地开放日） 交付风险检查流程；（内部验收） 模拟验收流程；（业务验房）集中交付现场接待流程；交付后房屋维修。（物业、客服）各部门职责投资开发部：面积实测报告一一竣工验收备案。营销部

20、：持续销售一一售罄/入伙两书（住宅使用说明书、住宅 质量保证书）。设计部：竣工图确认。工程部：组织各专项验收竣工验收（毛坯）组织整改 移交物业。（精装修一般都是毛坯入伙后，委托开发商装 修，单独签订协议。政府验收标准？质量衡量标准？） 各部门职责财务部：项目决算报告一一项目后评报告（对内含报酬率、净利率、毛利率进行核算）。成本部：竣工结算（项目结算报告）。采购部：分包工程及材料设备采购。客服、物业部：入伙方案、风险排查、组织入伙、客户投诉处 理、后续服务跟进。关键要素：竣工验收、入伙、项目后评估。谢谢！各节点与时间标准项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；国有土地使用证（指国有土地使用证的签发时间）； 建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）； 总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）； 方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）； 桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）； 主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）； 建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工