2022年商品调查报告4篇

1、高品质文档2022年商品调查报告4篇 xx年开县商品房调查报告 近几年以来楼市经受了一轮大起大落,商品房销售峰点分别在xx年的9、10月份以及xx年3月份至今,而低谷则主要在xx年下半年。一方面,xx由于股市触底致使整个宏观经济环境低迷;另一方面,国内为抑制房价不理性上涨,政府出台宏观经济政策对房市产生了巨大的影响。然而xx年底政府做出相应政策刺激过度下行的楼市,使得xx年房地产市场未像预期那样步入较长时间的调整期,需求方即时走出观望,xx年积压的销售潜力快速推动楼市进入新一轮销售高峰,房价消失回调。 自xx年下半年起,多数房地产开发商为了推动商品房的销售,实行带看房团看房的方式而非像xx年商

2、品房销售火爆时期一样坐等购房者前去案场,此后多家房地产媒介开通了看房直通车,拉拢大批量的客户集中到楼盘案场看房并且起到明显的引导效应,以此激发客户的购房信念。那么消费者需求状况毕竟如何?对此,笔者采集了自xx年9月份至xx年6月份锡城某看房团的部分消费者需求调查问卷,并对此进行了分析。 为了更实际的体现目前开县购房主体的需求状况,本调查报告采纳抽样调查的方法共采集有效样本251份,调查对象全部为准购房客户,购房目的包括购买婚房、改善性住房、投资性购房(出租、转售)等,并且依据开县商品房网上信息发布平台有关商品房成交数据,从供需两方面来说明开县商品房市场购买群体现状。 第一部分 调查报告主体内容

3、分析 购房需求者主要为24-30岁适婚年龄青年,月收入在3000-5000元之间,购房目的倾向于刚性需求,并且多数为首次置业,可接受房价范围一般在30-50万元之间,在购房打算性因素中首要考虑的为房价因素。置业者意向购买高层以及多层建筑形式的商品房居多,户型一般为二室一卫以及三室一卫或三室二卫,面积段分布以80-143.999平米为主。考虑小区周边设施主要为超市、幼儿园、医院、银行等,而较低程度的去注意会所等商务设施。 从调查结果来看,影响购房者购房的打算性因素中最为主要的因素为房价,86.5%的看房者会考虑房价因素;其次为地段、交通、户型结构、周边配套设施以及房屋质量,其中最为重视的为交通要

4、素以及地段要素。 一、商品房价格变化 在房地产调控政策被调整、新城进展等因素不断释放刺激下，开县商品住宅市场价格明显上涨势头已经整整维持了一年。新居如此，存量房也如此；销售价格如此，租赁价格也如此。这种不回头的价格走势毫无疑问将连续。只有争论这种价格上涨幅度是大是小才具有实践意义。 二、供应明显不足。 由于近些年的农转非人口不断增多、老城搬入新城，加大土地供应和市场现实需求。许多商品房预售一空现实趋势是即便加大了商品住宅竣工的推量，也未必会形成市场价格下跌，最多只能产生涨幅趋缓或停滞的结果。 三、成交惯性连续。 相当一批人认为，下半年开县商品住宅成交量低于上半年，标志着开县市场不接受高房价及其

5、快速上涨，下一步将导致拐点的消失。实际状况是开县商品住宅需求并未削减，而是因为商品住宅供应不足而导致成交量稍逊。下半年几个月的市场成交量和上半年高峰成交月相比，虽然少了点，但远比去年同期要好得多。开县今年商品住宅成交量远远大于xx年已成定局。下半年商品住宅成交量总体上保持了惯性连续。这样的显赫成就依旧被媒体称作为“房价高，老百姓在观望”。 四、低端带头走高。 下半年以来，上海低端房屋的销售和租赁特别活跃，各板块价格指数涨幅都比较平均，上涨的区域也开头扩大。与上半年高端市场的乐观表现形成明显反衬。上海存量商品房市场占据整个市场的半壁江山。一些区县如浦东新区，存量房交易远远高于增量房交易；一些区域

6、存量房交易价格和增量房交易价格不分伯仲；存量房同样是上海商品房投资市场的主要组成部分。 五、后市连续看好。 只要经济恢复还不稳定，国民经济连续需要房地产业当领头大哥，房地产的现行政策也不会消失大的波动。即便明后年我国经济恢复地挺好，也不行能再出台像前几年那样的全国一刀切的全面打压房地产业的调控政策。充其量哪个地方有问题，哪个地方实行相应的措施而已。实践已经表明，较快增长的商品住宅市场价格并没有带来社会的不稳定，因为城市中多数人都有了产权房屋，老百姓住房占了家庭财宝的一半。也没有给国民经济造成全局性波动，反倒是在经济消失严峻滑坡时，中国房地产是挽救中国经济的主要产业之一。作为进展中的开县,xx年

7、其房地产成交量和市场价格都将维持进展。 （一）成本推动。一般商品房价格是由成本、利润和税金三个部分组成，而成本占整个价格的80%，主要由土地、建筑安装工程、附属公共配套、公共基础设施和前期工程等五大项。从1997年起一类区域成本分类比较，土地从355元/上涨到707元/，上涨98%；建安工程从555元/涨到706元/，上涨27%；公共基础设施从15元/涨到290元/，上涨1800%；附属公共配套设施从15元/涨到150元/，上涨900%。成本中，主要是土地、建安工程、公共基础设施和附属公共配套设施费用的提高，企业利润标准8%虽然没有转变，但因利润提取是随成本基数计提的，利润也水涨船高。 （二）

8、市场拉动。房价的凹凸从某种意义上折射出这个地区的生活水平。据调查，xx年重庆市人均收入13786元/年，xx年重庆市人均收入14360元/年,xx年重庆市人均收入15940元/年，增幅分别为14.1%和11%。随着人们生活水平的提高，迫切需要改善居住环境。他们已经不能满意于原来的一般化住房标准和四周环境，而是向更高的居住条件迈进，他们会把房屋的质量、结构、地理位置、环保、设施配套、平安等作为改善居住的条件，而市场满意了群众的需求。 （三）人为炒作。一是受外界影响。国家近几年来虽然提出了一系列抑制房价上涨的措施，但从客观来看，房价是目前刺激和推动gdp增长的最主要因素，因此，说实在,谁都不愿看到

9、房价有明显下降，中央政府强调“进展是大局”，地方政府可以从土价拍卖和房地产开发中收取大量的资金用于城市建设，因此，地方政府更多的是盼望以房价刺激经济增长，寻求进展政绩；一些经济学家也以“市场经济,有市场就应随便进展”为口号，一方面高举进展大旗，另一方面为房产商摇旗呐喊、歌功颂德，趁机谋取利益，使得老百姓产生肯定的恐慌心理，赶涨买涨，造成房价总体上扬。二是媒体商业化炒作。一部分购房消费者因缺乏对当地房地产市场真实信息的把握，只能轻信房屋销售商、轻信广告和社会上的传闻，在房地产市场中,商业传媒为谋求商业利益，夸大其词，夸张宣扬，这不但表现在房地产，还表现在药品、保健品、化妆品等广告方面，给群众造成

10、误导，使群众对其价格运行的推断产生了偏差，人为营造了一个巨大的市场。 （四）收费混乱。一是重复收费。在商品房价格中，水电增容、防盗门、配套设施等费用已包含在房价的成本中，但开发商在实际销售时又向购房户每户收取xx4000元，用于水电增容，防盗门及各项配套设施。二是擅自提高楼层差价。通过向购房户收取层次、朝向、位置差等手段，使楼层差价代数和大于零，而达到变相涨价的目的。三是搭车加价。强行为购房户购置热水器、防盗门等，如热水器进价1000元/台，售价1300元/台，防盗门进价750元/扇，售价1000元/扇，从中谋利。四是车库、阁楼销售收入不按规定冲减建安成本，购房户预收款利息也不冲减购房款。五是

11、截留政府规费。有的开发商实际开发面积大于建设许可规划面积，少的几千平方米，多的上万平方米，从而达到少解缴政府规费目的；有的巧立名目，擅自提高规费标准，如规定收取57元/，实际收取72元/。六是其它价格违规问题。如不明码标价，模糊标价，明码虚价，不报价等等，这些问题主要是开发商利益的驱动。 相对于周边的县城如万县等地区的一般房价4000-5000元相比，开县如今的一般的房价3000左右来说并不算很高即使有其它客观因素使开县房价长势幅度降低或叫停也绝不会降低。 商品房调查报告商品调查报告（2） | 返回名目 xx年年以来楼市经受了一轮大起大落,商品房销售峰点分别在xx年的9、10月份以及xx年3月

12、份至今,而低谷则主要在xx年下半年。一方面,xx由于股市触底致使整个宏观经济环境低迷;另一方面,国内为抑制房价不理性上涨,政府出台宏观经济政策对房市产生了巨大的影响。然而xx年底政府做出相应政策刺激过度下行的楼市,使得xx年房地产市场未像预期那样步入较长时间的调整期,需求方即时走出观望,xx年积压的销售潜力快速推动楼市进 入新一轮销售高峰,房价消失回调。 自xx年下半年起,多数房地产开发商为了推动商品房的销售,实行带看房团看房的方式而非像xx年商品房销售火爆时期一样坐等购房者前去案场,此后多家房地产媒介开通了看房直通车,拉拢大批量的客户集中到楼盘案场看房并且起到明显的引导效应,以此激发客户的购

13、房信念。那么消费者需求状况毕竟如何?对此,笔者采集了自xx年9月份至xx年6月份锡城某看房团的部分消费者需求调查问卷,并对此进行了分析。 为了更实际的体现目前无锡购房主体的需求状况,笔者采纳抽样调查的方法共采集有效样本251份,调查对象全部为准购房客户,购房目的包括购买婚房、改善性住房、投资性购房(出租、转售)等,并且依据无锡商品房网上信息发布平台有关商品房成交数据,从供需两方面来说明无锡商品房市场购买群体现状。 第一部分 调查报告主体内容分析 购房需求者主要为24-30岁适婚年龄青年,月收入在3000-5000元之间,购房目的倾向于刚性需求,并且多数为首次置业,可接受房价范围一般在30-50

14、万元之间,在购房打算性因素中首要考虑的为房价因素。置业者意向购买高层以及多层建筑形式的商品房居多,户型一般为二室一卫以及三室一卫或三室二卫,面积段分布以80-143.999平米为主。考虑小区周边设施主要为超市、幼儿园、医院、银行等,而较低程度的去注意会所等商务设施。 从调查结果来看,影响购房者购房的打算性因素中最为主要的因素为房价,86.5%的看房者会考虑房价因素;其次为地段、交通、户型结构、周边配套设施以及房屋质量,其中最为重视的为交通要素以及地段要素。 商品房价格变化 上海商品住宅市场 价格特别坚挺。 在房地产调控政策被调整、国际金融和航运两个中心被册封、浦东扩区、大虹桥开发规划和世博会在

15、望等因素不断释放刺激下，上海商品住宅市场价格明显上涨势头已经整整维持了一年。新居如此，存量房也如此;销售价格如此，租赁价格也如此。这种不回头的价格走势毫无疑问将挺入xx年。只有争论这种价格上涨幅度是大是小才具有实践意义。 二、供应明显不足。 由于前些年的某些错误调控政策，直接导致了上海和全国的土地供应、房屋在建规模和竣工总量的萎缩。当需求释放的时候，供应不足的问题日显突出。上海商品住宅的可销售量和每个月的实际销量之间的数额，至今未得到良性改善，始终处于紧运行、紧平衡过程，已成为推动价格上涨的又一动力。加大土地供应和市场现实需求存在着一个巨大的时间差，远水难解近渴。现实趋势是即便加大了商品住宅竣

16、工的推量，也未必会形成市场价格下跌，最多只能产生涨幅趋缓或停滞的结果。 三、成交惯性连续。 相当一批人认为，下半年上海商品住宅成交量低于5、6月份，标志着市场不接受高房价及其快速上涨，下一步将导致拐点的消失。实际状况是上海商品住宅需求并未削减，而是因为商品住宅供应不足而导致成交量稍逊。下半年几个月的市场成交量和上半年高峰成交月相比，虽然少了点，但远比去年同期要好得多。上海今年商品住宅成交量远远大于xx年已成定局。下半年商品住宅成交量总体上保持了惯性连续。“十一”放假期间上海房展会成交均价、成交总价、成交套数都高于今年5月份和去年的房展会，四天展会涌进了13万人(这种高流量展会在上海只有两年一度

17、的车展和书展可以超过)。这样的显赫成就依旧被媒体称作为“房价高，老百姓在观望”。 四、低端带头走高。 下半年以来，上海低端房屋的销售和租赁特别活跃，各板块价格指数涨幅都比较平均，上涨的区域也开头扩大。与上半年高端市场的乐观表现形成明显反衬。上海存量商品房市场占据整个市场的半壁江山。一些区县如浦东新区，存量房交易远远高于增量房交易;一些区域存量房交易价格和增量房交易价格不分伯仲;存量房同样是上海商品房投资市场的主要组成部分。 五、后市连续看好。 只要经济恢复还不稳定，国民经济连续需要房地产业当领头大哥，房地产的现行政策也不会消失大的波动。即便明后年我国经济恢复地挺好，也不行能再出台像前几年那样的

18、全国一刀切的全面打压房地产业的调控政策。充其量哪个地方有问题，哪个地方实行相应的措施而已。实践已经表明，较快增长的商品住宅市场价格并没有带来社会的不稳定，因为城市中多数人都有了产权房屋，老百姓住房占了家庭财宝的一半。也没有给国民经济造成全局性波动，反倒是在经济消失严峻滑坡时，中国房地产是挽救中国经济的主要产业之一。作为中国最大的经济城市上海，xx年其房地产成交量和市场价格都将走在中国各城市的前列，保持着高位运行。 商品房调查报告商品调查报告（3） | 返回名目 XX年年以来楼市经受了一轮大起大落,商品房销售峰点分别在XX年的9、10月份以及09年3月份至今,而低谷则主要在09年下半年。一方面,

19、由于股市触底致使整个宏观经济环境低迷;另一方面,国内为抑制房价不理性上涨,政府出台宏观经济政策对房市产生了巨大的影响。然而09年底政府做出相应政策刺激过度下行的楼市,使得09年房地产市场未像预期那样步入较长时间的调整期,需求方即时走出观望,09年积压的销售潜力快速推动楼市进 入新一轮销售高峰,房价消失回调。 自下半年起,多数房地产开发商为了推动商品房的销售,实行带看房团看房的方式而非像XX年商品房销售火爆时期一样坐等购房者前去案场,此后多家房地产媒介开通了看房直通车,拉拢大批量的客户集中到楼盘案场看房并且起到明显的引导效应,以此激发客户的购房信念。那么消费者需求状况毕竟如何?对此,笔者采集了自

20、09年9月份至09年6月份锡城某看房团的部分消费者需求调查问卷,并对此进行了分析。 为了更实际的体现目前无锡购房主体的需求状况,笔者采纳抽样调查的方法共采集有效样本251份,调查对象全部为准购房客户,购房目的包括购买婚房、改善性住房、投资性购房(出租、转售)等,并且依据无锡商品房网上信息发布平台有关商品房成交数据,从供需两方面来说明无锡商品房市场购买群体现状。 第一部分 调查报告主体内容分析 购房需求者主要为24-30岁适婚年龄青年,月收入在3000-5000元之间,购房目的倾向于刚性需求,并且多数为首次置业,可接受房价范围一般在30-50万元之间,在购房打算性因素中首要考虑的为房价因素。置业

21、者意向购买高层以及多层建筑形式的商品房居多,户型一般为二室一卫以及三室一卫或三室二卫,面积段分布以80-143.999平米为主。考虑小区周边设施主要为超市、幼儿园、医院、银行等,而较低程度的去注意会所等商务设施。 从调查结果来看,影响购房者购房的打算性因素中最为主要的因素为房价,86.5%的看房者会考虑房价因素;其次为地段、交通、户型结构、周边配套设施以及房屋质量,其中最为重视的为交通要素以及地段要素。 商品房价格变化 上海商品住宅市场 价格特别坚挺。 在房地产调控政策被调整、国际金融和航运两个中心被册封、浦东扩区、大虹桥开发规划和世博会在望等因素不断释放刺激下，上海商品住宅市场价格明显上涨势

22、头已经整整维持了一年。新居如此，存量房也如此；销售价格如此，租赁价格也如此。这种不回头的价格走势毫无疑问将挺入。只有争论这种价格上涨幅度是大是小才具有实践意义。 二、供应明显不足。 由于前些年的某些错误调控政策，直接导致了上海和全国的土地供应、房屋在建规模和竣工总量的萎缩。当需求释放的时候，供应不足的问题日显突出。上海商品住宅的可销售量和每个月的实际销量之间的数额，至今未得到良性改善，始终处于紧运行、紧平衡过程，已成为推动价格上涨的又一动力。加大土地供应和市场现实需求存在着一个巨大的时间差，远水难解近渴。现实趋势是即便加大了商品住宅竣工的推量，也未必会形成市场价格下跌，最多只能产生涨幅趋缓或停

23、滞的结果。 三、成交惯性连续。 相当一批人认为，下半年上海商品住宅成交量低于5、6月份，标志着市场不接受高房价及其快速上涨，下一步将导致拐点的消失。实际状况是上海商品住宅需求并未削减，而是因为商品住宅供应不足而导致成交量稍逊。下半年几个月的市场成交量和上半年高峰成交月相比，虽然少了点，但远比去年同期要好得多。上海今年商品住宅成交量远远大于已成定局。下半年商品住宅成交量总体上保持了惯性连续。“十一”放假期间上海房展会成交均价、成交总价、成交套数都高于今年5月份和去年的房展会，四天展会涌进了13万人（这种高流量展会在上海只有两年一度的车展和书展可以超过）。这样的显赫成就依旧被媒体称作为“房价高，老

24、百姓在观望”。 四、低端带头走高。 下半年以来，上海低端房屋的销售和租赁特别活跃，各板块价格指数涨幅都比较平均，上涨的区域也开头扩大。与上半年高端市场的乐观表现形成明显反衬。上海存量商品房市场占据整个市场的半壁江山。一些区县如浦东新区，存量房交易远远高于增量房交易；一些区域存量房交易价格和增量房交易价格不分伯仲；存量房同样是上海商品房投资市场的主要组成部分。 五、后市连续看好。 只要经济恢复还不稳定，国民经济连续需要房地产业当领头大哥，房地产的现行政策也不会消失大的波动。即便明后年我国经济恢复地挺好，也不行能再出台像前几年那样的全国一刀切的全面打压房地产业的调控政策。充其量哪个地方有问题，哪个

25、地方实行相应的措施而已。实践已经表明，较快增长的商品住宅市场价格并没有带来社会的不稳定，因为城市中多数人都有了产权房屋，老百姓住房占了家庭财宝的一半。也没有给国民经济造成全局性波动，反倒是在经济消失严峻滑坡时，中国房地产是挽救中国经济的主要产业之一。作为中国最大的经济城市上海，其房地产成交量和市场价格都将走在中国各城市的前列，保持着高位运行。 商品房调查报告 XX年年以来楼市经受了一轮大起大落,商品房销售峰点分别在XX年的9、10月份以及09年3月份至今,而低谷则主要在09年下半年。一方面,由于股市触底致使整个宏观经济环境低迷;另一方面,国内为抑制房价不理性上涨,政府出台宏观经济政策对房市产生

26、了巨大的影响。然而09年底政府做出相应政策刺激过度下行的楼市,使得09年房地产市场未像预期那样步入较长时间的调整期,需求方即时走出观望,09年积压的销售潜力快速推动楼市进 入新一轮销售高峰,房价消失回调。 自下半年起,多数房地产开发商为了推动商品房的销售,实行带看房团看房的方式而非像XX年商品房销售火爆时期一样坐等购房者前去案场,此后多家房地产媒介开通了看房直通车,拉拢大批量的客户集中到楼盘案场看房并且起到明显的引导效应,以此激发客户的购房信念。那么消费者需求状况毕竟如何?对此,笔者采集了自09年9月份至09年6月份锡城某看房团的部分消费者需求调查问卷,并对此进行了分析。 为了更实际的体现目前

27、无锡购房主体的需求状况,笔者采纳抽样调查的方法共采集有效样本251份,调查对象全部为准购房客户,购房目的包括购买婚房、改善性住房、投资性购房(出租、转售)等,并且依据无锡商品房网上信息发布平台有关商品房成交数据,从供需两方面来说明无锡商品房市场购买群体现状。 第一部分 调查报告主体内容分析 购房需求者主要为24-30岁适婚年龄青年,月收入在3000-5000元之间,购房目的倾向于刚性需求,并且多数为首次置业,可接受房价范围一般在30-50万元之间,在购房打算性因素中首要考虑的为房价因素。置业者意向购买高层以及多层建筑形式的商品房居多,户型一般为二室一卫以及三室一卫或三室二卫,面积段分布以80-

28、143.999平米为主。考虑小区周边设施主要为超市、幼儿园、医院、银行等,而较低程度的去注意会所等商务设施。 从调查结果来看,影响购房者购房的打算性因素中最为主要的因素为房价,86.5%的看房者会考虑房价因素;其次为地段、交通、户型结构、周边配套设施以及房屋质量,其中最为重视的为交通要素以及地段要素。 商品房价格变化 上海商品住宅市场 价格特别坚挺。 在房地产调控政策被调整、国际金融和航运两个中心被册封、浦东扩区、大虹桥开发规划和世博会在望等因素不断释放刺激下，上海商品住宅市场价格明显上涨势头已经整整维持了一年。新居如此，存量房也如此；销售价格如此，租赁价格也如此。这种不回头的价格走势毫无疑问

29、将挺入。只有争论这种价格上涨幅度是大是小才具有实践意义。 二、供应明显不足。 由于前些年的某些错误调控政策，直接导致了上海和全国的土地供应、房屋在建规模和竣工总量的萎缩。当需求释放的时候，供应不足的问题日显突出。上海商品住宅的可销售量和每个月的实际销量之间的数额，至今未得到良性改善，始终处于紧运行、紧平衡过程，已成为推动价格上涨的又一动力。加大土地供应和市场现实需求存在着一个巨大的时间差，远水难解近渴。现实趋势是即便加大了商品住宅竣工的推量，也未必会形成市场价格下跌，最多只能产生涨幅趋缓或停滞的结果。 三、成交惯性连续。 相当一批人认为，下半年上海商品住宅成交量低于5、6月份，标志着市场不接受

30、高房价及其快速上涨，下一步将导致拐点的消失。实际状况是上海商品住宅需求并未削减，而是因为商品住宅供应不足而导致成交量稍逊。下半年几个月的市场成交量和上半年高峰成交月相比，虽然少了点，但远比去年同期要好得多。上海今年商品住宅成交量远远大于已成定局。下半年商品住宅成交量总体上保持了惯性连续。“十一”放假期间上海房展会成交均价、成交总价、成交套数都高于今年5月份和去年的房展会，四天展会涌进了13万人（这种高流量展会在上海只有两年一度的车展和书展可以超过）。这样的显赫成就依旧被媒体称作为“房价高，老百姓在观望”。 四、低端带头走高。 下半年以来，上海低端房屋的销售和租赁特别活跃，各板块价格指数涨幅都比

31、较平均，上涨的区域也开头扩大。与上半年高端市场的乐观表现形成明显反衬。上海存量商品房市场占据整个市场的半壁江山。一些区县如浦东新区，存量房交易远远高于增量房交易；一些区域存量房交易价格和增量房交易价格不分伯仲；存量房同样是上海商品房投资市场的主要组成部分。 五、后市连续看好。 只要经济恢复还不稳定，国民经济连续需要房地产业当领头大哥，房地产的现行政策也不会消失大的波动。即便明后年我国经济恢复地挺好，也不行能再出台像前几年那样的全国一刀切的全面打压房地产业的调控政策。充其量哪个地方有问题，哪个地方实行相应的措施而已。实践已经表明，较快增长的商品住宅市场价格并没有带来社会的不稳定，因为城市中多数人

32、都有了产权房屋，老百姓住房占了家庭财宝的一半。也没有给国民经济造成全局性波动，反倒是在经济消失严峻滑坡时，中国房地产是挽救中国经济的主要产业之一。作为中国最大的经济城市上海，其房地产成交量和市场价格都将走在中国各城市的前列，保持着高位运行 09年9月西安各物业价格表现 从本月各城区物业在售均价走势图中可以看出：一般住宅类物业仍旧是城内区的价位最高，稀缺性和商业繁华以及产品本身特点是撑起城内区价位的主因；其次是城南区一般住宅类的在售均价，本月连续上涨，区域内高档住宅的推出和稀缺地段上产品的推出是本月城南区在售均价持续上涨的动力；而高新区在售均价仅排名第三，本月高新区虽推出不少新品，但在定价方面，

33、新项目都较为保守，优待幅度均较大，在肯定程度上拉低了区域内整体房价；其他城区本月一般住宅在售均价也呈上涨的态势，但幅度远远小于6、7月份，可见为了在09年最终的黄金月，房企在定价方面还是较为保守的。 商服用房类物业本月各区在售价格除城内区涨幅较大外，其他城区上涨幅度较前两个月均略有削减，目前城内区和城西区有综合商业体成交外，其他城区仍是以社区底商为主要成交对象，因社区底商成交的不固定性影响商服用房的销量呈上下大幅震荡。 写楼类物业本月高新区连续独占前五强，仍旧占据了相当的市场份额，从本月写楼成交数据来看，除了城北区在售的天地时代广场和海璟蓝寓外，其余都是高新区的项目，高新区良好的办公环境和投资

34、环境是写楼市场得以进展的主因。 主要缘由 （一）成本推动。一般商品房价格是由成本、利润和税金三个部分组成，而成本占整个价格的80%，主要由土地、建筑安装工程、附属公共配套、公共基础设施和前期工程等五大项。从1997年至XX年年一类区域成本分类比较，土地从355元/上涨到707元/，上涨98%；建安工程从555元/涨到706元/，上涨27%；公共基础设施从15元/涨到290元/，上涨1800%；附属公共配套设施从15元/涨到150元/，上涨900%。成本中，主要是土地、建安工程、公共基础设施和附属公共配套设施费用的提高，企业利润标准8%虽然没有转变，但因利润提取是随成本基数计提的，利润也水涨船高

35、。 （二）市场拉动。房价的凹凸从某种意义上折射出这个地区的生活水平。据调查，1996年xx地区城镇居民人均收入5282元/年，农夫人均收入2845元/年，到XX年分别增加到9650元/年和5470元/年，增幅分别为83%和92%。随着人们生活水平的提高，迫切需要改善居住环境。他们已经不能满意于原来的一般化住房标准和四周环境，而是向更高的居住条件迈进，他们会把房屋的质量、结构、地理位置、环保、设施配套、平安等作为改善居住的条件，而市场满意了群众的需求。 （三）人为炒作。一是受外界影响。国家近几年来虽然提出了一系列抑制房价上涨的措施，但从客观来看，房价是目前刺激和推动gdp增长的最主要因素，因此，

36、说实在,谁都不愿看到房价有明显下降，中央政府强调“进展是大局”，地方政府可以从土价拍卖和房地产开发中收取大量的资金用于城市建设，因此，地方政府更多的是盼望以房价刺激经济增长，寻求进展政绩；一些经济学家也以“市场经济,有市场就应随便进展”为口号，一方面高举进展大旗，另一方面为房产商摇旗呐喊、歌功颂德，趁机谋取利益，使得老百姓产生肯定的恐慌心理，赶涨买涨，造成房价总体上扬。二是媒体商业化炒作。一部分购房消费者因缺乏对当地房地产市场真实信息的把握，只能轻信房屋销售商、轻信广告和社会上的传闻，在房地产市场中,商业传媒为谋求商业利益，夸大其词，夸张宣扬，这不但表现在房地产，还表现在药品、保健品、化妆品等

37、广告方面，给群众造成误导，使群众对其价格运行的推断产生了偏差，人为营造了一个巨大的市场。 （四）收费混乱。一是重复收费。在商品房价格中，水电增容、防盗门、配套设施等费用已包含在房价的成本中，但开发商在实际销售时又向购房户每户收取XX4000元，用于水电增容，防盗门及各项配套设施。二是擅自提高楼层差价。通过向购房户收取层次、朝向、位置差等手段，使楼层差价代数和大于零，而达到变相涨价的目的。三是搭车加价。强行为购房户购置热水器、防盗门等，如热水器进价1000元/台，售价1300元/台，防盗门进价750元/扇，售价1000元/扇，从中谋利。四是车库、阁楼销售收入不按规定冲减建安成本，购房户预收款利息

38、也不冲减购房款。五是截留政府规费。有的开发商实际开发面积大于建设许可规划面积，少的几千平方米，多的上万平方米，从而达到少解缴政府规费目的；有的巧立名目，擅自提高规费标准，如规定收取57元/，实际收取72元/。六是其它价格违规问题。如不明码标价，模糊标价，明码虚价，不报价等等，这些问题主要是开发商利益的驱动。XX年、XX年物价部门对该市房地产价格专项检查中，很快就初步查出价格违法金额XX余万元。 一是供应有保障，民间存房多。据调查，XXXX年xx市商品房竣售比为79%，其中，一般商品房XXXX年竣工60.8万，销售52.6万，竣售比为86%，XX年底,积存空置一般商品房9.2万，占当年竣工一般商

39、品房面积的39%，从购房户采集信息状况看，自用房占70%，租用占12%，其它(含转售)占18%。这深刻说明购房者只有一少部分是为改善居住条件，更多的是用于炒卖和出租等，因为巨额利益的诱惑，随着开发商大量开发，房屋的竣售比会越来越低，空置率会越来越高，同时，改善生活条件后的二手房也将流向房地产市场，因此房价涨幅必将降低。 二需求将放缓，开发持续热。XXXX年，市区共竣工一般商品房81万，其中XX和XX年两年共开发51.4万，占XXXX年6年总量的58%，按90/户（三口人家）居住条件计算，可容纳5667户，17000人。平均每年销售2800多套，安置8500人。而XX年该市全市（含城区和各乡镇）

40、人口自然增长率为-1.2%，城区人口同比增长也仅0.02%（XX年为12.4万人），据调查，XX年底政府已储备商品房用地200万将进行出让，可建成90/户（三口人家）的住宅XX0套，按xx每年可销售4000套计算，可持续销售5年，再加上每年近1000户二手房要流入市场，xx每年将会有5000套住宅上市，5年新增住宅25000套，按每户三口人计算，可安置75000人，而xx目前含开发区仅有15万人。随着地区城市化进程的不断深化，住宅、商业等用地还将会连续规划投放，供大于求的买方格局已经形成。 三是宏观有调控，房价形势稳。在谋求快速进展的同时，国家也开头熟悉到进展的“平稳和可持续性”,因此，为防止房地产泡沫的形成，国家也开头出台措施，掌握房价的过快上涨。随着“国八条”、“国六条”的颁布，也充分显示了中央政府对掌握房价的愿望，大家对此要布满信念，xx地区的房价综合