人口年龄结构与房地产(精)

1、中国人口年龄结构与房地产市场2010年4月上海同策房产咨询股份有限公司Tospur Consulting2 中国人口年龄结构现状及分析 中国的人口年龄结构现在对中国经济的影响 中国的人口年龄结构现状对房地产行业影响3解放后至今的人口年龄结构变迁目前人口年龄结构未来人口年龄结构变动的基础和起点未来人口年龄结构过去人口年龄结构目前人口年龄结构变动的基础和起点对未来的社会经济发展产生深远影响4中国人口总规模发展趋势 据2009年统计公报显示，截至2009年底，中国人口总数为133474万人 09年出生率为12.13 ，死亡率为7.08 ，自然增长率为5.05 1978-2009年中国人口总数5195

2、0-2009年出生率与死亡率及自然增长率第一个人口高增长阶段第二个人口高增长阶段第三个人口高增长阶段第一个人口高增长阶段（1952-1957年）：死亡率从20.8 下降到了10.8，自然增长率从16 上升为23.2，人口净增1.05亿第二个人口高增长阶段（1962-1970年）：自然增长率年均增长率27.5 ，人口净增1.57亿第三个人口高增长阶段（1980-1990年）：出生率由18.2上升为23.3，人口净增1.43亿6人口抚养比变化及预测19502050年人口抚养比 人口抚养比变化及预测从右图可见，人口抚养比从1950年到1964年保持上升趋势，从61.0%上升到79.4% 。从1964

3、年开始，人口抚养比持续下降，中国进入人口红利时代这种趋势持续到2013年左右。2013年之后人口老龄化速度加快，中国从人口红利进入人口负债时代。人口红利人口负债7中国人口在生产类型的转变人口再生产类型的转变过程： 人口再生产类型是与社会生产力发展的一定阶段相适应的人口出生率、死亡率和自然增长率三者相结合而形成的人口再生产的特征。随着社会经济的不断发展，人口的发展一般要经历一个由高出生、高死亡、低自然增长的传统型人口再生产类型，发展到高出生、低死亡、高自然增长的过渡型，然后向低出生、低死亡、低自然增长的现代型转化的过程。 传统型现代型过 渡 型人口再生产类型的转变过程8中国人口在生产类型的转变中

4、国人口再生产类型的转变过程： 新中国成立前，中国的人口再生产类型处于高出生、高死亡、低自然增长阶段。进入20世纪70年代后，人口出生率逐步从30左右，降到20世纪80年代20左右，进入20世纪90年代，出生率继续降低，到2008年已降12.1。到目前为至，中国人口已完成了向低出生、低死亡、低自然增长的第二次重大转变，进入到现代型的人口再生产类型。中国目前所处阶段传统型现代型过 渡 型人口再生产类型的转变过程9中国人口在生产类型的转变中国人口再生产类型的转变特点： 人为推动作用大政府推行的计划生育起到决定作用 速度快、周期短中国用50年的时间走过了发达国家150年的才走完的路 中国妇女总和生育率

5、美国妇女总和生育率10中国儿童妇女比例美国儿童妇女比例11建国后中国人口金字塔图及预计1970年中国人口金字塔图2009年中国人口金字塔图年龄组年龄组2050年中国人口金字塔图年龄组12 人口年龄结构分类： 人口年龄结构按照少年儿童系数、老年人口系数、老少比以及年龄中位数等指标可分为：年轻型（增长）成年型（中间、稳重）老年型（缩减） 老年系数少年儿童系数老少比年龄中位数年轻型4%以下40%以上15%以下20岁以下成年型47%3040%1530%2030岁老年型7%以上30%以下30%以上30岁以上表1：各指标数值组合构成的人口年龄结构类型标准 136.960.88老龄人口总数（亿人）老龄人口比

6、例（%）2000年1.138.52009年2050年3.220老龄人口总数变化趋势 中国从2000年开始步入老龄化社会 预测在2050年老龄人口占比为20左右14中国人口年龄结构对中国经济的影响 人口具有超越众多经济变量的外生性，而它的年龄结构变化对经济走势产生重大影响，但它自身很少受到经济走势的影响。中长期的经济趋势，无论是消费、投资还是贸易，都受到人口数量与年龄结构变化的影响，而人口年龄结构对中国经济的影响主要表现在两个方面：一个是对生产领域的影响，另一个是对储蓄和消费的影响15中国人口年龄结构对中国经济的影响一、劳动参与率（生产领域） 根据道格拉斯生产函数 Y=AK L (A、Y、K、L

7、、分别代表技术进步，产出，资本，劳动力，资本的产弹性，劳动力的产出弹性)可知，在一定的生产范围内，总产出Y与劳力L是正向变动关系，即劳动力要素投入越多，总产出越多。由2009年中国国民经济和社会发展统计公报显示，中国15-64岁劳动力人口为9.6亿，占总人口的72%。专家预测，在未来的15年中，劳动力人口所占比重都在70%左右。16中国人口年龄结构对中国经济的影响二、储蓄率（储蓄和消费） 根据道格拉斯生产函数 Y=AK L 可知，总产出Y与资本K也为正相关关系，而储蓄是资本积累或投资的重要来源。适龄劳动力比重大，相应的抚养比小，这是实现社会（尤其是发展中国家）高储蓄率的一个重要条件。据09年统

8、计公报显示，城乡居民储蓄存款达到26.48万亿元，同比增长19.5%，为经济高速增长提供了资本输出。中国近十年来储蓄率17中国人口年龄结构对中国经济的影响人口红利与经济增长 对于人口红利对经济增长点影响，我们用抚养比（非劳动年龄人口对劳动年龄人口数之比）来量化 ，劳动力人均产出与抚养比以同速反向增长，同时劳动年龄人口数完全取决于人口年龄结构的变动 人 口 负 债人 口 红 利18 依据普查的人口数据（及预测）以及历年经济增长率，采用计量模型估算出人口抚养比每下降1个百分点，可以提高GDP增长率0.115个百分点。抚养比下降率（%）经济年增长率（%）人口红利对经济增长贡献率（%）1982-200

9、020.18.626.82000-20135.690.12013-2050-0.45-191232000-20132013-20501982-2000抚养比的变化对经济增长的贡献为26.8%抚养比的变化对经济增长的贡献为0.1%抚养比的变化对经济增长的贡献为负值20人口红利期过 后是否意味着中国经济失去动力经济发展停滞？21未来近20年年均新增劳动力供给2000万人劳动力资源充足，供劳动力资源充足，供大于求，每年缺口仍大于求，每年缺口仍在在1100-1200万人左右万人左右 按经济增长8%至9%的速度，每年可新增800-900万个就业岗位劳动力供给劳动力需求供 求22 高附加产值的第三产业比重

10、稳步上升，而一二产业在GDP中的比值逐年下降 从1990年开始，在校大学生比重逐年加大23未来20年经济持续快速增长劳动劳动力充足劳动劳动生产产率提高消费费水平提高24人口年龄结构对房地产行业的影响 人口是房地产的基础，一个国家的住宅需求量是根据这个国家的人口数量、年龄结构和家庭分裂速度决定的；而办公与商业则是根据第一、第二产业的就业人员向第三产业转移的速度决定的。25一、适龄购房人口总量与房地产市场走势正相关 1950S以来，在近年来经历过房价暴涨的一些国家中，人口规模总体上涨，购房适龄人口总数上涨，譬如美国、英国、澳大利亚等；而过去十年德国、日本、韩国等的房价一直走低，正好与人口增长速度和

11、购房适龄人口总数的显著放缓同时发生，名义房价与实际房价走势趋同。26美国购房年龄人口情况美国实际房价与名义房价走势27英国购房年龄人口情况英国实际房价与名义房价走势28澳大利亚购房年龄人口情况澳大利亚实际房价与名义房价走势29德国购房年龄人口情况德国实际房价与名义房价走势30日本购房年龄人口情况日本实际房价与名义房价走势31韩国购房年龄人口情况韩国实际房价与名义房价走势32中国购房年龄人口情况中国近二十年商品住宅价格 1991-2009年进二十年间，中国的购房年龄人口总数3.45亿增长到4.65亿，增幅为34.8%，而商品住宅价格则从756元增长到4474元，考虑通货膨胀因素的影响，增幅为39

12、2%。从2015年之后适龄购房人口数开始呈现下降趋势。33二、家庭分裂速度 人口中国的人口结构也决定着家庭分裂的速度。中国的家庭人口平均数已从1990年的3.96人/户下降到了2008年的2.96人/户，并在不断的下降中。正是因为70年代之后的高生育率决定的，8090后的家庭分裂速度在不断加速，这种加速会延续大约至少十年。同时，由于生活观念的逐步转变，两人户和三人户的家庭规模一直处于上升的趋势，并且成为主要的家庭模式。家庭规模的变化34中国户均人口数变化中国家庭规模变化家庭规模的变化35 1999-2009年，由人口年龄结构决定的历年结婚登记数从885万对增加到1146万对，年均新增26万对。

13、这种迅速增长的家庭分裂速度恰恰与我国现阶段的人口结构和人口红利成正比 。近年来住宅竣工套数与结婚登记数比例维持在40%左右。1999-2009年住宅竣工总套数与结婚登记对数（万对）36以年龄为依据的住宅市场细分按照不同年龄阶段的住宅需求特征，可将住宅市场细分为：目目标标客客户为户为20-34岁岁 购买购买能力有限能力有限对对住宅住宅质质量要求不高，量要求不高，首首选选价格低廉、功能价格低廉、功能结构结构简单简单的中小的中小户户型住宅型住宅简单简单型住宅型住宅目目标标客客户为户为35-49岁岁 购买购买能力能力较较强强热热衷于功能衷于功能齐齐全、居住全、居住舒适的大舒适的大众户众户型住宅型住宅

14、舒适型住宅舒适型住宅 目目标标客客户为户为50-64岁岁 购买购买能力强能力强高高质质量的量的节节能能环环保型高保型高档档住宅住宅为为 主要主要选择选择目目标标享受型住宅享受型住宅 目目标标客客户为户为65岁岁以上以上 倾倾向于安全型、健康型向于安全型、健康型便利型住宅便利型住宅便利型住宅便利型住宅住宅市住宅市场场37住宅市场需求结构随人口年龄结构变化而变化 简单型住宅市场份额下降 随着20-34岁的青年人口数量下降，其简单型住宅需求量随之减少 舒适型住宅占据市场主体地位 35-49岁的中年人口数变化不大，未来功能齐全、规模适中的舒适型住宅为主要需求方向 享受型住宅市场需求迅速上升 50-64岁中老年人口数量剧增，到2025年可能上升至30%，未来高品质、高性能住宅的需求量将猛增 便利型住