论房地产金融风险及其防范

1、.摘要!随着我国城市化进程加快，作为国民经济支柱性产业的房地产业迅速发展，然而不能忽视的房地产金融风险是房地产业高度依赖商业银行信贷资金，从而导致了个人贷款风险、土地市场风险、开发风险、银行管理风险。防范我国房地产金融风险的对策分别是构建房地产多元融资体系、加快土地制度改革、加强对房地产信贷的监管、个人住房贷款的信用风险防范和金融工具的创新。.关键词!房地产业；金融风险；防范.中图分类号/0,#"&%.文献标识码/1.文章编号/$""!-!,"（!"")）"+-""*#-"!论房地产金融

2、风险及其防范鹿英姿房地产业是国民经济最重要的支柱性产业，是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、具有风险的极其复杂的系统工程。随着我国城市化进程的加快，我国房地产业迅速发展。!""#年我国房地产热成为不争事实，房地产商疯狂圈地、拼命上项目、极力炒作房子概念、火热地卖房子。据中央银行研究局的中国房地产发展与金融支持报告中的数据，!""#年全国累计完成房地产开发投资突破$万亿元，同比增长!%&(，是$%)年以来最大增幅；房地产开发贷款为*)&#)亿元，同比增长+%&$(，是$%,年的#&!倍，也是$%)年以来最大增幅。然而我们却不

3、能忽视房地产业中蕴藏着潜在的巨大金融风险。一、我国房地产业的金融风险目前我国房地产业最大的金融风险就是房地产业单一依赖银行信贷资金，风险高度集中在国内商业银行。房地产业发展除了银行信贷资金支持外，几乎没有其他的融资方式。$%,年以来房地产业的迅速发展几乎完全是银行信贷支撑的结果，无论是房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款、土地储备贷款及个人住房消费贷款等，都是通过间接或直接的方式把银行信贷资金集中到了房地产业。$%-!""#年房地产开发贷款余额与整个金融机构贷款余额的比重同比上升依次为,&#(、*&"$(、$#&"#(、$*&

4、;%"(、!$&$"(。!""!年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足"&)(；房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由$%,年的"&!$(，下降到!""!年的不足"&"$(。我们从房地产金融风险的银行贷款回收角度，分析房地产金融风险包括以下几方面：$&个人贷款风险近*年来个人住房贷款增长疯狂得无以复加。!""#年个人住房贷款余额达到$%&+亿元，同比增长+!&+*(，!"&qu

5、ot;#年与$%,年相比增长了!*&*+倍。个人购置住房时，"(-,"(房款来自银行贷款，而对贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。尽管我国目前宏观经济形势良好，但对未来经济发展的良好预期具有不确定性。一旦经济形势或购房者自身等因素导致了未来良好收入预期 没有实现，最终的风险将转移给银行。根据国际对个人住 房贷款偿还风险的判定，一般是在购房后)-,年才逐渐 爆发出来，我国住房贷款的规模发展才持续#年时间，因 此个人购房贷款存在的潜在金融风险是很大的。!&土地市场金融风险土地市场金融风险主要包括开发企业购买土地与土地储备机构所带来的金融风险。从以前的土地协议出让

6、到目前的土地拍、挂、招等方式出让，无疑对开发商的资 金实力给予了更大的考验。开发商在土地购买的过程中， 在支付了部分土地出让金后，土地购置的其余部分以及 后期的开发资金是将所购土地与以抵押向银行贷款来进 行后期的运作，一旦土地价格发生变化或是后期资金流 存在问题，则因土地抵押所带来的风险最终转向了银行。 另外，随着我国对土地逐渐实施了储备制度，土地储备机 构在对土地收购的过程中，所需的大量土地收购资金依 然来自银行贷款，由于土地未来出让价格的走势也存在 着风险，尽管目前市场上土地行情看好，但也不排除未来 地价下跌的预期风险。#&开发风险在整个房地产开发过程中，从土地购置到项目建设， 所

7、需资金约,"(左右直接或间接来自商业银行信贷，而 对商业银行贷款的偿还资金制度则依靠将房产产品销售 出去，一旦市场发生变化，供过于求或其他不确定性因素 发生，都有可能影响开发企业对银行贷款的偿还，从而将 风险转移到了银行。+&银行管理风险如果银行管理人员对房地产风险认识不足，风险意识不强，对贷款业务和相关法律不熟悉；或者对信息掌握 不充分，对贷款过程缺乏足够控制力，造成决策失误；或 对借款人审查不严；或不顾银行整体利益以权谋私，贷人 情款等这些管理上的不完善都会造成风险。银行管理风险会导致的问题有：银行管理人员“四证（”国有土地使用 证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证

8、、建设工 程施工许可证）不齐全的项目发放房地产开发贷款；在开 发商自有资金尚未达到开发项目总投资#"(的情况下发 放房地产开发贷款；放松个人贷款的条件，降低首付比 例，以个人住房贷款名义发放个人商业用房贷款等等。二、防范我国房地产金融风险的对策分析$&构建房地产业多元融资体系-*#-帐户，按接受捐赠无形资产应交的所得税或以弥补亏损后的差额计算的应交所得税，贷记“应交税 金”，按接受捐赠的无形资产扣除应交所得税后的差额， 贷记“资本公积”。如果企业接受的无形资产捐赠在弥补亏损后的数额较大，经批准可在不超过!年的期限内平 均计入企业应纳税所得额的企业应在年终按转入应纳税 所得额的

9、价值，借记“待转捐赠资产价值”，按本期应交的 所得税，贷记“应交税金”，按转入应纳税所得额的价值扣 除本期应缴所得税的差额，贷记“资本公积”。在这种情况 下，企业不论接受无形资产捐赠、还是接受固定资产捐赠 或其他非货币性资产捐赠，都应该与企业的所有非货币 性资产一样，照常进行价值摊销、计提折旧或结转成本。 从以上看出，同样是接受捐赠无形资产，内、外资企 业在税收规定和会计处理上都不一样。外资企业要一次 性计入企业当年收益，而内资企业只有在日后转让或清 算时才予确认收益。显然，后者比前者的纳税环境较为 宽松。（作者单位：黑龙江省地方税务局）"参考文献#"$#国家税务总局企业所

10、得税税前扣除办法，%&&& &!$()（上接*%页）在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和个人住 房贷款的融资不仅有债券融资和股权融资两种基本形式，而且在债券融资和股权融资一级市场之外，存在着发 达的证券化二级市场。央行副行长刘廷焕在首届“房地产 与金融支持高层论坛”上指出在我国房地产金融二级市 场尚未建立之前，应借鉴国外经验，建立房地产政策性金 融机构，为中低收入阶层提供按揭担保。因此，为了解决 房地产业资金高度依赖我国商业银行的金融风险，构建 房地产业多元融资体系是必由之路。具体做法有：可以大 力推动房地产证券化，向社会公众募集开发资金；建立房 地产投资基金

11、组织，吸收长期资金来投资于住宅产业；将 保险资金引入住宅融资市场，扩大房地产业的融资渠道； 引导国外资金进入房地产融资市场，实现投资高效率；鼓 励房地产企业发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房 地产业；大力推行融资租赁方式，建立抵押资产管理公司 以最快捷有效的方式解决房地产业资金问题。%)加快土地制度改革众所周知今年我国的宏观经济政策已经倾向于控制土地和信贷两道闸门来抑制经济过热。有效发展土地市 场，制定适合发展形势的土地制度方面的政策，是预防房 地产金融风险的关键因素。就我国目前的土地储备制度 而言，在规范土地市场、增加政府土地收益等方面效果显 著。同时要保持房地产市场的可持续发展的出路就是

12、在 条件成熟时进行土地制度改革，如实行土地年租制而不 是一次性收齐土地出让金，实行的模式可采用如物业税 等方式进行。+)加强对房地产信贷的监管!要建立一套有效的全面评估贷款企业的风险监控体系。一方面加强对抵押物的资产评估，另一方面加强对 房地产企业经营管理、市场、政策风险的研究，以及对企 业资产安排、开发实力等进行彻底评估。"提高风险预警能力。要广泛搜集房地产市场信息，建立监控体系，加强房地产的政策研究、市场研究和客户 研究，提高风险预警能力。通过采用先进的计算机技术建 立企业档案查询系统，来连续记录企业基本生产经营情 况、贷款使用情况、经济效益情况；并且结合当前的宏观 经济政策、区

13、域经济政策、市场供求关系对上述资料分 析，形成定期对一些行业或地区进行预警通报、确定高风 险贷款范围的风险预警机制。#要确保资金的封闭运行。开发商贷款资金支出必须接受商业银行监管，按贷款指定用途拨付，项目销售收 入通过贷款银行结算。,)人住房贷款的信用风险防范和金融工具的创新（$）我国目前还没有建立个人信用制度，导致了个人 信用不高，只能靠道德约束而没有经济利益和法律责任 约束的必然结果。在发达国家个人信用制度已普遍建立， 信用成为个人最有价值的财产，任何一次信用的牺牲都 可能导致其在许多问题上受到法律上的惩戒和经济上的 制裁。我国通过建立个人信用制度，以经济法律的手段形 成对个人行为的外部约

14、束力量，使个人违约成本大于收 益，降低借款人违约风险势在必行。如各商业银行可采用 联网方式，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款 人在网上公布，并取消其终身贷款资格，而对守约的借款 人则可给予信用等级评定，信用等级越高越容易获得贷 款而且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠。（%）推动房地产金融工具的创新来降低金融风险。首 先加速发展住房储蓄业务，把存款与贷款有机结合起来， 可开设多种储种，如住房有奖储蓄、住房储蓄卡、定期定 额储蓄合约、低存低贷、政府扶持补贴等形式吸引广大居 民的存款，为住房贷款提供长期稳定的资金来源。%&&,年 %月新成立的中德住房储蓄银行（中国建行持股-!

15、)$.， 德方持股%,)*.）就是成功将住房储蓄和贷款结合起来的 典范，其他银行可以借鉴。其次，根据不同购房者的不同 需求，设置多种抵押贷款种类。参照发达国家的经验，设 置固定利率抵押贷款、可调整利率抵押贷款、渐进式付款 抵押贷款、期房抵押贷款、住宅装修贷款等消费信贷品 种。最后针对不同贷款种类应采取不同贷款利率和还款 期限。对于住房公积金抵押贷款和住房储蓄信贷可实行 低利率。也可以创造一种“弹性利率抵押贷款”，可随着通 货膨胀水平及市场利率的变化按期适当调整。（作者单位：天津财经大学）"参考文献#"$#蔡德荣，潘军)住房金融创新研究"/#)东北财经大学 出版社，%&&%)"%#王岳军)发展房地产金融的对策建议