天津华明镇地块可研20110326

1、天津市东丽区华明镇商业项目可行性研究报告北京国际建设集团有限公司2011年03月目录目录第一部分 宏观市场概况41.1天津房地产概况41.1.1 天津房地产最新发展形势51.1.2 天津房地产最新政策解读51.2区域发展情况81.2.1 东丽区81.2.2 空港经济区81.2.3 华明镇10第二部分 项目介绍122.1 项目位置122.2 项目规划132.3 项目产品142.4 项目定向战略伙伴14清华科技园14凯宾斯基精品酒店15国际零售三大巨头（沃尔玛、家乐福、乐购）152.5 项目SWOT分析16第三部分 市场产品分析173.1 商业市场173.1.1 天津市主要商圈173.1.2空港经

2、济区商业综合点评193.2写字楼市场213.3酒店市场263.4酒店式公寓市场29第四部分 项目投资计划334.1 开发周期安排334.1.1 项目前期开发进度计划334.1.2 各期开工面积354.2 成本估算364.2.1项目投资成本分析表384.2.2项目出售及租金收入对比表（出售物业与持有物业）364.2.3项目投资敏感性分析404.4 投资收益分析（整体项目收益）434.5 投资收益分析（出售部分收益）44第五部分 项目风险评估455.1 房地产市场政策风险455.2信贷政策风险45第六部分 结论及建议466.1 中国经济发展新势力天津错误！未定义书签。6.2 全新的商业地产模式“清

3、华科技园+凯宾斯基精品酒店”错误！未定义书签。第一部分 宏观市场概况1.1天津房地产概况2010年天津土地共成交776块，成交面积5596.74万平米，下降5.36%，成交额878.93亿元，增长20.87%；工业用地是天津土地市场的主要支柱，全年共成交490块，环比增长2.51%；成交面积达2723.31万平米，环比增长0.93%；2010年居住用地由2009年的9%升至14%，商业用地由14%降至8%。图1-1 天津市土地市场走势天津土地市场大体呈现增长的态势，工业用地占比超过6成。图1-2 天津滨海新区土地市场成交情况2010年天津市滨海新区土地成交总面积达728万平米；其中空港经济区土

4、地成交面积48万平米；占滨海新区总体供应量的7。1.1.1 天津房地产最新发展形势图1-3 天津市商品房市场走势2010年，天津新建商品住宅共成交96919套，成交面积1024.8万平米，环比分别下降23.36%和22.86%，其中4、11及12月份成交均突破万套大关；2010年天津新建商品住宅成交均价为9270元/平方米，环比2009年上涨25.02%成交均价波动不大，除个别月份外几乎都围绕9000元/平方米做上下小幅波动。1.1.2 天津房地产最新政策解读一、严格落实国家调控政策，切实将房价控制在合理水平根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，确定年度新建住房价格

5、控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。 二、加大保障性住房建设力度，落实住房保障工作目标 大力发展公共租赁住房，2011年建设公共租赁住房、定向安置经济适用住房、限价商品住房等保障性住房23万套。对不同层面困难家庭发放三种补贴，全年共发放8.5万户。扩大住房保障范围，建立分层保障，应保尽保，租、售、补相结合的住房保障体系。落实危陋房屋拆迁改造200万平方米。 三、调整完善相关税收政策，严格加强税收征管 对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税；加强存量房交易指导价格在税收征管工作中的应用，堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞；严格执行个人转让房地产所得税征收政策，对

6、不满足转让自用5年以上且为家庭唯一生活用房条件的，一律征收个人所得税。加强对土地增值税征收管理，依照住宅不同销售价格，分别按照2%、3%和5%的比例预征土地增值税，并严格土地增值税的清算和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和检查；加强房地产开发企业的销售、成本、费用支出管理，对房地产开发企业2008至2010年缴纳企业所得税情况进行专项核查。 四、严格差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。银行监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。 五、加强住房

7、用地供应管理 强化保障性住房和商品住房用地年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。新建商品住房用地的供应量不低于前2年平均实际供应量。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可进行开工建设的，收回土地使用权并处以闲置1年以上罚款。 六、落实国家住房限购政策，合理引导住房消费 对已拥有1套住房的天津户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女，下同)、能够提供在天津累计1年缴纳

8、个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非天津户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的天津户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非天津户籍居民家庭、无法提供在天津累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非天津户籍居民家庭，要暂停向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。 七、加强新建商品住房销售管理 房地产开发企业取得商品房销售许可证后，需一次性在销售现场和天津市房地产综合信息网上公开全部房源及销售价格，如上调销售价格，需经市房地产市场行政主管部门备案，并重新公示。严禁无证售房、发布虚假信息。加强新建商品住房预售资金监管，要通过网络监控与现场巡查，严禁房

9、地产开发企业将新建商品住房预售资金账外循环，控制房屋建设后期风险，确保新建商品住房预售资金的安全。 “津十条”重点解读一、购买住房不足5年转手交易的，按销售额全额征收营业税； 二、依照住宅不同销售价格，分别按照2%、3%和5%的比例预征土地增值税； 三、二套房贷首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍； 四、暂向有2套房家庭售房。 1.2区域发展情况1.2.1 东丽区东丽区地处天津滨海开发带、海河重化工带、京津塘高速公路高新技术开发带，毗邻天津经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区，接受“三带”、“三区”的辐射。水陆空交通便捷，境内有京山、北环等铁路枢纽东西横穿全境；津塘公路、

10、京津塘高速、津滨高速、津北公路与外环线、杨北公路等十余条公路构成经纬；拥有39条国际、国内航线的天津滨海国际机场坐落在区内，现代化的空港物流中心正在兴建之中；紧靠中国北方最大的国际贸易港口天津港，海河、金钟河在南北两端蜿蜒流过，形成了公路、铁路、水路、航空多功能的立体交通网络。同时，区内驻有天津无缝钢管公司等150多家国有大中型企业和科研院所，以中国银行为代表的十几家金融机构，还有温泉国际高尔夫俱乐部、家世界购物中心、多功能体育场馆等服务设施。1.2.2 空港经济区图1-4 天津空港物流加工区规划图天津空港经济区 于2002年10月设立，地处天津滨海国际机场东北侧，距市区3公里，距港口30公里

11、，距北京110公里，与干线铁路相连，具有加工制造、保税仓储、物流配送、科技研发、国际贸易等功能，是高度开放的外向型经济区域。 空港经济区产业结构以高新技术制造业为主导，划分为保税仓储物流区、高新技术产业区、商务服务区和商住配套区等功能区根据产业布局规划， 设有电子信息工业园、生命科学工业园、汽车零配件工业园、新材料工业园、高科技创业园等特色园区。优越的区位优势和保税区的综合优势相叠加，使空港物流加工区成为环渤海地区最具竞争力的投资热点。空港经济区管委会与保税区管委会为一个机构，两块牌子，负责空港经济区的管理，保税区海关、检验检疫、外汇、国地税、公检法消、社险等驻区机构，加挂了驻空港经济区的牌子

12、，实现了机构、职能的延伸。管委会专门成立了建设办公室和投资促进局，负责空港经济区的基础设施建设和招商工作。空港经济区规划，包括三区九组团：表1-1天津空港物流加工区规划2009年天津空港经济区生产总值515.2亿元，比上年增长24.3%，社会消费品零售总额67.5亿元，新注册企业1207家，投资额90.9亿美元，建设项目124个，房屋施工面积786.2，从业人员14.9万人，人均工资3417元。1.2.3 华明镇华明示范镇位于天津市东丽区华明街域内，规划面积5.618平方公里。该区域南依“津汉公路”和“天津空港物流加工区”，北靠“北环铁路”，东邻“华明新家园”和“东丽湖旅游度假区”，西接占地2

13、.2平方公里的“华明经济功能区”。距北京市四环线120公里，距天津市中心区10公里，距天津国际机场5公里。整个区域分为居民住宅区和商务开发区两大组团。其中居民住宅区占地3.88平方公里，规划建筑面积320万平米，主要用于还迁居民安置和商品房开发；商务开发区规划占地面积1.738平方公里，规划建筑面积140万平方米，将建设宾馆、饭店、大型超市等商业商务设施。近年来，天津创新农村城市化模式，在东丽区华明街探索以“宅基地换房”建设示范小城镇为龙头，推进农村居住社区、工业园区、农业产业园区“三区”统筹联动发展，打造拥有薪金、租金、股金、保障金的“四金”农民，有效破解了农村城市化进程中的土地、资金和出路

14、三大难题，走出一条加快大城市近郊农村城市化进程的新路子。华明街个村原有宅基地亩，新建小城镇农民住宅区占地亩，宅基地全部复耕后扣除小城镇中农民住宅区以及商务区、产业园区、市场出让土地后，仍节余余亩，而预留经营开发用地的出让收益，完全可平衡农民还迁住宅和公共设施建设所需亿元资金，有效解决了土地和资金难题。从华明示范小城镇开始建设以来的近四年时间里，记者曾数次实地采访，目睹了昔日散乱的村落聚合成现代化小城镇的过程。目前，在这里，银行、学校、医院、图书室、超市、健身广场等服务设施一应俱全，人均居住面积超过平方米，绿化面积超过。第二部分 项目介绍2.1 项目位置 本项目位于天津市东丽区华明新市镇入口处,

15、 天津空港经济区入口的正北侧。 项目交通条件极为便利，南侧紧邻津汉公路，距天津西外环线仅5公里， 距天津国际机场7公里，距天津港30公里。规划中的地铁2号线延长线（预计于2014年通车）华明镇站将建在本项目中，另有多条公交线路通过本项目。图2-1 项目区域位置图2.2 项目规划本项目整体占地约600亩，其中建设用地和绿化用地分别约为380亩和220亩。总建筑面积约370,000平方米（含地下面积70,000平方米）。本项目将以天津市空港经济区及周边产业经济为依托，打造一个集办公、购物和居住为一体的国际化商业综合体项目，并力争把本项目建设成为环渤海地区最具商业活力的地标性项目。地块现状项目地块西

16、至文会路；南至弘顺路；北至弘泽大街；东至辅仁路。地块南北略长呈长方形，整体被弘贯道和锦华路分为三块。北侧地块2-7略呈马蹄形，南侧两地块（地块2-8-1、地块2-8-2）较为方正。项目周边及地块内部整体地势平坦，已具备开工条件。图2-2 项目地块现状图及指标2.3 项目产品在充分了解周边经济发展和当地商业地产市场后，本项目产品将由写字楼、酒店、购物中心和服务式公寓等高档商业建筑形态组成，其主要产品指标如下： 序号 项目 数据 单位 1用地面积 25.3万平方米 2容积率 1.2 3总建筑面积 37万平方米 3.1地上建筑面积 30万平方米 3.1.1 购物中心3.0万平方米 3.1.2 商业4

17、.0万平方米 3.1.3 酒店3.0万平方米 3.1.4 服务式公寓 10万平方米 3.1.5 写字楼10万平方米 3.2地下建筑面积 7万平方米 3.2.1地下车位3.5万平方米 3.2.2地下商业街3.5万平方米 表2-1 项目主要产品指标2.4 项目定向战略伙伴清华科技园启迪创业投的前身为清华科技园孵化器公司和技术资产经营公司，其依托清华大学和清华科技园的丰富资源，以“投资+孵化”的模式，在全国各地建立多家清华科技园分园，并以招商、经营与管理等多方面优势，从众多科技园品牌中脱颖而出，成为中国科技园第一品牌。清华科技园通过招商、经营与管理等园区服务输出的合作模式， 以其行业内的号

18、召力将极大地提升本项目的招商力度，并通过其优秀的园区管理服务维护本项目品牌价值。这将大大吸引投资客的注意力。使本项目无论从销售情况还是租赁情况，都要远远好于市场平均水平。凯宾斯基精品酒店本项目通过引进凯宾斯基精品酒店的国际领先的星级酒店服务及管理理念和最时尚的视觉冲击力，打造一个现代、时尚、商务服务的都市精品酒店，并完善科技园现代商务功能，提升整体项目的国际化品质。本次合作将成为凯宾斯基精品酒店在中国的第一家旗舰店，将给本项目带来极具影响的市场震撼力。酒店方就合作模式与我方进行了多次洽谈，包括收购酒店部分的意向。国际零售三大巨头（沃尔玛、家乐福、乐购）国际零售三大巨头之一的强势入驻将作为天津市

19、东丽区现代服务业重点项目，在更好满足群众日益增长的物质文化生活需求的同时，对进一步优化该区域的商业格局，提高现代服务业发展水平，增强该地区商业氛围的集聚力、辐射力和影响力，加快空港及周边新型工业基地和现代宜居城市建设。同时本项目在对周边市场做出详细调研后，积极与三大零售商接洽，并以各自旗下高端品牌入驻（沃尔玛萨姆会员店、家乐福购物中心及乐购购物中心）。其中与沃尔玛、乐购的合作模式将为出售为主。2.5 项目SWOT分析优势机遇l 处于华明示范镇的核心位置，项目周边交通组合丰富、网络发达，可达性高，极大程度上提高本项目的便捷力。l 项目周边入驻企业已形成规模，不断提升本项目潜在价值。l 本项目地区

20、开发已成熟，被接受程度高。l 项目规模大，易形成体量优势。l 环境优势极为明显，超大绿化比例，国内罕有的城市公园内的商业综合体。l 凭借建工集团的品牌影响力和市场知名度，并具备大量同类型产品开发经验，因此为该项目的品质起到了决定性作用。l 目前国内十强地产开发企业已蜂拥而入该地区立项及开发，对本项目区域内的物业档次及价值稳固树立，因此未来该区域具备极大升值潜力和价值预期。l 项目紧邻主干道，昭示性好。l 唯一可售的大型商业项目。l 市政府重点商业项目，区域内最后一块商业用地。l 随着滨海新区和东丽区的发展，项目所在区域地产发展蓬勃。近年来，招商引资力度不断加大，入驻企业不断增加，且品质及档次不

21、断攀升。项目目标群体不断涌入。外来客户区域认同感逐年增强。本项目区域规划前景看好，当地建设速度推进快，有较好的市场价格预期和价格优势。周边正在建设超100万平米商业项目，加剧区域商业氛围聚集。l 随着本项目区域的深入开发，商业办公气氛不断成熟，区域人口增加，企业及项目逐步增多，商业、办公、居住氛围和环境已相当成熟，有利于项目销售。l 由于住宅政策的调整，加速了商业地产的快速发展。为市场投资提供了更多的投资机会。弱势威胁l 本项目周边以居民为主，商业气氛不浓厚。l 本项目区域内虽已有大批企业进驻，但商务气氛不强。l 项目受控高影响，建筑物楼体高度无法起到地标指引作用。l 周边娱乐配套不完善，休闲

22、娱乐类别较有限。l 周边几大工业园区的同时发展对项目客群有一定的分流。l 项目周边已有部分类似产品入市，将对未来本项目销售有一定影响。l 由于宏观政策的调整以及当地房地产政策的阶段性调整给房地产投资带来一些不确定因素。第三部分 市场产品分析3.1 商业市场3.1.1 天津市主要商圈图3-1 天津市主要商圈情况图3-2 天津市主要商圈区域滨江道商圈：滨江道是天津最著名的商业街，最初起源于上世纪20年代。20年代末，随着劝业场一带商业兴起，中外商贸纷纷云集于这条街，许多服装绸缀、金银首饰、钟表眼镜、饭店、影院相继落成开业，这条街逐渐呈现繁华现象。图3-3 天津市滨江道商圈和平路商圈：和平路商业街位

23、于海河西侧，南起渤海大楼，北至东南角，全场2138米，与滨江商业街相交叉，构成天津最繁荣的商业区。这条街上，不仅有全国闻名的劝业场、百货大楼等大型百货商场，还有中华百货售品场所、天津鞋店、冠生园食品店、正兴德茶庄、南京理发店等多家老字号。2000年，和平路商业街经过大规模的改造，已成为一条现代化商业步行街，被命名为金街。图3-4 天津市和平路商圈3.1.2空港经济区商业综合点评项目名称业态体量()开发模式舞台(天津)国际时尚品牌城 综合商业170,000 租赁SM天津滨海第一城 购物中心530,000 未知远洋新干线Beginning购物中心24,000 租赁远洋新干线露西亚商业街商业街12,

24、600 出售海航YOHO湾 综合商业300,000租赁/出售合计超过1,000,000在可见的未来，空港区商业项目不多，但均属于体量大，综合性强的大型商业项目；业态种类丰富，涵盖高星级酒店及公寓、购物中心、Outlet、商业街和购物公园；销售和租赁的比例大致相当。空港经济区商业项目个案分析舞台(天津)国际时尚品牌城舞台(天津)国际时尚品牌城位于空港经济区西三道，项目占地面积140000平米，规划建筑面积170000平米，由品牌管理公司富高管理有限公司(CO，LTD)运营；其中一期为国际名品折扣店(Outlet)，二期为酒店娱乐中心，一期计划今年10月份开业，面积90000平米，；天津的stag

25、e(舞台)国际时尚品牌城城在国内的第二家店，第一家舞台(苏州)国际品牌城于2009年11月在苏州工业园区综合保税区物流区开业，苏州工业园区综合保税区物流区和本案项目所处区域具有相同性质。滨海第一城滨海第一城坐落在空港经济区商贸服务区内，建筑面积53万平方米，计划投资2亿美元，集商业百货、文化娱乐于一体，除高端百货外，还建有文化主题公园、IMAX(巨型银幕电影)影院、特色餐饮等大型娱乐休闲设施。该项目是SM集团规模最大的商业项目，建成后将成为全球单体最大的购物中心。项目预计2013年底全部竣工。随着滨海第一城、舞台时尚广场等一大批高端商业项目在滨海新区西部区域抢滩扎营，位于滨海新区核心区与天津主

26、城区之间的空港经济区等新兴区域将正式告别“零商业”时代，逐步形成新的商业购物圈。加之以金元宝、友谊等为核心的滨海核心区商业圈的升级，滨海新区，这个过去以工业开发为主的经济功能区，正在加速变身，成为一个商业服务日益繁荣的现代新城。空港经济区位于滨海新区核心区和市区之间，靠近天津国际机场，位置得天独厚，随着空港经济区的发展以及市区商圈外延，空港经济区及其附件区域正迅速成为天津新都热点商圈。另一方面，华明镇乃至东丽区目前都没有上档次的商业项目，区域商业发展落后于天津整体发展，本项目的规划发展，正好填补了东丽区及华明镇的商业空白，有效提升了华明镇的区域价值。3.2写字楼市场天津市写字楼供求状况图3-5

27、 天津市写字楼供求关系2010年天津上市写字楼租售项目数量达42家，平均每月3.5家，供应量达127万平方米，与2009年同比增加59%。市场整体吸纳量为97万平方米，较2009年上升182%。2010年天津写字楼市场平均售价14655元/平方米（建筑面积报价），与2009年相比上涨14.8%；平均租金91元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2009年相比上涨10.1%；平均空置率22.6%，与2009年相比下降17.5%。2010年天津市写字楼主要集中在河西、南开、和平三区，其中甲级写字楼市场，和平区占有38%，河西区占47%；而乙级写字楼，河西区占有50%以上。在租赁客户方面，优质写字

28、楼的租户以外资公司、内资大型贸易公司为主，此类公司注重写字楼的地理位置、品质和商业配套等。其他写字楼的租户则以中小型贸易公司、咨询公司和科技公司为主，此类公司对写字楼的地段、档次有一定要求，但更注重租金成本，价格敏感度很高。图3-6 天津市写字楼市场空 进入2010年甲级写字楼出租市场明显活跃，主力户型需求为100-500平方米之间。目前各大甲级写字楼平均出租率在90%左右。老牌写字楼国际大厦、平安大厦的租赁情况依旧不减。另外以信达广场为代表的生高端写字楼项目也有不俗表现，成交客户不乏整层及大面积案例。图3-7 天津市甲级写字楼市场租金走势在市场普遍预期及局部调整的共同作用下，部分甲级写字楼的

29、租金温和上涨，2010年达到132元/平米/月，较2009年同期上涨了9%。目前投入使用的甲级写字楼当中，多数以租赁为主，可售项目中平安大厦及信达广场（低区已全部售罄，高区只租不售），赛顿中心仅存一套，售价15000元/平米。图3-7 天津市滨海新区写字楼市场租金走势目前滨海新区主要写字楼项目均价在11000-13000元/平米之间；2009年滨海新区写字楼均价已接近13000元/平米水平；05至09年间，滨海新区写字楼均价平均涨幅达21，显示滨海新区写字楼需求较大，前景乐观。远洋ABC中心远洋新干线ABC中心是远洋新干线的写字楼部分，该部分总建筑面积约6万平米，地上4.5万平米，地下1.5万

30、平米。均为5层建筑，首层层高4.2米，2至4层层高3.6米，5层层高4.8米，已竣工验收及消防验收，随时可入驻使用。配有地上地下车位约700个，并配有地下员工餐厅。按建筑的整体外形分为A、B、C三个区域，外部整体采用巨轮造型设计，以走在国际前沿的设计理念树立空港核心商务地标。ABC中心建筑总高度为19.8米。A区：总面积为11000平米左右，主要目标客户为大型企业总部或商业品牌旗舰店，仅作整体租售。B区：总建筑面积为2.3万平米，由八栋联排商业体构成，八栋商业体配置七部电梯，同时设置七个接待大堂，对外配旋转门用作写字楼入口，其中部分首层及二层功能定位作为商铺使用，三至五层为功能定位为办公使用；

31、单套产权面积均在5001200平米之间。同时每个立体单元大约在3000平米，可作为实力企业独栋冠名。C区：写字楼为集低密度、阳光大中庭、灵动组合空间等诸多优势的为一体的生态型写字楼产品，总建筑面积1.1万平米，项目推出的写字楼面积在90-450平米之间，主力户型为100-200平米精品工作间，并在首层配有多业态商务中心。海航YOHO湾海航YOHO湾项目地块位于空港经济区商务服务区的核心区。在东二道和东三道之间，西侧紧邻空港经济区的主干道中心大道，与空港管委会和海关大楼相对；南面为空港唯一的景观湖。周边有白云酒店、皇冠国际广场、高尔夫球场、金融街、4S汽车服务中心等商业配套。海航YOHO湾项目是

32、天津空港商贸中心开发有限公司打造的城市生活综合体。总占地面积约11万平方米，总建筑面积约30万平方米。项目共分6个地块，产品包括主题酒店、购物公园、休闲广场、办公、酒店式公寓和LOFT。其中2万平米的休闲绿地广场。海航YOHO湾商业部分规划有超市、影院、特色餐饮等，通过连廊及休闲平台形成了三条购物街，能够满足吃、住、娱、创业、购物、交友等多方面需求。天保汇津广场天保汇津广场位于天津空港经济区内，是天保基建股份有限公司的下属子公司天保百利建设工程有限公司所开发；其坐落中国天津市空港经济区西五道35号（高尔夫球场以北）；天保汇津广场地处空港CBD区域的黄金地段，项目整体分为写字楼、商业、公寓三个部

33、分；其中写字楼总建筑面积为79641；天保汇津广场交房标准为公共部分精装修，其他区域为毛坯房；土地年限为40年。写字楼综合点评项目名称面积（）户型（）售价（元/）租金（元/天）远洋新干线ABC中心5000090-50010000-130002-2.5海航YOHO湾（LOFT+创意办公写字楼）约5000050-809000-100002-2.5天保汇津广场79641200-4009000-110002-2.5目前很多写字楼项目处于开发阶段，户型特征尚未清晰，目前售价在9000在13000元/ 之间；写字楼户型由几十平米到数百平米都有，可满足大多数需求；产品普遍性价比较高。滨海新区是目前国内最热点

34、的经济特区，而作为其中的空港经济区，更是凭借包括空客在内的多家国际大型空港制造商的进驻而成为亮点，经济发展所带来的大量商务需求将为本区域写字楼提供大量高质量的需求。3.3酒店市场天津滨海圣光皇冠假日酒店天津滨海圣光皇冠假日酒店是有皇冠假日酒店负责运营，目前空港经济区内唯一的五星级酒店。酒店距天津国际机场仅 10km 的路程。位于中心商务区，紧邻天津空港经济区的政府机关。 酒店有11 间会议室以及可容纳 20 人的小型会议室到多达 1000 人的大型宴会厅。酒店2009年6月1日开业，共10层高，共有客房总数388间，标间面积42平米，高级间日均价711元。天津空港白云酒店天津空港白云酒店开业于

35、2007年5月18日，准4星级酒店，楼高7层，共有客房总数120间（套），标间面积35平米。位于空港经济区，距离天津滨海国际机场5公里，车程15分钟；距离火车站15公里，车程30分钟；天津经济开发区仅需20分钟；市区仅需15分钟；距离天津技术开发区25公里，地理位置优越，配套设施完善，商务功能齐全，配合不同类型多功能厅以及环境幽雅的中餐厅和咖啡厅，是集客房、餐饮、商务会议、娱乐为一体的现代化商务酒店。天津空港智选假日酒店天津空港智选假日酒店开业时间2006年12月26日，楼高7层，共有客房总数211间，标间面积23平米。酒店是天津空港经济区内唯一的经济型商务酒店，由国际顶级的洲际酒店集团管理，

36、位于天津空港加工区南侧，毗邻天津国际温泉高尔夫俱乐部。天津空港智选假日酒店可提供外币兑换、信件邮寄、商务中心、贵重物品保管、订票和世界各地洲际集团酒店预定等简单而高效的服务。还可为优选俱乐部会员提供快速登记入住及结帐服务。天津空港格兰云天大酒店天津空港格兰云天大酒店位于天津滨海新区空港经济区内，与区域内各行政职能部门、商务办公楼、金融街等共同组成空港的商务、行政中心。天津空港格兰云天大酒店拥有320平方米的宴会厅和4间不同规格的中小型会议室， 共有198间客房及套房。天津空港格兰云天大酒店是深圳格兰云天酒店管理有限公司的第十家连锁酒店。酒店综合点评项目名称星级房间数（）标间面积（）标间门市标价

37、（元）天津滨海圣光皇冠假日酒店5星38842711天津空港白云酒店准4星12035588天津空港智选假日酒店商务型酒店21123-25358天津空港格兰云天大酒店4星19822-33399-518房间数合计917（间）目前空港经济区只有4家酒店，房间数量约900间；天津滨海圣光皇冠假日酒店是有皇冠假日酒店运营的五星级酒店，是目前空港经济区唯一的五星级酒店；天津空港白云酒店由本地酒店运营商负责运营，标准是准四星，规模较小，房间数只有120间；天津空港智选假日酒店是本地经济型酒店，房间数量也不算多；相对于54平方公里的空港经济区来说，酒店市场还有很大空间。3.4酒店式公寓市场天津酒店式公寓市场处于

38、一个稳定发展阶段，租赁市场总体变化不大。但由于房地产市场整体大环境及相关宏观因素影响，销售市场发生较大变化。如天津中心项目初期成交均价为17800元/平米左右，至10年底成交均价达28000元/平方米左右，销售进度尚可。从市场价格大幅提升的情况可以看出，天津酒店式公寓市场仍具有较大潜力，预测经过短期的市场调整后将会向高速发展期过渡。图3-8 天津市酒店式公寓市场供应情况如上图可以看出，2010年全年天津酒店式公寓产品总供应量不超过27万平米，对于天津国际化大都市的发展定位而言，供应形式并不相称。酒店式公寓市场展望l 目前天津高档酒店式公寓产品市场存量较少与城市发展定位并不相称，而即将入市及潜在

39、项目短期内对市场影响不大，未来仍会以较快速度发展。l 近期高档酒店式公寓产品销售情况与普通住宅产品销售情况反差较大，受市场因素影响较小。虽然高档酒店式公寓成交面积有曾放缓趋势但未出现急剧缩水现象，成交价格仍以较快速度提升。由此判断，天津经济的迅速发展大量企业进驻使得高端客群源得以保障，预计未来租金水平也会保持较快的增长速度。l 由于世界一线管理品牌看好天津市场，陆续登陆天津，高品质的软性服务和硬件要求的运营成本将继续提高，也将会使价格上浮。皇冠国际广场皇冠国际广场包括五星级酒店、精装酒店式公寓、写字楼等业态形式。项目占地面积38,000，建筑面积151,321。皇冠国际广场位于空港CBD中央商

40、务区，与空港物流加工区行政中心一街之隔，毗邻18洞温泉高尔夫球场、50万平米人工湖。容积率3.21（不含地下一层）。酒店式公寓部分为11层，共386套，其中100套整体销售，其余286套均价13000元/，一居56，二居100，三居246。酒店即上述案例介绍之天津滨海圣光皇冠假日酒店。万通金府国际万通金府国际位于天津空港经济区生态居住区、空港中心大道核心地段中心大道和东五道交汇处，北侧为滨湖商业休闲中心，空港管委会和金融街，南侧为各大企业的研发中心，东侧为低密度的住宅区，西侧为温泉高尔夫球场，距离国际汽车园和天津滨海国际机场很近。万通金府国际的建筑风格对应区域氛围，采用线条简捷的建筑立面，具有

41、国际风情。合围式的建筑布局将城市喧嚣隔绝其外，创造宁静的人居空间。同时，社区以现代德式园林为造景线索，楼间极具序列感的休闲树阵，配以雕塑、水景、休闲设施等硬件和四季变幻的草坪植被，创造别具一格的生活风景。万通金府国际占地42000多平方米，建筑面积大约15万平方米，建筑风格为现代简约风格，产品为10层到13层的精装公寓。 项目一期主推34-40平方米的一居和60-75平方米的二居公寓，均为精装。酒店式公寓综合点评项目名称公寓部分面积户型（）售价（元/）天皇冠假日酒店约30,00056-24612,000-16000(精装修)海航YOHO湾约40,00040-12010,000-12000(精装

42、修)万通金府国际约150,00030-759000-11000(精装修)天保汇津广场约40,00050-150未开盘目前很多公寓项目处于开发阶段，户型特征尚未清晰，目前售价在9000在15000元/ 之间；空港经济区未来规划15万工作人口，如果有30的人口就近居住，以人均居住面积15平米计算，公寓需求将达到75万平米左右，市场缺口较大。第四部分 项目投资计划4.1 开发周期安排本项目分三期开发，预计开发总周期为4年，其中建设周期为38个月，计划于2011年十月初前完成前期工作。并争取在前期办理相关证件阶段，加快手续办理流程，本项目开发周期详见下表：表5-1 项目开发周期表动工时间竣工时间一期2

43、011年10月2013年03月二期2012年10月2013年12月三期2013年10月2014年12月4.1.1 项目前期开发进度计划表5-2 项目一期开发进度计划表序号时间工作内容12011年5月至7月1.办理项目立项批复及备案2. 办理国有土地使用证3. 办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证4.完成一期施工图纸的设计工作5.完成一期市政工程各专业图纸的设计工作22011年8月至9月1.办理一期消防、人防等项目的施工图纸审查意见2.完成一期施工图纸审查工作3.完成一期项目的招投标工作4.申请办理一期项目建设工程开工许可证32011年10月一期项目正式开工42012年06月申请办理一期项

44、目预售许可证表5-3 项目二期开发进度计划表序号时间工作内容12011年11月至2012年06月1.完成二期施工图纸的设计工作2.完成二期市政工程各专业图纸的设计工作22012年07月至09月1.办理二期消防、人防等项目的施工图纸审查意见2.完成二期施工图纸审查工作3.完成二期项目的招投标工作4.申请办理二期项目建设工程开工许可证32012年10月二期项目正式开工42013年06月申请办理二期项目预售许可证表5-4 项目三期开发进度计划表序号时间工作内容12012年11月至2013年06月1.完成三期施工图纸的设计工作2.完成三期市政工程各专业图纸的设计工作22013年07月至09月1.办理三

45、期消防、人防等项目的施工图纸审查意见2.完成三期施工图纸审查工作3.完成三期项目的招投标工作4.申请办理三期项目建设工程开工许可证32013年10月三期项目正式开工42014年06月申请办理三期项目预售许可证4.1.2 各期开工面积表5-8 项目各期开工面积表项目名称开工面积（平米）一期工程1.公寓30,0002.写字楼20,0003.清华科技园10,0003.家乐福30,0004.地下工程70,000合计160,000二期工程1.公寓50,0002.写字楼20,0003.清华科技园10,000合计80,000三期工程1.公寓20,0002.写字楼20,0003.清华科技园20,0003.酒店

46、30,0004.商业40,000合计130,0004.2 成本估算估算说明: 在项目成本估算过程中，建安成本费用假定公寓3,300元/平方米，写字楼及清华科技园3,500元/平方米，商业（含家乐福）3,100元/平方米，地下（车库及商业）2,600元/平方米，酒店3,400元/平方米；基础设施费用的小市政（含绿化）347元/平方米，大市政150元/平方米；不可预见费按照前期费用、基础设施费用和建安工程费三项总额的5%计；管理费用按总额3,041万元计；销售税费及附加包括两税一费（销售额的5.5%）、预缴土地增值税（销售额的2%）、预缴企业所得税（销售额的6.25%）；销售费用中，住宅及商业的销

47、售代理费和营销推广费按其销售额的5%计。注: 清华科技园整体为5万平米，其中一期将免费提供10,000平方米给清华科技园使用。4.2.1项目出售及租金收入对比表（出售物业与持有物业）一销售物业销售均价(元/平方米)出售面积销售收入(万元) 1公寓12,900100,000129,0002写字楼12,22250,00048,889 3清华科技园12,22240,00061,111 4地下商业10,00035,00035,0005酒店10,00030,00030,000总计11,922255,000304,000二持有物业日均租金(元/平方米)出租面积年租金收入(万元)1商业2.540,0003,

48、6502家乐福1.530,0001,643 总计2.570,0005,293 说明：整体项目停车位约为1,750个，地上绿地车位为1000个，地下车位为750个（预计:总价值为7,500万）表5-9 项目销售进度4.2.2项目投资成本分析表表5-10 项目整体开发成本序号项目投资总额占成本比例单位成本（万元）（%）（元/m2）1开发成本209,28578.59%6,976 1.1土地费用51,50019.34%1,717 1.2前期费用11,0334.14%368 1.3建安工程费118,10044.35%3,937 1.4基础设施建设费14,9085.60%497 1.5不可预见费7,202

49、2.70%240 1.6管理费用3,0411.14%101 1.7财务费用3,5001.31%117 2销售成本57,00021.41%1,900 2.1销售费用15,2005.71%507 2.2销售税金及附加41,80015.70%1,393 合 计266,285100.00%8,876 表5-11 项目出售部分开发成本序号项目投资总额占成本比例单位成本（万元）（%）（元/m2）1开发成本162,77974.06%7,077 1.1土地费用39,48317.96%1,717 1.2前期费用8,4583.85%368 1.3建安工程费92,76042.21%4,033 1.4基础设施建设费1

50、1,4305.20%497 1.5不可预见费5,6322.56%245 1.6管理费用2,3311.06%101 1.7财务费用2,6831.22%117 2销售成本57,00021.41%2,478 2.1销售费用15,2006.92%661 2.2销售税金及附加41,80019.02%1,817 合 计219,779100.00%9,556 图5-1 项目净投入分析 说明：本项目投资资金来源由自由资金、银行贷款及销售回款三部分组成，其中自有资金投资约为6亿元，银行贷款为3亿元。4.2.3项目投资敏感性分析项目整体敏感性分析售价变化80%90%100%110%120%单位售价(元/平米)9,

51、537 10,729 11,922 13,114 14,306 总销售收益(万元）243,200 273,600 304,000 334,400 364,800 总成本(万元）254,885 260,585 266,285 271,985 277,685 总销售利润(万元）-11,68513,015 37,715 62,415 87,115 自由资金回报(万元）(回报率15%)36,000 36,000 36,000 36,000 36,000 静态年毛收益率-1.15%1.25%3.54%5.74%7.84%动态年毛收益率（IRR)-2.34%8.08%17.02%24.88%31.92%持

52、有项目投资46,506 46,506 46,506 46,506 46,506 建安成本变化80%90%100%110%120%单位建安成本(元/平米)3,196 3,566 3,937 4,307 4,677 总销售收益(万元）304,000 304,000 304,000 304,000 304,000 总成本(万元）242,320 254,303 266,285 278,268 290,250 总销售利润61,680 49,697 37,715 25,732 13,750 自由资金回报(万元）(回报率15%)36,000 36,000 36,000 36,000 36,000 静态年毛收益率6.36%4.89%3.54%2.31%1.18%动态年毛收益率（IRR)25.33%21.2