烟台市芝罘区东珠岩村项目可行性研究报告20121024

1、地产发展中心地产发展中心1烟台芝罘区东珠岩村项目可行性研究报告烟台芝罘区东珠岩村项目可行性研究报告地产发展中心地产发展中心2012年年10月月24日日地产发展中心地产发展中心2汇报内容汇报内容4 本项目经济测算本项目经济测算5 本项目风险及可行性分析本项目风险及可行性分析1本项目本体研究分析本项目本体研究分析2 本项目市场研究分析本项目市场研究分析3 本项目初步定位及价格预判本项目初步定位及价格预判地产发展中心地产发展中心3一一.本项目本体研究分析本项目本体研究分析地产发展中心地产发展中心4项目经济指标项目为旧村改造项目，总占地约525亩，其中包括195亩回迁用地；项目整体容积率1.3，预计为

2、居住性质地产发展中心地产发展中心5项目现状项目目前拆迁工作尚未开始，项目回迁房尚未动工地产发展中心地产发展中心6项目现状项目所在的村内多数为一层瓦房或平房地产发展中心地产发展中心7项目区位本项目属于烟台市主城区芝罘区，距离芝罘区核心区约13公里，属于城市近郊地带，区位认可度较低本项目本项目芝罘区核心区芝罘区核心区莱山机场莱山机场约约13公里公里约约3公里公里地产发展中心地产发展中心8项目区域规划本项目所在区域属于城市规划发展的“芝罘区南部经济生活区”，但该规划为城市二级规划，且区域内缺乏大型的商业、配套设计拉动，因此，预计该区域的认知度、成熟度短时间内难有较大改善本项目本项目黄务立交桥黄务立交

3、桥红星美凯龙红星美凯龙红星美凯龙红星美凯龙奥特莱斯奥特莱斯p 烟台芝罘区以黄务立交桥为核心，向周边辐射规划了烟台芝罘区以黄务立交桥为核心，向周边辐射规划了“芝罘区南部经济生活区芝罘区南部经济生活区”，但是该规划属于芝，但是该规划属于芝罘区级别的规划，在重要程度上，属于城市的二级规划，规划的重要性相对较小。罘区级别的规划，在重要程度上，属于城市的二级规划，规划的重要性相对较小。p 该区域的拉动商业项目为红星美凯龙、奥特莱斯等，该类企业缺乏足够的影响力来拉动整个区域的发该区域的拉动商业项目为红星美凯龙、奥特莱斯等，该类企业缺乏足够的影响力来拉动整个区域的发展。展。地产发展中心地产发展中心9微观环境

4、项目周边当前以村落、农田为主，基本无城市意象，微观环境较差下图：项目周边下图：项目周边5公里内卫星图公里内卫星图地产发展中心地产发展中心10项目配套当前项目周边基本无任何基础生活配套；有一条公交线路地产发展中心地产发展中心11项目资源项目背靠的山体绿化一般，山景资源并不突出；项目南侧的河景资源，被项目以南的道路阻隔项目山景资源并不突出项目山景资源并不突出项目南边的河景资源被道路阻隔项目南边的河景资源被道路阻隔地产发展中心地产发展中心12项目属性界定区 位 配 套 项目位于芝罘区近郊，距离主城核心区约项目位于芝罘区近郊，距离主城核心区约13公里，区位认可度低公里，区位认可度低潜 力 项目周边当前

5、无任何基础生活设施配套，只有一条公交线路项目周边当前无任何基础生活设施配套，只有一条公交线路城市郊区，区位认可度低 周边生活配套设施匮乏，景观资源不突出 未来发展潜力较小、低容积率大规模居住地块 项目所在区域的规划属于城市二级规划，推动力小，同时缺乏大型项目所在区域的规划属于城市二级规划，推动力小，同时缺乏大型商业、配套拉动，项目未来发展潜力小商业、配套拉动，项目未来发展潜力小地产发展中心地产发展中心13二二. 本项目市场研究分析本项目市场研究分析地产发展中心地产发展中心141区域住宅市场分析区域住宅市场分析地产发展中心地产发展中心1515项目分布本项目周边2公里内无在售项目，5公里内有4个普

6、通住宅项目在售，1个别墅项目在售（东林藏珑）本项目本项目柏林春天柏林春天东陌堂新区东陌堂新区东方盛景东方盛景东林藏珑东林藏珑天鹅堡天鹅堡地产发展中心地产发展中心16本项目本项目东方盛景东方盛景东陌堂新区东陌堂新区柏林春天柏林春天东林藏珑东林藏珑天鹅堡天鹅堡16产品类型区域内普通住宅项目以多层为主，别墅项目主要为叠拼产品多层多层别墅（叠墅）别墅（叠墅）多层、别墅多层、别墅多层、小高、高层多层、小高、高层多层、小高层多层、小高层地产发展中心地产发展中心1717户型区间区域内普通住宅项目主打刚需产品及区域内改善产品，主力户型以70-90两房、90-120三房为主；别墅项目户型主要以160350叠墅为

7、主本项目本项目东方盛景东方盛景东陌堂新区东陌堂新区柏林春天柏林春天东林藏珑东林藏珑天鹅堡天鹅堡90110两房两房7090两房两房7090两房和两房和90120三房三房1603507090两房两房地产发展中心地产发展中心1818项目价格区域内多层均价在5300-7000元/之间，高层均价5300元/，别墅均价10000元/本项目本项目东方盛景东方盛景东陌堂新区东陌堂新区柏林春天柏林春天东林藏珑东林藏珑天鹅堡天鹅堡多层均价：多层均价：7000元元/高层均价：高层均价：5300元元/多层：多层：6500元元/m2别墅均价：别墅均价：10000元元/多层均价：多层均价：5300元元/地产发展中心地产发

8、展中心1919销售情况区域内多数项目销售较差（柏林春天除外），普通住宅项目月均去化3-6套；别墅月均去化低于2套本项目本项目东方盛景东方盛景东陌堂新区东陌堂新区柏林春天柏林春天东林藏珑东林藏珑天鹅堡天鹅堡月均去化：月均去化：3套套月均去化：月均去化：4套套月均去化：月均去化：28套套月均去化：不足月均去化：不足2套套月均去化：月均去化：6套套地产发展中心地产发展中心2020区域客户区域内项目客户多为城市刚需客户及区域内部的改善型客户本项目本项目东方盛景东方盛景东陌堂新区东陌堂新区柏林春天柏林春天东林藏珑东林藏珑天鹅堡天鹅堡城区外溢刚需客户城区外溢刚需客户区域内改善客户区域内改善客户区域内刚需客

9、户区域内刚需客户区域内改善客户区域内改善客户城区外溢刚需客户城区外溢刚需客户区域内改善客户区域内改善客户区域内刚需客户区域内刚需客户地产发展中心地产发展中心212典型项目简介典型项目简介地产发展中心地产发展中心2222位置芝罘区港城西大街与青年南路交汇开发商烟台利嘉置业有限公司建筑类别多层、高层装修标准毛坯容积率1.2绿化率43% 土地面积41.33平米 建筑面积56万平米 开盘时间2010年4月15日产品组合多层建筑风格欧式风格户型面积一房：50-60两房：60-90三房：90-200客户群项目区域芝罘区改善客群及部分刚需客群卖点台湾大地双语幼儿园，及省级标准小学，近邻烟台三中总校、英国外籍

10、学校项目总建面56万，项目自2010年开始销售，为区域内成熟大盘，项目自身配件的幼儿园、小学及邻近的中学，以及成熟的配套是项目主要卖点柏林春天柏林春天小区规划效果图柏林春天小区规划效果图柏林春天小区实景图柏林春天小区实景图地产发展中心地产发展中心2323一房两房三房户型面积50-6060-9090-130 配比5.832.7%61.5%项目主打城市刚需客户及区域内改善客户，主力户型面积为90-130三房，其次为60-90 两房一梯两户项目产品58一室一室93两室两室128三室三室地产发展中心地产发展中心2424位置芝罘区机场路黄务立交桥南500米开发商烟台锦泽置业投资有限公司 建筑类别多层装修

11、标准毛坯容积率1.6绿化率40% 土地面积2.25平米 建筑面积3.6万平米 开盘时间2009年12月8日产品组合多层建筑风格简欧式风格户型面积两房：90-100三房：100-130四房：150-180客户群项目区域芝罘区改善客群卖点烟台生态新城中心位置黄务镇姜家疃，生活方便项目属于锦泽香槟小镇二期项目，总建面约3.6万平米，容积率1.6，占据了黄务片区最好的位置；从项目实景现房来看，项目品质较低天鹅堡香槟小镇小区规划效果图香槟小镇小区规划效果图香槟小镇小区实景图香槟小镇小区实景图地产发展中心地产发展中心2525两房三房四房户型面积90-100 100-130150-180配比62.1%31.

12、6%6.3%92两室两室108三室三室项目产品项目主打城市刚需客群及片区内改善该群，主力户型面积为90-100两房，其次为100-130三房，一梯两户165四室四室地产发展中心地产发展中心2626位置罘区南部新城杜家疃地块绕城高速北约1公里开发商烟台金龙腾飞房地产开发有限公司建筑类别多层、高层装修标准毛坯容积率1.95绿化率60% 土地面积12.81万平米 建筑面积35万平米 开盘时间2011年9月10日产品组合6、11、18层多层及高层建筑风格古典主义户型面积一房：50-60两房：70-90三房：90-120客户群项目区域芝罘区刚需客群为主卖点高绿化率，大主题水景，2大生态广场，8大主题园林

13、，由烟台知名幼儿园主办双语幼儿园项目总建面约35万，容积率1.95，以高绿化率，大主题水景为核心的主体园林为主要卖点东方盛景东方盛景小区施工现场东方盛景小区施工现场东方盛景小区规划效果图东方盛景小区规划效果图地产发展中心地产发展中心2727一室二室 三室户型面积50-60 70-90 90-120 配比6.4%71.8%21.8%项目主打城市刚需客群，总体户型面积较小，主力户型为70-90m2两房为主86两室两室100三室三室56一室一室项目产品地产发展中心地产发展中心2828位置芝罘区通世南路7号（港城东大街与通世南路交汇东南方向500米左右）开发商烟台天宝置业有限公司 建筑类别别墅装修标准

14、毛坯容积率0.78绿化率60% 土地面积7.4万平米 建筑面积5.8万平米 开盘时间2011年9月17日产品组合叠墅建筑风格新古典主义户型面积160350m2客户群芝罘区改善客群，卖点10万平米私家山体公园，平均每位1000平私家园林。 项目总建面5.8万平米，容积率0.78，绿化率60%，私家山体公园是本项目的主要卖点东林藏珑东林藏珑小区规划效果图东林藏珑小区规划效果图东林藏珑小区单体建筑效果图东林藏珑小区单体建筑效果图地产发展中心地产发展中心2929二室三室及复式户型面积160-200 200-350 配比47%53%项目主要产品为叠拼别墅，面积区间集中在160-350m2164四室四室2

15、49三室三室335三室三室项目产品地产发展中心地产发展中心30三三. 本项目初步定位及价格预判本项目初步定位及价格预判地产发展中心地产发展中心311 1、项目规模：、项目规模：项目总占地规模约525亩，净用地规模350亩，具有一定的规模优势。2 2、项目指标：、项目指标：项目容积率1.3，整体容积率较低，后期在产品规划时具有较大的余地优优 势势1 1、项目区位：、项目区位：项目距离主城核心区13公里，属于城市近郊，区位认可度低2 2、周边环境：、周边环境：目前项目周边以村落、农田为主，居住氛围较差2 2、周边配套：、周边配套：项目周边生活配套匮乏劣劣 势势1、同区域产品竞争：同区域产品竞争：项

16、目所在的机场路两侧，当前在售项目较多，体量较大，且位置均好于本项目，本项目面临激烈的竞争。2、项目拆迁进度及难度风险：项目拆迁进度及难度风险：项目为城市旧村改造项目，后期在拆迁进度及拆迁难度上有较大的不确定性。威威 胁胁1 1、发展前景：、发展前景：项目所在区位规划为芝罘区南城，属于城市第二等级的规划，预计将会对项目所在区域的发展起到一定的利好作用。机机 遇遇SWOT分析地产发展中心地产发展中心32n 形象定位形象定位：芝罘区首席刚需型花园洋房社区芝罘区首席刚需型花园洋房社区 建议以区域内需求主流的建议以区域内需求主流的70-90两室为主，辅以部分两室为主，辅以部分100-120之间的三室；别

17、墅产品以之间的三室；别墅产品以220-250之间的经济型联排为主之间的经济型联排为主n 产品定位：产品定位：普通多层住宅、联排别墅普通多层住宅、联排别墅n 客户定位：客户定位：城市刚需城市刚需 首期主打城市被动外溢刚需客户；后期随着项目知名度加强，首期主打城市被动外溢刚需客户；后期随着项目知名度加强，提升客户档次，带动项目的高溢价提升客户档次，带动项目的高溢价项目定位地产发展中心地产发展中心33项目定价根据市场比较法得出，本项目多层预判市场售价为5856元/；别墅均价为10000元/比较因素比较因素得分权重得分权重柏林春天柏林春天东陌堂社区东陌堂社区天鹅堡天鹅堡外部资源25%232622交通及

18、周边配套15%141614区位环境16%121811规划设计、建筑设计20%202020内部配套8%787物业管理8%888开发商品牌8%888得分100%9210490均价650053007000比较价格598055126300比较权重40%40%20%除权23922204.81260价格5856.8地产发展中心地产发展中心34四四. 本项目经济测算本项目经济测算地产发展中心地产发展中心35p 住宅：本项目多层住宅按照住宅：本项目多层住宅按照20132013年售价为年售价为58565856元元/ /进行测算，销进行测算，销售期为售期为6 6年。年。p别墅：别墅从别墅：别墅从20152015年

19、开始销售，销售期为年开始销售，销售期为2 2年年p 底商：根据市场情况，地上两层商定价为底商：根据市场情况，地上两层商定价为1400014000元元/ /。p车位：根据市场情况，车位按照车位：根据市场情况，车位按照9 9万元万元/ /个来测算。个来测算。各项测算数据说明地产发展中心地产发展中心36规划设计指标本项目收益面积286000，地上规划为多层住宅、别墅、底商、商业街，地下规划为停车位；安置房为非收益面积约100000地产发展中心地产发展中心37成本测算本项目的总投资约24亿元，摊至地上单方平均成本约8375元/地产发展中心地产发展中心38销售收入项目总收入约23.8亿元，2013年项目

20、开始销售，销售期为6年地产发展中心地产发展中心39资金平衡预计2012年需要投入4.5亿元，2014年需要投入6000万，以后每年可以实现资金平衡地产发展中心地产发展中心40现金流量表在以上假设条件下，预计本项目的内部收益率为-5.06%，财务净现值约为-5088.59万元，预计5年半收回投资地产发展中心地产发展中心41地价平衡表地价为170万/亩时，税后利润约为-1508万元地产发展中心地产发展中心42指标指标指标值指标值备注备注项目总投资（万元）项目总投资（万元）226204 226204 项目总投资=总开发成本+期间费用（营业费用、销售费用、管理费用）项目收入（万元）项目收入（万元）23

21、8025 238025 项目收入=销售收入项目毛利润（万元）项目毛利润（万元）2291 2291 项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加项目净利润（万元）项目净利润（万元）-1508 -1508 项目净利润=销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税销售净利率销售净利率-0.63%-0.63%销售净利润=项目净利润/销售收入100%总投资回报率总投资回报率-0.67%-0.67%总投资回报率=项目净利润/项目总投资 100% 销售毛利润销售毛利润0.96%0.96%销售毛利润=项目利润/销售收入100%内部收益率内部收益率-5.06%-5.06%使投资方案累计净现值等于零的贴现率财务净现值（财务净现值（6 6，万元），万元）-5089 -5089 项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和投资回收期（年）投资回收期（年）5.62 5.62 最后一项为负值的累计净现金流量对应的年数最后一项为负值的累计净现金流量绝对值下年净现金流量投资财务指标在以上假设条件下，本项目各项指标均较差地产发展中心地产发展中心43五五. 本项目风险及可行性分析本项目风险及可行性分析地产发展中心地产发展中心44风险分析及可行性建议2. 2. 从项目自身素质方面考虑，项目自身在区位、交通、配套等方面劣