某建筑工程项目可行性研究报告

1、目录第一章工程总论第二章市场调查及需求预测第三章建立条件第四章工程规划设计方案第五章投资估算第六章工程实施进度方案第七章资金筹措及用款方案第八章经济分析第九章结论第一章工程总论1. 工程概要本工程暂定名称为XXXXXXXXX 。本工程由XXXXXXX房地产开发集团开发承办。公司董事长为XXX ，总经理为 XXX ，本工程由 XXX 总经理总负责。本工程行政主管部门为 XX 市 XX 区人民政府， X 市建委及其它房地产开发工程管理的有关部门，工程投资经营主体为 XXXXX 房地产开发。本工程建立用地位 XXXX 市东南， XXXX 市 XXXX 区 XXXX 村与 XXXX 村交界地段。该建立

2、场地属 XX 市 XX 区管辖。本工程建立用地面积为 50.31 公顷，局部为耕地 ,局部为荒地。场地内有零星农用蔬菜大棚 ,场地根本平整 ,自然坡度为 0.20-0.30% 。本工程可行性研究由 XXXX 房地产开发及 XXXX 建筑XX共同承当。可行性研究的依据为国家现行工程规划建立法规及标准、方案开发土地的合同及权证文件。拟建场地根底技术资料，市场调查资料，政府有关主管部门指令，批准文件以及国家相关的法律法规。可行性研究的主要内容包括：投资开发工程的工程建立方案、开发总投资估算、市场调查结果及分析、投资效益分析等诸多方面研究，并得出此次投资开发工程是否可行的研究结论。1. 2 工程背景本

3、工程为 XXXX 房地产开发工程中的一项。市、区两级政府按照“十七大指出 “努力使全体人民学有所教，劳有所得，病有所医，老有所养。的精神和XXXX 市及 XXX 区经济开展的需要，市，区两级政府决定委托XXXX 房地产开发建立大型以老年公寓为中心的综合居住社区。该工程目前已完成土地征购，现在进入工程筹划及前期工作。鉴于市区两级政府尽早开工的要求，目前基建工程已进入工程立项审批，工程详细规划设计等项工作，整个工程计划 2021 年初开工建立，五年内全部完成并交付使用。本工程由 XXXX 房地产公司独家承当投资风险，独家筹措资金开发建立。投资方式全部为现金投入，资金筹措通过自有资金投入，银行信贷及

4、商品房屋预售三条渠道解决。1XXXX 集团下设 XXXX 房地产开发公司、 XXXX 建筑安装工程公司、 XXXX物业管理XX公司、 XXXX 农牧林综合开发XX公司及 XXXX 宾馆XX公司。 XX 集团注册资本金为人民币￥ 2 亿元，年可完成房地产开发建立投资额为人民币￥ 3 亿元 。年开发及施工能力为 100 万平方米。第二章市场调查及需求预测1.XXXX 市房地产形势1.1 经济适用房情况经济适用房建立力度加大， 1-9 月 XXXX 市在房地产开发投资中， 经济适用房投资增长迅速，比重加大，完成投资36778 万元，比上年增长287.5% ，占商品住宅投资的比重为7.56% ，比上年

5、提高了 4.02 个百分点，是 XXXX 市历史上对经济适用房投资最多的一年。1-9 月经济适用房施工面积为114.38万平方米，与上年同比增长196.6% ；占住宅施工面积的 13.85% ，比上年提高 3. 59 个百分点。在施工面积中新开工面积 6.36 万平方米，与上年同比下降 58.4% ；竣工面积 14.53 万平方米，与上年同比增长 69.54% 。1-9 月， XXXX 市经济适用房实际销售面积1.45 万平方米，与上年同比下降 78.86 ；去年重点解决旧城区拆迁改造安置用房量大，空置一年以上面积 0.95 万平方米，与上年同比下降了48.9 。1.2 房地产开发投资情况1-

6、9 月 XXXX 市完成房地产开发投资63.1 亿，比去年同期增长 65.18% ，比上月增长 61% 。其中，商品房建立投资48.68 亿元，占完成房地产开发投2资的 77.15 ，比去年同期增长76.3% ；1-9 月，XXXX 市房地产投资构成为：住宅48.68 亿元，占房地产投资的77.14% ，比去年同期增加6.93 个百分点；办公楼2.31 亿元，占房地产投资的 3.66% ；商业营业用房 9.81 亿元，占房地产投资的 15.54% ；其他 2.31 亿元，占房地产投资的 3.65% ，比去年同期分别增长 17.85% 、56.96% 和下降了 27.1% ；新增固定资产 27.

7、37 亿元，比去年同期增加 23.28 亿元。1-9 月， XXXX 市房地产开发当年到位资金757668 万元，比上年同期增长 85.67% 。从资金来源情况看，国内贷款 79035 万元，占到位资金的 10.43% ；企业自筹资金 382914 万元，占到位资金的 50.4% ；其他资金 292519 万元，占到位资金的 38.61% ；利用外资占到位资金的 0.42% 。国内贷款和自筹资金比去年同期分别下降 2.92 和 11.11 个百分点，其他资金增长幅度较大为13.63% 。与上年同比国内贷款增长 112% ；利用外资增长 100% ；自筹资金增长 52.2% ；其他资金增长 18

8、6.81% 。1.3 土地供给情况1-9 月，土地开发投资2.57 亿元，与上年同比增长6.53% ；购置土地费10.98 亿元，与上年同比下降15.46% 。1-9 月完成开发土地面积140.35 万平方米，购置土地面积134.34 万平方米，待开发土地面积298.17 万平方米。与上年同比完成开发土地面积和购置土地面积分别减少10.41 和 121.64 万平方米，待开发土地面积增长92.02 万平方米。表 13表 12007 年 9 月与 2006年 9 月土地供给增长情况单位：万平方米2007 年9月2006 年9月2007 年比 2006 年增减本年完成开发土地面积140.35150

9、.76-10.41待开发土地面积298.17206.1592.02本年购置土地面积134.34255.98-121.641.4 商品房施工、新开工及竣工情况1-9 月， XXXX 市房屋施工面积为1112.56 万平方米，与上年同比增长93.15% 。其中，商品住宅施工面积为825.95 万平方米，占施工面积的 74.24% ，与上年同比增长119.74% ；办公楼、商业营业用房和其他用房施工面积分别为 62.74 、170 和 53.87 万平方米，与上年同比分别增长23.33% 、41.37% 和85.63% 。1-9 月，在商品房施工面积中新开工面积255.15 万平方米，与上年同比下降

10、 20.26% 。其中，商品住宅为 225.13 万平方米，与上年同比下降12.93% ；办公楼、商业营业用房和其他用房分别为8.34 、12.78 和 8.89 万平方米，与上年同比办公楼增长77% ，商业营业用房和其他用房分别下降72.18% 和17.76% 。1-9 月商品房竣工面积 159.97 万平方米，与上年同比增长 278.54% 。其中，商品住宅竣工面积为 106.65 万平方米，与上年同比增长 282.4% ；办公楼、商业营业用房和其他用房分别为 21.97 、24.25 和 7.09 万平方米，与上年同比分别增长1404.79% 、106.03% 和 521.93% 。表

11、2表 22007 年 9 月、 2006 年 9 月房屋施工、新开工、竣工情况施工、竣工房屋面积施工面积万平方米新开工万平方米竣工面积万平方米及竣工价值2007 年92006 年9月2007 年9月2006 年9月2007 年9月2006 年9月4月房屋建筑面积合计1112.56576.02255.15319.98159.9742.26按用途分：1、住宅825.95375.87225.13258.55106.6527.892、办公楼62.7450.878.344.6921.971.463、商业营业用房170120.2512.7845.9324.2511.774、其他53.8729.028.89

12、10.817.091.141.5 房屋销售情况1-9 月，XXXX 市商品房实际销售面积63.42 万平方米，与上年同比增长1.63 ，与 1-8 月相比增长 18.65% 。其中，商品住宅销售面积48.45 万平方米，同比增长 7.1，与 1-8 月相比增长 20.37% 。商品房竣工面积比销售面积多96.55 万平方米；商品住宅竣工面积比销售面积多 58.2 万平方米。与 1-8 月相比，商品房销售面积增加 9.97 万平方米；商品住宅销售面积增加 8.2 万平方米；办公楼实际销售面积增加 0.77 万平方米；商业营业用房实际销售面积增加 0.92 万平方米；其他用房销售面积增加 0.03

13、 万平方米。1.6 商品房空置面积截至 9 月底，商品房空置一年以上面积为29 万平方米， 与去年同比增长2.69% ，与 8 月底相比增加了5.48 万平方米。其中，商品住宅空置一年以上面积 14.04 万平方米，占商品房空置面积的 48.41 ；同比增长了30.56% ；办公用房空置一年以上面积 4.83 万平方米，占商品房空置面积的16.66 ；同比下降了 37% ；商业营业用房空置一年以上面积 8.81 万平方米，占商品房空置面积的 32.58 ；同比增长了 3.16% ；其他用房空置一年以上面积 1.325万平方米，占商品房空置面积的4.55 ，同比增长了7.3% 。2销售价格根据

14、XXXX 市场状况及 XXXX 集团近几年来各小区，各种等级和功能房屋的销售经历综合分析，本工程拟建房屋价格确定如下：经济适用住宅销售价格: 2000 元/米 2老年公寓销售价格 : 3000 元/米 2多层商品住宅销售价格: 3000 元/米 2高层商品住宅销售价格: 4000 元/米 2商业建筑销售价格 : 6000 元/米 2学校幼儿园假定出让价格：2500 元/米 2第三章建立条件3.1 建立条件XXXX 工程建立场地根本平整，场地南北长度约 1000 米, 东西长度约 500米 , 场地北高南低 ,自然坡度根本在 0. 3X围内，场地东为拟建 20M 红线的规划路，场地南为拟建 40

15、M 红线的世纪十路， 场地西为 100M 红线的二环路，场地北为拟建 40M 红线的XX路及拟建 20M 红线的党校北路，拟建 24M 红线的党校南路东西向横穿地块，场地内无应撤除的建筑物及构筑物。工程建设场地紧临城市主干道，工程建成后交通将极为便捷。本工程供水水源为城市自来水供水管网，目前二环路已建成自来水城市管道，建立时及建成后可直接接入使用。6本工程建立时及建成后所排放污水为生活污水，生活污水经化粪池处理后直接排入城市污水管道。在已建成设有城市污水排水管道可供污水排放使用。本工程不设雨水排水管网系统，雨水利用地面坡度排至小区道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系统汇入城市雨水管网。

16、本工程利用城市集中供热系统做为热源，目前二环路已铺设有热力二期供热管道可以使用。本工程以天然气做为居民生活燃料，地域内拟建规划道路将设有天然气管道，可直接入户使用。本工程利用城市高压供电系统供电，目前工程周边及区内的城市道路城市高压电缆均已建成，本社区设开闭所一座，高压电网经箱式变压器降压后直接进入用户。城市通讯及宽带网情况大致一样。第四章工程规划设计方案4.1 工程规划XXXX 四季居住社区是一个综合居住社区， 社区内兼有老年公寓及为老年公寓提供医疗保健效劳的配套设施、学校、幼儿园、商业建筑、经济适用住宅和商品住宅用房。根据巨华 居雅四季居住社区详细规划设计要求，该区段7主要为住宅建筑，结合

17、城市商业布局，临街布置商业建筑，其主要功能为餐饮、商品零售及效劳行业。巨华 居雅四季居住社区工程设计供水量为8000M 3/日设计每小时最高用水量为670 M 3/时给水管道采用 PPR 给水塑料管道，直埋敷设，采用树枝状管网供水。高层建筑高层局部另网供水。XXXX 四季居住社区工程供热总负荷为 82.60MW 。利用城市热力管网做为热源，设换热站二座，室外管线采用无缝钢管，硬聚氨脂发泡塑料保温，硬塑料套筒保护套，直埋敷设。本工程用电总负荷 47200KW ，由城市高压网直接引入，经箱式变压器降压后入各楼。固定 配置标准按 60 线/百人标准配置， 通信线路包括电信业务， 数据通信，移动通信，

18、有线电视，交通监管及小区智能化网络通信等线路，通信线路采用直埋方式敷设。4.2 建筑设计按国家建立部商品住宅性能认定AA 级标准考虑尽量采用成套技术按节能建筑标准设计4.3 技术经济指标8规划用地面积： 50.31 公顷建筑总面积 :1180000M 2容积率2.34绿地率35%第五章投资估算5.1 投资估算X围 :本次投资估算X围按常规房地产开发工程投资X围估算，工程内的局部城市根底设施，如煤气调压站、换热机房的设备局部、通信中继站、高压电力开闭所等工程设施不列入投资估算X围。5.2 投资估算土地购置费用包括土地征购，出让金及契税，各种补偿等项费用。为简化计算，各种费用一并并入单价。呼和浩特

19、巨华 居雅四季工程土地购置费用如下表。土地征地费用估算表单位：万元保全庄征地费4870.50古路板村征地费600.00西把栅村征地费4642.50小计10113.00征地费单价13.41出让金37710.0050.00 万元 /亩9土地总费用土地单方本钱47823.0063.41前期工程费估算表单位：万元序号工程金额估算说明可研费按建安工程总造价的1规划、设计、可研费2076.800.15%0.2% 计，住宅设计费按工程概算投资额的2.2%3.5% 计2水文、地质勘察费472.00按工程概算投资额的0.3%0.8% 计3道路费4供水费5供电费6土地平整费100.007其他合计2648.80根底

20、设施建立费估算表单位：万元序号工程建立费用接口费用合计101供电工程2供水排污工程3供气工程4供暖工程5小区道路工程6路灯工程7小区绿化工程 (含环卫 )8通讯工程9智能化工程10 其他 (有线工程 )11 消防工程合计1200.00525.001393.00975.003000.00525.009440.00837.00637.501408.681770.001602.009480.1813833.0023313.185.2.4 建筑安装工程费用建筑安装工程费用估算表单位：万元项 目建筑面积建筑工程费设备采购费用安装工程费费金额合计单价金额单价金额单价金额老年公寓300009502850.0

21、0200.003050.00经济适用住房20000090018000.0018000.00多层商品住宅40000095038000.0038000.00高层商品住宅400000140056000.002800.058800.00商店130000150019500.001400.020900.00中小学校50001000500.00150.00650.00幼儿园50001000500.00150.00650.00其余配套建筑10000120012000.0012000.00合计1180000147350.04700.0152050.00公共配套设施建立估算表单位：万元序号工程金额估算说明111居

22、委会85.002派出所200.003托儿所4幼儿园5公共厕所115.006停车场7其他合计400.00开发期税费估算表单位：万元序号工程金额估算说明1土地使用税2市政支管线分摊费3供电贴费4用电权费5分散建立市政公用设施建立费1888.006绿化建立费7 初装费8墙改基金9散装水泥保证金10建安工程劳保调节费2322.5011人防费2360.00合计6570.5012其它费用估算表单位：万元序号项目金额万元估算说明1临时用地133.502临建费141.603定额编制费568.654工程合同预算或标底审查费663.305招标管理费227.406总承包管理费2950.007合同公证费225.008

23、 施工执照费9工程质量监视费568.6510工程监理费1231.9511竣工图编制费337.2012 工程保险费13 基桩检测费合计7047.25投资汇总表单位：万元序号项目金额万元估算说明1土地费用47823.002工程前期费用2648.80133根底设施建立费9480.184建筑安装工程费用152050.005公共配套设施建立费用400.006开发期税费6570.507其它费用7047.258小计226019.78不可预见费6780.59合计232800.32静态直接投资总额 : 232800.32万元单方直接投资： 1972.88 元/米 2单方可售房屋直接投资2076.72 元/米 2

24、扣除土地款项后单方投资：1567.60 元/米扣除土地款项后单方可售房屋直接投资：1650.11 元/米 2第六章工程实施进度方案6.1 实施进度方案总体划分设想XXXX 居住社区整个工程方案分五年完成， 室外工程及环境工程与建立工程同步进展、同步交工。第六年仅做未售房屋销售工作及其它缮后工作。6.2 二零零八年度工程方案2021 年度内将完成整个工程立项,前期手续审批 ,工程可行性研究 ,规划设计 ,局部开工地段工程地质勘察 ,开工地段土地整理 , 局部工程施工图设计、开工工程招投标及局部工程施工。6.3 二零零九年度工程方案142021 年度内方案建成局部房屋并开场销售。室外配套工程同步施

25、工。6.4 二零一零年度至二零一二年度工作方案各年度内按方案建成局部房屋并开场销售。室外配套工程同步施工。6.5 二零一三年度工作方案整个社区全部竣工并交付使用，销售尾房。各年度方案完成开发量项目规 模08 年完成量09 年完成量10 年完成量11 年完成量12 年完成量1老年公寓3000020000100002经济适用住房200000500005000050000500003多层商品住宅40000080000800008000080000800004高层商品住宅40000080000800008000080000800005商店13000010000300003000030000300006

26、中小学校5000200030007幼儿园5000200030008其余配套建筑10000500050009合计1180000249000252000240000240000190000第七章资金筹措及用款方案7.1 用款方案估算方式为简化各年度用款方案的计算，各年度用款按以下原那么计算：1. 建安工程资金投入量按单方本钱与完成工作量之积确定。2. 计价用单方本钱不含土地购置费用。3. 当年开工而且当年竣工的工程按该工程全价投入计入投资资金。154. 当年开工次年竣工工程，当年投入资金量按该工程投资价款百分之五十计入投资，其余百分之五十计入次年资金投入。为简化计算起见，计价单方本钱按综合单方本钱

27、计算，不另区分构造形式。 单方含地价本钱为1972.88 元/米 2见第五章，扣除地价后计价单方成本为 1567.60 元/米 27.2 用款方案各年度用款方案表表 7.2单位 :万元1用款工程名称总用款量08 年用款09 年用款10 年用款11 年用款12 年用款2土地费用47823.0047823.003老年公寓4702.803135.201567.604经济适用住房31352.007838.007838.007838.007838.005多层商品住宅62704.0012540.8012540.8012540.8012540.8012540.806高层商品住宅62704.0012540.8

28、012540.8012540.8012540.8012540.807商店20378.801567.604702.804702.804702.804702.808中小学校783.80313.52470.289幼儿园783.80313.52470.2810其余配套建筑1567.60783.80783.8011合计23280086856.2440914.3637622.437622.429784.47.3 资金筹措方案本工程方案以三条渠道筹集解决建立用资金，首先是银行信贷。按一般筹资惯例，银行信贷占总投资百分之四十。本工程静态直接投资总额为232800.0 万元 ，方案通过银行信贷解决90000.0

29、0 万元，信贷比例为 38.66% ；其次是由企业自筹资金方式解决部份资金。本工程方案通过企业自筹解决1650000.00 万元，其中 2021 年度筹款 50000.00 万元 ; 2021 年度后不再筹款 , 自筹资金共占投资比例为21.48% ；第三是房屋预售及销售款项。本工程房屋预售及销售款项全部用于再投资直至工程完成。7.3 资金现金流量方案各年度现金流量方案表表 7.3单位 :万元用款工程名称2021 年2021 年2021 年2021 年2021 年2021 年合计1静态开发投资86856.2440914.3637622.437622.429784.4232800.02建立期贷款

30、利7200.007200.007200.007200.007200.00息3售房营业税金2145.004592.504785.004620.004345.002035.0022522.504所得税4747.0510988.2012040.2411355.3039130.485银行还贷款90000.006抽回自有资金50000.007现金流出96201.2452706.8654354.9060430.60143369.6313390.008现金流入179000.00166298.76200591.90230236.99248806.38142436.709自有资金50000.0010银行贷款90

31、000.0011销售收入39000.0083500.0087000.0084000.0079000.0037000.00上年转入82798.76113591.90146236.99169806.38105436.7579046.70第八章经济分析8.1 销售收入分析17经济适用住宅销售价格: 2000 元/米 2老年公寓销售价格 : 3000 元/米 2多层商品住宅销售价格: 3000 元/米 2高层商品住宅销售价格: 4000 元/米 2商业建筑销售价格 : 6000 元/米 2学校幼儿园假定出让价格：2500 元/米 2根据实际销售情况看，一般情况当年竣工现房当年可销售量为3060% ，次

32、年销售量可到达4070% 。销售计算表详见表8.1,销售利润详见表8.2 。为简化计算起见 ,本工程按以下原那么计定销量：即当年竣工面积可销售一百分之五十 ,余百分之五十转入下年度销售。方案销售量计算表表 8.1单位：万元老 年 公经济适用多层商品高层商品商店中 小 学幼儿园合计寓住房住宅住宅校2021销100002500040000400005000120000年度售量销3000.005000.0012000.0016000.003000.0039000.00售金额2021销150005000080000800002000020002000249000年度售18量销4500.0010000.

33、0024000.0032000.0012000.00500.00500.0083500.00售金额2021销50005000080000800003000030003000251000年度售量销1500.0010000.0024000.0032000.0018000.00750.00750.0087000.00售金额2021销50000800008000030000240000年度售量销10000.0024000.0032000.0018000.0084000.00售金额2021销25000800008000030000215000年度售量销5000.0024000.0032000.00180

34、00.0079000.0019售金额2021销40000400001500095000年度售量销12000.0016000.009000.0037000.00售金额合9000.0040000.00120000.0160000.078000.001250.001250.00409500.0计销售利润预测表表 8.2单位：万元2021 年2021 年2021 年2021 年2021 年2021 年合计1销售收入39000.0083500.0087000.0084000.0079000.0037000.00409500.02销售税金2145.004592.504785.004620.004345.0

35、02035.0022522.505.5%3静态建立投资86856.2440914.3637622.437622.429784.4232800.04建立期贷款利7200.007200.007200.007200.007200.0036000.00息5销售费用585.001252.501305.001260.001185.00555.006142.501.5%6总支出96786.2453896.3644432.4050702.4042514.402590.00290921.80207当年销售利润-57786.2429603.6442567.6033297.6036485.6034410.008累计

36、销售利润-57786.24 -28182.60 14385.0047682.5084168.10118578.10118578.109所得税 (33%)4747.0510988.2012040.2411355.30累计所得税4747.0515735.2527775.4939130.4810税后利润9637.9531947.2456392.6179447.6179447.6111税前投资总利50.93%润率12税后投资总利34.13%润率13税前自有资金237.15%投资总利润率14税后自有资金158.89%投资总利润率8.2 银行贷款还本付息方案整个工程自2021 年至 2021 年均属投资阶

37、段 ,真正获利年度为2021 年,因而 ,工程方案2021 年内一次偿清全部银行贷款本金，银行贷款利息按年度归还。还本付息计算表表 8.3 单位：万元项 目2021 年2021 年2021 年2021 年2021 年合计1年初借款累计90000.0090000.0090000.0090000.0090000.0090000.002当年借款90000.0090000.0090000.0090000.0090000.003本年应付利息7200.007200.007200.007200.007200.0036000.00214本年还本付息7200.007200.007200.007200.0097200.004.1本年还本000090000.0090000.004