房开课程设计

1、平日成绩设计成果成绩总成绩山东建筑大学课 程 设 计 成 果 报 告题 目： 御园华府项目财务评价报告课 程： 房地产开发课程设计院 （部）： 管理工程学院专 业： 房地产经营与管理班 级： 房管123班学生姓名： 刘慧敏学 号： 20120213097指导教师： 郑生钦完成日期： 2014年09月05日御园华府项目财务评价报告编 制 人： 刘慧敏编制人学号： 20120213097编制人班级： 房管123班 完成日期： 2014年09月05日 目录一、项目概况1（一）地块信息1（二）项目规划条件1（三）济南市房地产市场状况11、宏观市场分析12、微观市场分析2（四）周边竞争项目状况2二、项目

2、定位与开发计划2（一）SWOT分析2（二）项目定位3（三）项目技术经济指标3（四）开发实施计划4三、项目投资收入估算及融资安排4（一）项目分项投资估算41、土地费用估算表42、公共配套设施估算表43、建筑安装工程费估算表54、开发期税费估算表55、其他费用估算表6（二）总投资估算表6（三）项目收入估算6（四）销售收入及税金估算表7（五）销售收入及税金估算表8四、财务评价9（一）全部投资现金流量表9（二）资本金现金流量表10（三）利润表10五、财务评价结论11一、项目概况（一） 地块信息历城御园华府项目位于奥体中心以东，经十东路以北，山东建筑大学西邻，雪山南侧。（二） 项目规划条件 自然环境北靠

3、雪山，依山而建。将内部景观和山景有机融合，充分利用自然资源为住户打造绿色的居住环境，契合了依山而居的住房偏好。人文教育 周边有已建成的建大幼儿园，山师附小等学校，紧挨山东建筑大学，有丰富的文怀底蕴和教育条件，具备浓厚的学术氛围，教育条件优越。 临近山东省博物馆，满足了住户提高文化素养的需求。配套设施 紧靠经十东路和绕城高速东环线等济南市规划主干道，临近公交车站点，出行便利。周边有农业银行、建设银行等银行机构；临近省立医院与武警医院；项目周边有众多便利超市，健身娱乐休闲场所。（三） 济南市房地产市场状况1、宏观市场分析：（1）人口环境方面：济南市面临着很大的住房需求，人口规模、家庭规模一系列发生

4、的变化，导致住房需求需求量增加，同时也具有了一些新的要求。（2）经济环境方面，从目前市场表现，在未来限购限贷政策将会持续，房地产市场进入一个政策的深入调整期。（3）政策：逐步走向完善，预计未来将定向宽松、适度调整；未来市场中，在受资金链短缺的影响下，众多开发商选择促销、降价等回款缓解资金问题。(4)社会环境方面，随着济南市“东拓”战略的坚定推进，东部持续以领头羊的姿态领跑济南城市建设，东部新城正上演华丽突变。 2、微观市场分析： （1）就房地产企业而言，竞争形势越来越严峻，济南的房地产市场愈发的多元化，企业必须要打出自己的战略，突出自己的特色，确保房地产业能够长久、平稳地发展。（2）消费者也面

5、临着诸多选择，同时也具有很迫切的购房需求，工作、学校、家庭种种因素都要求消费者购买满足自己必要需求。（3）竞争者而言，周边地区有大量房产企业，其中，凤栖第与恒生伴山将成为本项目区域市场主要竞争对手。（四） 周边竞争项目状况项目名称地理位置建筑类别容积率绿化率价格其他中建·凤栖第经十东路，东靠山东建筑大学，西邻凤歧路板楼、小高层、高层2.7035.64%均价8050山景地产,学区房，舒适宽敞的环境恒生伴山经十东路与凤岐路交叉路口以北，建大西临板楼、小高层、高层2.4040%均价7600 精装，3A级住宅社区，高科技住区。建大花园山东建筑大学新校区内板楼、多层、小高层1.5040%均价6

6、600 学区房，购房者需求明显，内有商业街。永大颐和园经十东路邢村立交桥西侧高层、小高层2.0945%均价7400 交通十分便利，高绿化率二、项目定位与开发计划（一） SWOT分析 优势（strength）: 紧靠雪山有依山的优良地势，充分利用自然资源为住户打造绿色的居住环境。周边有已建成的建大幼儿园，山师附小等学校，紧挨山东建筑大学，有丰富的文怀底蕴和教育条件。紧靠经十东路和绕城高速东环线等济南市规划主干道，临近公交车站点，出行便利。 劣势（weakness）： 区域板块处于城市近郊，属开发起步阶段，市场价值认知度低，区域板块人居氛围不足，生活配不完善。周围紧挨恒生伴山、建大花园，众多楼盘竞

7、争激烈。 机会（opportunity）：面对大容量的消费者，最靠近大学学府，幼儿园、小学等教育机构逐渐完善，有非常良好的销售途径。行政功能、商务配套、体育休闲、教育医疗等的逐步完善， 具有很好的公众消费市场。 威胁（threats）： 位于城市近郊，不能与市中心楼盘相比较，相对流失了一些客源。限价、限涨政策仍将继续执行，致使项目楼盘定价受限。房地产业不断加速发展，房价波动不稳定。位于高等学府附近，楼盘开发具有一定的限制。（二） 项目定位1、产品定位：本项目面对的人群是中高端收入的消费者，打造的的是高端水平的住房环境，项目建筑类别多种多样，既有面对中低收入消费者的板楼、小高层、高层，也有高端消

8、费者的联排别墅、独栋。能够满足各个层次消费群体的需要。在建筑品质方面精益求精，大幅增加建筑成本，从建筑品质上更大程度的满足了层峰人士的住宅安全需求。2、 形象定位：本项目立志打造山景地产,科技住宅，社区内部景观和山景有机融合，使项目依雪山而建，采用皇家新古典主义建筑风格，营造城市罕有的百年坚固建筑典范。充分发挥品牌效应，树立百盛公司在济南房地产市场中的良好形象。3、价格定位：由于大多面对中高消费者，产品的科技性能优越，风景优美，价格一般要高于普通的房价。（三） 项目技术经济指标序号名称单位数量1.占地面积463422建筑面积120000 2.1地上建筑面积84100住宅面积80500公共建筑面

9、积3600 2.2地下建筑面积35900 地下停车场面积18000地下室6900地下商场11000 3.容积率%1.8 3.1地上容积率%1.8 3.2地下容积率%0.77 4.绿化率%35 5.停车率%100（四） 开发实施计划本项目开发经营周期为四年，建设期为2年半左右，商品房从第二年开始预售，现房销售完大约三年时间，具体开发进度安排如下图：三、项目投资收入估算及融资安排（一）项目分项投资估算1、土地费用估算表序号项目名称计算基础计费标准（元/平方米）金额(万元)1.1土地费用26491土地出让金46342555025719.8契税771.5合计26491备注370万/亩，共69.5亩 契

10、税为土地出让金的3%2、公共配套设施费估算表序号项目名称计算基础(万平方米)计费标准金额（万元）1.5公共配套设施费660居住物业管理0.071600112公共厕所、设施等0.31500450合计6603、建筑安装工程费用估算表序号项目名称计算基础(万平方米)计费标准（元/平方米）金额（万元）1.4建筑安装工程费43300地上建筑安装费用40500土建工程费9220019800安装工程费9150013500装饰工程费98007200地下建筑安装费用2800土建工程费28001600安装工程费25001000装饰工程费2100200合计433004、开发期税费估算表1.8开发期税费计算基础(万平

11、方米)计费标准（元/平方米）金额（万元）人防费用1219.5234配套费用121752100劳保统筹费用921191用水其他费用90.65用电其他费用90.65供暖其他费用90.65排污其他费用31.65散装水泥与墙改费用90.98规划手续图纸审查费124.251合计26045、其他费用估算表序号项目名称计算基础计费标准金额（万元）1.9其他费用440临时用地、占用费9545施工图标底编审10330总包管理费9763工程监理费1215180工程保险费1210120合计440（二）总投资估算表项目总投资估算表序号项目名称总投资（万元）所占总投资百分比1开发建设总投资88084100%1.1土地费

12、用2649130%1.2前期工程费6720.8%1.3基础设施建设费13001.5%1.4建筑安装工程费4330049.2%1.5公共配套设施建设费6600.8%1.6管理费用2172.62.5%1.7销售费用5294.36.0%1.8开发期税费26042.9%1.9其他费用7000.8%1.10不可预见费9001.0%1.11财务费用21002.4%2经营费用003项目总投资88084100%3.1开发产品成本88084100%3.2固定资产投资00管理费用为1-5直接费用的3% 财务费用占利息的10%左右销售费用是销售收入的4%-6%，销售收入为105886(三)项目收入估算 预计该项目的

13、销售类型、价格、销售收入，如下表： 销售收入预测表序号类型可售面积（）均售价格（元/平方米）销售收入（万元） 高层61400850052190 别墅265001300034450 商业150001250018750 车库1610030004830其他10002500250总计120000110470（四）销售收入及税金估算表 销售收入及税金估算表 单位：万元序号项目名称合计开发经营期第1年第2年第3年第4年1销售收入11047003136852791.526310.51.1地上建筑-商业地块1875004687.58437.556251.2地上建筑-高层住宅52190018266.526095

14、7828.51.3地上建筑-别墅344500689015502.512057.51.4地下建筑-车库4830014492656.5724.51.5其他面积250075100752销售税金及附加1159.70231.9695.8231.92.1营业税552.20110.4331.3110.42.2城市维护建设税38.607.723.17.72.3教育费附加16.503.39.93.32.4交易管理税552.30110.4331.4110.4备注：营业税=销售收入×5% 教育费附加=营业税× 3%城市维护建设税=营业税×7% 交易管理税=销售收入×0.5%（

15、五）投资计划与资金筹措表本项目总投资8亿左右，自有资本金4亿，向银行贷款3亿。商品房从第二年开始预售，预售所得继续投入总投资中。投资计划与现金筹措见下表： 投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项目名称合计开发经营期第1年第2年第3年第4年一、项目总投资88084.0 55752.0 22872.0 7445.0 2015.0 1.0 项目开发建设投资88084.0 55752.0 22872.0 7445.0 2015.0 1.1 土地费用26491.0 26491.0 0.0 0.0 0.0 1.2 前期工程费672.0 580.0 92.0 0.0 0.0 1.3 基础设施建设费1300.

16、0 500.0 600.0 200.0 0.0 1.4 建筑安装工程费43300.0 24820.0 17150.0 1330.0 0.0 1.5 公共配套设施费660.0 280.0 300.0 80.0 0.0 1.6 管理费用4063.0 1250.0 1806.0 807.0 200.0 1.7 销售费用5294.0 0.0 800.0 2850.0 1644.0 1.8 开发期税费2604.0 860.0 890.0 800.0 54.0 1.9 其他费用700.0 220.0 340.0 140.0 0.0 1.1 不可预见费900.0 350.0 320.0 158.0 72.0

17、 1.1 财务费用2100.0 401.0 574.0 1080.0 45.0 2.0 经营资金0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 二、资金筹措88084.0 55752.0 22872.0 7445.0 2015.0 1.0 资本金41435.0 23300.0 17096.0 1039.0 0.0 2.0 借贷资金32452.0 32452.0 0.0 0.0 0.0 3.0 预售及销售收入14197.0 0.0 5776.0 6406.0 2015.0 四、财务评价 （一） 全部投资现金流量表 全部投资现金流量表 单位：万元序号项目名称合计开发经营期第1年第2年第3年第4年1.0 现

18、金流入110470.0 0.0 31368.0 52791.5 26310.5 1.1 销售收入110470.0 0.0 31368.0 52791.5 26310.5 1.7 回收经营资金0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2.0 现金流出94550.3 55752.0 23104.0 8140.9 7553.5 2.1 开发建设投资（不含利息）88084.0 55752.0 22872.0 7445.0 2015.0 2.2 经营资金0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2.5 经营税金及附加1159.8 0.0 232.0 695.9 232.0 2.7 所得税5306.6 0.0

19、 0.0 0.0 5306.6 3.0 净现金流量15919.7 -55752.0 8264.0 44650.6 18757.0 4.0 累计净现金流量-55752.0 -47488.0 -2837.3 15919.7 计算指标 内部收益率（IRR）= 13% 财务净现值（NPV)=511.32 基准收益率为12% 静态投资回收期Pt=3.2年财务净现值（NPV）>0，故方案是可行的（二）资本金现金流量表第1年贷款32452万元，不还本、不付息，从第2年开始等额还本付息，第四年还清。假设银行贷款利率为6%，还本付息估算表如下： 借款还本付息估算表 单位：万元序号项目名称合计开发经营期第1

20、年第2年第3年第4年1.0 借款32452.0 32452.0 0.0 0.0 0.0 2.0 应计利息1947.1 0.0 0.0 0.0 3.0 年末欠款累计34399.1 0.0 4.0 等额还本0.0 11466.4 11466.4 11466.4 资本金现金流量表 单位：万元序号项目名称合计开发经营期第1年第2年第3年第4年1.0 现金流入110470.0 0.0 31368.0 52791.5 26310.5 1.1 销售收入110470.0 0.0 31368.0 52791.5 26310.5 1.7 回收经营资金0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2.0 现金流出8230

21、0.4 23300.0 28794.3 13201.2 17004.9 2.1 资本金41435.0 23300.0 17096.0 1039.0 0.0 2.2 经营资金0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2.5 经营税金及附加1159.8 0.0 232.0 695.9 232.0 2.7 所得税5306.6 0.0 0.0 0.0 5306.6 2.8 长期借款本息偿还34399.1 0.0 11466.4 11466.4 11466.4 3.0 净现金流量28169.6 -23300.0 2573.7 39590.3 9305.6 4.0 累计净现金流量-23300.0 -2072

22、6.3 18863.9 28169.6 计算指标 内部收益率（IRR）=46% 财务净现值（NPV）=15341.60 基准收益率为12% 静态投资回收期Pt=2.7年财务净现值（NPV）>0，故方案是可行的（三）利润表 利润表 单位：万元序号项目名称合计开发经营期第1年第2年第3年第4年1.0 经营收入110470.0 0.0 31368.0 52791.5 26310.5 1.1 销售收入110470.0 0.0 31368.0 52791.5 26310.5 2.0 总成本费用88084.0 55752.0 22872.0 7445.0 2015.0 2.1 商品房成本费用88084.0 55752.0 22872.0 7445.0 2015.0 销售成本76627.0 0.0 22988.1 26819.5 26819.5 期间费用11457.0 1651.0 3180.0 4737.0 1889.0 5.0 经营税金及附加1159.8 0.0 232.0 695.9 23