关于成片住宅区用地分宗定界的意见

1、关于成片住宅区用地分宗定界的意见各县（市）国土资源局、各分局，市局机关各处室、各事业单位：为规范土地分割登记，维护土地使用者的合法权益，根据国家有关法律法规及文件的规定，制定我市成片住宅区用地分宗定界的意见，请遵照执行。一、适用范围本意见适用于济南市行政区划范围内成片住宅区用地的分宗定界，包括商品房、经济适用房、房改房、拆迁安置房等用地。二、基本原则1由一个文件批准的土地在办理初始土地登记时，颁发一个国有土地使用证，原则上不予办理土地分割登记。2因部分土地使用权转让引起的土地分割，需取得规划主管部门的建设工程规划许可证、同意土地分割的复函和土地分割示意图。3因建设项目分期建设申请土地分割登记的

2、，同一工程规划许可证内批准的工程项目应一并申请登记。4同一项目用地内多栋房屋分幢或分单元进行权属登记时，按每幢房屋占地划分宗地，划分原则按宗地分宗定界意见办理。5划拨的非住宅用地项目不予办理分割登记手续，应待整个项目竣工后统一办理土地登记。三、分宗意见按幢设宗。无论是封闭式小区还是开放式小区，原则上按一幢住宅楼用地为一宗地；底层是商场上面是住宅的城镇混合用地按一宗地处理。对于单位独自使用（如有封闭围墙）的土地，依据四周边界，暂按一宗地设宗。售房给个人时，则按幢设宗，然后将每幢住宅楼用地分割到户，进行分割登记。3. 单独属于一幢楼房的附属用地，原则上划入该幢楼房的用地范围。4.住宅区内的车库用地

3、，如属独立的公用车库用地或者单独车库用地应单独设宗；如属某一幢住宅楼单独使用，则可与该住宅楼合并作一宗地处理。5建筑区内的公共场所、公用设施和物业服务用房，以及道路、绿地等公共用地为小区内全体业主共有，原则上不划入其它分割宗地内。地籍调查表中应注明“小区内的公用配套设施、物业服务用房及绿地、道路等公共用地为业主共有”。但属于城镇公共道路、公共河道、公共绿地或者明示属于个人的除外。四、定界意见按幢设宗住宅楼，楼房主体墙以南，如有院子，以院墙为界；如无院子，楼房的主体墙外有道路且路边沿离房屋主体墙距离大于2米，以主体墙墙外2米为界；若房屋垂直投影距主体墙大于2米时，按垂直投影确界；房屋主体墙离路边

4、小于2米的，以路边为界。按幢设宗住宅楼，楼房主体墙以北如有封闭围墙，以封闭围墙为界（封闭围墙内如有建设意向的除外）；如无围墙而有道路且路边距主体墙大于2米，以主体墙外2米为界，如路边距主体墙小于2米，以路边为界；既无围墙又无道路的，且房屋垂直投影距主体墙小于2米的，以墙外2米为界；若房屋垂直投影距主体墙大于2米时，按垂直投影确界。按幢设宗住宅楼，楼房主体墙东、西两侧墙外有道路且路边距主体墙距离大于1.5米，以主体墙墙外1.5米为界；主体墙墙外离路边小于1.5米的，以路边为界；若房屋垂直投影距主体墙大于1.5米时，按垂直投影确界；两幢住宅楼的东西两墙间没有道路相隔，且其间距离不足3米的，则以两幢

5、楼间距的中间为界。4.住宅区内的车库用地，如属独立的公用车库用地或者单独车库用地按实际情况以车库外墙墙外或墙中为界；如属某一幢住宅楼单独使用，按实际情况以车库外墙墙面或墙中为界。5. 本意见按东西走向房屋规定，凡不属于以上几种情况的,按实际情况研究处理。附：国有土地使用权分割的面积的计算方法：1.一般住宅用地面积每户用地面积=每户分摊面积+独自使用面积。每户分摊面积=共用土地总面积÷整栋楼房建筑面积×每户房屋建筑面积。独自使用面积=居住楼房底楼的院坝（以围墙外墙为界）为该底楼住房独自使用的面积，其使用权确认给该住户，该院坝面积不进入土地使用权分摊。说明：每户房屋建筑面积以济南市房产管理局颁发的房屋所有权证为准。2.花园别墅小区用地面积每户用地面