商业物业融资租赁业务模式介绍及案例说明 现房、期房直租模式

1、商业物业融资租赁业务模式介绍及案例说明现房、期房直租业务一、业务模式简述现房直租业务模式为在物业收购方提供高比例保证金的前提下，兴业租赁部分出资直接购买标的物业，取得物业产权，阶段代持物业，并整体出租给收购方使用，收购方偿还完毕租金本息后，兴业租赁再将物业过户给收购方的融资租赁业务。本业务方案的实施目的主要在于解决融资主体的对标的物业项目的整体购置及经营所面临的资金需求；可以为融资主体一次性部分提供收购楼宇的资金，解决融资主体的资金缺口问题，同时为融资主体选择市场合适时机收购物业创造巨大机会，为后期资产增值提供巨大空间。由于物业收购项目涉及楼宇的整体收购，所需资金量较大，涉及周期较长，投资、经

2、营和处置周期不确定，受政策和市场波动影响较大，投资主体流动性短缺。在当前背景下申请银行贷款基本无法实现融资，而且在期限上也难以满足企业需求。采用物业融资租赁方式则可以解决上述多种问题，实现高额度、长期限资金的注入，解决企业短期内的流动性问题和中长期的资金规划安排。二、交易基本要素承租人： 物业收购方业务品种：直租租 赁 物： 商业物业（商场、酒店、写字楼等经营性物业资产）金 额：不超过物业收购价格的70%期 限： 中长期，原则上不超过10年综合成本： 不低于10%租金支付：租赁期内按季度支付租金，分批分次偿还租赁本金，留购物业。资金用途：用于楼宇的直接收购保 证 金：不低于楼宇收购额的30%担

3、保方式：实际控制人担保或关联企业担保，或其他资产抵质押。三、交易结构开发商或出卖人兴业租赁租赁合同不低于30%保证金或足额担保承租人（收购方和留购方）分次偿还本金，到期过户物业给承租人买卖合同过户房产租金四、操作步骤及流程收购方与被收购方就收购条件达成一致后，兴业租赁与出卖人直接签订商品房买卖合同，以约定价格购买标的物业，办理过户登记，将产权办至兴业租赁名下。兴业租赁与承租人签署融资租赁合同，约定将上述全部楼宇整体出租给承租人，租赁期间按约定收取租金。承租人提供不低于物业收购价款30%的资金或足额的抵质押担保，租赁合同全面有效履行结束后退还。兴业租赁与承租人签署留购协议,约定：在租赁期间由回购

4、人按原价无条件分次回购全部物业(无条件回购责任与租赁物的权属、技术、经济等因素无关)。过户交易涉及的全部税费均由留购人承担。兴业租赁与担保人签署保证协议，对承租人的租赁义务及回购人的回购义务提供连带责任保证。签署完毕上述合同及办理完毕相关手续后，支付约定价款。五、主要合同及核心条款序号合同名称当事方核心条款1 商品房买卖合同兴业、供货商约定交易金额、单价、交易环节、付款条件。3 融资租赁合同兴业、承租人约定租赁期限、租金、付租条款、交易税费归属等4 留购合同兴业、留购人约定按原价按届时现状分次回购条件、回购时间、回购金额、交易税费归属等5 财务顾问协议兴业、承租人约定财务顾问费的比例、金额、缴

5、纳时间等6保证合同兴业、保证人对租金、资产管理费偿付及回购、资产按期过户提供担保。7 账户监管协议兴业、承租人监管租赁物现金流及融资方其他综合现金流，用于定期支付租金和回购价款。六、涉及税费分析税种税率理论纳税方计税基数1、初次购买环节印花税0.5出卖人房价款营业税及附加5.50%房价款土地增值税30-60%以增值额计收所得税25%利润额契税3%兴业租赁房价款印花税0.5房价款维修基金2-3%房价款2、租赁期内房产税兴业租赁租金的12%或原值的70%的1.2%营业税及附加5.50%按收入差额计收城镇土地使用税占用土地面积，0.6-30元/平米3、后期物业过户环节契税3%融资方房价款印花税0.5

6、房价款印花税0.5兴业租赁房价款合计增加税负后期过户产生的3.1%的税负备注：维修基金或大修基金属于前期征收，后期用于房屋修葺的款项，不计为增加的费用部分，属于正常开支。在初次购买阶段，作为物业的买受人，兴业租赁需缴纳契税、印花税、维修基金等，可将之计入融资总额中。出卖人需缴纳的税费与买受人无关。在租赁期内，作为物业的产权持有人和出租人，租赁公司需缴纳房产税和营业税，上述税负在承租人不寻求融资，而直接作为买受人和物业出租人的情况下，也需缴纳。因此，该税负不计为因融资而额外增加的税负。在后期过户交易阶段，作为物业的出卖人，租赁公司需缴纳印花税、土地增值税和所得税；承租人或回购方作为买受人，需缴纳

7、契税和印花税。这部分税负是因该融资方案的设计而增加的税负。结论：本业务模式中，额外增加的税负仅契税和印花税，合计为房款的3.1%。七、企业融资收益1. 融资额度较大，解决了收购物业中所需的大额资金缺口问题；2. 解决了企业在收购物业之前无法融资的现实困难，为企业后继持有楼宇，享有楼宇增值创造了巨大空间；3. 中长期用款，为企业解决资金来源与用途不匹配的核心问题；4. 还款方式及进度可灵活设计，匹配企业现金流，降低企业流动性风险，有效优化财务结构，为发展注入新的血液；5. 开辟了新的融资方式和融资渠道，提升了企业的综合融资能力；6. 融资利息以租金的方式支付，企业可全额于税前抵扣。八、准入标准1、作为租赁标的物的物业位于一线和二线中心城市的核心区域，物业本身经营良好，能够产生较好现金流，具有一定增值潜力。2、作为交易标的物的物业产权无任何法律瑕疵，能够确保兴业租赁在购买后取得物业的完全产权，能够对抗第三人。3、承租人实力较强，具有较强的还本付租能力。4、确保交易过程中的各个环节均真实、有效。5、收购方具有真实持有、运营物业需求。8、严格审查物业买卖价格，收购价格不得高于可比市场水平，控