万达集团河南郑州广场研究报告2011年九舍会

1、房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only.中原万达广场珠峰高度 8848第 1 页 九+房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only.目一、万达企业简析录1.1万达简介1.2 万达发展历程1.3 万达发展战略1.4 万达的品牌战略1.5 万达的“现金流滚资产”模式1.6 万达的“订单地产”二、万达的2.1与市场的战略万达广场设计与业态组合2.2 “万达广场”的2.3 “

2、万达广场”的2.4 物业自持/销售比例、租售结合的模式2.5 项目孵化操作特点、经营周期2.6 五大支柱产业市场分布图三、中原万达广场案例分析3.1 项目基本资料3.2 项目情况分析3.3推广分析珠峰高度 8848第 2 页 九+房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only. 1.1、万达简介大连万达创立于1988年，已形成了商业地产、高级酒店、产业、连锁百货、旅游度假五大产业、企业资产1400亿元，年销售额800亿元，年纳税95亿元。万达已在开业33个万达广场、15家五星级酒店、6

3、00块银幕、26家连锁百货店、30家量贩KTV。计划到2012年，企业资产2000亿元，年销售额1200亿元，年纳税200亿元，成为世界级的企业。企业愿景：“国际万达，百年企业”，1954年10月出生于省，高级工程师。1970年入伍，1986年毕业于辽宁大学，同年7月进入大连市西岗区任办公室，进入房地产行业，1993年起担任大连万达董事长、总裁。现任大连万达董事长。珠峰高度 8848第 3 页 九+一、万达企业简析房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only. 1.2、万达发展历程通

4、过对万达发展历程的梳理，也能够从中发现万达在商业地产行业竞争力形成的过程：建立在痛苦失败经历的勇于创新、改良、思考之上的浴火重生万达20年的发展过程中，自2000年开始由住宅向商业地产，在短短数年内，成为内地最大的商业不动产运营商，这其中也经历了数次的波折与调整。珠峰高度 8848第 4 页 九+一、万达企业简析房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only.珠峰高度 8848第 5 页 九+一、万达企业简析1.2、万达发展历程发展历程时间节点性回顾创立阶段1988-1998年 198

5、8年，万达公司成立，通过借贷、担保筹金，进行住宅建设掘得第一桶金。 1994年，万达进入足球领域，获得较好。 1995-1998年，在住宅开发的同时，经历开办电梯厂、制药厂、连锁商业等的探索，希望拓展长线，稳定的业务领域与的个人性格有密切关系。、摸索、调整阶段1999-2006年 1999-2000年，开始“订单地产”最初模式思考傍大款“沃尔玛”，同时确立商业地产与住宅地产“两条腿”走路的发展战略。 2001-2002年，万达第一个商业地产项目长春沃尔玛万达项目建成，并在长春，南京， 北京，等15个城市展开万达第一、二代的投资。 2002年5月，与新鸿基、太平洋百货合股成立大洋百货对万达第三代

6、的商业调整、商家汇集、商业地产发展思路等发挥了重要的“”作用。 2003年12月，万达第二代代表作沈阳沃尔玛万达项目遭遇开业后停业，调整后确立了“只租不售”商业地产模式确立“卖什么？”第三代持有和销售业态重组。 强化“做对程序”的商业模式内涵，强化“订单模式”对商业的整合和后期运营能力。 2004-2006年，为应对“订单模式” 回报率偏低和扩张商业 不足的问题，万达开始培养企业内在商业竞争力： 2004年开始投资 院， 2005年确立 型连锁酒店为 新支柱产业（现调整为五星级酒店产业） 2006年成立商业。发展与扩张期2004年至今 2004年，北京CBD万达广场取得23亿元良好业绩。 20

7、05-2006年，38亿元转让第一代9个项目24%股权，CMBS（商业房地产抵押支持）筹集扩张资本。 2005-2007年，实现向第三代，销售业绩良好。 2008年，应对和地产调整，进入短暂观望期。 2009年至今，巩固国内一线城市市场地位，将战略重心逐渐转移至国内二、三线大中城市，进入高速扩张期。2009年对外宣称用200亿土地储备。房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only. 1.3、万达发展战略2003年万达地产的“中国新城市计划”（CNTP)所谓“新城市计划理念”，是以新城

8、市为理论基础、以万达的土地运营经验为实践基础提出的，是一种通过集中式、综合型、规模化的城市地产投资方式，促进城市整体功能转化、空间转化和地产市场发展的企业经营和投资营运主张，是万达在积极参与中国中心城市的城市划和城市再造、改造蓝图基础上产生的、符合中国国情的全新城市土地运营理念。l 万达新城市战略主要内容：以二类地区中心城市为重点的区域发展战略东部及东南沿海地区房地产市场发展相对较为成熟，局部市场竞争比较激烈，西部地区发展相对滞后，市场承接力相对比较薄弱，唯有中部城市在上与东部及东南沿海地区相对紧密，城市改造的需求更为强烈，市场消费群体更加广泛，市场潜力需求更加充足。两大地产产业统筹发展与互动

9、的策略一条线是把万达商业地产，住宅房地产，万达商业三个支柱产业的品牌发展战略统筹考虑，形成联动。第二条线是以中心城市的中心商业房地产为龙头和和商业的发展。，带动万达住宅房地产l 万达新城市地产的特点：规模地产-用规模化开发大中型项目开发成本，提高品质，形成项目市场群体效应。新城地产-通过改造或建造新的城市住区，打造具有城市形象代表性的项目，通过项目开发，达到优化城市区域功能，整合、挖掘、利用好城市土地，重塑新的城市形象。珠峰高度 8848第 6 页 九+房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluati

10、on only. 1.3、万达发展战略万达地产业务结构图订单模式的创新产业 商业地产开发万达未来新产业旅游度假支柱产业产业珠峰高度 8848第 7 页 九+万达泛海中国、联想集团和大连一方四家民营企业，组成一个投资团队，对著名的旅游风景点、观光城市，尝试旅游+ 地产的开发模式商业地产配套产业：支持商业项目开业议价筹码长线发展：国内最大连锁商业房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only. 1.3、万达发展战略万达地产的战略合作伙伴（1）万达在在整个商业开发链条环节，均有选择战略合作伙

11、伴：合作方面，万达已经分别与中国，建设，农业签定了”总对总授信“协议：所谓”总对总授信“，就是指由商业总行与企业签定授信协议，在协议签署后，企业在该商业各地各分行的，将无须再履行既有的信贷逐级审批程序。央行金融管理部门金融司，将万达列为房地产金融试点企业，享受”绿色“通道。在施工方面，中建二局，中建七局均为万达的战略合作伙伴。珠峰高度 8848第 8 页 九+房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only. 1.3、万达发展战略万达地产的战略合作伙伴（2）就其商业地产开发的”订单模式“

12、而言，万达目前与近30家国际和国内知名的品牌商家结成战略发展伙伴，其中12家是世界500强企业。另外万达与10多家不同业态的主力店，结成”紧密型合作 伙伴“，跟进万达开发的每家购物中心。具有战略合作伙伴关系的商家：国美电器，肯，必胜客，百盛购物广场，红星-美凯龙国际家居广场，沃尔玛，家乐福，百脑汇，新加坡大食代美食广场，迪卡侬.万达自有商业：万千百货，大歌星KTV,万达。珠峰高度 8848第 9 页 九+房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only. 1.3、万达发展战略万达”订单地

13、产“选择战略合作伙伴的三大标准：具有强大吸引力和凝聚力的世界500强企业l知名度高、亲和力强的亚洲超一流企业国内相关行业的前三名万达”订单地产“商业品牌对万达商业地产开发的支持：l抬高了万达与所在地在圈地、商务谈判等方面的扩张了购物广场知名度，提升了商铺无形资产附加值转嫁了投资开发购物广场可能的资金租售风险提高了销售部分商铺、写字楼、住宅价格，短期即可实现回报主力店消化了项目70%的商业面积，对剩余30%商业的招商产生极大促进缩短了商业项目的孵化期珠峰高度 8848第 10 页 九+房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit Softw

14、areFor evaluation only.最初很多人知道大连万达，往往是因为”万达足球“。万达入主甲A的十年，万达足球队取得6年内四次夺冠、三连冠、连续55 场不败的辉煌战绩。1.4、万达的品牌战略万达发力商业地产之后，非常突出品牌和项目品牌的宣传在品牌宣传上，注重长期美誉度的打造，效果显著项目销售宣传与商业经营相结合，既注重传统的投放，同时也注重活动的细节在品牌策略上，万达极其重视品牌与项目品牌的互动在造，品牌策略上，注重万达品牌与个人品牌的塑个人行事高调，宣传，为万达集带来名利双收的效果万达的各地项目，非常重视”董事长”策略对项目销售的推动万达“订单地产”的国际品牌，成为万达广场项目品

15、牌的信用背书注重奖项的参与，例如：2005年央视中国年度人物、入围“全球成长性企业”、项目质量奖项等目前万达的规模效应、品牌、“订单地产”、万达广场的业绩等对万达的品牌战略形成合力珠峰高度 8848第 11 页 九+房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only.1.5、万达的“现金流滚资产”模式万达商业模式演变万达的三代，应对不同的商业模式。在第三代，万达非常强调“只租不售”，而“只租不售”的是购物中心部分，而住宅，写字楼销售部分的比例，相对前两代提高，也是万达模式进入“通路”的开始

16、显著第一代单体商业一层散售资金链偏紧 资金链条 最紧时期与第一、第二代不同，万达在第三代的中，可销售面积部分显著提升，最的变化是，第三代的销售部分，改变为对持有商业部分整体经营不产生冲击的住宅、写字楼、社区商业，同时，大型城市综合体对自持商业部分的人流、消费能力还可产生促进作用。 资金链良好珠峰高度 8848第 12 页 九+第三代住宅、写字楼、商铺（部分商业自持）房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only.1.5、万达的“现金流滚资产”模式“现金流滚资产”万达模式的精髓部分归还利

17、息 自有资金（提升房价）销售部分（住宅、写字楼，社区商业）在万达的“现金流滚资产”中，销售回款占据了非常重要的地位。滚动开发珠峰高度 8848第 13 页 九+享受房地产开和资产溢价双重利润归还贷款 资产抵押租约抵押只租不售持有（购物中心）第三代房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only.1.6、万达的“订单地产”共同选址：想去哪个城市发展，需要大家提前排定。目标城市选定后，由万达选好一个地块，合作商家再对这个地块进行确认，在规定时间期限内答复共同选址技术对接订单地产先租后建：招商

18、在 前，建设在后。当面项目的水平进行谈 积、确认后，商判，节约谈判时间，从 而保证了快速发展以及 先租后建平均家先签租约，交一部分保证金，万达才开工建设，进行量身定做。 主力店签约时要求排他性，不能出现同业态的竞争对手稳定的，将全 国的城市分为三等租金：一等是北京、上 海、广州，二等是省会城市，三等是其他城市一、万达企业简析珠峰高度 8848第 14 页 九+平均：不再就单个房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only. 1.6、万达的“订单地产”对于订单地产，的解读是，现在万达有3

19、0多家签约的战略合作伙伴，其中12家是世界500强企业，其他的是国内的前三甲的企业。这样做的好处在哪里呢？首先这些伙伴想去哪个区域我了解，每个城市想发展几个我清楚。第二，我要去一个地方，我要拿这块地，问他们去不去，最多两就可以回复。可能某家企业想去，另一家企业不想去，那么组合想去的企业，挑选不同类型的企业在一起。我根据他们的需求做一个，做出来以后，平衡一下每个企业的位置，谈好以后，这个企业就要给我一个正式的具有法律效力的确认书。确认书签订后，一般都会交一笔保证金，这个时候万达再投资开发。如果万达投钱进去，商家不来，按照规定保证金没收，商家还要支付赔偿金。从万达执行这个订单地产以来，到目前为止还

20、没有一家企业违约的。这种订单地产的优势在哪里？首先招商在前，家居、超市、电器各要多少，根据他们需要的面积建设，基本上建设的面积全部都能出租， 不对等。出现有的企业建设完了以后再去招商的情况，就会处于弱势地位，谈判就其次，如果所有企业都不看好一个项目，而万达对这个项目非常看好，就说明万达的有达到业内企业的标准，这样万达就放弃投资，可以避免投资风险。没三是约定拿到工程验收证的90天开始，由此万达的收入是非常稳定的，这些企业在期之前会拼命争取开业，所以一系列的风险都可以回避了。珠峰高度 8848第 15 页 九+房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator ©

21、 Foxit SoftwareFor evaluation only.2.1、的战略万达广场万达商业广场从2000年开始逐渐呈现市场，2001年第一个项目长春万达商业广场开业。万达商业广场发展到现在，短短十年时间，其发展共经历了三代。万达进入商业地产领域之后第一批做的六个店，分布在长春，南昌，青岛等地的商圈，都是当地最好的黄金地段。模式就是单体商业楼，总面积5万左右，一层，地上四层，业态分层布局，是停车场。一楼是分割销售的小，二三楼是超市，四楼是影城。万达商业地产的第二代叫商业组合店，比第一代有进步：项目面积达到10-15万 ，业态有百货、超市、街，整个项目没有商业之外，没有五六个主力店。第二

22、代在设计上仍缺陷：一是没有室内步行；店与店之间的割裂，人线设计不合理。二是纯商业，除了、体育、酒店等别的业态。三是零售类比例偏大，经营面积80%以上。代表项目：沈阳万达商业广场，万达广场。珠峰高度 8848第 16 页 九+第一代第二代种类纯商业纯商业选址商圈，黄金地段商圈，黄金地段规模5万15万业态购物功能组合购物功能组合主力商家超市+家院超市+建材+家院形态单个盒子式组合式案例长沙，南昌，青岛沈阳，房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only.2.1、的战略万达广场2004年-2

23、005年是万达商业广场的一个分水岭，从项目的选址到开发规模、都发生了较大变化，从2006年底开业的商业广场项目来看，大多属于大型综合体，万达商业广场已经实现从第二代到第三代的过渡。与前两代相比，无论是种类、选址、规模还是主力商家的进驻，都产生了较大变化。从过去纯商业、宅。选址也从过去的商圈黄金地段、超市+建材+影院已经升级到商业、酒店、公寓、住商圈演变到了城市副中心、新区的中心，规格也从过去的不超过10万扩大至50-100万，主力商家从超市，百货，美食广场、家院到休闲。珠峰高度 8848第 17 页 九+第三代种类商业，酒店，写字楼，住宅选址城市副中心，新的开发区及CBD规模40-80万业态2

24、4小时不夜城-集能组合主力商家百货+超市+家电+美食+影院形态综合体，盒子式+街区+的组合案例宁波，上海，成都，北京，郑州房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only.万达第三代设计特点（1）重庆万达广场效果图l 多功能的城市开发万达广场的第三代是多功能综合集中开发，包括五星级酒店，写字楼，大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等。这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在地区域的城市商业中心地位得到显著加强，如总面积78万的重庆万达广场，商业及公建面积达到33万，项目建成后

25、将使南坪商圈成为重庆五大商圈之一的作用显著增强。珠峰高度 8848第 18 页 九+房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only.万达第三代设计特点（2）济南万达广场平面图l 街坊式的街区布局万达在城市综合体设计中较多的采用了街坊式街区的布局，在内保留了项目基地内具有历史价值的，如在济南万达广场中，基地中的历史保护，布置了社区广场，形成了街坊式街区布局。珠峰高度 8848第 19 页 九+房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Fox

26、it SoftwareFor evaluation only.万达第三代设计特点（3）太原万达广场沈阳铁西万达广场l 大型市民广场在万达城市综合体设计中的另一大特点是创造大型的市民广场，如太原、沈阳铁西、无锡万达广场均了2-2.5万的市民广场，以满足市民公共开放式活动的需要。珠峰高度 8848第 20 页 九+房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only.万达第三代设计特点（4）浦西万达广场石家庄裕华万达广场l 地标式的城市万达城市综合体一个显著的特点就是在所在区域矗立了地标式场的超

27、五星级洲际酒店（河北省唯一）、国际5A写字楼；又如。如：石家庄裕华万达广浦西万达广场的两栋180甲级写字楼（建成后将成为市中心地标）。珠峰高度 8848第 21 页 九+房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only.万达第三代特点（1）l 标准化：万达院主持的万达商业商业综合体设计准则总结了万达商业广场做商业设计积累的通用性语言、标准化语言，新项目设计将按照这个标准化来实施并不断丰富，在设计理念方面也会做一些探索。l 适应化：所谓适应性指的是l 性能化：物可变化、兼容性的意思，保留可

28、持续发展的活力。主要是指物的性能，如机电设备系统，材料性能，尤其商业广场要深入研究辖区利益也为万达广场建设各个阶段建设投资和的节能减排等问题，这个符合政策方向，为了运营成本l 动线化：，万达非常注重商业广场的性能化设计。万达商业广场虽然已经很优秀，但是不同的商业广场模式不一样，加强前期的深入研究， 就是设计动线，反复设计动线；动线设计没有盲点，没有死角。l 主题化：这是购物中心发展提出来的要求，万达的购物中心要有一些特点，可以用主题的形式来体现，比如让每一个购物中心成为一个活动、个性化、人性化的体验场所。珠峰高度 8848第 22 页 九+房地产.comGenerated by Foxit P

29、DF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only.万达第三代特点（2）l 休闲化：在未来的商业广场中化的需求。l 综合体化：减少零售业态，突出休闲的功能，满足人们的个性化、休闲更加深入的研究综合体不同功能间的搭配和呼应关系，开口等对应关系等方面的联系，让综合体内的各种功能互相大化。l，互相促进、互相补充而不是割裂。争取综合体的价值最从城市设计的角度，用开放的心态进行综合设计，从城市设计的心态，让万达广场成为城市的组成部分，不遗余力建设和谐城市。万达的第四代也在酝酿中，通过多年对商业地产的开发、运营、管理的经验，以及对消费习惯、心理的研究，万

30、达对第四代的，考虑加入健康类的群，的休闲体验业态。珠峰高度 8848第 23 页 九+房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only. 2.3、万达广场业态组合万达的业态组合具体指的是综合体或者购物中心根据自身的一种商业业态在购物中心的分布及分配比例过程。确定商业业态的种类和每万达第三代业态组合：自持物业：大体量的商业物业自持，持续提升万达物业形象，长线投资，促使物业保值、增值，从而带动商家，业主物业价值的同步提升，是万达公司品牌和实力的体现。l综合体物业形态丰富：万达第三代由酒店、商

31、业、写字楼、公寓、城市广场等形态组l成，并使这些业态有机形成组合，满足各项商务、生活、体验：商务区：集酒店、写字楼等商务物业于一体，居住区：特制一个城市中心地段的居住物业，中央商业区：大型商业体量，多种商业业态组成，区：影城、KTV、电玩。美食广场等休闲。商业业态齐全：万达广场包含大型商场、超市、影城、电玩、美食广场、酒吧街等验，也为商家带来巨l多种业态，既满足了大量消费者购物、餐饮等高品质的生大的机会。百货、酒店的作用：主力百货、酒店的进驻和经营对整个万达广场的商业有巨大的拉l动作用，形成了项目新的竞争优势。珠峰高度 8848第 24 页 九+房地产.comGenerated by Foxi

32、t PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only. 2.3、万达广场业态组合万达第三代业态基本原则优先原则：单个综合体或者购物中心项目的业态组合必须服务于公司整体战略的发展要求，l包括单个项目的功能性、目标客户群选择及项目的规模的选择-由于城市或者区域属性的不同，单个项目承载的功能及也会有较大区别，其目标消费人群结构、消费能力、消费倾向也有差别，这必然会影响到单个项目综合体（尤其是购物中心）内各类物业形态的选择、配比以及商业业态种类的选择、配比。例如上海五角场万达广场属于城市中心型（副中心）城市综合体，北京CBD万达广场为城市特定功能

33、区域内的综合体，而宁波万达广场则是典型的郊区型城市综合体。功能性选择是业态的基础：对于城中心区的综合体，购物中心、酒店、写字楼、公寓等业态l的比例相对均衡，其购物中心的购物、商务、休闲、餐饮等功能性业态相对突出；社区型的购物中心，目的性较强的社区零售业态会比较多；而相对位于市郊的综合体，住宅、购物中心等业态比较，其购物中心主题性消费更强，体验类消费业态则更加丰富。业态的相关性是确保客线流畅、提升总体的重要途径：各业态之间能否有效互融，业态l间功能性是否互补、消费是否一致关系到消费中心的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费总额及单价。商家承租能力评估是业态和品牌的前提：不

34、同业态的行业，能力不同：低毛利业态其客l流带动能力较强，高毛利业态承受能力较强，但客流量有限。单个项目的业态组合必须要在高毛利业态和低毛利业态之间进行平衡通过低毛利业态拉动客流，高毛利业态获取。业态组合是一个永远的动态的过程：综合体内的物业业态刚性很强，有很高的稳定性，但购物中l心内的业态则有较大的弹性其在业态的和配比上，开业初期关注市场知名度及对周围人群的消费吸引能力；而步入成长期和成熟期之后，关注的是业态的品质和持续能力。珠峰高度 8848第 25 页 九+房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor eval

35、uation only. 2.4、物业自持/销售比例、租售结合的模式在万达第一代、第二代中，有11个项目是出售，而其中7个项目出了问题。任何一个商业项目，都需要二到三年的市场培育期，但小业主没有培育市场的心态和能 力，在客户流量较少的情况中，长春、沈阳、长沙、济南等地的万达广场与业主发生纠纷，前前后后打了十几场官司。这使得万达不得不反思运营模式问题的所在分割小产权出售的模式绝不是商业地产的出路。万达从而调整经营战略，将“只租不售”作为运营商也地产基本原则。万达的自持/销售比例、租售结合的模式为：第一代第二代的单体商业中，20%的商业散售，散售部分为一层商铺。大体量商业，真正的“只租不售“（后来

36、采取整体出售缓解资金lll）。第三代中，商业”只租不售“，销售部分为占整体比例40-60%的住宅，写字楼社区底商和步行街。珠峰高度 8848第 26 页 九+房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only. 2.5、项目孵化操作特点、经营周期招商与设计的对接：如果不拆迁，万达单个项目从拿地到般是14-16个l月，也即意味着万达的招商是受开发周期制约的，招商团队必须要在项目开工前基本上签完所有的主力店合同，在施工图完成前必须签掉两个业态的合同，一个是超市，一个是餐饮。万达总结的规律是：一

37、、商家必须同期开业；二、商家必须按时间节点要求进场装 修；三、餐饮和超市的商家必须在施工前完成招商。与业态组合对接：万达广场将步行街称为”的纽带“，步行街在万达广场规l划设计中，起到了串联作用，人流从主力店到主力店之间，必须经过步行街。百货楼的摆放位置，一般情况下必须建于项目两条主干道路的交叉点，楼摆放相对较偏的位置-从万达广场实践看，最初开业的时候，先来的是超市和两个业态，所以院、KTV和室内中心这个三个业态是万达广场楼标准的组合，具有极强的目的性。重视物业管理与置户交换：万达的商业物业管理主要解决两个问题：一是提升，二是l补充招商。根据万达的统计，在开业一年内，租户的置换率达到20%-40

38、%，只有等到开业三年稳定以后，租户置换率才能降到2%-3%。对万达来说，项目开工前招商工作的结束， 同时意味着建成开业以后新一轮招商工作的开始。珠峰高度 8848第 27 页 九+房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only. 2.6、五大支柱产业市场分布图万达商业地产分布图大庆哈尔滨万达商业地产是中国商业地产行业的龙头企业，万达广场是中国商业地产第一品牌。万达商业地长春长白山唐北 山京抚顺沈阳呼和浩特大连包头廊坊石家庄太原产公司拥有唯一的商业烟台银川、性的商业济南青岛青岛兰州地产建

39、设团队、性的连洛阳郑州南京、镇江、南通、锁商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的竞争优势。万达商业地产公司持有开业收租物业面积566万平方米，计划到西安西安无锡、泰州、常州、苏州上海合肥襄阳宜昌绵阳成都芜湖宁波温州绍兴重庆南昌宁德福州长沙2012年开业70个万达广场，持有收租物业面积1300万南宁广州平方米，年收入70亿元，规模排名全球行业前列。珠峰高度 8848第 28 页 九+房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only.万达星级酒店分布图万达酒店建设公司是中国五星级酒店

40、投资规模最大的企业，目前已开业15家五星和超五星级酒店，计划到2012年开业38家五星和超五星级酒店，营业面积170万平方米，成为全球最大的五星级酒店投资企业之一。大庆哈尔滨北京唐山呼和浩特大连石家庄太原青岛济南镇江无锡南京西安合肥襄阳万达酒店建设公司能独立完成五星级酒店的设计、建造、装饰、机电等全部工程，并与雅成都宜昌宁波重庆长沙福州高、喜达屋、广州凯悦、洲际等一批世界顶级酒店管理建立了战略合作关系。三亚珠峰高度 8848第 29 页 九+房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation onl

41、y. 2.6、五大支柱产业市场分布图万达产业分布图万达院线是亚洲排名第一的院线，拥有五星级影城71家，600块哈尔滨银幕，占有16%的票房份额。计划到2012 年开业120家影城，拥有银幕1100块，年收入长春沈阳北京呼和浩特35亿元，占有20%大连以上的市场份额，成为银川排名全球前列的线。院青岛大同西安汉中洛阳蚌埠苏州南京上海“大歌星”是万达成都宁波投资的连锁业，为重庆南昌长沙株洲群众提供文明健康的娱乐方式。目前已在晋江厦门开业30家店，计划到2012年开业65家店，成为中国排名第一的连锁量贩KTV企业。南宁惠州东莞海口珠峰高度 8848第 30 页 九+房地产.comGenerated b

42、y Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only.万达连锁百货分布图哈尔滨长春北京呼和浩特沈阳包头济南青岛万达2007年成立的西安洛阳南京合肥万千百货，目前已在北无锡、苏州上海宁波襄阳宜昌京、上海、南京、成都、等地开业26家百绍兴成都重庆货店，计划到2012年开业60家店，面积福州200万平方米，年销售额超过100亿元，成为中国一流的连锁百货企业。广州珠峰高度 8848第 31 页 九+房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evalua

43、tion only. 2.6、五大支柱产业市场分布图万达旅游度假分布图万达牵头，海、联想控股、一方、长白山亿利等五家中国顶级民营企业，正在长白山、大连版纳、大连金石、福州琅岐等地打造国际一流水准的旅游度假区，总投资超过1000 亿元。四个项目各具特色， 分别建设有亚洲最大的滑雪场、规模可媲港的大型主题公园、世界最大的影视产业园、国际顶福州尖水平的大型演艺剧场、世界一流的球场、总数版纳达42家的高端旅游度假酒店群。珠峰高度 8848第 32 页 九+房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation

44、only.郑州中原万达广场鸟瞰图 3.1、项目基本资料 2010年4月30日，郑州市国土局发布出201025号土地出让公告，以挂牌方式公开出让中原西路以南，秦岭路以西，以东，洛河西路以北的商住用地92679.258 （约139.02亩）。2010年6月7日，郑州市万达广场投资以29063万元的成交价格挂牌。亩成交土地单价209.06万元/亩，折合每平方米土地成本：3135.87元/ 。 三、中原万达广场案例分析珠峰高度 8848第 33 页 九+房地产.comGenerated by Foxit PDF Creator © Foxit SoftwareFor evaluation only.郑州中原万达广场项目用地指标 3.1、项目基本资料 用地性质：商业用地位置：中原西路以南，秦岭路以西，华山路以东用地面积：54331.412 （约合81.50亩）密度： 75% 容积率：3.39高度： 100米绿地率： 5%停车位： 1105个用地性质：居住用地位置：秦岭路以西，以东，洛河西路以北用地面积：38347.846（约合57.52亩）密度：40%容积率： 6.4高度： 100米绿地率：25%停车位： 1227个 三、中原万达广场案例分析珠峰高度 88