宅基地使用权有偿设立问题探析

1、宅基地使用权有偿设立问题探析    关键词: 宅基地使用权；物权变动；有偿使用内容提要: 宅基地使用权设立本是一种民事行为，其设立采取有偿还是无偿方式本是权利人的自由。但由于历史原因，我国宅基地使用权制度采取了申请审批的行政许可设立方式，并一直无偿使用，导致宅基地使用权设立行为被异化，既限制了集体和农民的土地权利，又造成了土地资源的严重浪费。在我国市场化、城市化进程加速的推动下，宅基地利用必须符合效率原则和城乡平等原则，应恢复宅基地使用权设立行为的私法性质，逐步推行宅基地使用权有偿使用制度，实现宅基地的市场化配置，从而保护农村土地资源以及维护集体和农民的

2、土地权益。   事实证明，市场机制是配置资源的有效手段，而改革开放以来我国国有土地使用权和集体农地使用权市场化改革的经验也表明土地资源也应实行市场化配置。这种经验对农村宅基地改革同样适用。但遗憾的是，在我国国有土地使用权和集体农地使用权市场化改革轰轰烈烈进行的时候，我国农村宅基地使用权制度却鲜有作为，仍然坚持无偿、均分的行政配置方式。随着我国社会经济的转型，无偿使用宅基地的方式已经与市场经济背道而驰，需要在宅基地使用权设立问题上采取灵活多样的方式以适应市场化的总体要求。    一、宅基地使用权设立的应有之义  &#

3、160; 宅基地使用权属于他物权的范畴。他物权是由所有权派生出来的权利，它以所有权的存在为前提。他物权的取得一般是基于所有人的授权或是基于所有权人与他物权人订立的合同，他物权的产生要体现所有人的意志和利益1。同样，农村集体作为土地所有人，既可以自己依法对宅基地进行占用、使用、收益，也可以将集体土地所有权中的部分权能分离出来设定他物权，通过将他物权设定给他人（包括本村村民和其他主体）而获得相关利益，这是宅基地所有人的重要权利，是宅基地所有人行使、实现其土地所有权的重要方式。    在农村集体宅基地所有权上设立宅基地使用权这一过程，从宅基地所有人角度而言，称之为宅基地

4、使用权的设立，而从宅基地使用权人的角度而言，也可以称为宅基地使用权的取得。所谓物权的设立，是指当事人依据法律规定的条件，通过法律行为或其他方式创设某项法定物权2。物权的设立是物权从无到有的发生过程，属于物权变动的范畴。总体而言，物权变动是市场交易的基本表现形式，通过物权变动（最常见基于法律行为的物权变动，比如合同）能有效实现财产在不同主体之间的自由流动，从而实现资源的优化配置，因此物权变动规则对维护交易安全、保护市场主体利益关系重大3。财产权利的自由行使、处分是市场经济的基础，究其原因，从权利人角度而言，法律通过赋予权利人自由设立、行使、转让等权利，使权利人能自主根据市场需要行使、处分其财产，

5、从而实现其利益；从社会整体角度而言，通过赋予市场主体的独立、自主地位，使资源能根据市场价格信号进行配置，有利于实现资源的优化配置。因此，在物权变动规则上（本文主要讨论基于法律行为的物权变动），尽管当事人在设立和变动物权时必须符合物权法定的要求，要有设定行为和完成一定的公示程序，但总体上物权变动属于民事行为，体现了一定的私法自治，在物权设定行为、设定采取有偿还是无偿方式、使用期限、使用条件等问题上应当尊重当事人的意思自治，这是市场经济的本质要求，也是财产权利的应有之义。需要强调的是，在物权设立过程中当事人能否自主决定采取有偿还是无偿方式关系重大，这关系到资源能否按价格信号、按市场机制来配置，关系

6、到权利人能否自主行使其权利、实现其利益。这些原理对宅基地使用权设立同样适用。农村集体在其宅基地上设定他物权是其作为土地所有者应有的权利，本质上属于民事行为，在设定行为上是采取有偿方式还是无偿方式是其应有的自由，农村村集体对此应有自主选择的权利，这有利于实现宅基地的优化配置以及保护集体和农民的利益。    同时，权利是有限制的。法律并不允许权利人随心所欲地行使自己的权利，所有权的行使也必须兼顾社会共同利益4。就物权而言，基于社会公共利益、国家建设、相邻关系等方面的需要，法律可以对物权进行必要的限制，如物权的取得要合法，物权的行使不得违反法律规定、不得妨害他人合法权益

7、、要注意保护环境等 5。但法律对物权限制的目的必须正当，并且要符合法律保留和比例原则等要求。具体到宅基地设立问题上，宅基地涉及农民居住权保障、耕地保护、房地产市场等重大问题，国家基于社会公共利益、国家建设等可以对宅基地使用权的设立、行使等进行必要的限制，但这种限制同样是有限度的，要正当、合理。遗憾的是，由于历史原因，我国对宅基地的限制被严重滥用了，并造成了诸多问题。    二、我国农村宅基地使用权设立制度的异化    建国以来，我国农村宅基地制度经历了几次重大的变迁，现行宅基地使用权制度是在特殊环境下的特殊制度安排，应从历史角度进行深

8、入考察，才能对其有更深刻的理解。    （一）我国农村宅基地制度演变简况    新中国成立前后，通过“耕者有其田、居者有其屋”的土地改革运动，完成从地主土地所有制到农民土地所有制的强制性制度变迁6。在宅基地制度上，农民拥有宅基地和房屋所有权，允许土地和房屋买卖、出租、抵押等，兼顾了公平与效率，取得了良好的制度绩效。但20世纪50年代中期开始，我国开展了大规模的生产资料社会主义改造运动，农地和宅基地逐步由私有变成了集体所有。1962年通过的农村人民公社工作条例修正草案明确规定：“生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队的土地包括社员的

9、自留地、自留山、宅基地等，一律不准出租或买卖。”农村宅基地制度发生了重大变化：宅基地所有权由农民所有变为集体所有；农民居于成员身份均分、无偿、无期限取得宅基地使用权，但禁止宅基地使用权的买卖、出租、抵押等；宅基地的财产属性被淡化，土地权利被逐步消灭，宅基地按行政方式进行配置，私法性质的宅基地设立制度被申请审批的行政方式取代7。此后，宅基地申请的条件和程序逐步细化，通过申请审批程序获得宅基地使用权成为我国农村宅基地使用权初始设立的唯一方式，并一直延续下来。在宅基地使用权设立是有偿还是无偿问题上，由于宅基地的福利性质，法律虽无明文规定，但实践中各地都是实行无偿取得方式8。私法性质的宅基地设立行为被变成公法性质的行政许可行为，宅基地使用权设立制度被严重异化。 &#