建筑层高控制与建筑面积、容积率

1、关于发布建筑层高控制与建筑面积、容积率计算规定(试行的通知各县(市规划建设局、规划局、建设局,局相关科室、局属各单位,各规划、建筑设计单位,各图审机构:为规范规划建筑设计和开发建设行为,明确建设项目设计、审批阶段建筑层高、建筑面积、容积率计算标准。根据建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2005(以下简称规范及有关技术标准,并参照外地规定,结合我市实际情况,制定建筑层高控制与建筑面积、容积率计算规定(试行,作为规范的补充完善和容积率计算规定。现予发布,请各相关单位务必按本通知要求认真贯彻执行。执行过程中遇到的其它情况,请及时反馈意见。建筑层高控制与建筑面积、容积率计算规定(试行自20

2、10年3月10日起执行。2010年3月10日前已审定的建筑方案或已在施工图审查阶段的工程项目建筑面积和容积率计算,按已审批方案执行。附件:建筑层高控制与建筑面积、容积率计算规定(试行二一年三月三日附件:建筑层高控制与建筑面积、容积率计算规定(试行一、一般情况下,按建筑工程建筑面积计算规范(GB/T 50353-2005计算建筑面积并按其实际面积计容积率。二、特殊情况下的建筑工程按下列规定控制层高、计算面积、容积率:1、住宅建筑(包括公寓、排屋、别墅等一般情况下住宅建筑标准层层高不宜大于3.3米,特殊情况下也不得大于5.6米。若住宅建筑标准层层高大于3.3米且小于4.9米时,不论层内有无隔层,按

3、该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积并计算容积率。若住宅建筑标准层层高大于等于4.9米且小于等于5.6米时,不论层内有无隔层,按该层水平投影面积的2倍计算建筑面积并计算容积率。跃层式住宅、低层住宅、错层式住宅的起居室(指客厅层高在户内通高时,不列入超层高控制范围。2、办公建筑(含写字楼一般情况下办公建筑标准层层高不宜大于 4.5米,特殊情况下也不得大于6.6米。若办公建筑标准层层高大于4.5米且小于等于5.1米时,不论层内有无隔层,按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积并计算容积率。若办公建筑标准层高大于5.1米且小于等于6.6米时,不论层内有无隔层,按该层水平投影面积的2倍计算建筑面积并

4、计算容积率。办公建筑的门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等可根据功能需要适当提高建筑层高,此类功能面积按其水平投影面积计算容积率。3、商业建筑(含酒店和临街商铺一般情况下商业建筑标准层层高不宜大于 5.0米,特殊情况下也不得大于7.8米。若商业建筑标准层层高大于5.0米且小于等于6.0米时,不论层内有无隔层,按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积并计算容积率。若商业建筑标准层高大于6.0米且小于等于7.8米时,不论层内有无隔层,按该层水平投影面积的2倍计算建筑面积并计算容积率。单层面积达到2000平方米以上的大空间商业用房(如超市、大型商场功能集中布置的商业用房建筑层高可根据功能要求适当提高,不

5、列入超层高范围。门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等的层高不受一般层高度控制,此类功能面积按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。4、地下空间四面土层围合的地下空间界定为地下室;一面、二面、三面土层围合不界定为地下室,其建筑面积按地面以上建筑计算,并计算容积率。建筑物地下空间设计为停车场时,以室外地坪为基准,其顶板面高出就近室外地面大于等于1.0米的(不分面宽长度,按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率;当其顶板面高出就近室外地面小于1.0米的,其建筑面积计入总建筑面积,不计算容积率。建筑物地下空间在满足小区停车泊位和面积情况下,若设计为商业、娱乐、居住等其它功能的部分按其水平投影面积计算容积

6、率。5、架空层建筑底层设计布置架空层,应满足以下条件:以柱、剪力墙落地,视觉通透,空间开敞,无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。架空层应计入建筑层次。架空层建筑面积应计入总建筑面积;架空层内除电梯井、门厅、过道、楼梯间等围合部分须计算容积率外,开敞空间部分可不计算容积率,若设计用于停车功能,则须计算容积率。6、小区配套设施住宅小区出入口处的管理房(值班房、单独设立的设备房、小区物业管理用房、公共活动用房及按规划条件配建的对外公共厕所、垃圾中转站(建成后交由环卫部门管理的、社区管理用房(建成后移交当地居委会管理的、幼儿园等均按全面积计算建筑面积并计容积率。7、建筑物阳台(含

7、景观阳台建筑物南向或东西向主阳台(一户仅限一个进深不大于 2.2米、北向或东西向次阳台进深不大于1.5米的,无论是否封闭,无论是凹阳台、挑阳台,均按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计算容积率;超出此规定尺寸的部分按全面积计算建筑面积并计算容积率。8、入户花园入户花园须位于住宅入户处且有开敞面,其进深和面宽均小于等于2.4米的,按该入户花园水平投影全面积的1/2计算建筑面积,并计算容积率,凡不符合上述条件任何一项的入户花园,按其水平投影全面积计算建筑面积,并计算容积率。9、凸窗当突出外墙的凸窗距离墙面不大于0.8米,窗高小于2.2米,窗台高度大于0.4米时,不计算建筑面积。超出上述尺寸任何一

8、项的,均按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。10、结构转换层有围护的结构转换层当其层高小于2.2米时,按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计算容积率,当其层高大于或等于2.2米时,按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。无围护的结构转换层不计算容积率,当其层高小于2.2米时,按其水平投影面积的1/2应计算建筑面积,当其层高大于或等于2.2米时,按其水平投影面积计算建筑面积。11、屋顶层建筑除建筑工程建筑面积计算规范(GB/T 50353-2005规定不计算建筑面积的建筑空间外,其它屋顶层建筑(如楼梯间、电梯间、设备间、水箱间等按其投影全面积计算建筑面积,并计算容积率。12、除以上特殊情况和住宅建筑规范(GB 503682005、住宅设计规范(GB 50096-1999明确的住宅基本功能外,新出现的其它功能的建筑空间,