关于南湖公寓策划代理的有关问题的答复

1、关于南湖公寓筹划代理的有关问题的答复前言:在南湖公寓投标方案和南湖公寓投标方案补充建议的根底上，对建材集团房地产开发公司提出的十三个问题作出简要说明：1.确定本案的市场定位区间，并提出明确的产品定位标准和价格定位标准。作出上述判断的依据何在？市场定位区间：从总平面上根据产品差异化策略进行市场定位区间划分。其中：南区A座塔楼为作为星级酒店进行经营；南区其它塔楼与板楼为作为酒店式效劳公寓(Service apartme nt);北区板楼作为高档公寓，因其开工时间相对南区滞后；假设南区酒店式效劳 公寓市场表现良好，那么将北区亦作为酒店式效劳公寓。产品定位标准：应包括设备配备标准、装修标准、建材标准

2、等内容，在此不 一一例举，只作出概括性产品定位描述：中高档酒店式效劳公寓。价格定位标准:7500 8500元/tf0依据：望京地区目前缺少星级酒店，作为规划 100万人口的卫星城，对酒店的需求 是必然的，兼之以星级酒店提升整个物业的档次。酒店式效劳公寓较之中高档公寓多的是效劳和附加价值，作为酒店式效劳公寓才能使本案的售价较近程地段内的竞争工程为高。申奥成功、WTO望京新兴产业区划入中关村科技园区、中央美院的涉外氛 围、第四使馆区等因素将为本案的档次提升提供宏观经济支持力。本区域作为CBD酒仙桥、燕莎商圈的辐射区，本身具有商务涉外的根底。2请作出本工程的竞争性分析。我公司从拟定的市场定位角度出发

3、，调查分析了本案周边在售的竞争工程，预测了可能出现新竞争工程的地区，并结合本案的“效劳这一特点，选择确定 了市场空间。目前存在的工程：银枫别墅、星城国际、凤凰城、国际港、宏源公寓、慧谷根 源、华鼎世家、亮马名居、亮马水晶、亚运新新家园、和乔丽晶公寓、酒仙公寓 等。潜在工程的区域：燕莎地区、北四环姜庄湖地区。市场空间：选择确定本案市场空间，主要参考以下依据：市场的稀缺性：目前北京地区缺少“酒店式效劳公寓。酒店式效劳公寓的内涵表达：个别高档公寓提供酒店式物业效劳内容，但均 无酒店实体和酒店物业管理公司支撑工程定位，可谓名不符实，如国际港、 宏源公寓、亮马水晶等。3. 依据贵公司所提出的产品定位标准

4、，请对本工程的销售风险进行评估。销售风险主要存在于工程前期准备阶段和销售实施阶段，在此概括为三部 分，即：工程规划设计的先进性。营销筹划方案的贯彻性。国民经济的可变性。4. 结合本工程兼具出租和销售的特点，户型面积指标应如何确定。南区:考虑将南区定位为酒店式效劳公寓， 会产生出租需求，建议配置多数一居 室和居室并设计多种两居室户型。户型面积指标表户型一居室二居室三居室面积550 70110130130150户室比306010北区：考虑将北区定位高档公寓，主要用于出售，建议设计多种三居室户型。户 型面积指标表户型一居室二居室三居室四居室面积560 70130150160180190 210户室比

5、10156055. 如何根据产品定位标准，塑造本工程形象，具体措施有哪些?塑造工程形象的渠道和方法多种多样，能否成功主要依赖于整体筹划水平， 其中包括：卖点把握、阶段性宣传策略、媒体组合方式等各个技术要素，可 以概括为以下几个主要方面：广告公关活动社会公益活动 利用新闻媒体推广6请提出针对本工程的23个销售案名，并阐述其含义。香榭仕家含义：因园林设计引入法国主题，以巴黎著名的香榭里大街代表法国的艺术文化, “仕家表达客户群体的文化修养和尊贵地位。云朗名居含义：邻近绿色公园，空气清新，天高云薄，令人心旷神怡，此处的居所堪称名 贵高雅，让人融入自然的怀抱。天地荣廷含义：世间天地为大，喻示南湖公寓规

6、模宏大，好似天地的庭堂，是房地产开发 的大手笔，为社会名流打造荣贵的家居。7.销售前期需要采取哪些准备工作，预计投入多少费用 准备工作内容：产品标准定位客户群体定位规划设计公司招标物业管理公司招标园林设计公司招标建筑设计公司招标建筑立面设计公司招标 费用：依据被聘公司的专业水平和价格标准8.请预测本工程广告宣传费用的比例。为使工程顺利销售，到达宣传的目的，广告宣传费用按工程市场总价值的 3%左右计提为宜。9请贵公司详细例举与我公司的合作方式和效劳内容，并提出代理 费用的标准。合作方式：工程前期定位效劳内容：产品标准定位客户群体定位取费标准：人民币贰拾万元合作方式：营销筹划效劳内容：价格定位销售

7、目标体系入市时机与姿态确定销售方式公关方案推广本钱预算干扰因素分析推广执行监控形象包装样板间设计要求取费标准：人民币贰拾万元 合作方式：独家代理效劳内容:由金色空间组建营销队伍，全面负责销售推广工作，工程的广告推广 费用由开发商提供。取费标准：代理佣金按销售额的2.0 %提取。合作方式：联合销售效劳内容:由开发商与金色空间共同组建联合销售体，共同负责工程的营销工作， 由开发商提供广告宣传费用。取费标准：代理佣金按联合销售体成交额的 1.5 %提取佣金。10. 请提出本工程租售房屋的比例，并提出贵公司的销售方案和销售周期，如果未能完成销售方案，贵公司有什么处理意见销售周期：1年。销售方案：销售阶段销售比例南区北区内部认购期1个月10%10%开盘期1个月10%10%强效期3个月20%30%延续期2个月5%5%二次强效期3个月20%20%延续期2个月5%5%合计70%80%南区租售比例:出售70%出租30%北区出租比例：出售80%出租20%处理意见：考虑工程具有长期收益功能，建议将剩余未售房屋转为出租。11. 您对与我公司的合作有何意见和要求？如能与贵公司的合作，不胜荣幸。建议合作步骤及合作内容如下： 第一，进行工程前期定位工作。 第二，针对本案特点制定工程营销筹划方案。 第三，组织实施营销筹划方案，独家代理销售。12. 如何加快销售资金的回收速度