上海高档社区案例

1、古北新区 规模古北新区占地136.6公顷，总建筑面积300万平方米。全区分为3个小区24个街坊。一区是以高层公寓、办公综合楼、展馆为主的综合区，二区为住宅区；三区为领馆别墅商品住宅综合楼区。开发背景1982年，上海人民政府决定利用虹桥国际机场的有力条件，辟建虹桥开发区；1984年，上海市政府决定辟建一个与虹桥开发区配套、全市最大的涉外高标准住宅综合区，定名为古北新区，为进驻虹桥开发区的中外经贸商务人员及其家属等提供高品位的商品房。开发模式：政府批准，指定开放商进行开发建设。1991年，上海市政府建设委员会决定，由古北联合公司统一负责新区的开发建设和经营管理。海市建委正式行文开发上海古北新区，由

2、上海市房地局下属中华企业公司、长宁区建委下属新长宁集团、原上海民用设计院下属浦江工程建设顾问公司三家于同年月日成立上海古北新区联合发展有限公司。地理位置古北新区位于上海市区西部，虹桥开发区西南侧，东起姚虹路，西至虹许路，南临古羊路，北连虹桥路。这是一个以居住为主，同时提供外事外贸活动的综合涉外区、在这里生活着众多来沪工作、居留的外籍人士及港、澳、台同胞、它已成为上海西大门，又一个对外开放的窗口。1995年5月被评为“90年代上海十大新景观”之一。交通出行居民驱车出行，既可借延安西路高架，迅速到达静安寺、南京西路、虹桥机场等地，又可凭中环线，大大缩短古北与漕河泾开发区及普陀、宝山、浦东等地之间的

3、距离。而从古北新区前往内环高架车程也不过10分钟，出行甚是便利。轨道交通10号线，在该板块伊犁路站停靠，而10号线水城路、宋园路站也在一定程度为板块北部及东部居民出行提供了莫大方便。一期建设时间：1992-1995用地面积：52.3公顷建筑面积：约70万平方米开发商：上海古北新区联合发展有限公司开发动力：建设高标准涉外居住区，形成以虹桥路为界，北面虹桥商贸开发区、南面古北居住开发区和集商务、居住功能，匹配完善的大虹桥经济区域。古北一期项目万科古北商务楼（南、北）、美丽华公寓、美丽华商务楼、金麟公寓、钻石公寓、宝石公寓、翡翠公寓、明珠大楼、西郊花园别墅、碧玉公寓、名都城、名都城别墅、名都古北、广

4、场大厦、金龙公寓、金象公寓、金鹿公寓、金马公寓、金狮公寓、维多利亚广场、巴黎花园、马赛花园、里昂花园、雅典花园、罗马花园、四季晶园、鹿特丹花园、上城、伦敦广场二期建设时间： 2001-用地面积：82公顷建筑面积：约173万平方米开发商：上海古北（集团）有限公司、和记黄埔地产（上海）古北有限公司、上海新古北企业发展有限公司、上海城建集团上海城建置业发展有限公司、上海虹康房产建设有限公司、上海华丽家族房地产开发有限公司、上海古北京宸置业发展有限公司、上海强生集团上海强生房地产开发经营公司、上海新长宁（集团）有限公司、上海银润投资有限公司开发动力：在一 区的基础上，功能更加完善。适应高层海外人士生活

5、的高档住宅区，又有浓郁文化和现代都市气息的商业，办公，娱乐的商务区，使得古北新区成为中国最具国际化特征的社区。古北二期项目御翠豪庭、强生古北花园、古北国际花园、古北国际广场、金色贝拉维、古北瑞仕花园、华丽家族、古北玛瑙园、嘉年华庭、虹桥城市花园、圣美邸、古北中央花园古北新区全区分二期建设，古北路以西为一期，1995年完成全部建设，2000年已发展成为上海知名的国际社区；古北路以东为古北二期，始于2003年。古北二期在古北一期式微之时应运而生，它既继承了一期的建筑特色及优势，又摒弃了一期在外观、户型等方面的弊端。一期二期开发历程古北一期巴黎花园伦敦广场住宅 43573元/m均价3.8万/平米御翠

6、豪庭强生古北花园：均价65751元/m均价7.0万/平米金色贝拉维：均价68521元/m古北瑞仕花园：均价69706元/m碧云社区（碧云国际社区）是迄今中国上海规模最大、综合环境最具创新特色的新型国际社区。它是上海继古北国际社区之后的又一现代化涉外社区。社区生活、教育、医疗、体育、休闲、文化等配套完善，居住在碧云国际社区的外籍家庭近2000户，约6000人。碧云社区 交通距虹桥国际机场30分钟车程，离浦东国际机场30分钟车程。地理位置南至锦绣东路，东临红枫路，西界罗山路，北界杨高路。位于金桥出口加工区的西侧，距上海金融贸易区小陆家嘴仅数公里，而与金桥加工区更是一条马路相隔。社区紧靠上海市内环线

7、和杨浦大桥，是浦东国际机场通向上海市中心的必经之地。陆家嘴陆家嘴金桥开发区金桥开发区碧云社区碧云社区张张江高科江高科优势它的规划和发展秉承了“绿城”的概念，整个社区根据不同的地域和功能，布置了18万平方米人工生态植物群落、5万平方米中心绿地和400米宽的防护林绿化带，绿化率高达70%，人均拥有绿地达到美国新建城市的绿化水平开发背景1990年4月，开发浦东的号角吹起，金桥成为了经国务院批准的，大陆第一个以“出口加工区”命名的国家级开发区，开始了20万平方米的开发建设。开发商碧云国际社区是由上海金桥（集团）有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司和上海金桥出口加工区联合发展有限公司全面负责规划

8、和开发建设。开发模式政府批准，开发商开发发展阶段配套开发配套建设及环境营造w建成写字楼和国际学校w项目周边无生活配套设施，区域环境尚处于规划阶段w首次出现了外销的独栋别墅和内销的公寓，定位高端w建成区内城市级生活配套，如超市、建材、高尔夫球场、商业步行街、酒吧街w公交车站等均按国际标准，公共交通系统建设完备w高端涉外别墅等各种居住产品放量，出现联排、叠拼等产品形式；w休闲购物、文化教育及交通生活配套成熟w外籍人士大量入住，国际化社区形成规模浦东民航大厦、体育休闲中心中国福利会幼儿园、平和双语学校、新金桥大厦、银东大厦上海协和国际学校、中欧国际工商学院OBI建材超市、家乐福、MINI高尔夫练习场

9、18万平米绿地酒吧街、coffee吧、商业街 天主教堂、华山医院住宅开发19992002启动期上升期成熟期金桥酒店公寓碧云108碧云东方公寓晓园云间绿大地 维诗凯亚银泰花园碧云花园爱建园中天碧云罗山花苑碧云中惠新金桥酒店公寓碧云东壹栋政策及产业w90年规划陆家嘴，张江、金桥、外高桥四大国家级开发区w浦东机场扩建，主要基础设施开始建设w普通外籍公司进驻w99年重点开发金桥和张江，金桥出口加工贸易初具规模，张江硅谷、药谷成形w跨国公司开始规模进驻四大开发区，自主创新产业大力发展w陆家嘴CBD成熟 、展览中心、磁悬浮等设施落成 ，启动洋山深水港，浦东成就金融中心、产业基地地位w跨国公司批量落户金桥、

10、张江，包括西门子、惠普、可口可乐等数百家500强企业人口大型跨国公司外派中高管出差的外派工作人员碧云别墅百富丽山庄世贸湖滨花园浦东花园别墅2005普通外籍高层管理者别墅公寓 配套 酒店式公寓中国籍白领普通外籍高层管理者500强企业外派中高管中国籍白领普通外籍高层管理者大型跨国公司外派中高管开始大量出现城市化居住物业开发历程1990 碧云国际社区占地总面积约4平方公里，由“生活服务区”和“办公核心区”所组成。具有“小联合国”之称，目前已集聚了来自世界60多个国家和地区近1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90%左右。 通过多样性的建筑形态、多极化的道路体系以及标志性的公共建筑，聚合成碧云

11、国际社区的整体氛围。生活服务区生活服务区商务中心邻里中心办公核心区办公核心区社区规划碧云国际社区集发展商组合投资、城市组合规划为一体；其核心区域主要由碧云花园、碧云别墅、碧云东方公寓和钻石酒店公寓等项目组成；非核心区域则由世茂湖滨、维诗凯亚、百富丽山庄等住宅项目以及花园办公及公共配套所组成。Office Park核心区域核心区域华山医院浦东妇幼保健医院中欧国际工商学院碧云别墅南区项目组成新金桥大厦浦东民航大厦银东大厦产品以出租为主要运营模式，由专业物业公司统一运作；产品形式多样，别墅、花园洋房、酒店式公寓和谐统一；注重景观及交通规划，打造高品质宜居社区。 碧云花园I期,美国学院派建筑风格。占地

12、面积6.1万方，总建面约11.9万方， 均价54641元/m 碧云花园II期,全欧式建筑风格住宅组团，占地面积2万余平方米碧云别墅I-III期由102栋北美风格的独立花园别墅组成碧云别墅IV-V期的规划设计则以万国里弄花园洋房概念和浓郁的欧式风格为设计思路，紧邻碧云别墅IIII期南侧，共68栋 碧云别墅,是上海引入水景住宅概念的第一个高档别墅楼盘,建筑以北美、欧式风格为主配套体系国际教育体系中欧国际工商学院德威英国国际学校品牌商学院幼儿园幼儿园国际学校国际学校中欧商学院中欧商学院贵族学校基础教育协和国际学校协和国际学校由欧盟资助的中欧国际工商学院中欧国际工商学院英国英国DulwichDulwi

13、ch国际幼儿园和国际学校上海市平和学校平和学校中日中日合作的九年一贯制平和双语学校教育配套教育配套学学学学上海协和国际学校医疗康乐配套医疗配套医疗配套中外合资医院-华山医院（浦东分院）、中日合资的瑞东医院、浦东新区妇幼保健院World Link诊所（合资）悠庭保健会所配套体系生活娱乐配套生活配套生活配套家乐福超市、进口食品超市、百安居、德国OBI建材超市娱乐休闲娱乐休闲红枫商业街、酒吧、咖啡馆、餐厅红枫商业街蓝蛙酒吧咖啡厅商家导视牌酒吧配套体系运动休闲配套迎合欧美人士喜好，设置多种运动休闲设施，包括：美格菲体育中心、足球场、橄榄球场美格体育中心美格体育中心德威学校德威学校足球场足球场橄榄球场橄

14、榄球场迪卡侬迪卡侬配套体系大面积生态绿化18万方生态植物群落、5万方中心绿地和400米宽的防护林绿化带；上海目前生态环境最好的社区，首家通过ISO1400国际环境认证上海市区内唯一达到国际空气质量一级标准的区域400m400m18W方植物5W方绿地名副其实的名副其实的GREEN CITY配套体系联洋社区家园联洋社区位于浦东文化行政中心区，面对140万平方米的世纪公园，是上海全新概念的中央生活区。规划面积2平方公里,建筑面积250万平方米.居住人口6-7万,辐射人口20万。地铁二号线对社区都作为卖点和主要市政配套。地理位置联洋国际社区位于上海浦东新区，东起罗山路，西至民生路，南起锦绣路，北至杨高

15、路，紧邻花木行政文化中心与世纪公园规模总面积约为2平方公里，总建筑面积近300万平方米。18个楼盘，住宅226万平方米，代表楼盘：仁恒河滨城、第九城市、水清木华、华丽家族、御景园、九间堂等。商业配套近40万平方米，如证大大拇指广场、淳大万丽酒店，证大丽笙酒店等；公建配套项目22万平方米。试验小学，东方幼儿园完善的配套设施，使得联洋社区更具备国际社区的特质。开发背景上世纪90年代初，如今的联洋新社区地处当时的川沙县洋泾乡的部分行政村，为城市边缘的近郊联洋社区的产生：20世纪90年代初，浦东开发规划确定的总体方案中，将洋泾和花木两个乡的部分地区规划为浦东新区行政文化中心，并在此地区规划建造世纪公园

16、（原名浦东中央公园）；公园的东北侧区域规划为商务楼和高档住宅区， 2003年5月，联洋新社区正式诞生开发模式政府规划，房地产开发 （联洋集团）社区定位一个大型的中、高档生态住宅区。项目开发商开发模式联洋花园世纪苑、天合苑、联洋新苑 联洋集团独资御景园、天安花园、联洋新苑联洋集团、开发商上海上实置业有限公司等合资华丽家族、水清木华、虹桥第九城市、仁恒锦绣苑、泰达当代清水园联洋集团、上海泰达房地产开发有限公司、海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司等引进房地产商开发项目组成社区公建中心：占地面积：30万平方米配套设施：酒店三家：淳大万丽酒店联洋花园酒店怡景酒店LAYA俱乐部（会所）购物中心：家乐福、

17、餐饮中心、专卖店、室内溜冰场中学：进才中学社区公建中心占地：4.77万建面：11.97万容积率：2.5占地：11万建面：36万容积率：3.27占地：7.3万建面：13.6万容积率：1.86占地：7.37万建面：16万容积率：1.92占地：6.6万建面：16.26万容积率：2.4占地： 7万建面： 20 万容积率：2.7占地： 19.16万建面： 39.02 万容积率：2.0占地：6万建面：15万容积率：2.5占地：31.6万建面：72万容积率：2.28联洋国际社区主要楼盘：御景园、天安花园、华丽家族、联洋年华、联洋花园、证大水清木华、当代清水园、仁恒河滨城、第九城市、金色维也纳。御景园：均价

18、67938元/m天安花园： 均价68092元/m联洋年华： 均价 66539元/m当代清水园： 均价66636元/m联洋广场大拇指广场新江湾城新江湾城原系江湾机场的旧址，是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”。杨浦新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型花园式国际社区，在第三代国际社区的建设中备受瞩目，比肩之前的古北与联洋。新江湾城板块五角场板块地理位置地理位置地处上海中心城区东北部，西起逸仙路、国权北路，北抵军工路，南到政立路，东靠闸殷路。规模规模总占地面积9.45平方公里，城区建设严格控制住宅规模，规划毛密度为0.6，居住用地平均容积率为1.0，综合绿化率达到50%以上，规划居

19、住人口6-8万人。生态公园：生态公园：依托网路状的生态水系形成区域生态骨架体系形成公园系统。商业娱乐：商业娱乐：江湾体育场、五角场商圈土地出让：土地出让：新江湾城在一级开发商上海城投的规划先行、熟地开发、后土地招拍挂进行市场拍卖模式下，使得板块成为各房企逐鹿上海土地市场的主要战场，也成为上海地价飙升最快的区域。 2005年初踏入商品房市场开始至今的短短5年时间里，先后诞生了6块地王。 目前已有10家地产巨头进驻新江湾城，分别为上海城投、珠江投资、华润置地、中建地产，中国香港九龙仓，新加坡仁恒置地，美国铁狮门、美国汉斯地产、富力地产、合景泰富。运营策略：运营策略：新江湾城在土地运营中，采用“统一规划、统一开发、统一推广、统一招商、统一管理”五个统一的运营