尽职调查要点

1、房地产并购的法律尽职调查范围1 .调查企业工商登记档案受投资人委托，律师调查房地产开发商、股东和担保债务人法律主体资格，应侧重于在工商行政管理部门的调查。(1)法人的设立、存续、股东等变更登记如果工商登记信息可直接单项查询，则调查、打印如下信息情况：法人的工商登记是否被注销或吊销； 重大合同签署以后，开发商、股东、担保人是否发生过名称变更； 开发商、股东、担保人最近一年的年检年度； 最近一两次没有年检的原因(可能会出现企业因连续两年未办理年检手续而被吊销，而工商局遗漏吊销登记的情况)。如果工商登记信息不能单项查询，应进行调档查询。应查询及打印内容为法人的工商登记是否被注销或吊销。(2)面对面访

2、谈与实地考察受投资人委托，律师调查开发商、股东、担保债务人的法律主体资格，不能忽视面对面访谈与实地考察。(3)核实开发商、股东、担保人基本情况查阅工商登记、行业资质、行政许可批文等资料(营业执照、许可证等相关证照、财物报表或审计报告、资金情况、还款计划等)，核实开发商、股东、担保人名称、地址、联系电话等基本信息是否与档案相符，以及是否更名或重组、企业所属行业是否发生变更、企业规模、财物状况以及现场尽职调查人员对企业的初步印象等。(4)访谈开发商、股东、担保人访谈对象主要为企业负责人、财务负责人或其他管理人员。访谈内容包括：企业近几年工商登记变更情况，行政许可与行业的资质审批备案变更情况，开发或

3、经营的盈利与亏损状况，行业发展状况及企业在行业中的地位、市场竞争力、综合管理水平、资金状况以及现金流情况、偿还借款的意愿或计划等，并于访谈结束后，要求其在访谈纪要中签字认可。2 .调查关联企业及关联交易关联关系是指在企业财务和经营决策中，如果一方有能力直接或间接控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，则二者之间存在关联关系；如果两方或多方同受一方控制，则他们之间也存在关联关系。关联企业是指符合上述关联关系的企业，包括：（1）母公司；（2）子公司；（3）合营企业；（4）联营企业，主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员；（5）受主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员

4、直接控制的其他企业。目标企业与关联企业无论在股权、投资、交易、财务、员工等方面都有可能存在千丝万缕的关系。如果投资收购方在收购之前不了解目标企业与关联企业之间的前述各种关系或者没有采取措施将这些牵连关系了结，在并购完成后，收购方极有可能因此而招致无法预计的法律风险，从而给收购方带来损失。关联关系担保情况的禁止调查范围和程度：（1）生效司法判决、调解书、判令由担保人承担相应的担保责任，无需查询债务人、抵押人、保证人之间的关联关系。（2）尚未涉诉或虽涉诉而没有生效判决或调解的，应查证债务人、抵押人、保证人之间的关联关系。（3）经工商查询，如果债务人是担保人的股东，应查证该担保的设定是否符合担保人公

5、司章程及公司法的规定（在必要时可调阅、打印担保设定时担保人的公司章程）。3 .调查目标企业的主要财产和财产权利法律尽职调查需要掌握的目标企业主要财产和财产权利应包括：（1）全部房屋所有权证书，房屋销售合同和补充协议，租赁合同及租金支付凭证；(2) 土地使用权证书，土地使用权出让合同和补充协议，以及相关地价款、土地出让金、土地占用费等款项的缴费收据；(3)在建工程项目批准文件及证书；(4)设备实施的购买合同及价款的支付凭证；(5)设备设施的租赁合同及价款的支付凭证；(6)著作权、商标权、专利权等知识产权涉及的相关证书及年费支付凭证；(7)以公司资产对外、对股东、对实际控制人提供担保的担保合同、担

6、保登记证书，外汇管制登记证书和凭证等文件。需要提出法律意见的范围和程度包括：上述财产是否存在产权纠纷或潜在权属隐患；目标企业取得上述财产的所有权或使用权，是否已取得权属证书，若未取得,需调查是否存在法律障碍；目标企业对其主要财产行使所有权或使用权方面的转让、设定担保有无法律上的限制，是否存在多重担保，债权受偿顺序排列，实现权利的程序是否存在诉讼、仲裁等司法程序和行政程序的限制；目标企业有无租赁房屋、土地使用权等情况以及租赁的合法有效性；等等。4 .调查土地使用权与在建工程对土地、房屋权属登记的调查。律师主要侧重于对土地、房屋主管部门的调查，核实抵押财产现状，抵押财产现状的现场办公的核实与调查工

7、作，主要集中在以下方面：(1)生效司法判决、裁决确认抵押合法有效的，可直接在法律意见中援引生效判决，认定抵押担保合法有效，无需就抵押担保的有效性问题进行进一步的尽职调查。(2)有生效调解书的，抵押人在调解书中承诺以抵押财产清偿债务的，不得以前述承诺内容直接认定抵押的效力，须进一步查证抵押的法律效力问题。(3)有抵押登记凭证或抵押登记注册的，如他项权利证或在产权证上注册抵押登记的，可直接确认抵押合法有效，无需就抵押担保的有效性进行进一步尽职调查。(4)仅在抵押合同或借款合同上加盖房地产交易所获其他机构抵押登记章的，须直接与加盖印章单位进行联系、查证：加盖印章的单位是否是县级以上地方人民政府规定的

8、办理城市房地产或者乡(镇)、村企业厂房等建筑物抵押登记手续的部门。如果不是，则认定抵押无效；如果是，则进一步查证。抵押物在抵押登记时，如果属于预售商品房或在建工程，应认定抵押有效；如果不是，在应认定抵押因未办理合法有效的抵押登记手续而无效。(5)优抵押合同，但是没有其他资料证明抵押合同有效或未生效的，需进行进一步调查核实。(6)核实抵押物名称、位置、抵押合同号、抵押物土地证号或房产证号、抵押物用途、面积、权属、座落位置等是否与档案相符，是否发生变更。(7)调查抵押物周边情况(包括交通、繁华度、产业集聚状况、环境状况、基础设施完备程度和分摊面积等)，建筑物概况(幢号、面积、结构、层数、装修情况、

9、内配设备、成新率及使用状况等)以及其他有关情况。(8)调查与抵押物相同或类似资产的销售或拍卖情况。5 .调查重大债权债务重大债务债务通常是投资者特别关注的内容，也是并购成败的陷阱所在。投资人在股权转让后最有可能给投资方带来法律风险，就是现实存在的和潜在的重大债务。律师了解和分析企业重大债权债务的资料应该包括：目标企业最近一期的审计报告和财务报告；最近一期的应收应付账款明细；与上述应收应付账款相对应的任何重大合同及履行情况的说明；虽已履行完毕但可能存在潜在纠纷的重大合同；因环境保护、知识产权、劳动安全、人身权等原因产生的侵权之债的情况说明及任何相关文件；与任何单位签署的担保行合同；与任何单位签署

10、的借款性合同及履行情况的说明；等等。律师应当就一下重点内容提出法律意见：(1)金额较大的应收应付款和其他应收应付款情况，并且应当调查其是否合法有效；(2)即将履行、正在履行以及虽已履行完毕但可能存在潜在纠纷的重大合同,以及这些合同的合法性、有效性，是否存在潜在风险；(3)以公司财产对外担保，是否有代为清偿的分先以及代为清偿后的追偿风险;(4)是否有因环境保护、知识产权、产品质量、劳动安全、人身权等原因产生的侵权之债。其中，对于担保的风险、应收款的诉讼时效以及实现的可能性应予以特别关注；通常还需要目标公司的股东或者管理层对债权债务特别是没有债权债务作出承诺。6 .调查涉及的诉讼、仲裁或行政处罚在

11、尽职调查过程中，律师应该对目标企业及其主要股东、董事长、总经理等涉及的诉讼、仲裁或行政处罚的情况有一个清楚的了解。至少应该包括：受理该案件的法院、仲裁机构、行政部门名称；提起诉讼、仲裁的日期；诉讼仲裁主要当事人和代理人；提起诉讼、仲裁的原因和争议双方的理由；请求何种赔偿、可能赔偿的数额或者所受的处罚；等等。对于司法判决执行程序客观进程，律师调查的基本要求应当遵循以下标准：(1)诉讼仲裁和行政处罚目标企业是否存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁或行政处罚案件；目标企业的控股股东以及主要股东是否存在尚未了结的或可预见到重大诉讼、仲裁或行政处罚案件；如果目标公司的控股股东以及主要股东存在此类情况，

12、又不具备承担责任的能力，就会对目标公司产生影响；目标公司的控股股东以及主要股东所持目标公司股份有无质押；目标公司董事长、总经理是否存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁或行政处罚案件。因为如存在此类情况，可能会对目标公司的生产经营产生负面影响。(2)司法判决的执行情况债务人限于无财产可供执行原因而中止执行，特殊情况单独考虑，或者法院已签发债权凭证，或虽未见债权凭证，但在终结执行的裁定中表述签发债权凭证的，需要尽快与承办法官联系。执行案件仅有执行申请书，却没有证明执行程序已正式启动的，需和开发商、股东、担保人及法院联系，了解执行受理、进展及执行承办法官的情况。执行中止或终结，并存在有效抵押的，需

13、进一步和执行法官联系，查证抵押物的处置情况。执行中止或终结，而无抵押或无有效抵押的，无需进一步查证执行情况。虽未清偿完毕但已裁定终结执行，并且裁定中没有关于债权凭证内容的，无需进一步查证执行情况。3 .诉讼案件的进展情况已经提起诉讼，但未见生效判决、裁定或调解书的，需要和开发商、股东、担保人联系，了解是否存在生效判决、裁定或调解书。如没有，则无需进一步调查案件进展情况。没有见到起诉文件的，无需进一步查证是否已经起诉或诉讼进展情况。7 .调查税务、员工劳动情况律师在涉及税务和劳动方面的法律尽职调查工作，应当收集以下一些资料：(1)税务登记证(国税、地税)、执行的税种、税率；是否享受税收优惠政策、

14、财政补贴，相关证书和文件，被税务部门处罚的记载。(2)目标企业与员工签署的劳动合同/协议样本、员工的岗位、工资薪酬、医疗状况、缴纳社会保险的状况等、董事、监事和高级管理人员的个人简历及在其他企业的任职情况等。我国的税务问题比较复杂，存在名目繁多的税收优惠、财政补贴。如果目标企业享受优惠政策、财政补贴等政策，应当调查该政策是否合法、真实、有效。目标企业管理人员、技术人员、职工的雇用条件、福利待遇、主要技术人员对企业营业秘密掌握情况及其与企业签订的保密协议等。8 .调查房地产项目的合法性审查对于大多数房地产企业来讲，企业并购的目的在于通过收购目标企业而获得目标房产项目的开发建设权利，因此，目标项目

15、的现状对于收购方来说，更是必不可少的调查内容。由于在大多数的并购过程中，目标项目的开发一般都处在最初级阶段，多数情况下仅仅是j块地”而已。因此，法律尽职调查的重点就在目标项目所占地块的相关情况以及项目开发前期的各种审批手续。调查的目的就在于确认收购方通过收购目标企业的股权能否获得目标项目的开发建设权。为此，律师在尽职调查时，至少应该收集以下一些资料：(1)发改委(计划主管部门)的立项批准文件等其他相关文件(包括但不限于项目建议书和可行性报告研究批复等)；(2)规划主管部门的规划批准文件等其他相关文件(包括但不限于规划意见书、审定设计方案通知书等)；(3)建设主管机关的工程审批、房地产企业资质审批等文件；(4)国有土地主管部门的批准文件，包括签署的土地出让协议书、补充协议、拆迁补偿合同以及纪要及其他包括但不限于合同及其合同履行有关的全部支付凭证、往来信函等文件材料；(5)其他重大合同(包括但不限于合同及其与合同履行有关的全部支付凭证、往来信函等文件材料)。9 .实地考察并核实企业资产状况或经营状况对开发商、股东、担保人开发与经营场地、厂房、生产设备等固定资产或其他主要资产、产品销售或业务开展情况等进行了解与勘查，包括必要的拍照、绘图、制表。另外，未取得房地产开发资质等级的企业不得从事房地产开发经营业务，建筑业