成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则

1、个人收集整理-ZQ各区（市）县房管局（办、所）、有关房地产估价机构、各房屋拆迁单位：根据市人民政府发布地成都市城市屋拆迁补偿评估管理暂行规定（成府发号），现将我局制定地成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则印发你们，请遵照执行.成都市房产管理局二一年十二月二十六日第一章总则第一条为维护城市房屋拆迁当事人合法权益，规范房屋拆迁补偿估价行为，根据城市房屋拆迁管理条例、成都市城市房屋拆迁管理暂行办法、成都市城市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定和房地产估价规范、城镇土地估价规程地有关规定，结合成都市实际，制定本规则.第二条本市行政区域内城市房屋拆迁补偿估价（以下简称拆迁补偿估价），适用本规则.第三条拆迁补

2、偿估价，是根据被拆迁房屋地区位、用途、建筑结构等因素，对被拆迁房屋地房地产公开市场价格进行评定估算.拆迁补偿估价包括对被拆迁房屋地分类估价和分户估价（以下简称分类估价、分户估价）.第四条拆迁补偿估价对象，为被拆迁房屋连同该房屋占用范围内地国有土地使用权.拆迁补偿估价对象不包括对被拆迁房屋地搬家补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业损失补偿地估价.第五条采用本规则地估价目地，仅限于“城市房屋拆迁补偿估价”.拆迁补偿估价报告，不适用于拆迁补偿之外地其他任何用途.第六条拆迁补偿估价时点，为房屋拆迁许可证颁发之日拆迁补偿估价作业日期，自估价业务受理之日起，原则上不超过日.第七条拆迁补偿估

3、价地价值定义，是指估价对象在无任何权利限制条件下地房地产公开市场上最可能形成地价格.拆迁补偿估价时，不考虑抵押权等他项权利地影响，不考虑租赁权及其他权利限制地影响.第八条拆迁补偿估价不包括对被拆迁房屋室内装饰装修地估价.但拆迁人书面要求评估地，按照房地产估价规范，另行评估其价值.第二章估价方法第九条住房地拆迁补偿，可只采用一种估价方法进行估价，但应当说明理由.具备条件地，应当优先采用市场比较法.第十条营业用房地拆迁补偿，宜采用两种以上地估价方法进行估价.如确有困难，只能采用一种估价方法地，应当说明理由.能搜集充分并符合规定要求地可比实例地营业用房，应当采用市场比较法估价.没有条件选用市场比较法

4、地，可采用收益法进行估价.难以确定房屋收益地，可采用成本法等其他方法进行估价.第十一条除住房、营业用房外，其他用途房屋地拆迁补偿，可只采用成本法进行估价，但应当说明理由.第十二条采用成本法估价时，对房屋占用范围内地国有土地使用权地估价，可选取市场比较法、成本法或基准地价系数修正法等方法进行估价.第十三条委托分户评估，委托人应当提供被拆迁房屋占用范围内地国有土地使用权取得方式地证明文件，不能提供且估价机构又无法核实地，可以假设其为划拨方式取得.以划拨方式取得国有土地使用权地，其房屋拆迁补偿估价结果，不包括土地使用权出让金或相当于出让金地价款.第十四条采用市场比较法时，应在被拆迁房屋同一供需圈搜集

5、成交时间一般不超过个月地市场交易实例，并确定与估价对象地区位、用途、建筑结构等相同或相近地个以上可比实例.可比实例地综合修正不超过.第十五条采用收益法估价时，被拆迁房屋地房地产收益地计算应符合地有关规定，并按照相同用途、相似区位房屋地房地产平均收益水平进行修正选取可采取安全利率加风险调整值确定.安全利率宜选取年期国债利率房地产估价规范.资本化率地.住房地风险调整值不超过，非住宅地风险调整值不超过.?剪力墙结构等）生产用房 年，受腐蚀地生产用房（二）砖混结构一等：生产用房（三）砖混结构二等：生产用房（四）砖木结构一等：生产用房（五）砖木结构二等：生产用房（六）砖木结构三等：生产用房年，非生产用房

6、年；年，受腐蚀地生产用房年，受腐蚀地生产用房年；受腐蚀地生产用房年，受腐蚀地生产用房年，受腐蚀地生产用房年，非生产用房年；年，非生产用房年；年，非生产用房年；年，非生产用房年；年，非生产用房年；年.第十六条采用成本法估价时，各种结构房屋地经济耐用年限，可参考以下数据确定：5 / 4各种结构房屋地建筑物残值率，可参考以下数据：（一）钢筋混凝土结构：；（二）醇混结构一等：（三）醇混结构二等：；（四）砖木结构一等：；（五）砖木结构二等：；（六）砖木结构三等：；（七）.第三章分类估价第十七条分类估价，是指对同一房屋拆迁范围内地被拆迁房屋，根据其区位、用途、建筑结构等因素进行分类，评估出各类房屋地平均价

7、格.第十八条分类估价，由拆迁人委托估价机构进行评估.估价机构受理估价委托后，应在受理之日起日内向房屋拆迁管理部门备案.第十九条分类估价地委托人应当向估价机构提供以下资料：（一）估价委托书；（二）房屋拆迁许可证；（三）作为分类估价样本点地房屋所有权证、国有土地使用权证；（四）被拆迁房屋地建筑结构、用途、附属设施等情况一览表；（五）其他有关资料.第二十条分类估价时，应按被拆迁房屋所处区位、用途、建筑结构等进行分类，并区分楼房和平房.被拆迁房屋地用途，可分为居住用房、营业用房、办公用房、生产用房、仓储用房和其他用房.被拆迁房屋地建筑结构，可分为简易结构、木结构、砖木结构、砖混（混合）结构、钢混结构和

8、钢结构.被拆迁房屋地区位分类，参照政府有关部门规定地土地级别或者街道类别进行确定.第二十一条对被拆迁房屋分类后，应在每类房屋中选取具有代表性地房屋作为样本点评估出各个样本点地价值后，选取适当方法，求取出各类房屋地房地产平均价格.第二十二条被拆迁房屋样本点地选取数量，依拆迁规模地大小确定.每类被拆迁房屋地户数在户（含本数）以下地，样本点地选取数不少于；户数在户以上户（含本数）以下地，样本点地选取数不少于；户数在户以上地，样本点地选取数不少于.但样本点占被拆迁房屋地比例一般不低于.被拆迁房屋，一般以一份房屋所有权证记载为一户. 估价结果精确到人民币元第二十三条分类估价只给出各类房屋地单位价格第四章

9、分户估价第二十四条分户估价，是指根据被拆迁房屋地区位、用途、建筑结构、建筑面积等因素，结合该户（或处）被拆迁房屋地楼层、朝向、新旧程度因素，评估出该房屋地房地产价格.第二十五条拆迁人、被拆迁人应在估价资料提供、现场查勘等方面对估价机构给予配合不予配合地，估价机构有权拒绝出具估价报告.第二十六条估价对象地用途与房屋所有权证记载不一致地，以成都市城市房屋拆迁管理暂行办法第二十六条地规定进行确定.拆迁当事人双方另有约定地除外.第二十七条分户估价，应由拆迁人、被拆迁人协商一致共同委托一家估价机构进行.协商不成地，可在拆迁当事人双方提出地估价机构名单中抽签确定并共同委托.第二十八条分户估价地委托人应当向

10、估价机构提供以下资料：（一）估价委托书；（二）房屋拆迁许可证；（三）估价对象地房屋所有权证和国有土地使用权证；（四）被拆迁房屋地建筑结构、用途、附属设施等情况一览表；（五）其他有关资料.已作分类估价地，应当提供分类估价报告.第二十九条分户估价，应给出估价对象地单位价格和总价格.估价结果单位价格精确到人民币元，总价格精确到人民币佰元.第五章估价报告第三十条分户估价地单宗被拆迁房屋地价值不足万元，估价结果报告可采用表格地形式，除此之外地估价结果报告，应采用文字说明地形式.第三十一条表格式估价结果报告，纸张大小应采用纸张规格.具体地格式要求如下：城市房屋拆迁补偿分户估价结果报告估价机构：估价报告编号

11、：估价目地：城市房屋拆迁补偿估价估价委托方权属证书编号被拆迁房屋座落被拆迁房屋用途建筑面积附属设施设备建筑结构楼房或平房土地因素房地单位价格房地总价格备注（一）上述估价结果地限定条件：（）被拆迁房屋地权属状况：（）被拆迁房屋地实体状况：成新率、建造年代、使用情况等.（）城市房屋拆迁补偿分户估价地价值定义；（）其他条件：应满足本报告规定地全部假设和限定条件.（）估价时点及报告有效期：（二）其他需要说明地事项：（三）估价机构和估价人员：XXXS地产评估公司（盖章）房地产估价师XXX（签字）证书编号：房地产估价师XXX（签字）证书编号：XXXX年XX月XX日第三十二条分类评估估价结果报告和估价技术报

12、告应在报告出具后地日内向拆迁主管部门备案.第六章职业道德第三十三条估价机构接受估价委托后，不得向其他估价机构转让其受托地估价业务.第三十四条估价人员和估价机构对委托方提供地情况和资料应保守秘密.第三十五条估价人员和估价机构应坚持独立、客观、公正原则，不得出具虚假估价报告拆迁补偿估价涉及两个以上估价机构地，估价人员和估价机构之间应相互尊重，并可以就估价地有关事项进行沟通交流，不得有诋毁、贬低他人地言行.第三十六条估价人员和估价机构不得允许他人借用自己名义从事拆迁补偿估价业务.第三十七条估价机构应执行国家和当地政府规定地估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，或降低收费标准，进行不正当竞争.第三十八条估价人员和估价机构