地块研究实例

1、2015.09宝源一路至沿江路铁路沿线用地研究 及范例地块设计 目目 录录一、研究目的一、研究目的二、周边环境及现状概况二、周边环境及现状概况三、分析及结论三、分析及结论四、范例地块四、范例地块一、研究背景与目的一、研究背景与目的 铁路是XX市对外联系的主要通道之一，铁路沿线用地既承担XX市对外形象展示功能又具有较多的土地历史遗留问题。对两侧土地使用进行深入的研究，有利于解决历史问题，优化用地，并对两侧用地建设进行指导，美化铁路两侧景观，更好展示河源对外形象。 本案的主要目的是对中心城区宝源一路至沿江路铁路沿线用地进行研究，然后对两侧的用地应该做什么？适合做什么？怎么去控制建设给出合理的答案。

2、 一、研究目的一、研究目的二、周边环境及现状概况二、周边环境及现状概况2.12.1 研究范围研究范围 研究范围：研究范围：北至宝源一路，东、南至滨江路， 西至新江一路。 二、周边环境及现状概况二、周边环境及现状概况研研究究范范围围 威尼斯花园威尼斯花园2.2 2.2 周边建设概况周边建设概况 铁路东侧已建居住小区包括比华利山庄、威尼斯花园、怡景福田和宝莱家园；铁路西侧已有居住小区包括康城水郡、翡翠花园。 铁路两侧除大型居住小区外，主要以村民自建房为主。 建设情况如下：比华利比华利比华利山庄比华利山庄威尼斯威尼斯翡翠花园翡翠花园康城水郡康城水郡宝田家园宝田家园村居建设用地村居建设用地怡景福田怡景

3、福田宝莱家园宝莱家园宝田家园宝田家园翡翠花园翡翠花园康城水郡康城水郡 二、周边环境及现状概况二、周边环境及现状概况2.2 2.2 周边建设概况周边建设概况 根据现状建设情况可以得出：铁路两侧土地主要承担居住功能，其土地作为居住用地开发的价作为居住用地开发的价值值日益日益递增递增；两侧及周边的建设需求增大，建筑建设日趋规范，但建设强度有递增的趋势，有必要进行控制引导。项项 目目建筑层数建筑层数开发模式开发模式比华利山庄比华利山庄18-24F18-24F小区式小区式威尼斯花园威尼斯花园2-5F2-5F小区式小区式怡景福田怡景福田宝莱家园宝莱家园12F12F小区式小区式宝田家园宝田家园18F18F小

4、区式小区式翡翠花园翡翠花园6F6F小区式小区式康城水郡康城水郡14F14F小区式小区式村民自建房村民自建房1-6F1-6F村民自建村民自建威尼斯花园威尼斯花园2-5F比华利山庄比华利山庄18-24F怡景福田怡景福田宝莱家园宝莱家园12F宝田家园宝田家园18F翡翠花园翡翠花园6F康城水郡康城水郡14F 二、周边环境及现状概况二、周边环境及现状概况2.3 2.3 道路交通道路交通 铁路两侧东西向交通被铁路线路分割，联系不便捷；滨江路承担主要纵向交通流量，铁路以西现状无纵向贯通道路，铁路以东纵向交通仅依靠一条6米的现状路进行交通联系。 在已有的规划路网结构中，受现状建设条件约束，铁路东西两侧各规划有

5、一条支路级别的道路贯通南北，道路等级虽为支路，但在路网结构中承担较大的缓解纵向交通压力的作用。 届时，周边将不适合设置容易形成交通冲突点的用地。（大规模商业设施用地、停大规模商业设施用地、停车场用地、集散性广场）等车场用地、集散性广场）等用地。滨滨江江路路现现状状道道路路 二、周边环境及现状概况二、周边环境及现状概况2.4 2.4 公共服务公共服务/ /市政设施市政设施 教育设施主要有：宝源学校、宝源幼儿园、威尼斯幼儿园； 缺乏相应的文化、医疗、行政办公用地。 片区内市政设施以零散分布小型设施为主，缺乏成规模的市政设施。 威尼斯幼儿园威尼斯幼儿园宝源学校宝源学校宝源宝源学校学校宝源幼儿园宝源幼

6、儿园 二、周边环境及现状概况二、周边环境及现状概况假日酒店假日酒店2.5 2.5 商业服务业设施商业服务业设施 铁路东侧商业业态以沿街零售商业为主，适当分布了酒店餐饮业，其中以假日酒店为代表，服务整个片区。商业服务业设施能够满足商业服务业设施能够满足周边用地的需求周边用地的需求。 铁路西侧缺乏商业设施配套。 假日酒店假日酒店 沿街商业业态沿街商业业态 二、周边环境及现状概况二、周边环境及现状概况2.6 2.6 绿地广场绿地广场 铁路沿线两侧除防护绿地和居住小区里面的组团绿地外，缺少供居民游憩和进行健身活动的公共绿地，对街头绿地、休闲公园的使用需求较大。 二、周边环境及现状概况二、周边环境及现状

7、概况2.7 2.7 现状权属现状权属 铁路东侧权属密集，铁路沿线基本都被权属覆盖。 铁路西侧权属则较少，宝源二路以南有权属用地较少。 可见，在优化区域功能布局方面，铁路以西区域易于合理规划相关用地；而铁路以东区域，由于权属的复杂性，优化用地布局难度较大。 二、周边环境及现状概况二、周边环境及现状概况 （1 1）铁路东侧整体已形成居住聚集效应，其土地的潜在价值上升，作为居住用地开发的动力较足。西侧用地有待进一步开发。 （2 2）随着土地价值的上升，周边建筑强度有增加的趋势，需加强建筑建设控制引导。 （3 3）从长远出发，需协调好土地利用与规划道路网结构的关系。 （4 4）周边地区缺乏共居民活动的

8、公共活动空间，需进一步完善。 （5 5）铁路以西区域易于合理规划相关用地；而铁路以东区域，由于权属的限制，优化布局难度较大。2.8 2.8 小小 结结 二、周边环境及现状概况二、周边环境及现状概况三、分析及结论三、分析及结论（1 1）线性空间及）线性空间及景观形象塑造景观形象塑造 铁路沿线规划应注重铁路沿线铁路沿线建筑建筑的尺度、轮廓、韵律、形式的连续性的尺度、轮廓、韵律、形式的连续性，同时，应适度打开建筑界面，形成开敞空间的绿色界面，控制建筑退后红线，形成城市开放空间主体，开阔观赏视域范围。（2 2）建筑强度设计建筑强度设计 为满足铁路沿线安全性和不影响对城市景观的观赏考虑，铁路两侧沿线建筑

9、一般以多层建筑为主。 三、分析及结论三、分析及结论建筑应以多层为主建筑应以多层为主适当设置开敞空间适当设置开敞空间 关键词 3.1 3.1 结论结论1 1 3.1 3.1 结论结论2 2 缺少什么可以做什么居 住街头绿地居 住街头绿地市政设施小型商业居 住医 疗行政办公街头绿地文化娱乐市 场最优选择 三、分析及结论三、分析及结论 从土地利用权属出发： 铁路西侧权属、开发建设较少，有利于优化区内交通联系和配套设施布局，改造的区间和条件较成熟。铁路东侧用地现状权属复杂，且大部分用地已开发利用。仅剩宝源三路与铁路交汇处周边部分用地可用于优化东侧整体用地布局。3.1 3.1 结论结论3 3 三、分析及

10、结论三、分析及结论土地开发应在政府主导和市场开发之间寻求平衡。结结 论论 三、分析及结论三、分析及结论 铁路两侧应适当形成开敞空间，两侧建筑宜以多层为主；居住和街头绿地是该片区土地使用的最优选择；土地开发开应在政府主导和市场开发之间寻求平衡。 四、范例地块四、范例地块宝源三路与铁路交汇处南侧用地 宝源三路与铁路交汇处南侧用地现状为已平整空闲用地，南北长约140米，东西宽约26米，占地面积约为4000；用地权属为个人开发用地。其西侧靠铁路，东侧为村民拆迁安置用地，南侧为村居用地，北侧为怡景福田和宝莱家园用地。4.1 4.1 地块概况地块概况 四四 、范例、范例地块地块范例地块综合上述分析，针对该

11、用地规划方案有两个。方案一：方案一：为填补东侧公园绿地及居民休闲健身设施的空缺，在该处设置街头绿地，兼容体育休闲用地，满足周边配套需求。方案评价：方案评价：（1）弥补周边街头绿地空缺，服务周边居民， 提升周边土地使用价值。（2）美化铁路沿线景观形象。（3）政府回收土地成本较高，资金投入较大。4.2 4.2 范例地块方案范例地块方案 四四 、范例、范例地块地块方案二：方案二：延续周边用地的居住功能，对地块进行居住用地开发。设计要点：依据设计要点：依据XXXX市规划管理技术规定市规划管理技术规定（1）综合考虑铁路沿线的建筑设计原则、地块条件及，本地块建筑以多层建筑为主, 宜设置4、5层建筑。（2）建筑要满足规划道路建筑后退及建筑间距要求：东侧不能影响规划道路的通行；西侧需与已规划安置小区保持不小于6米的多层建筑防火间距；北面满足地块之间的后退距离3米。（3）机动车开口方向设在东西向、交叉口满足机动车禁止开口要求。方案评价：方案评价：（1）能够延续周边地块的居住功能，用地开发资金由开发商承担。（2）狭长的地块用于居住开发建筑密度大，建筑朝向受限。 四四 、范例、范例地