XXX商贸城招商立项申请书

1、X X商贸城立项申请书XXXXXXXXXXXXXXXX有XX公司2015年3月XXXX商贸城项目立项申请书杭州市下城区商务局：兹有我司“ xxxxxX”项目申请。项目选址于 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx,XX用X地面积XXXXX万平方米,地上总建筑面积XXXXXX?平方米,总容积率XXX，用来打造集折扣商城、休闲、餐饮、娱乐、儿童游乐等为一体的城市综合体项目。根据有关法律法规规定，现向贵局申请立项核准手续，请给予办理。为盼。申请人（签章）：XXXXXXX有限公司2015年03月23日目录第一章项目概况一、项目基本要素二、项目开发公司及用地情况第二章 项目投资环境一、商业发展趋势二

2、、主业态行业现状分析第三章 项目目标定位及策划思路一、项目开发目标二、项目开发原则及思路三、项目商品定位第四章项目市场分析、项目SWO分析二、项目保障分析三、项目目标规划四、项目开发必要性第五章 项目商业业态定位一、定位A方案二、定位B方案第六章 项目招商进度、工作安排一、项目实施各阶段工作内容及目标第七章 项目投资及社会效益一、前期投资分析二、预计收益测算三、社会效益 第八章结论 第九章附图第一章项目概况一、项目基本要素1项目名称XXXXXXXXXX2项目开发单位XXXXXXXXXXXX3、项目报告撰写单位XXXXXXXXXXXXX4、项目用地性质项目地块用地性质为商业用地，打造 XXXX私

3、折扣商城、餐饮、休闲、娱乐、儿 童游乐、电子商务、酒店等为一体的城市综合体项目，项目地块使用年限为：整租商 业使用年限XXX年。5、项目地址杭州市XXXXXXXX交叉口，XXXXXK边，XXXXX以北。（见下图红星处）项目位置图第二章项目投资环境商业发展趋势从XXXX）目前商业网点的分布来看，商业区分布以逐渐由之前的中东部向周边扩 散，近几年来，随着商业地产的迅速崛起，XXXXX新城，城南XXXX城西城北商圈涌 现大型城市综合体，且截至目前为止，仍有多个大型综合体项目在建，原因主要为大 量住宅地产及商务产业园的发展，使得多数新兴居民开始逐步往城市东南西北迁移， 这种扩张是以交通的延展为基础。传

4、统商业中心对这些区域的覆盖已经很难满足人们 的需求了，这就要求一是出现新的商业中心，来满足历来缺乏零售商业网点的新地区 的需求；或者对现在商业中心进行业态升级，以满足东部新区大量新迁入居民的需求。随着XXXX城市规模的不断扩大、城市格局的演变、功能结构的多元化，XXXX的商 业地产发展也迎来了一个大转折：从一个百货商场一条商业街，转变成一个城市综合 体到一个商圈，从传统百货购物到吃喝玩乐综合体，从点到线、再线到面，由单一业 态向多元业态，相辅相成，迅速发展。当前，XXXX的商业格局已经呈现出日益鲜明的发展特征。“一心多点”的格局， 已经开始向“多心多点”的格局转变，区域消费将成为主流。根据XX

5、XX市商业网点规划，“一心多点”的格局逐步展现并具备了向多心化发展的趋势。自2010年，从南到北、自西向东，一批酝酿已久的商业地产项目也在不断涌现中， 一大批大规模、高档次的商业地产项目将陆续面市。聚合着商业发展的能量，已然撼 动了 XXXX的商业版图。一场商业地产的剧变，正在改变着一座城市。二、主业态行业现状分析（尾货折扣百货）随着服装行业的发展，服装销售的渠道和模式也在不断地发生变革和创新，迄今 为止，各种新的销售渠道逐渐明晰，对服装销售的增长起着良好的促进作用。而市场 上的尾货和库压货的销售渠道也就逐渐走入正规化、规模化、系统化的管理销售模式。（一）服装尾货的特点：外贸尾单是因为国外大品

6、牌下单订货的时候，多数时候会 指定原材料配给。当然配给量会大于定单要求，以确保能够生产足够量的质检合格产 品。这样代工厂家在定单交货之后，会有部分剩余，这部分产品称为“尾单”。根据服装业态分析：服装原单生产中有20%-5%为尾货，当生产厂家或服装销售商完成订单 或销售的60%寸，已经赚到了合理的利润，剩余的或即为：尾货。而他们销售这些尾货 的唯一途径就是等小的商贩找上门来，或是以低于生产成本的价格甩掉。（二）外贸尾货的特点总结起来就是：非常好的产品，非常低的价格。所以是比较暴利的行业。外贸尾货还有几个特点：做假货的人不敢来仿冒你，因 为他作假货也需要成本，他做出来成本加上利润批发肯定都比外贸尾

7、货的价格高，因为尾货的批发 价通常都是低于成本的。（三）尾货的另一种商品是：压货。所谓压货又叫压仓，就是在年终时或者换季等特殊时段内，向市场和各级渠道，尤其是一级商业渠道中，压出其远远超出其正常销售量所需库存的货物，也就是压仓或者塞货等。这往往是无奈 的销售行为，是最低档次的营销活动。所以厂家或经销商处理压货的最快捷径 也是通过尾货市场甩卖。（四）服装尾货和压货的另一特点是：数量巨大。一般从事两年左右尾货服装经营的商户，手中的服装少则也有3-5万件，多则达十几万件，山东青岛有一家从事外贸服装的厂家库存竞达到10亿多件。（五）外贸服装尾货厂家的现状：根据国家工商总局资料显示，截至 2006年5月

8、份，中国共有20万多家服装企业，其中从事外贸服装的厂家及代理销售公司约有8万多家，这些企业多分布于广州、福建、江浙一带，外贸服装尾货 占总交易额的40%以上。构成大规模的销售份额的原因主要是这些厂家为了加速 资本运作、提高生产量、抢占国际定单等不得不扩展尾货销售渠道。他们通过 寻找代理商、经销商的方式将积压的大部分库存转入市场销售。而一些大品牌 厂家在保护品牌的原则下，也会将库存封存到一定时间后（2-5年）转入市场，这些多途径的库存尾货形成了服装整体产业的一部分。（六）尾货服装经销商的现状：当今服装经销商大致分为几种；一是占市场上30%勺“大户批发商”，他们的生意都经历过了最初的原始积累阶段，

9、所以市场基本稳定，心态上也满足于现状，二是占市场上50%勺占有大部分市场份额 的“二批”们或是是一些服装店的商贩，由于他们的创业阶段刚刚幵始，进货 渠道还没有形成一定的模式，加上近几年的市场竞争激烈，所以对于他们来说“多一个商机也就多一分利润”，三是一些专门从事外贸尾货的经营主，由于 货物流通快、资金周转及时，所以他们更愿意走“批量化”，走专业市场。尾 货服装经销商大致上也分为四类：一种是有充足货源的大批发商，他们掌握了 市场上的60%以上货源信息，并通过自己的渠道组合， 会将大批量的货源控为己 有，然后再加价转销给一部分区域批发商，这类批发商的单批货量巨大，动辄 几十万件，一般小的服装批发商

10、很难吃动。第二种是大户批发商，他们一般有 多个销售点，由专人负责销售，专人负责找货源，对于大单他们甚至可以联合 多个同行去购进然后分销。第三种则是分布在各大城市从事小范围的经营或是 尾货终端批发经营，他们一般在选到货源后，一般再去寻找自己的客源，通过 自己的广告宣传方式来组合自己的销售支撑点。第四种是一些自己从事来料加 工的服装生产企业，由于他们的技术还未达到国家一级资格，所以在生产时会 有很大一部分的多于量，而交单后剩余的部分服装必须自己寻找销路。已有的尾货市场状况分析：中国第一家尾货市场北京天兰天市场幵业半年创造了服装界的神话，该市场运作项目组掌握3000多个从事尾货服装的经营商信息。天兰

11、天在尾货市场整体运作的思路上，已经将重点转移到广东、江苏、 常熟等以服装产业基地，力求将天兰天市场打造成两万家服装厂商是市场的货 源基地，10万家服装经销商的购物天堂(七) XXXXX尾货服装经营现状：根据初步调查分析 XXX市场，反映出XXXX对尾货的热衷度超过北京，而且呈上升趋势。其实目前XXX街头巷尾出现的小的外贸店及折扣店、淘宝店就是尾货市场的表现形式。但是这些店都分布在太 原各个角落，且以分散经营、小规模经营为主。他们的经营有很多缺点：客户 群范围小、更新快。经营店面小，进出货受时间限制，这些经销商另外一个节 点是货源信息。他们的生存靠货源，没有货源就意味着会失去更多客户。所以 一个

12、专业的尾货服装市场既能解决经销商的客户问题又能解决货源问题，同时 还降低经营风险。(八) 市场预测：目前在中国的服装行业，产业空间还是很大的，关键问 题是怎么充分的认识自己的资源现实，找到很好的项目价值提升路径。目前服 装市场的发展有四个特征：1) .服装批发市场吸引了越来越多的直接消费者，这部分消费者主要为城 市工薪阶层、学生、外来务工人员和流动人口，是处于消费阶层的中低部分。2) .从前简陋的“大棚式”服装批发市场竞相改造，这些商厦式的服装批 发市场在硬件上几乎不亚于百货商场，但在软件环境方面还有相当大的差距。 这些商厦式的批发市场仍采用摊位形式，往往缺乏试衣间，每逢节假日更是人 满为患。

13、3) .发展规模快速化，好多批发市场从原来的地摊式经营逐渐转化为规模 化、专业化经营，面对消费者也发生了质的转变，有的甚至成为全国服装的批 发基地。4) .传统的批发市场走的是低价位的路线，以此求得销售量的提升。那么 从目前来看，少数服装批发市场逐渐走上了品牌化的经营道路，创造出批发市 场特有的品牌服装之路，当然还面临着价格上的问题，毕竟批发市场走的是低 价格的路线。5）.专业尾货批发市场的形成具备专业化、低价格、快速化、规模化等多种优势。（九）本产业在 XXX的发展态势：XXXXS艮装市场以两个地段最为着名，一是xxxxx批发市场极其密集，批发和零售业务都相当火爆；另一个地带则是XXXXXX

14、X该商圈出现了两极分化，大商场与小店铺各分一杯羹。第三章、项目目标定位及策划思路1、项目开发目标：XXXXX炸为重点开发商业，在开发运营过程中应当满足投资商、投资者、经营者 及最终消费者四个层面的利益要求，保证项目的成功建设及后期良好运营。2、项目开发原则及思路：根据项目调研状况及本案所处的商圈特征，给予本案最为精准的市场定位尤为重 要，考虑到本商圈的项目特征、从业态到模式、从经营户到投资者各个层面角度考虑， 规避市场风险，避开本商圈商业的同质化，避免恶性竞争，坚定投资信心，并契合本 项目目标消费人群的层次。1）社会购买力分析：随着经济快速增长，人们的生活水平得到了进一步的提高， 从而使社会购

15、买力也得到了相应的提高。根据市场调研本商圈周边重点消费对象，确 立本项目购买力人群，定义项目业态层次2）消费者分析：商圈主要居住人口分布为：中年人工薪阶层、外来年轻人口务工 者、年轻创业、青年学生、都市小白领人群为主，这样的人群居住结构所体现的消费 力相对低于城西、城东商圈等常住人群，从周边商品物价调查中也足以证明。且越来 越多消费者追求“个性淘宝购物”。3）竞争对手分析：XXXXXXB目所处居住积聚区域，商圈范围内大型购物中心主要 为XXXXX城及大润发购物超市，XXXXXfc要以知名品牌百货业态作为主力定位，大润 发购物超市则主要为生活类购物超市，与本项目初衷定位均有较大偏差。3、项目商品

16、定位:行销定位必须掌握批发市场已趋向"多量多样"的定位取向，同时消费层在商贸城 内购买习性个性化、多元化的"品味消费"已经形成，因此必须追求"一次买足"、"精致 文化"与"生活休闲"的整体商品定位，并塑造个性、文化、流行、品味、魅力、流通情 报等特色。主要商品定位为百货品牌库存尾货专营店，一改同类货品销售市场脏、乱、 差的购物环境，同时由品牌商家带动配套商家形成业态互补，满足各类消费。第四章、项目市场分析1、项目SWO分析S 优势 strength1、按照目前定位，商圈范围内无同类 型商业避免恶

17、性竞争。2、项目规模较大占一定优势，易引起 关注，增加竞争力。3、项目所属的秋石高架紧邻主干道， 交通便捷，地理位置优势。4、规划业态丰富，最大程度满足消费 者各方面需求。5、小产业、小企业、大集群，带动商 圈商业格局的改变（物流、生产企业、 商业布点）。O 机会 opport unity1、在同一区域中没有同类型业态。2、周边居民人口数量日益增长。3、地区经济发展稳步提高，消费者购 买力增强。4、地区大力发展商业政策及产业格局 的调整。5、开发企业的操作专业性。W 弱势 weakness1、项目体量大，周期长；2、附近人口以工薪阶层居多，远离 人口密集习惯性购物区域，人均收入 不咼，消费能力

18、相对偏低；3、项目周边公共配套不够齐全；4、投资大，回收期长。T 威胁' threat1、百货行业无可避免受电商冲击。2、品牌开发商的介入，将进一步加剧 该区域的竞争。2、项目保障分析1）、项目风险保障（1）定位：准确定位为折扣商场式综合体，以超低折扣零售为主，同时兼批发，定 位性价比最高的休闲购物中心。（2）投资：合资经营，扣点形式，大资金流。（3）招商：成熟理念、科学操作的专业团队。（4）运营：引国内大型购物中心专业人才进行管理。（5）政策：当地政策的支持。（6）行业：发达地区商业经济发展特点与当地商业的特点。（7）区域：项目商圈处于发展迅速的核心位置。2）、不确定性分析（1）同类

19、竞争市场的出现。（2）劳动力成本和投入成本。（3）宏观经济状态3、项目目标规划（1）“性价比”式综合体，和周边商业相辅相成最适宜的行业，互补，有创意，符合市场定位。根据商圈消费人群选择最适合当发展的业态和当地的市场融为一体。灵 活，随机应变（商业模式不是一成不变的），品牌经营的模式。选用最基本大气的装 修风格，可随时对商业体进行业态调整，避免浪费调整期装修时间和装修费用。（2）以大品牌带动中小型商家，知名品牌支持项目主体形象和影响力；分区位业态落位，多重业态互补；4、项目开发必要性（1）有利于促进经济的发展，实现 GDP突破上升；（2）改善原商业公共配套、商业形象，有利于促进城市形象提升；（3

20、）大型项目，可容纳上千户商家，极大的增加就业机会；（4）给商圈内居民提供更为便捷的购物环境，提升消费理念，改变商业格局。第五章、项目商业业态定位定位A方案：项目建筑形式为由一个中心广场环栋式建筑，将建筑分为 A、B、C、D E五栋，按照目前项目建筑形式，分别以每栋为一主题分业态落位（详见附件参考 平面图-A方案）A栋为餐饮主题，由一楼至五楼，从特色餐饮、主题餐饮、地方餐饮、大餐饮等按楼层分别落位。B栋为原单尾货销售，主要针对个体户商家向服装生产厂家收购服装原单进行销售。其中一楼楼层设定个性二手车展示。C栋为品牌类百货折扣商城，入驻商家主要为连锁品牌商家，经营业态包括男装、女装、运动装、休闲装、

21、家纺床上用品、鞋帽箱包等。D栋整栋业态设定为儿童业态，包括服婴幼配套商场，母婴早教中心，儿童体验中 心，艺术培训中心等。E栋为酒店、娱乐、电子商务、pk打擂台专楼，取高层为商务酒店用途，一至三 层设定娱乐业态，其中一层布局为大型儿泡泡浴。二层布局为电子竞技、双扣pk打擂台。三层布局为真人cs、鬼城、攀岩。四层布局为大学生创业梦工厂、新型墙壁的纸 研发中心和展厅，真正实现低门槛低投入的创业平台。定位B方案：项目建筑形式为由一个中心广场环栋式建筑，将建筑分为A、B、C、D E五栋，其中A、B、C三栋为连体建筑，可将三栋建筑作为一个整体安排业态落位（详见附件参考平面图-B方案）A、B、C三栋为连体建

22、筑，可将三栋作为一个整体安排业态，其中一至三层设定尾 货折扣百货，其经营业态包括男装、女装、运动装、休闲装、家纺床上用品、鞋帽箱 包等。四层设定主题餐饮，中庭作为通道人流主线，设定两边为主题餐饮商家落位。A、 C两栋五层则设定大餐饮商家落位。D栋、E栋业态参照以上方案A不作变动。第六章、项目招商进度、工作安排项目实施的各阶段工作内容及目标2015 年3月至2015年4月：前期工作准备；市场调研，根据项目发展方向及目标 设想，拟定项目各业态空间比例及落位设定，拟定商业谈判对象，整合手头资源，编 制招商引资及商业谈判工作所需文案。编制租赁合同、招商手册等招商所需材料，并 开始着手商业推广宣传工作，

23、沟通洽谈广告公司，同时针对设计初稿与设计机构进行 接洽，完善修改各项设计。2015年4月至2015年7月：充分利用公司的招商专业能力及各项业态品牌客户资 源，与品牌商家传送基本资料，并深入接洽，邀请主力品牌商家市场拓展部负责人亲 临本项目考察，接待。并配合品牌商家上报开店申请；主力店品牌商家签约，未确定入驻的品牌商家继续沟通洽谈，同时配合已确定入驻的品牌商家与项目工程部作基本 对接。2015年8月至2015年10月：对接好已入驻的主力商家，并配合商家工程装修， 同时开始沟通洽谈主力品牌外的中小型商家，派发资料及拜访接待。并在国庆期间试 营业，保证部分商家优先开业。2015年11月至2016年4月：招商收尾阶段，中小型商家的签约入驻，配合商家 工程对接及装修。准备整体正式开业。第七章、项目