“烂尾”楼处置的法律适用和操作方案

1、''烂尾楼处置的法律适用和操作方案2006-01-25作者:卫龙律师一. M烂尾”楼的现状分类（一）从土地使用权取得方式看，可分为:以出让方式収得土地使用权的项目，和以行政划拨方式取得丄地使用 权的项目。出让合同中明确约定了政府收回土地使用权及其地上建筑物的条件和期限,为政府以行政程序收 回土地并在此过程中清理项目债务提供了法律依据。（二）从项目债务余额与已完成工程址的价值关系看,可分为:已完成匸程址价值大于债务氽额的项目,和已完 成工程虽价值小于债务余额（”资不抵债J的项目。所谓债务，按权利性质的不同，大致可分为三种:第一种是房 产商与小业主在预购合同中约定的交付建成房屋的义

2、务;第二种是就建设工程享有优先受偿权的债务，例如 房产商拖欠施匚爪位的建设1：程承包款，拖欠银行的出让土地使用权抵押贷款、在建匸程抵押贷款等;第三 种是一般债务，诸如与工程建设直接有关的材料设备、勘测设讣等拖欠款。（三）从建设项目主休看，可分为:原投资人有能力继续建设的项目,和需婆其他投资人提供后续资金的建设项 目（这部分项目的投资人，有的已停止运转，而有的虽在运营但缺乏继续投入的经济能力）c二、处置"烂尾”楼的基本思路（一）行政推动、协议转让。即行政机关启动收地程序但实际不执行，以此督促投资人自行与他人协商转让项 目，其项目债务由十事人约定处理（原则上是由受让人继续履行）。该方案比

3、较适用于投资人态度积极、建设 项目财务状况尚未完全恶化的情况，政府部门不需承担清理债务的责任。（二）行政收地但不处理纠纷。即行政机关实施收地程序，在对已完成建筑工程价值虽进行估价的基础上拍卖 建设1:程,该项目由受让人继续开发;原债权人,除小业主的预购合同由受让人继续履行外，其他债权人均采 取向法院提起民爭诉讼的途径解决与房产商之间的经济纠纷（拍卖所得价款进行提存,作为房产商承担经济 责任的担保）。该方案的特点是将项目转让与债务清理相分离，优点是行政机关的操作比较简单，项目也不再 负担债务,缺点是项目起拍价商，完成转让的可能性较小，而且在施匸承包人实际占据匸程的情况下,可能激 化社会矛盾。该方

4、案比较适用于小规模的建设项目。（三）行政收地并进行项目淸算。即行政机关实施收地程序，在对已完成建筑匸程价值址进行估价和对债权债 务进行核算的基础上，日开债权人会议，削减债务，并对建设项目进行拍卖;受让人负责继续履行确定范吊1内， 包括预购合同、银行抵押贷款合同和施丄承包合同、建材购销合同等在内的所有债务。其特点是在债务清 理的条件下进行项目转让,行政机关需耍投入较大精力，其优点是起拍价低，受让人只须投入后续建设资金， 而且债务关系淸楚,银行.小业主等各方利益都有保障，难点在于核减债务须债权人同总C该方案比较适用于 严重”资不抵债”的大规模建设项目。（I丿q）司法强制执行即由债权人向法院提起婆求

5、房产商偿还债务的民爭诉讼或申请宣告房产商的企业破产， 由法院通过强制执行程序拍卖建设匸程。其优点是出让和划拨地块上的族类建设项目都适用，但周期较长， 政府的控制力较弱。而且,目前法院分割楼层拍卖建设:程的方法不利于项目的继续建设。该方案可以作为 行政程序的补充。三、第二方案的操作程序1、成立代表政府处理收地爭务临时机构（以下称代理机构）。2、査明违反出让合同的爭实，取得证据。3、政府发布收回土地使用权及地上建筑物的公告，可提前30 Ho在此期间发生民爭诉讼涉及项目债权债务 淸理，并可能强制转移的川攵回行为可终止。4、政府收回上地使用权及地上建筑物后，查阅房地产登记资料,确定预售和抵押的债务金额

6、情况。5、通过建筑业管理部门确定建筑承包合同的履行情况和债务金额情况。6、经淸理屈于资不抵债的，由代理 机构发布招标或拍卖的公告，对投标人、竞买人必须承担的对商品房预购人承担的交付房屋义务予以明确， 并提示其査阅房地产登记资料。7.转让所得价款将进行提存，用于淸偿其他债务，并提示债务人可以依法向法院提起民爭诉讼（以房产商为被 告）。&由受让人书面告知商品房预购人有关项目开发主体变更的情况，明确交付房屋的权利义务关系，以及商品 房预购人放弃预购合同中有关追尤房产商违约责任的诉讼权利。如果预购人依房地产转让的有关规定，向受让人提出退房请求，将不再依其与房产商之预购合同而解除相应 的法律关系

7、,只能以现时的市场评估价格为依据，与受让人协商解除合同，或诉诸法院裁决。四、第三方案的操作程序1、成立代表政府处理收地事务临时机构（以下称代埋机构）。2、査明违反出让合同的事实，取得证据。3、收回土地（1）向房地产商送达督促复匸通知书，要求提出可行的复匸方案和复匸期限；（2）逾期仍未提出复工申请或所提出的复1冲请不具有可操作性的肿上地管理部门作出并送达收回土地使 用权及其地上建筑物的行政决定书，其中，应半明示提起行政复议和行政诉讼的权利事人提出复议中请或 行政诉讼的，按法定程序进行。4、清理该项目负担的债权债务(1) 査阅房地产登记资料，确定抵押利预售情况；(2) 发布债权登记公告；(3) 债

8、权人应、勺自公告发布之日起1个丿内，向代理机构中报债权，说明债权数额和有无以该建设匚程作为抵 押担保，并提交有关的证明材料；(4) 确定由项目受让人继续履行的债务范隔，并制作债务淸册1。原则上，进入该册的债权限于与项目建设直 接相关的内容。5、姿托审价机构核定该项目已完成的建设工程址及其价值2。6、组织召开债权人会议(1) 通知纳入债务淸册的所有债权人，召开债权人会议。(2) 提交债务清册并通报债权债务淸理的情况。(3) 讨论项目处理方案。其中，匸程量价值大于净债务的，提出直接转让建设工程的方案;匸程址价值明显低于 债务净额的,与债权人协商确定债务核减方案。抵押贷款银行、被拖欠款项的建筑承包商

9、等讯位应协商按一 定比例或者金额核减该房地产开发项目所负担的债务(被核减的债务由房地产开发企业另行承担)，商品房预 购人应放弃对邂期交付房屋违约赔偿继续履行预购合同而不要求退房。(4) 确定项目处理方案，并经债权人会议过半数通过。7、实施项目处理方案(1) 选择合适的受让人，促使房产商协议转让项目，债务由受让人继续履行。(2) 招标或拍卖。已完工工程虽低于净债务额的，拍卖价格为零,按承诺履行债务的数额由商到低进行竞价，但 不得低于债权人会议商定的限度;已完匸工程虽商干净债务总额的项目何以按两者差额拍卖，债务由受让人 继续履行，也可以按已完工工程虽价值拍卖，并以拍卖价款偿还各债权人。&拍

10、卖所得价款进行提存，用于支付执行费用。9、签订房地产项目转让合同3并办理土地使用权变更登记.10、项目交由受让人继续开发经营,原有债务也由其继续履行。五、第四方案的操作程序K受理债权人的诉讼请求4：2、对项目的债权债务关系作初步调査，确认侑权；3、査封建筑物，冻结房地产开发企业的银行帐户资金；4、发布债权登记公告，受理债权登记；5、合并审理，作出判决；6、评估建设匸程技资址；7、明显资不抵债的，召开债权人会议,协商确定核减债务的比例；&拍卖建筑物；9、项目交由受让人继续开发经营，原有债务也由其继续履行（资不抵债的房地产项目公司，通过破产清算程序处理，债务从拍卖价款中受偿或归于消灭）。注释：1 是否应由债权人会议行使?政府的法律地位问題:是项目的接管人，即新的所有权人并凭此名义行使权利， 还是仅作为行政机关督促抬导债权人会议自行作出处理方案?核心：政府作为上地所有人接管后与债权人协 商处理?似不存在纯粹的行政行为或其法理依据。2 是否包括政府己收取的出让金,如包含出让金，则拍卖等同于一般的项目转让，投资人通过转让项目回收 其实际投入（二