西安高新区项目产品定位报告

1、欢迎共阅西安高新区项目产品定位报告高新枫林绿洲（二期）社区规划：3条步行街 1200米生态谷 5000平米会所 1公里林荫大道产品规划：二期由4栋碟式高层、2栋纯复式楼和1栋板式小高层组成销售情况：共分五期开发，当期开发二期，07年五期全部开发完工上市时间04. 8,交房时间06.5,去化量58套/月左右，去化速度85%客源：以当地本市人购买为主，外地购房则以延安（陕北地区）居多；用以自主，投资较少；一般年龄在30-45岁购买者多营销思路：“生态谷 纯水岸 新街区生活”“生态运动 教育 阳光”推广手段：一次性购房可享受98折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广媒体通路：优势：水景规划，迎合市场需求

2、；大型社区，会所等相关配套齐全；电梯型纯复式景观楼产品，是该项目的一大亮点劣势：产品高密度开发，影响居住的采光性；07年全部竣工，开发周期较长，势必给前期入住居民带来一定的不便；周遍同期开发楼盘多，其竞争压力大豪盛时代华城（三期）社区规划：23000平方米江南山水园林 2000多平方米会所产品规划：共由9栋23楼高层组成，其中三期由3栋高层组成销售情况：共分三期开发，上市时间04.9 ,交房时间05年底，去化量41套/月，去化速度89% 营销思路：“水岸名邸一切都是好宅标准 除了价格”推广手段：一次性购房可享受98折优惠，按揭享受99折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广 媒体通路：优势：产品整体

3、品质较高，江南园林景观设计具特色；先做景观后销售，市场反映效果好劣势：栋距小，低层户型采光不够；部分房型设计欠缺合理世家星城（三期）社区规划：2000平方米健身俱乐部、商业产品规划：三期由10栋小高层、高层组成销售情况：共分3期开发，当期为3期，上市时间05.3 （内部认购）05.6上市；交房时间05 年底客源：本市居民购买为主，异地购房为辅；自住居多营销思路：“打造一流高品质大众精品住宅”欢迎共阅推广手段：“付5万顶7万”活动（在内部认购期，只要先付5万元定金，开盘后购买可抵消7万元 房款） 媒体通路：优势：社区规模大，配套设施齐全；周遍名校多，居住环境好；借学校优势，吸引大量客户劣势：产品

4、总体品质一般绿地世纪城一一仕嘉公寓社区规划：10万平米绿化；120万平米坡地（9洞高尔夫）；65000水景；商业街；15000会所产品规划：集住宅、酒店、办公、会展中心、酒店式公寓、商业为一体的综合社区；一期由 2栋 11层、2栋18层及2栋24层的小高层、高层组成销售情况：共分3期；下期开发上市时间2期04.9 ;交房时间05.6 ;去化量70套/月（剩余 50套左右）；去化速度89% 客源：以当地本市人购买为主；自主居多；投资占有一定比例营销思路：”120万平米 首席国际亲水社区”“西安高新中央商务区”推广手段：一次性购房可享受98-99折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广 媒体通路：华商报

5、、西安晚报为主打；绿地主页及相关专业网站 优势：知名企业楼盘，名牌效益明显；社区内部配套齐全，有商业街、高尔夫练习场等多项设施；房型设计普遍较好，南北通透、采光足，户户全明设计；大量水系景观的营造，受到众多市民 的追捧 劣势：因西安当地的气候影响，设露天式阳台，肯能会造成房屋内尘土较多的现象；区域内雷同性产品多，竞争力较大 紫薇田园都市 社区规划：5万多平方米的中央绿地广场；14万平方米俱乐部 产品规划：有多层、小高层、高层、花园洋房、TOHO及老年公寓构成销售情况：同期开发（销售至今2年多）；上市时间02.7 （多层），04.5 （小高层、高层）；交 房时间05.10 （高层） 客源：以本地

6、人购买为主，外地购房以陕北地区居多；自主为主，投资者甚少营销思路：“精英人文成熟社区”推广手段：首付可分期付款（如首付30% ,可先付一半，入住前再付清另一半）；9层以上可享受99折，15层以上98折；报刊媒体为主流；户外硬广媒体通路：华商报、西安晚报为主打；相关专业网站（如 www.800j.cc ）优势：社区是目前市场上规模最大的楼盘，受当地居民关注；楼盘是政府扶持项目，在许多方面享有一定的优惠政策；大型社区配套齐全；劣势：项目在产品的规划设计方面存在一定问题；目前项目商业设施配套较少；高层顶层面积设计较大，总价过高，造成市民难以承受 城市枫景 夏日景色（一期） 社区规划：28000 平方

7、米商业 1700平方米幼儿园 3100平方米公共绿地 产品规划：共有十栋小高层和二栋高层组成一期由一栋32层高层、六栋18层小高层销售情况：共分二期开发，当期开发一期，下期开发二期（5号地块）客源：当地客户为主；自主居多；相当一部分客户来自于高科新花园业主（高科新花园是同家开发公司建造的）营销思路：“城市中的风景 风景中的城市” “ 2005关注高科集团 高科房产”“关注城市风景 夏日景色”推广手段：截止到3月8日，内部订购，价格优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广媒体通路：优势：高科房产楼盘 品牌效益显着；栋距52米，采光度高，相当受购房者欢迎；板式小高层房型（三室），户型设计合理，属经典房型劣

8、势： 1室的房型设计朝北，对采光、日照有一定影响2）潜在竞争情况?中海外集团于2003年以近2.4亿元获得南二环西段一地块，动向不明。?和记黄埔以10.05亿元拿下高新区二期727亩土地使用权，动向不清晰?广厦房产、珠江投资、新鸿基、名流置业等全国知名地产公司进驻西安。表7:区域其他典型个案情况建筑面积占地面积容积率价格（元/平米）主力户型销售情况528003/2/1 115.34项目共400多套房源，剩余三成3013.72.1不详1-3室40-120 不等项目共有2000多套房源，分二期开发发1500套左右，未销售，情况不详14.352.86（二期）3050（三期）3100

9、（二期）3/2/2 138.76-143.62（三期）2/2/1 90共有1058套，二期房源60套左右，现 套房源35003/2/2 134 、140共有二栋住宅楼，一栋团购，一栋可 剩余20多套6点式：3100-4400板式住宅：3050-3600板式：3/2/2 119 、126平方米点式：1室33-51 平方米项目共分二期开发，现二期开发点式 户，已销售80%165.9 |L2.736003/2/2 131-136项目正销售二期，去化 90%剩余1C二期827803/2/2 101-127项目总1817户，现开发二期，约 61约

10、70套，后期开发三期，约 600套31002/2/1、3/2/286-138项目共1076户，一期全部销售，剩余2、区域楼盘特点产品面：?区域物业形态以混合社区为主，以小高层、高层为主。?户型以三房为主、户型面积在 121-140平米为主户型类型及户型面积相对偏大，这与区域置业需求向提升品质阶 段相吻合，且户型是适度放大。?区域产品多为新盘、且产品规模大客源面：楼盘名称城巾枫景豪盛时代华城绿地世纪城-仕嘉 公寓局新枫林绿洲?三类客群并存，且以自住需求为主区域购房的客户大体分为三类：一是周边工业园区、产业园区的工作人士；二是邻近区域的欲提升居住质量的人士；三是外地人 士（陕

11、北），三类客户群体并存，均以自住需求为主，同时一个 不容忽视的客源来源渠道为团购。?区域客源对诸如品质、品牌等表现出一定的关注度销售推广面：?区域价格涨幅缓慢，但景观和朝向对价格的影响较大区域项目价格较05年初均有不同程度的上涨（一般在150元左右 /平米），但较04年下半年的增速而言明显趋缓。在影响价格的 诸多因素中，其环境和朝向等因素影响较大，南向和北向的差价 估计在15-20%规模（万方）22.511380150物业类型小局层、局层高层小局层、局层小局层、局层户型1/1/1、 2/1/1 、2/2/1、3/2/2 、4/2/23/2/2、4/2/2、5/2/22/2/1、3/2/2、4/

12、2/2、5/2/3 （复式）3/2/2、4/2/2、4/2/3、复式面积（平米）1/1/1 : 2/1/1 :2/2/1 : 3/2/2 :4/2/2=43-4985.05 :100:122-140 : 1603/2/2:4/2/2:5/2/2=132、150: 135:174-1762/2/1 : 3/2/2 : 4/2/2 :5/2/3 （复式）=96、98:126、130: 154: 176、2303/2/2 : 4/2/2 : 4/2/3 :复式=118: 149-152 :167-181 : 249.6、300套数（套）1/1/1 : 2/1/1 :2/2/1 : 3/2/2 :4/2/2=168 : 28 :56: 409: 543/2/2:4/2/2:5/2/2=184 : 46: 462/2/1 : 3/2/2 : 4/2/2 :5/2/3 （复式）=214: 239:18: 43/2/2 : 4/2/2 : 4/2/3 :复式=96: 96: 184: 90均价（元/平米）小 高 层：3020-3530高层