征收房屋估价报告

1、国有土地上房屋征收估价报告看房地产估价报告评审标准要求与房地产估价规范估 价 项 目 名 称：大连市沙河口区尖山街217号 东北财大16号住宅楼估 价 委 托 方：XXXXXXXX有限公司估 价 机 构：XXXX 房地产估价有限公司注册房地产估价师（人员） ：XXX、XXX、XXX估价报告出具日期 ： 2011年12月XX（28之前）日估 价 报 告 编 号：大房XX估字（2011）第XXX 号与后面一致目录看房地产估价报告评审标准要求与房地产估价规范致估价委托人函3注册房地产估价师声明5估价的假设和限制条件6房地产征收估价结果报告9一、估价委托人9二、估价机构9三、估价目的9四、估价对象9五

2、、估价时点9六、价值类型10七、估价依据10八、估价原则10九、估价方法11十、估价结果12十一、估价人员13十二、估价作业日期13十三、估价报告应用的有效期13房地产征收估价技术报告14一、实物状况描述与分析14二、权益状况描述与分析15三、区位状况描述与分析15四、市场背景描述与分析16五、最高最佳利用分析18六、估价方法适用性分析18七、估价测算过程20十一、估价作业人员27附件一、估价委托书二、估价对象位置图三、估价对象照片四、估价对象房屋所有权复印件五、估价机构资质证书复印件六、估计机构营业执照复印件七、估价师注册证书复印致估价委托人函看房地产估价报告评审标准要求与房地产估价规范XX

3、XXXXXX有限公司：受贵公司委托，大连XX 房地产估价有限公司对位于大连市沙河口区尖山街217号的东北财经大学16号住宅楼进行价格评估，拟为贵公司确定被征收房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。为完成该项工作，我们组成估价小组，经现场查看，在认真分析和详细测算之后，使用市场法和收益法对估价对象进行了评估，现将估价过程与结果报告如下：一、估价目的二、估价方法三、估价对象16号住宅楼，建筑面积2024.64 平方米，XXXX年建成并投入使用，建筑结构为XXXX，设计用途为XX，现实际用途为XXXX。估价对象的房屋所有权人为XXXX，土地使用权人为XXXX，土地使用权类型为国有出让。 四、估价时

4、点2011年12月1日，五、价值类型看书文件确定六、估价结果本估价机构经过测算，估算得出估价对象大连东北财大16号住宅楼于估价时点整幢楼总价XXXX元，人民币大写金额为：万元整（保留二位小数），平均单价XXXX元/平方米。七、估价报告份数八、估价机构名称机构名称：XXXX 房地产估价有限公司法定代表人：XXX 2011年12月 XX日注册房地产估价声明看房地产估价报告评审标准要求与房地产估价规范本部分按房地产估价规范与书本要求撰写A.估价报告中陈述的事实是否真实和准确的。B.本估价报告的分析、意见和结论是否我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。D.

5、我们与本估价报告中的估价对象有无没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。R.是否依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T 50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本报告。F估价师XXX、XXX、XXX或估从价人员于XXXX年X月XX日对本估价报告中的估价对象进行了实地查看。但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。有没有其他人对本估价报告提供专业帮助。参加本次估价人

6、员签名：中国注册房地产估价师：XXX(注册号 XXXXXXXXXX)中国注册房地产估价师：XXX(注册号 XXXXXXXXXX)估 价 员：XXX2011年12月XX日估价的假设和限制条件看房地产估价报告评审标准要求与房地产估价规范一、 估价假设（一）因为影响价格的因素处在不断变化之中，所以根据估价时点原则，我们假设其在估价时点是静止不变的。我们评估的是现时价，即在估价时点对物业利益进行合理销售的最佳价格。我们假设：以下不少于6条（二）（三）（四）（五）（六）（七）二、 估价限制条件（一）（二）（三）（四）（五）（六）房地产征收估价结果报告大房XX估字（2011）第XXX 号看房地产估价报告评

7、审标准要求与房地产估价规范一、估价委托人委托方全称：法定代表人：二、估价机构估价机构全称：法定代表人：估价资质等级：贰级估价资质证书编号：注册地址：三、估价目的为确定被征收房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格四、估价对象 年份 结构 名称 坐落 面积 5行字就行五、估价时点六、价值类型七、估价依据委托方与本公司签订的房地产价格估价委托协议书；城市房地产管理法；土地管理法；国有土地上房屋征收与补偿条例中华人民共和国国务院令 第590号；房地产估价报告评审标准；房地产估价规范；国有土地上房屋征收评估办法；八、估价原则本次估价遵循下列原则：独立客观公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估

8、价时点原则等。各原则基本要求如下：独立客观公正原则：独立是指房地产估价必须在不受任何干扰的情况下，根据对估价对象的比较和分析，采用科学的方法，独立的做出价格确定。客观是要求房地产估价时要尽可能地减少估价人员的主要意志对估价过程和估价结论的影响。公正是要求房地产估价时估价人员必须站在中立的立场上，不受被评估对象各方当事人利益的影响，不偏袒当事人的某一方，特别是不可有意无意地偏向委托方，根据房地产估价的科学性原则，科学、公正地开展估价业务。合法原则：房地产估价的对象必须是由国家法律、法规确认和保障的合法使用的房地产，房地产估价 业务必须遵循国家和所在地区的有关法律、法规、政策和土地规划，合法权益包

9、括合法产权、合法使用、合法处分等方面。最高最佳原则：在合法的前提下，以待估房地产最有效使用的方式为估价基础进行估价。具体包括两个方面的内容：一是最有效的用途，二是最合适的集约利用度。替代原则：房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。估价时点原则：要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。九、估价方法 你选了什么方法根据估价标准，市场状况，估价技术，估价对象用途，选择了什么方法 该方法的定义十、估价结果同技术报告表达，文字可适当简练些。十一、估价人员中国注册房地产估价师：XXX（注册号XXXXXXXXXX）中国注册房地产估价师：XXX（注册号XXXXXXXXXX

10、）估价员：XXX十二、估价作业日期2011年11月27日至12年。十三、估价报告应用的有效期本报告应用的有效期自估价报告完成之日起计算，原则上为一年内有效，但市场状况变化很大时，估价报告使用的有效期不超过半年。XXXX 房地产估价有限公司2011年12月日房地产征收估价技术报告看房地产估价报告评审标准要求与房地产估价规范一、实物状况描述与分析看房地产估价报告评审标准要求估价对象为。（一）土地实物状况描述与分析（土地级类别：四级二类公益区用地）看评审标准电子版（二）建筑物实物状况描述与分析名称规模超过十项二、权益状况描述与分析 （一）土地权属状况描述与分析（二）建筑物权属状况描述与分析（三）他项

11、权利设立状况三、区位状况描述与分析评审标准分析（一）估价对象区域范围（二）区域特征与自然条件（三）道路交通状况（四）基础设施配套情况（五）区位未来发展趋势四、市场背景描述与分析全国宏观房地产市场，大连房地产市场 各有一段 不要写多，有所侧重，全国发改委从什么时候，大连黑石礁怎么了看房地产估价报告评审标准要求不要说趋势，说变化程度（一）市场背景描述与分析 1.全国宏观房地产市场分析 大连房地产市场与二手房市场分析黑石礁区域二手房分析（二）二手房市场分析结论五、最高最佳利用分析 看评审标准要求（一）法律上的许可性适当展开（二）技术上的可能性适当展开（三）经济上的可行性适当展开（四）价值是否最大化适

12、当展开（五）国有土地上征收房屋的最高最佳利用有难度 征收以后不复存在，你是怎么看待的六、估价方法适用性分析 看评审标准要求 表达出四种 成本收益，市场价值开发 那个合适七、估价测算过程看评审标准要求（一）选取可比实例（要求三个，每个实例文字介绍不少于半页纸）照片 18号楼楼牌照片，反映外观1可比实例状况实例A：每个实例文字不少于半页 实例B： 可比实例C： 交易情况修正市场状况调整实物状况调整权益状况调整区位状况调整可比实例价格计算调整百分比理由调整 可比实例比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×权益状况调整系数&

13、#215;实物状况调整系数可比实例A的比准价格= ×××××=可比实例B的比准价格= ××× ××=可比实例C比准价格= ××× ××=估价对象的单价= 元/平方米每个实例的权重八、估价结果确定看评审标准要求经上述分析测算估价对象 与 估价时点 年月 市场价值，总价，万元小数点两位总价后面人民币多少元整，单价每户的分价报告类似估价人员：中国注册房地产估价师：中国注册房地产估价师：估价员：XXXX 房地产估价有限公司2011年12月XX日表格式要求

14、：1、字号2、边框3、内容可比实例状况表表实例指标估价对象实例A实例B实例C位 置东北财经大学西门口面积（单位：）55.36层数3/6朝向南北套 型2室1厅建筑结构砖混结构建成年月1986基础设施一般配套设施良好交通便利度良好成新状况较差人文环境良好安静程度良好交易时间2009.5交易类型买卖付款方式现金一次付清交易情况正常产权有交易价格（元/）（二）可比实例修正可比实例指数表表实例指标估价对象实例A实例B实例C位置100面积100层数100朝向100套 型100建筑结构100基础设施100配套设施100交通便利度100成新状况100人文环境100安静程度100交易时间100交易类型100付款方式100交易情况100产权100交易价格1.交易情况修正由于可比实例的成交价格都是正常的，因而交易情况修正指数为100。2.市场状况调整由于可比实例的成交日期与估价时点接近，且在此期间内市场状况没有发生变化，故市场状况调整指数为100。3.房地产状况调整 可比实例价格测算表表3实例指标估价对象实例A实例B实例